建筑房地产企业合同控税：22种节税技巧 59个实战案例

　　◆合同控税新理念两个新理念：一是合同与账务税务处理相匹配，即合同决定账务和税务处理，否则，要么是假账，要么是错账；二是合同与发票开具相匹配，即合同决定发票的开具，否则，要么是虚开发票，要么是假票。◆合同中常见涉税条款解析主要对合同中的纳税义务时间条款、建筑企业增值税纳税义务时间条款、房地产企业增值税纳税义务时间条款、违约金和赔偿金条款、价格条款和发票条款等涉税条款进行了详细的理论和实际分析。◆合同控税的关键环节：合同签订企业在签订各类经济合同时，必须斟酌合同中有关涉税条款给企业带来的未来税负，考虑合同中有关约定的法律效力，规避不合法条款约定可能给企业带来的未来多交税或漏税的税收风险。◆建筑房地产企业降低税负的合同签订技巧结合笔者的培训和咨询实践，总结了22种合同签订技巧，每种技巧都搭配相应的实务案例进行分析，让企业真正实现节税的目的。

　　肖太寿，经济学博士，研究员，财政部财政科学研究所博士后。中国注册税务师协会2016年“ZUI具影响力税务老师”，中国社会科学院研究生院税收学专业硕士导师，中央财经大学税收教育研究所研究员，《财会信报》和中国会计视野优秀撰稿人，北京市注册税务师协会师资库特聘老师，北京解税宝科技有限公司首席税务专家。提出了法律凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统一”的筹划理论和合同控税的新理念。精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。擅长合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理、税务审计、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通房地产行业、建筑安装行业和工业制造业的纳税筹划、税收风险识别和税务稽查应对。已为企业开展财税培训1 000多场，特别是为建筑和房地产企业开展营改增专题培训200多场。在国家公开刊物发表论文60多篇。出版专著5本，合著8本，包括：《中国国际避税治理问题研究》《商业模式下的合同控税策略——6类经济合同中的涉税风险及控制》《合同控税理论与51个案例精解》《小微企业财税扶持政策研究》《合同控税：21种节税技巧 72个实战案例》《纳税筹划》《砍掉企业税收成本3把刀及76案例精解》《企业税收成本控制》等。

第一章 合同控税新理念
第一节 合同控税的新理念一：合同与账务税务处理相匹配
一、土地使用权出让合同中土地返还款条款的账务和税务处理
案例分析1 某房地产企业基于土地使用权出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账务和税务处理
二、建筑总分包合同中的开工保证金和履约保证金条款的账务处理
案例分析2 总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的账务和税务处理
三、房地产企业招商引资合同中的利益分配条款约定的账务和税务处理
案例分析3 某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务和税务处理
四、销售合同中的售后回购约定条款的账务和税务处理
案例分析4 某企业销售合同约定售后回购条款的账务和税务处理
五、房地产开发产品代销合同中不同代销方式约定条款的账务和税务处理
六、国有土地一级开发合同中约定利益分配条款的账务和税务处理
案例分析5 某房地产公司与土地储备中心合作开发生地协议约定分配利益条款的涉税处理
案例分析6 某房地产企业土地一级开发合同约定分配利益条款的账务和税务处理
案例分析7 土地使用权出让合同与税务处理相匹配的涉税分析
七、房屋出租合同中免收租金条款的税务处理
案例分析8 某公司房屋出租合同中免收租金条款的房产税处理
八、劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的账务和税务处理
案例分析9 某劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的账务和税务处理
九、借款合同中不同利息条款约定的账务和税务处理
案例分析10 某企业借款合同约定先一次性付息到期还本金的账务和税务处理
案例分析11 某企业借款合同约定到期一次性还本付息的账务和税务处理
十、房地产企业以房抵工程款或抵债协议的账务和税务处理
案例分析12 房地产企业开盘前签订以房抵工程款协议的账务和税务处理
案例分析13 房地产企业开盘后签订以房抵债协议的账务和税务处理
十一、销售合同中约定还本销售条款的账务和税务处理
案例分析14 某房地产企业采取还本销售营销模式的账务和税务处理
案例分析15 某工业企业采取还本销售融资模式的账务和税务处理
第二节 合同控税的新理念二：合同与发票开具相匹配
一、合同与发票开具不匹配的法律风险：导致经济纠纷
案例分析16 合同与发票开具不匹配的合同纠纷判决的法律分析
二、增值税发票不能单独作为认定合同关系存在的依据
案例分析17 增值税发票不能单独作为认定合同关系的依据
三、合同与发票开具不匹配的涉税风险：不可抵扣增值税进项税和企业所得税
案例分析18 某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析
案例分析19 代购业务中发票开具与合同不匹配的涉税风险
四、企业抵扣增值税进项税和企业所得税前扣除成本的核心：发票开具必须与经济业务合同相匹配
案例分析20 房地产企业电梯采购中不同合同约定的不同发票开具
案例分析21 总分包合同中配合费用或服务费用或协调费用的发票开具
第二章 合同中常见涉税条款解析
第一节 纳税义务发生时间的涉税条款
一、增值税纳税义务发生时间的涉税条款
案例分析22 某企业签订EPC业务的纳税义务发生时间确定
二、建筑企业和房地产企业增值税纳税义务发生时间的涉税条款
案例分析23 某施工企业与房地产公司工程进度结算款的增值税纳税义务发生时间确定、发票开具和账务处理
案例分析24 某房地产企业收取“诚意金”的增值税纳税义务发生时间确定
案例分析25 某房地产企业已签合同未收款的增值税纳税义务发生时间确定
三、企业所得税纳税义务发生时间的涉税条款
第二节 合同中的违约金和赔偿金条款
一、违约金和赔偿金的涉税风险
二、违约金和赔偿金的涉税风险控制
案例分析26 销售方收取采购方违约金的账务和税务处理
第三节 合同中的其他条款
一、有关发票的涉税条款
二、合同中的交货日期、交货地点、产品质量标准和商品数量条款
第三章 合同控税的关键环节：合同签订
第一节 合同、业务流程和税收的逻辑关系
一、合同决定业务流程，业务流程决定税收负担
案例分析27 安装公司与房地产公司签订包工包料门窗安装业务合同的账务和税务处理
案例分析28 房地产公司与商业企业签订销售门窗并由商业企业负责安装业务合同的账务和税务处理
案例分析29 房地产公司与工业企业签订销售自产门窗并负责安装业务合同的账务和税务处理
案例分析30 房地产公司与安装公司签订清包工合同的账务和税务处理
二、合同是降低企业税收成本的直接工具
案例分析31 某企业签订等价交换合同享受免征契税
第二节 合同是隐藏税收风险的温床
一、租赁合同中租赁价格的涉税风险
案例分析32 某企业租赁合同隐藏的涉税风险及应对策略
二、销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息条款的税收风险
案例分析33 某销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息的涉税风险
三、股权转让合同存在的涉税风险
案例分析34 某自然人股东转让股权合同的涉税分析
四、合同约定企业债权转给自然人股东的涉税风险
案例分析35 某公司将债权和债务转给自然人股东代替分红所得的涉税风险
案例分析36 某公司在注销前，将公司债权转给自然人股东的涉税风险
第三节 降低企业税收成本的关键环节：合同签订
案例分析37 某城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略
案例分析38 某房地产企业与建筑企业签订包工包料合同的涉税处理
第四章 建筑房地产企业降低税负的合同签订技巧
一、建筑分包业务的法律、税务风险分析及合同的节税签订技巧
二、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及控制的合同签订技巧
三、建筑总承包业务中违约金的税收风险及控制的合同签订技巧
四、建设方扣押总承包方质量保证金的税收风险及合同控制
五、与业主签订总承包合同的增值税计税方法选择的税收风险及控制的合同签订技巧
六、建筑企业“甲供材”涉税风险及控制的合同签订技巧
案例分析39 建筑企业采购材料物质价税合计＞48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法
案例分析40 建筑企业采购材料物质价税合计＜48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法
七、“三流不一致”的增值税进项税金抵扣的合同签订技巧
案例分析41 某企业在“三流不一致”情况下签订三方协议的涉税分析
八、营改增后的采购合同节税签订技巧
案例分析42 采购合同中与销售额挂钩的违约金的涉税分析
九、营改增后EPC项目合同节税签订技巧
案例分析43 某EPC合同节税签订技巧的涉税分析
十、房地产企业以房抵建筑商工程款的合同节税签订技巧
案例分析44 建筑商用房屋抵材料款的合同节税签订技巧
十一、房地产企业以投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
案例分析45 某房地产企业以投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
十二、广告合同的节税签订技巧
案例分析46 某广告代理合同的节税签订技巧
十三、房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧
案例分析47 某房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧
十四、建筑企业租用机械设备的涉税风险及控制的合同签订技巧
案例分析48 某企业代出租人代缴租金收入税费的涉税分析
十五、房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制的合同签订技巧
案例分析49 某公司出租房屋免收租金期间的房产税风险
案例分析50 某房地产企业出租写字楼的合同节税签订技巧
十六、房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制的合同签订技巧
案例分析51 某企业将厂房及设备整体出租的涉税成本
十七、物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧
案例分析52 某企业采购业务中的物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧
十八、建筑企业人工费用的涉税处理及降低人工费用的合同签订技巧
案例分析53 作为一般纳税人的劳务派遣公司的增值税计税方法选择
十九、营改增后的混合销售行为合同节税签订技巧
案例分析54 某铝合金门窗生产安装企业混合销售行为的合同节税签订技巧
案例分析55 某建筑企业混合销售行为的合同节税签订技巧
二十、售后返租的税务处理和合同节税签订技巧
案例分析56 某房地产公司商铺售后返租的涉税分析
案例分析57 成立物业公司开展售后返租业务的节税筹划
二十一、土地使用权出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税
案例分析58 某企业土地使用权转让合同中未明确土地交付使用时间导致多缴纳土地使用税
二十二、混合性投资或假股真债的合同节税签订技巧
案例分析59 某房地产企业信托融资的纳税筹划

参考文献