房屋租赁法律实务与纠纷解决

　　本书以房屋租赁为中心，详尽地介绍了房屋租赁法律制度、房屋租赁纠纷解决途径及典型案例评析、租赁合同样式、法律规范选编、境外法律规定参考等内容，是一本既搭起框架、详述理论，又贴近实际、着眼于解决实际问题的法律实务图书。

　　王良斌 1992年毕业于北京大学法律系，后获外交学院法学硕士学位。曾任职于政府法制部门多年，2003年创办北京市恒方永圆律师事务所。代理过大量民生案件，灵活运用刑事、民事、行政诉讼等救济手段捍卫当事人合法权益。参与zui高人民检察院、北京市政府信访接待逾七千件，注重通过个案提炼研究社会热点难点问题。邮箱：719540747@qq.com

上篇
第一章房屋租赁概述
第一节房屋租赁法律属性
一、房屋租赁概述
二、房屋租赁合同法律特征
第二节房屋租赁合同的种类
一、住宅用房租赁合同和非住宅用房租赁合同
二、公房租赁和私房租赁
三、长期、短期房屋租赁合同
四、固定期租赁合同和不定期租赁合同
第三节出租人、承租人的权利与义务
一、出租人的权利与义务
二、承租人的权利与义务
第四节商业租赁立法可行性研究
一、进行商业租赁立法的必要性
二、商业租赁立法应考虑的环节
第二章我国房屋租赁管理制度的历史沿革
第一节特殊历史条件下的私有房屋公有化后的经租房管理制度
一、新中国成立初期的房屋没收、征收政策
二、经租房政策
第二节计划经济时代的公租房制度
第三节城镇房屋租赁市场化和保障性租赁住房租赁体系的建立
一、房屋租赁市场化的建立
二、保障性租赁住房体系的建立
第三章商品房屋租赁管理制度
第一节商品房屋租赁管理制度概述
第二节商品房屋租赁合同备案管理制度
第三节商品房屋租赁租金管理制度
一、租金水平完全由市场调节，政府不再干预
二、现实生活中租金由市场调节的弊端
三、其他国家或地区对租金的强制性规定
第四节商品房屋租赁居间管理制度
一、房屋租赁居间合同概念
二、我国对房屋租赁中介机构的管理
第五节住房租赁市场管理的新举措
一、培育和发展住房租赁市场的重要性
二、建立多种渠道，发展租赁市场
中篇
第四章房屋租赁合同纠纷及解决途径
第一节房屋租赁合同纠纷的特点
第二节租赁合同纠纷解决机制
第五章常见房屋租赁纠纷类型及典型案例评析
第一节出租人的签约主体资格
案例1：自行车库改建成地下群租房出租，物业公司诉承包公司要求解除承包合同
案例2：产权式商铺的整体租赁权对个别商铺所有权的限制
案例3：售后包租投资者变身出租人，法院判决开发商按约付租
案例4：公司与其发起人被判共同承担拖欠租金的连带清偿责任
第二节租赁合同效力
一、租赁合同效力认定的典型案例
案例5：租赁物被认定为违法建筑，法院确认租赁合同无效
案例6：租赁的房屋位于拆迁公告范围内，合同应属无效
案例7：违法出租经济适用房，法院确认租赁合同无效
案例8：直管公有住房使用权有偿转让未经过成年共住人同意被判无效
案例9：以房抵债母亲被赶出家门，法院判决租赁合同无效
案例10：住宅改为商业用途，法院判业主恢复住宅用途
案例11：行政机关改变土地使用性质对外出租，房屋租赁合同被判无效
案例12：违反土地用途经商，遇征地房屋租赁合同被认定无效
案例13：合同性质起争议，联营合同被二审法院重新认定为房屋租赁合同
案例14：合同无效后的摊位使用费争议
案例15：合同无效后的房屋占用费标准
二、几种不被认定租赁合同无效的情形
第三节合同一方或双方漠视对方租赁权利
一、出租人漠视承租人的租赁权利
案例16：热水器存安全隐患，煤气中毒4人致死，房主获刑赔偿
案例17：吊灯坠落砸伤租户头，法院判房主担责
案例18：擅自转租房屋发生火灾，承租人、房主、物业公司被判共担责
案例19：房屋漏水毁名画，租户不满诉赔偿
案例20：房屋环保检测不达标，承租人起诉解除合同
案例21：装修租房不让住，租户无奈诉房主
案例22：房主断电断水索要租金，商家怒诉索巨额赔偿
案例23：商业租赁出租人提供不合格租赁物导致合同被解除
案例24：合同解除，租赁押金不能还押着不退还
案例25：优先购买权被侵犯，房屋过户后承租人可主张赔偿损失
二、承租人漠视出租人、其他承租人的租赁权利
案例26：出租房内养宠物，租赁合同遭解除
案例27：三居室“惊变”群租房，房主诉租客“耍花样”
案例28：租房不住致房损，房主起诉房客赔偿
案例29：滥用承租权，阻挠新房主对房屋对外租赁收益
案例30：房东夫妻离婚分割房产，租客不当行使抗辩权被驳
案例31：麦当劳过失引发商场火灾，323家商户起诉责任方，最多获赔70万元
案例32：房租晚交11天，法院判解除合同，但未支持违约金
三、房屋中介漠视出租人、承租人权益
案例33：房屋中介未尽审慎义务被判承担承租人损失
案例34：坑完房东坑租户，“黑中介教父”赵某某获刑
第四节不可抗力或情势变更致合同无法履行
案例35：商业租赁合同遇不可抗力的抽象行政行为可解除
案例36：商业租赁的承租人有权索要停产停业损失补偿
案例37：道路施工餐馆无法正常营业，因情势变更被解除
案例38：公房承租权变身拆迁补偿款，承租人的继承人可继承
第五节合同期满的善后争议
案例39：租赁到期拒搬出第三人被判协助腾退
案例40：商业合同期满装修物巨额损失谁来担
案例41：格式条款引歧义，押金退给承租人
第六章房屋租赁格式合同样式
第一节租赁合同签署过程中应当注意的环节
第二节格式合同样式
样式1：北京市房屋租赁合同（自行成交版）
样式2：北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）
样式3：北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）
样式4：北京市房屋租赁代理租金代收、代付合作协议
样式5：北京市房屋出租委托代理合同
样式6：上海市居住房屋租赁合同示范文本
样式7：深圳市房屋租赁合同书范本
样式8：北京市公有住宅租赁合同
样式9：北京市市场场地租赁合同
样式10：柜台（商铺）租赁合同
样式11：厂房租赁合同
样式12：农场租赁合同
下篇
第七章法律规范选编
第一节法律
中华人民共和国民法通则（节选）
中华人民共和国物权法（节选）
中华人民共和国合同法（节选）
中华人民共和国城市房地产管理法（节选）
中华人民共和国治安管理处罚法（节选）
第二节部门规章、规范性文件
商品房屋租赁管理办法
附：城市房屋租赁管理办法（已废止）
廉租住房保障办法
城镇廉租住房租金管理办法
关于加快发展公共租赁住房的指导意见
城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法
公共租赁住房管理办法
房地产经纪管理办法
中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法
关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知
第三节部分地方性法规、地方政府规章
北京市房屋租赁管理若干规定
实施《北京市房屋租赁管理若干规定》细则
北京市房屋租赁消防安全管理规定
北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见
北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知
北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法
北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定
上海市房屋租赁条例
上海市居住房屋租赁管理办法
上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则
广东省房屋租赁条例
广州市房屋租赁管理规定
第四节司法解释、司法业务规范性文件
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节选）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（节选）
最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
附：最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（节选）
最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见
浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（节选）
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（节选）
第八章港澳台地区房屋租赁法律规定
第一节澳门特别行政区房屋租赁法律规定
第二节香港特别行政区房屋租赁法律规定
第三节我国台湾地区房屋租赁法律规定
第九章其他一些国家对房屋租赁的特别规定
参考书目