房地产中介常见法律问题有问必答

　　本书以大量居间合同纠纷及房屋买卖合同纠纷所得经验为依据，在解答大量房地产经纪从业人员、房产交易当事人问题的基础上，按照房地产交易的不同类型划分为居间基础知识、二手房买卖居间法律问题、二手房特殊房源及特殊交易方式、一手房买卖居间法律问题、房屋租赁居间法律问题、中介公司相关费用收取法律问题、中介公司管理基础知识以及婚姻、继承、赠与房屋法律问题8篇。每一篇当中又按照交易流程详细梳理了300余个法律问题，每一个问题都源于真实案例——【问题解析】，具有极强的代表性，对所有问题予以详尽的法律分析——【律师解答】，并进一步给出应对的措施和方案——【律师建议】。房地产经纪人及交易当事人可以从中了解房屋买卖、租赁过程每个阶段可能遇到的法律问题，并更好地运用法律手段来保护自身的合法权益。

　　肖海军广东广岭律师事务所主任、资深律师广州市律师行业协会房地产专业委员会专业委员广州市房地产中介行业协会特聘常年法律顾问广州市房地产中介行业协会特聘讲师擅长领域房地产买卖（居间）合同纠纷建筑工程合同纠纷地产中介法律培训业务房地产投资非诉讼业务主讲课程《地产中介经营管理法律风险防控》（总裁班）《扫雷——地产中介门店销售与管理避险指南》《追佣——律师教你如何签好合同收齐佣》《门店卫士——二手房交易全程法律指引》

第1篇居间基础知识
咨询1：什么叫居间合同？
咨询2：中介公司在房产交易中的身份和地位？
咨询3：什么叫报告订立合同的机会？
咨询4：什么叫提供订立合同的媒介服务？
咨询5：房屋买卖合同什么时候成立？
咨询6：居间人的基本义务有哪些？
第2篇二手房买卖居间法律问题
第一章放盘阶段
第一节放盘纸（委托出售协议）的性质
咨询7：中介公司与卖方签订放盘纸后，形成的是什么法律关系？
咨询8：放盘纸有哪些种类？
咨询9：什么叫独家代理？
咨询10：什么叫限时独家代理？
咨询11：独家代理与一般代理有什么不同？
咨询12：限时独家代理与独家代理有什么不同？
第二节放盘纸的法律效力
咨询13：签了放盘纸，卖方在其他中介公司成交的，卖方的行为属于飞单吗？
咨询14：《限时独家委托书》中约定的出售条款应包括哪些内容？
咨询15：《限时独家委托书》未约定保证金条款，或约定了保证金
条款但中介公司实际未支付的，卖方通过其他中介公司成交，是否构成违约？
咨询16：口头放盘的法律效力？
咨询17：中介公司只收取卖方钥匙，未与卖方签订放盘纸，委托关系是否成立？
咨询18：非业主签订的放盘纸有法律效力吗？
第三节放盘时中介公司应注意的事项
咨询19：卖方放盘时，中介公司是否需要审核卖方的身份信息及产权信息？
咨询20：关于钥匙保管及钥匙借用，中介公司应注意哪些问题？
第二章带看阶段
第一节看楼纸的签订要点
咨询21：中介公司为什么一定要让买方签看楼纸？
咨询22：签订看楼纸时，中介公司应如何填写物业地址？
咨询23：买方签订看楼纸时，签名不实或不全的，中介公司应如何处理？
咨询24：签订看楼纸时，只留有买方的真实姓名，没有记录
身份证号码，中介公司能否依据看楼纸追讨居间服务费？
咨询25：买方拒绝签订看楼纸，中介公司应如何处理？
第二节带看行为规范
咨询26：中介公司带看时忘记关水龙头，损坏业主的木地板，中介公司需要担责吗？
咨询27：中介公司带看时没关好门，导致房屋失窃，中介公司需要担责吗？
咨询28：中介公司带看时，未经承租人同意，直接用业主留下的钥匙开门进屋，是否违法？
第三节“跳单”的定义与防范
咨询29：什么是“跳单”行为？
咨询30：如果买方看完房后通过其他中介公司带看成交属不属于“跳单”？
咨询31：如果买方看完房后，通过其他中介公司代办过户手续，是否属于“跳单”？
咨询32：买方看完房后私下与卖方成交，是否属于“跳单”？
咨询33：买方看完房后，以亲属的名义与卖方成交，是否属于“跳单”？
咨询34：公司买房，员工代为看房，中介公司如何避免公司“跳单”行为？
咨询35：针对客户可能存在的“跳单”行为，中介公司要做哪些防范措施？
第四节诚意金、订金、定金
咨询36：诚意金的性质
咨询37：订金的性质
咨询38：定金的性质
咨询39：买方向中介公司支付的购房诚意金，所有权归属于谁？
咨询40：买方签订《购房意向书》以及卖方签订《售房承诺书》后是否意味着房屋买卖合同成立？
咨询41：未签订买卖合同的情况下，中介公司代卖方收取了定金，买卖关系是否成立？
咨询42：中介公司代卖方收取了定金之后，买方不买或卖方不卖了，中介公司可以直接向买方退还定金吗？
第三章谈单阶段
第一节税费、贷款咨询
咨询43：中介公司是否有为客户提供税费、贷款咨询的义务？
咨询44：客户要求中介公司计算应缴纳税费时，中介公司应如何答复？
咨询45：面对客户咨询贷款事宜，中介公司应如何处理？
咨询46：中介公司在客户咨询时明确告知买方可贷款七成，但最终银行只批五成，导致房屋交易不成，中介公司应承担责任吗?
第二节中介公司如何履行合理审查及如实告知义务
咨询47：中介公司应审查哪些基本交易信息？
咨询48：中介公司在签约前，是否应就交易物业有无被查封进行查册确认？
咨询49：遇周末无法查册确认产权情况，中介公司应如何应对？
咨询50：因地方政策原因，中介公司无权查册，中介公司如何处理才能规避法律风险？
咨询51：什么是“被司法查封的房产”？
咨询52：房产查封的最长期限是多少？
咨询53：被法院查封的房产，中介公司可以提供居间服务吗？
咨询54：交易房屋在签合同前已被法院查封，买方以中介公司未查册、未告知为由，要求中介公司承担法律责任，中介公司需要担责吗？
咨询55：房屋通常会因为什么情况被司法机关查封？
咨询56：签订完房屋买卖合同后房屋被法院查封的，中介公司应如何处理？
咨询57：买卖双方在房管部门办理了递件交易手续但未出新证，交易的房屋还能被查封吗？
咨询58：什么是抵押登记？
咨询59：存在抵押的房产是否可以出售？
咨询60：中介公司在签约前，是否应该向买方告知限购政策？
咨询61：谈单时如何防止经纪人做出无法兑现的承诺？
咨询62：就学位房的学位问题，中介公司在谈单时应注意哪些问题？
咨询63：发生争议时，客户在谈单过程中的录音录像，能否作为证据使用？
第四章签约阶段
第一节签约主体资格的审查
咨询64：签约时中介公司需如何核对买卖双方的身份信息？
咨询65：签约时复印买卖双方身份证件的法律意义？
咨询66：未成年人可以独立签订房屋买卖合同吗？
咨询67：签订买卖合同时，业主未亲自到场，委托亲属或朋友代签，中介公司要怎样防范风险？
咨询68：买方亲属代买方签订买卖合同，买方事后却不追认，合同是否具有法律效力？
咨询69：中介公司在居间共同共有房产时如何处理才能规避风险？
咨询70：中介公司在居间按份共有房产时应注意哪些问题？
第二节委托手续的审查
咨询71：手写的委托书是否具有法律效力？
咨询72：公证委托书具有什么法律效力？
咨询73：二手房交易中“全权委托”应包括哪些委托事项？
咨询74：公证委托是否必然具有全权代理的法律效力？
第三节物业基本信息的审查
咨询75：什么是“凶宅”？
咨询76：中介公司能否为“凶宅”提供居间服务？
咨询77：买方能否以小区其他物业属于“凶宅”为由解除合同？
咨询78：中介公司有必要要求买方在房产证复印件上签名吗？
咨询79：带租约房屋出售时应注意哪些问题？
咨询80：房屋结构对于贷款有什么影响？
咨询81：房屋性质对房屋买卖交易有何影响？
咨询82：中介公司在居间过程中，为何要特别注意交易房屋名下的户口问题？
第四节合同条款的填写准则
一、合同主体资料的填写
咨询83：中介公司是否需要在房屋买卖合同上完整填写交易双方的身份信息？
咨询84：房屋买卖合同中，是否必须填写买卖双方的联系地址？
二、交易物业地址的填写
咨询85：合同中记载的物业地址与房产证记载的物业地址不一致时，该如何处理？
咨询86：签订合同时，发现房产证房屋地址与现查册地址不一致应如何填写？
三、合同的落款
咨询87：签订房屋买卖合同时，就买卖双方如何落款签名，中介公司应注意哪些问题？
咨询88：签订合同时买卖双方有签名但没有按指模或只按指模没签名，该合同是否有效？
咨询89：房屋买卖合同（三方合同）上，中介公司一栏只有公司盖章而没有经纪人签名，房屋买卖合同是否成立？
咨询90：备注条款中买方与中介公司均有签名盖章确认，但卖方没有进行签名确认，该条款对卖方具有法律效力吗？
咨询91：委托代理人应该签谁的名字？
四、合同其他重要条款填写与约定
咨询92：合同中有选择项，中介公司未进行填写，有何法律后果？
咨询93：合同中重要条款用粗体字标注的法律意义？
咨询94：合同约定“首期款于递件交易当天（打印体）或2016年3月1日前（手写体）支付”，则首期款支付时间到底是哪一天？
第五节合同的生效
咨询95：口头约定的房屋买卖合同有没有法律效力？
咨询96：代理人未取得代理权，其签订的房屋买卖合同有没有法律效力？
咨询97：买卖双方签订合同的时间不一致的，合同生效时间以哪个时间为准？
咨询98：合同附件中，买卖双方未签名，附件是否对买卖双方产生法律效力？
咨询99：房屋买卖合同上只有经纪人签名，但公司未盖章，客户能否以此为由主张房屋买卖合同无效？
咨询100：中介公司能否让卖方或买方把合同拿回家签署或邮寄给其签署后再交回公司？
第六节合同的变更
咨询101：中介公司误将建筑面积写成套内面积，事后发生争议，该如何处理？
咨询102：买卖双方未经中介公司同意，擅自变更房屋买卖条款，该变更的条款是否具有法律效力？
咨询103：中介公司未经卖方同意，擅自与买方变更付款条件，该变更的条款对卖方是否具有法律约束力？
咨询104：补充条款与原合同条款约定不一致时，以哪个约定为准？
第七节合同的解除
咨询105：买卖双方在什么情况下可以解除合同？
咨询106：买卖双方销毁（撕毁）合同，或在合同上标明“作废”，是否具有解除合同的法律效力？
咨询107：未经中介公司同意，买卖双方能否私下解除房屋买卖合同？
第五章合同的约定与履行
第一节房屋交易价格
咨询108：二手房买卖中，是否涉及房屋单价的问题？
咨询109：房屋价格大小写不一致，交易价格应以哪个为准？
咨询110：房屋总价与分期付款的计算总额约定不一致，房屋交易价格究竟以哪个为准？
咨询111：二手房交易过程中，原开发商赠送的一层花园或顶层露台面积是否需计入楼价？
第二节定金支付
咨询112：定金支付有无上限？
咨询113：定金合同是诺成合同还是实践合同？
咨询114：定金罚则如何适用？
咨询115：房屋买卖合同中约定了定金支付日期，但买方到期未支付定金，买方的行为是否构成违约?
咨询116：买方未足额支付定金，卖方主张没收定金的金额该如何确定？
咨询117：买方未支付定金，卖方还能否向买方主张定金罚则？
咨询118：买方未支付定金，合同仅约定了“定金罚则”而未约定其他违约责任，卖方如何追究买方的违约责任？
咨询119：一方违约后，定金条款和违约金条款可以同时适用吗？
咨询120：中介公司可以代卖方收取定金吗？
咨询121：买方按时支付定金，但卖方拒收定金，卖方的行为属于违约吗？
咨询122：签订买卖合同后，中介公司尚未将代收的定金转交给卖方，买方违约，卖方要求没收定金，中介公司是否需将定金转交给卖方？
咨询123：签订买卖合同后，中介公司尚未将代收的定金转交给卖方，卖方违约，买方要求中介公司退还定金，中介公司可否向买方退还定金？
第三节首期款支付
咨询124：合同约定的首期款比例与银行贷款政策规定的首期款比例不符，该如何处理？
咨询125：合同约定递件当日支付首期款，那么递件与支付首期款的先后顺序该如何确定？
咨询126：为了配合买方办理按揭贷款，卖方在未收款的情况下提前向买方出具首期款收据，事后买方主张已付首期款，该如何处理？
第四节网签
咨询127：什么是网签合同？
咨询128：二手房买卖是否必须网签以及网签的法律意义？
咨询129：签完网签合同是否等同于过户？
咨询130：网签合同与三方房屋买卖合同不一致时，以哪份合同为准？
咨询131：网签合同签署后，合同任何一方当事人能否单方撤销？
第五节赎契
咨询132：合同中注明交易房产存在抵押，但未注明由谁赎契，则赎契款应由谁承担？
咨询133：合同约定由买方赎契，但买方又担心资金安全，买方的资金安全应如何保证？
咨询134：合同中约定由担保公司垫资赎契，未约定垫资所产生的手续费由谁承担，则垫资所产生的手续费应由谁承担？
咨询135：买方支付赎契款后，卖方将赎契款挪作他用，买方如何防范风险？
咨询136：合同约定的买方支付赎契款日期已到，但卖方尚未按合同约定向银行申请提前还款，买方是否必须支付该赎契款？
第六节按揭贷款
咨询137：房价100万元，买方通过报高房价的方式从银行获批90万元的贷款额度，但卖方却认为买方的同贷书违反了银行政策拒绝递件交易，卖方的行为是否构成违约？
咨询138：银行审批的贷款金额少于买方申请的贷款额度，买方又无能力以现金形式补足余款的，买方是否有权解除买卖合同？
咨询139：买方第一次申请银行贷款未获审批的情况下，要求到其他银行重新办理申请贷款手续，卖方不愿意配合，卖方行为是否构成违约？
咨询140：由于银行年底资金紧张未及时放款，导致卖方收到银行贷款时超过了合同约定的收齐楼款时间，卖方要求追究买方的违约责任，能得到法院支持吗？
第七节过户递件
咨询141：二手房买卖中过户递件的定义与效力？
咨询142：如何理解合同中约定的“过户递件成功”？
咨询143：过户递件成功是否意味着房屋已实际完成过户？
咨询144：卖方不想继续交易，要求单方撤回递件交易资料，买方应该怎么办？
第八节交易税费及其他费用承担
咨询145：合同中约定，因房屋交易产生的税费全部由买方承担，该约定是否违反国家税收政策？
咨询146：合同中虽有约定交易税费由买方承担，但未明确约定因政策变化导致税费增加由谁承担，则因政策导致增加的税费应由谁承担？
咨询147：合同未约定物业维修基金的承担主体，物业维修基金应由谁承担？
咨询148：合同约定的价格为卖方实收价，在交易过程中，发现卖方未缴清土地出让金，则该土地出让金由谁承担？
咨询149：合同中约定卖方应在交楼前结清相关费用，该费用包含哪些内容？是否需要列明？
咨询150：卖方原口头同意配合买方报低房价以减少税费，但到报税时却反悔，不愿意配合报低房价，卖方的行为构成违约吗？
咨询151：房屋买卖已完成缴纳税费手续但尚未出新证，现法院判决撤销或解除该房屋买卖合同，已缴纳的税费能否退还？
咨询152：卖方曾口头承诺房屋满五年且为唯一物业，但交税时发现并非卖方唯一物业，则对于因此增加的税费买方可否要求卖方承担？
第九节交楼
一、交楼时的户口问题
咨询153：物业户口迁移在合同中该如何约定？
咨询154：合同没有约定户口迁移问题，卖方拒绝迁出户口，中介公司及买方该如何处理？
咨询155：合同约定了卖方需要迁出户口，但没有约定具体迁出时间，卖方借故拖延迁出户口的，中介公司及买方该如何处理？
咨询156：交楼后，买方发现购买的学位房学位被占用了，买方该如何处理？
二、交楼保证金
咨询157：交楼保证金的作用是什么？
咨询158：交楼保证金属于楼款的一部分吗？
咨询159：交楼保证金可以直接抵扣中介费吗？
咨询160：交楼过程中，买卖双方就交易物业产生的欠款由谁承担出现争议，业主要求退还交楼保证金，买方要求用该交楼保证金支付欠款，中介公司该如何处理？
三、交楼方式注意事项
咨询161：如果卖方拒绝按合同约定的期限交楼，买方可以“撬锁收楼”吗？
咨询162：中介公司能不能帮买方做“撬锁收楼”的见证？
咨询163：卖方收齐楼款后，将钥匙交与中介公司，要求中介公司直接与买方办理交楼手续，中介公司代卖方交楼存在哪些风险？
咨询164：卖方未按约定配合买方办理水电、煤气等过户手续，买方是否有权拒绝收楼并要求卖方按合同约定承担违约责任？
咨询165：卖方交楼前将合同中约定需要附送的家私家电搬走，买方是否有权拒绝收楼并要求业主按合同约定承担迟延履行的违约责任？
咨询166：在房屋符合交房条件的情况下，买方逾期收房的，逾期收房期间所产生的物业管理费等相关费用应由谁承担？
四、交楼后的风险转移
咨询167：法律对房屋灭失风险的转移是如何规定的？
第十节合同履行的其他问题
咨询168：合同没有约定履行期限，则履行期限该如何确定？
咨询169：在买卖合同中，对有关事项的履行日期约定不明确（如递件交易时间），中介公司应如何应对，方能有效推进交易的顺利履行？
咨询170：签订买卖合同后，卖方去世了，合同能否继续履行？
咨询171：签订买卖合同后，买方过世，该如何处理？
第六章违约责任
第一节违约责任的基础知识
咨询172：房屋买卖中常见的纠纷有哪些？
咨询173：违约责任的承担方式有哪些？
咨询174：什么是“违约金”？
咨询175：如何确定违约金的计算标准和依据？
咨询176：争议条款应如何约定？
第二节买方违约
咨询177：买方支付定金后表示不买了，定金也不要了，卖方还能按合同约定追究买方楼价10%的违约责任吗？
咨询178：买方违约导致合同不能继续履行，中介公司可以促成卖方与另一买方签订新的房屋买卖合同吗？
咨询179：买方在房屋买卖合同上签假名后反悔不买，可以进行笔迹鉴定确定买方的诉讼主体资格吗？
咨询180：因买方的信用问题，银行不批准买方的贷款申请，买方可以以此为由解除房屋买卖合同吗？
咨询181：买方未按约定日期支付购房款，卖方立即要求解除买卖合同，是否能得到法院支持？
第三节卖方违约
咨询182：签完合同后，卖方明确表示不卖了，且愿意双倍返还定金，买方应如何处理？
咨询183：卖方或买方违约导致房屋买卖无法继续进行，中介公司能否以此向卖方或买方主张支付违约金？
咨询184：房屋买卖合同中，约定卖方同意房屋可过户至买方指定的第三人名下，且双方均明确了最终的落户人，后卖方以买方无购房资格为由不配合过户，是否属于违约？
咨询185：房屋过户后，买方发现房屋实际面积比房产证上的面积小，买方要求卖方承担赔偿责任或补偿差价，是否合理？
咨询186：卖方未带身份证件的情况下签订了房屋买卖合同并收取了定金，后发现该卖方并非业主本人，中介公司该如何处理？
咨询187：签完买卖合同并收取高额首期款后卖方“携款潜逃”了，买方可采取哪些措施追究卖方的责任？
咨询188：卖方反悔不卖了，买方向法院起诉要求强制过户交易，需具备哪些条件法院才可能支持该诉求？
咨询189：买方已付清楼款且已收楼，在办理过户交易过程中，因卖方的债务纠纷交易的房屋被法院查封，买方能要求解封并继续过户吗？
咨询190：如果卖方在签完买卖合同后将房屋抵押的，是否属于违约？
咨询191：买方因卖方违约提起诉讼，可在哪个诉讼阶段查封交易的房屋？
咨询192：卖方违约，买方追究卖方违约责任并向法院申请财产保全，买方需要提供担保吗？哪类财产可以作为担保物？
咨询193：什么是“一房二卖”或“一房多卖”？
咨询194：卖方一房多卖的，应承担什么法律责任？
咨询195：“一房二卖”或“一房多卖”情形下签的房屋买卖合同有效吗？
咨询196：卖方一房多卖的，数个买方均起诉要求将涉案房屋过户到自己名下，法院将如何处理？
咨询197：中介公司如何防止卖方“一房二卖”或“一房多卖”？
咨询198：房屋因为卖方对外负债而与债权人签订了网签合同后，卖方再予以出售，属于“一房二卖”行为吗？
咨询199：房屋买卖合同中约定由卖方配合买方做全权公证委托，现卖方不配合做全权公证委托，是否属于违约？
第四节政策导致合同履行不顺利而造成的违约
咨询200：房屋买卖合同中约定买方首付款比例为二成，合同履行过程中，因银行信贷政策调整导致首付款比例提高，买方无力支付增加的首期款导致合同无法继续履行，买方的行为属于违约吗？
咨询201：因银行贷款政策调整致使银行不批准买方的贷款申请或者所批准额度远远小于申请额度，买方可以以此为由解除房屋买卖合同吗？
咨询202：签订买卖合同后，政府出台限购政策，导致房屋买卖合同无法履行将如何处理？
咨询203：签订买卖合同前，政府就已出台限购政策，合同履行中，买方能否以自己无购房资格主张解除合同？
第五节其他违约情况
咨询204：买卖双方要求中介公司在解除房屋买卖合同的协议上盖章，中介公司需要在该协议上盖章吗？
咨询205：卖方将房屋出售事宜全权委托给中介公司，成交后，卖方以售房价远低于市场价、损害了其利益为由，主张合同无效，且要求中介公司赔偿其损失，卖方的诉求能得到法院的支持吗？
咨询206：房屋买卖合同中未约定违约时的律师费承担事项，守约方可以要求违约方承担其律师费损失吗？