转型期深圳城市更新规划探索与实践

　　面对资源紧约束的发展困境，城市更新已成为挖掘空间发展潜力、优化城市功能结构、提升城市环境品质、提高空间利用效率的重要手段。中外城市更新的实践证明，大规模拆除重建式的城市更新不利于城市的可持续发展，目标综合、内涵丰富的渐进式城市更新才是新型城镇化背景下城市转型发展的正确选择。本书以深圳为例，结合城市发展历程，分析当前城市更新的特征及存在的问题，从城市更新的评价体系、经济调控、社会结构变迁、低碳生态实践、规划编制内容等多角度，对城市更新的理论与实践进行系统的梳理与总结，探讨了城市更新规划编制的主要内容与技术方法。

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前言

1  导论  /1
  1.1  深圳城市发展背景  /1
     1.1.1  取得巨大的建设成就  /1
     1.1.2  面临严峻的内外挑战  /2
     1.1.3  亟须解决的现实问题  /3
  1.2  国内外城市更新研究综述  /5
     1.2.1  国外城市更新研究进展  /5
     1.2.2  国内城市更新研究进展  /8
  1.3  城市更新概念界定  /10
     1.3.1  城市更新概念的一般内涵与发展历程  /10
     1.3.2  本书对城市更新概念的内涵理解  /10
  1.4  研究内容、方法与结构安排  /11
     1.4.1  研究内容  /11
     1.4.2  研究方法  /12
     1.4.3  研究框架  /13

2  城市更新基本理论  /15
  2.1  级差地租理论  /15
     2.1.1  古典经济学地租理论  /15
     2.1.2  新古典经济学地租理论  /15
     2.1.3  马克思的地租理论  /16
     2.1.4  地租杠杆的应用  /16
  2.2  产权制度理论  /17
     2.2.1  产权的特性  /17
     2.2.2  产权的功能  /17
     2.2.3  对城市更新的影响  /18
  2.3  精明增长理论  /18
     2.3.1  “精明增长”的思想内涵  /18
     2.3.2  精明增长理论的应用  /19
  2.4  触媒理论  /19
     2.4.1  城市触媒理论  /19
     2.4.2  更新触媒概念  /20
     2.4.3  更新触媒分类  /20
     2.4.4  更新触媒与更新动力  /21
  2.5  角色关系理论  /21
     2.5.1  政体理论  /22
     2.5.2  多元合作理论  /22
     2.5.3  赞助人与支持人理论  /23
     2.5.4  增长机器和交换机制—使用价值矛盾论  /23
     2.5.5  其他理论  /23
  2.6  城市管治理论  /24
     2.6.1  理论基础  /24
     2.6.2  理论内涵  /24
     2.6.3  主要内容  /25
 
3  城市发展与城市更新  /26
  3.1  城市发展历程与趋势选择  /26
     3.1.1  城市转型发展的内涵  /26
     3.1.2  城市发展的现状特征  /26
     3.1.3  城市发展的趋势与选择  /28
  3.2  城市发展与城市更新的关系  /29
     3.2.1  城市发展阶段与城市更新特点  /29
     3.2.2  城市更新的发展历程  /30
  3.3  城市更新的对象特征与存在的问题  /32
     3.3.1  更新对象的分类与特征  /32
     3.3.2  更新对象的主要问题  /38

4  利益平衡下的更新模式  /45
  4.1  多元利益诉求  /45
     4.1.1  城市更新的主体与角色  /45
     4.1.2  城市更新中的利益关系  /46
  4.2  城市更新模式的演变  /48
     4.2.1  非常态化的城市更新模式  /48
     4.2.2  制度化建设下的城市更新模式  /49
  4.3  城市更新模式的机制与问题  /52
     4.3.1  利益主体的得失分析  /52
     4.3.2  存在的问题  /53
  4.4  城市更新中角色关系的再定义  /55

5  社区转型与城市更新  /56
  5.1  城中村改造与社会结构变迁  /56
     5.1.1  综合整治与社会结构变迁  /56
     5.1.2  拆除重建与社会结构变迁  /58
  5.2  工业区升级改造与社会结构变迁  /60
     5.2.1  工业区升级改造的路径与主体  /60
     5.2.2  工业区升级改造带来的社会结构变化  /61
  5.3  集体股份合作制与社会结构变迁  /62
     5.3.1  集体股份合作制的发展历程  /62
     5.3.2  集体股份合作制的作用机制  /63
     5.3.3  集体股份合作公司的治理模式  /64
  5.4  城市更新背景下社会结构的优化与转型  /67
     5.4.1  政企分离，加速城中村集体股份合作公司的市场化  /67
     5.4.2  各司其职，理顺基层管理组织的关系  /68
     5.4.3  打破隔离，促进本土居民与外来居民的融合  /68

6  城市更新中的低碳生态建设  /69
  6.1  低碳生态导向下的城市更新  /69
  6.2  基于不同更新方式的低碳生态要求  /69
     6.2.1  综合整治中的低碳生态要求  /69
     6.2.2  拆除重建中的低碳生态要求  /75
     6.2.3  功能置换中的低碳生态要求  /79
  6.3  城市更新中落实低碳生态建设的措施  /80
     6.3.1  构建多层次的低碳生态更新指标体系  /80
     6.3.2  加强更新规划政策的空间引导与控制  /80
     6.3.3  加强低碳生态城市规划关键技术标准与规范的制定  /80
     6.3.4  开展低碳生态更新的试点示范工程  /80

7  城市更新评价体系  /81
  7.1  城市更新评价的目标与原则  /81
     7.1.1  城市更新评价目标  /81
     7.1.2  城市更新评价原则  /81
  7.2  城市更新评价体系的构建  /82
     7.2.1  指标选取标准  /82
     7.2.2  指标体系构成  /82
     7.2.3  指标权重评判  /83
  7.3  城市更新评价体系的空间识别  /87
     7.3.1  识别思路  /87
     7.3.2  控制发展地区识别  /88
     7.3.3  引导更新地区识别  /92
     7.3.4  更新对象选择  /100

8  经济调控对城市更新的影响  /101
  8.1  公共财政的影响  /101
     8.1.1  公共财政对城市更新市场的调校作用  /101
     8.1.2  城市更新中公共财政的收支预测  /102
     8.1.3  公共财政对城市更新的影响  /110
  8.2  房地产市场的影响  /110
     8.2.1  对城市更新市场调控的意义  /111
     8.2.2  城市更新市场的供需预测  /112
     8.2.3  城市更新市场用地供给的调控  /114

9  城市更新专项规划  /120
  9.1  战略构想  /120
     9.1.1  明确城市更新的阶段目标  /120
     9.1.2  构建多维度的更新策略  /120
  9.2  城市更新的功能引导  /122
     9.2.1  更新功能区划  /122
     9.2.2  更新功能布局  /125
  9.3  城市更新的策略分区与方式选择  /126
     9.3.1  城市改造地区  /127
     9.3.2  生态恢复地区  /130
     9.3.3  历史保护地区  /131
  9.4  近期重点地区更新指引  /132
     9.4.1  重点更新地区的类型  /132
     9.4.2  重点更新地区的指引  /133
  9.5  城市更新配套专项规划  /138
     9.5.1  保障性住房配建  /138
     9.5.2  密度分区  /143
     9.5.3  城市设计  /145
     9.5.4  配套设施规划  /147
     9.5.5  综合交通规划  /148

10  制度创新与体系构建  /150
  10.1  深圳当前城市更新制度建设评估  /150
     10.1.1  城市更新相关政策  /150
     10.1.2  城市更新管理组织  /155
  10.2  国内外城市更新制度建设经验借鉴  /157
     10.2.1  运作机制与管治模式  /157
     10.2.2  主要政策与制度  /159
     10.2.3  启示与借鉴  /161
  10.3  创新深圳城市更新管理制度  /162
     10.3.1  健全城市更新管理体制  /162
     10.3.2  构建差异化组织模式  /162
     10.3.3  科学制定规划计划  /163
     10.3.4  完善配套政策体系  /163
     10.3.5  建立滚动实施机制  /164
     10.3.6  建设决策支持系统  /164
     10.3.7  广泛开展公众参与  /164
     10.3.8  拓宽资金筹措渠道  /165
     10.3.9  加强财政扶持力度  /165
     10.3.10  实行监督考核制度  /166

11  深圳城市更新案例  /167
  11.1  蔡屋围旧村改造：由旧村向金融中心区的蜕变  /167
     11.1.1  项目概况  /167
     11.1.2  项目特点  /169
     11.1.3  经验启示  /170
  11.2  渔农村改造：深圳城中村改造的“第一爆”  /170
     11.2.1  项目概况  /170
     11.2.2  项目特点  /173
     11.2.3  经验启示  /174
  11.3  回龙埔片区改造：从徘徊迷茫走向规范化  /175
     11.3.1  项目概况  /175
     11.3.2  项目特点  /178
     11.3.3  经验启示  /178
  11.4  田面村“设计之都”：居住环境整治撬动产业转型  /179
     11.4.1  项目概况  /179
     11.4.2  经验启示  /181
  11.5  观澜版画村：历史保护融入文化产业发展  /181
     11.5.1  项目概况  /181
     11.5.2  经验启示  /183

参考文献  /185
图表来源  /191