公产房纠纷裁判思路与法律适用

　　《公产房纠纷裁判思路与法律适用》由天津市高级人民法院法官李超根据实践中的审判经验攥写，主要针对公产房纠纷案件的基本问题、公产房的婚姻家庭继承纠纷、权属变更与确认纠、买卖（置换）合同纠纷、租赁合同纠纷、拆迁安置纠纷、返还原物纠纷裁判思路与观点、典型案例等进行了梳理和总结，并较为全面的收录了公产房纠纷常用的法律依据，对进行此类案件裁判的法官、律师及案件当事人都具有较好的参考和指导作用。

　　李超，法律硕士，天津市高级人民法院法官。曾任天津市和平区人民法院、天津市滨海新区人民法院法官。民盟成员，民盟天津市委社会发展委员会委员。民盟天津市和平区委委员，天津市和平区政协委员。在《民商法论丛》、《人民司法》、《法律适用》、《月旦民商法》等期刊公开发表论文20余篇。参加多项省部级以上课题，主要有：国家和社会科学基金项目《公司新类型出资的实证考察与制度完善研究》（13BFX096）、教育部人文社会科学基金项目《民事政策的法源性研究》（11YJA820055）等。主要研究方向为民法学，代表性学术成果有：《侵权法上的防御性请求权研究》，载《法学新论》（台湾地区）2012年第4期;《履行请求权之界限与给付不能》，载《月旦民商法杂志》（台湾地区）2010年第1期;《物之毁损的恢复原状与金钱赔偿——多种侵权责任方式下的解释论》，载《法律适用》2012年第2期;《建筑物区分所有权法案例分析》（主编），对外经济贸易大学出版社2009年版。

Contents
第一部分疑难问题与裁判思路
一、公产房的概念与特征
二、公产房“使用权”的法律性质
三、处理公产房纠纷的基本原则
四、婚姻家庭案件中的公产房承租问题
五、公产房承租权的继承问题
六、转让公产房承租权合同效力
七、已购公房上市交易问题
八、“央产房”上市交易问题
九、拆迁安置中的公产房问题
十、公产房纠纷中的“腾房”问题
第二部分典型案例
一、婚姻家庭、继承纠纷
1折价分割
离婚案件中，一方承租的公产房屋系夫妻双方所在单位在其婚后进行分配，非承租一方有权承租该房屋;法院裁判时考虑处置房产的便利性，可以采取继续由原承租人承租、给付对方折价款的方式加以处理。
2房屋分割原则
对夫妻双方均可承租的公产房，应当依照照顾抚养子女一方、同等条件下照顾女方、照顾残疾或生活困难的一方、照顾无过错一方的原则处理。
3暂时居住
离婚案件中，一方对另一方婚前承租的公产房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可以判决其暂时居住。
4征求管理单位意见
人民法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。
5夫妻共同财产
确认房改房是否属于夫妻共同财产，应结合当地房管政策以及购买的时间节点加以判断。
6财产约定
离婚时，双方对公房的使用、承租已作约定，且不违反法律规定，该约定具有法律约束力。
7承租权与户籍
公产房的承租权的变更对象，一般要求具有本地户籍。
8同等保护
在变更承租权人的离婚后财产纠纷诉讼案件中，对享有承租资格的夫妻双方应同等保护其诉讼权利。
9拆迁款的分割
婚姻关系存续期间承租的公产房被征收后所得拆迁补偿款，应作为夫妻共同财产分割。
10权属确认顺序
对涉诉公房承租利益未分割明确的情况下，一方不得径行主张对涉诉房屋居住使用权利，而应先行明确承租权归属。
11工龄折算
折算工龄购买公产房屋享受的仅是一种优惠政策，而非财产权益
12承租权归属确认
对于公产房原承租人死亡后承租权归属的确认，司法实践的处理差异较大。
13遗嘱继承
是否认可公产房承租人生前订立遗嘱指定符合承租条件的亲属在其死后继续承租公产房，应依照当地房管政策的规定。
14共同共有
在房改购房时，核算购房面积已考虑其他家庭成员的情况，应视为家庭成员共同购房，房屋产权应属于家庭成员共同所有。
15遗产范围
公产房屋拆迁的货币补偿款属遗产范畴，应由继承人依法继承。
16工龄利益
使用已故配偶工龄利益购买公有住房产权，该房产不应作为夫妻共同财产。
二、公产房租赁合同纠纷
17租赁合同的区分
区分平等主体之间的一般房屋租赁合同与公产房租赁合同，应结合租赁合同约定的具体内容加以判断。
18租赁价格
对公产房屋租赁价格的认定，体现的是公产房管理人代表行政机关对国有资产的管理，该行为系行政管理范畴，有关公产房屋租赁价格调整的争议不属于人民法院民事案件受理范围。
19承租凭证
在双方租赁关系存续的情况下，公产房产权管理单位不得以拖欠租金为由，拒绝向承租人发放公产房承租凭证。
20合同解除
产权管理单位不能以承租人拒不缴纳“公房租金”为由，解除公有住房租赁合同而收回房屋。
21租赁合同效力
公产房承租人因出国(境)被注销户口，其与产权单位之间的公产房租赁关系依然有效。
22文物保护
公产房被确定为文物后，出于保护文物的需要，产权单位可以要求公产房承租人腾退房屋，但应提供同等条件可供租住的房屋。
三、公产房买卖(置换)合同纠纷
23擅自拆改的责任
公产房买卖(置换)合同中，承租人因擅自拆改房屋造成产权单位不予办理承租权变更手续的，应当承担违约责任。
24家庭成员的同意
因未征得同户籍共同生活的家庭成员同意，致使无法办理承租权变更手续，作为出卖方的公房承租人应当承担违约责任。
25承租权转让条件
公产房承租人事先未征得同户籍、共同居住人的同意，不得转让公产房承租权。
26善意取得
夫或妻一方代为订立买卖合同处置公产房承租权，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
27转让合同的效力
当事人订立房屋买卖合同后，未到房管部门正式签订公有住房承租权转让合同，不影响双方先前订立的房屋买卖合同的效力，违约方应按照约定承担违约责任。
28抵押条款
公产房不能作为抵押物，以公产房为抵押物设定的抵押条款无效。
29过户手续与合同履行
公产房买卖合同履行过程中，房屋能否办理过户手续是判断合同能否继续履行的重要因素，而能否办理过户手续应当以有关行政主管部门的意见为准。
30违约金
公产房买卖合同约定违约金过高，应当予以调整。
31居间义务
房屋中介机构对于房屋权属状况、交易流程、应纳税额等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务，违反此项义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。
32央产房买卖的条件
央产房买卖中，卖方负有先行办理央产房上市交易手续，取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》的义务。
33赔偿损失
央产房买卖须履行相关上市审批手续，由于卖方的违约行为，买方为促成交易向产权单位缴纳的相关费用，应由卖方承担。
34信赖利益
因卖方擅自处分共有房屋，致使《中央在京单位已购住房上市出售登记表》被撤销，央产房买卖合同被确认无效后，卖方应承担缔约过失责任，赔偿买方的信赖利益损失。
35购买产权
城镇职工购买公有住房产权，须符合当地城镇住房制度改革政策规定的相关条件。
36出售公产房的特别约定
公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任，售出单位与公有住房买受人可以约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为。
37部分产权
部分产权房的买卖，当产权单位认可交易行为或已经具备购买全部产权的条件时，买卖合同有效。
四、权属确认与保护纠纷
38承租权人变更案件的受理
家庭成员之间因确定公有住房承租人资格发生争议，应由公产房行政主管部门处理，不属于人民法院民事案件受理范围。
39转让承租权案件的受理
因转让公产房使用权(承租权)引发的争议，人民法院应当受理。
40“企业产”承租人的变更
原承租人死亡后，产权单位变更“企业产”承租人应符合当地公产房管理政策。
41返还房屋
基于租赁、借用、交换使用等合同的公产房使用期届满后，具有合同义务的相对人或实际使用人均负返还房屋义务。
42占住费用
在不主张返还房屋的情况下，公房承租权人有权径行向占住人主张房屋使用费。
43承租人权利的保护
公产房租赁合同是公产房承租人享有权利的依据，占住人不因占住行为享有居住权。
44居住权
因身份关系取得的公产房居住权，应予保护。
45腾退房屋的条件
对于不享有公产房居住权的实际占用人，在腾退房屋不影响其基本生活的情况下，承租人主张占用人腾退房屋的请求应予支持。
46原始调配对象的权益
权利人在购买公产房产权并登记在其名下后，应保证该公有住房原始调配对象居住、使用的权益。
47相邻通风、采光和日照妨害
公产房受到通风、采光和日照等妨碍，承租人可以向构成妨碍的建设单位请求赔偿。
48第三人参加诉讼
公产房的产权单位或管理单位，基于对公产房纠纷案件的处理结果与其有法律上的利害关系，在除婚姻家庭、继承案件以外，可以作为第三人参加诉讼。
49承租权过户手续
因客观原因无法提供房管政策要求的变更公产房承租人所需相关材料的，不影响其申请变更承租权相关权利的行使。
50产权购买与服务年限
公产房以成本价出售给职工，产权归个人所有，经过规定时限后可以依法进入市场;产权单位可与职工约定服务年限与购买产权的具体事宜。
51换房纠纷
城镇职工可以对承租的公产房换房居住，换房居住关系解除后，双方均应返还占用对方的房屋。
52“文革产”的保护
因“文革产”房屋落实政策引发房地产纠纷，不属于人民法院受案范围;但落实政策后房屋因继承或租赁等纠纷起诉到法院的，人民法院应予受理。
五、公产房拆迁安置纠纷
53拆迁时承租人利益的保护
通过房地产开发、产权置换取得的公产房所有权应依法保护，同时应保证原承租人利益，做出妥善安置。
54承租人的拆迁安置
城镇职工依法取得的公产房承租权受法律保护，拆迁单位在未进行妥善安置之前不得要求公产房承租人腾退房屋。
55拆迁利益的分割
因征收公产房而发放的拆迁安置货币补偿款、产权调换房等应归公产房承租人及其共同居住人共有。
56承租权转让无效与拆迁利益
未经公产房管理部门审核同意的公产房承租权转让无效，该受让人不能取得作为公房承租人的拆迁安置利益。
57拆迁安置补偿协议的签约主体
公产房承租人死亡后尚未确定新的承租人，拆迁单位与某一有权承租人签订拆迁安置协议，并不影响其他有权承租人主张拆迁利益。
第三部分相关法律、法规及政策
一、公产房纠纷核心规范
中华人民共和国物权法
(2007年3月16日)
中华人民共和国合同法(节录)
(1999年3月15日)
最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租
若干问题的解答》的通知
(1996年2月5日)
最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知
(1992年11月25日)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问
题的解释(一)
(1999年12月19日)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问
题的解释(二)
(2009年4月24日)
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
(2012年5月10日)
二、各地法院裁判意见
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理
问题的意见
(2003年11月27日)
北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院《关于
国有土地上房屋征收与补偿案件审判工作指南(试行)》
的通知
(2012年12月18日)
天津市高级人民法院关于印发《天津市高级人民法院关于
因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员
会纪要》的通知
(2015年6月8日)
上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转
让纠纷案件若干问题的意见
(2004年9月28日)
上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷
的若干意见》的通知
(1996年10月31日)
上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件
若干问题的解答
(2004年1月12日)
上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见
(2007年9月20日)
上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解
释(二)若干问题的解答(一)(节录)
(2004年9月7日)
上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点
具体意见》的通知(节录)
(2000年8月15日)
江苏省高级人民法院关于印发《关于审理离婚案件处理住房
问题的意见》的通知
(1995年1月3日)
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理
意见(之一)
(2004年3月27日)
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理
意见(之二)
(2004年12月2日)
重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指
导意见(节录)
(2007年11月22日)
山东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作座谈会
纪要》的通知(节录)
(2005年11月23日)
三、公有住房改革政策文件
建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知
(1999年8月13日)
国家计委、建设部、财政部印发关于积极稳妥地推进公有
住房租金改革的意见的通知
(2000年7月19日)
中共中央办公厅、国务院办公厅转发建设部等单位《关于
完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》的通知
(2005年5月21日)
中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发国务院机关事务
管理局、中共中央直属机关事务管理局关于《在京中央
和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》的通知
(2000年2月6日)
中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于
《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》
的通知
(1999年8月16日)
四、已购公房上市交易的规定
建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
(1999年4月19日)
建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题
的说明
(1999年7月27日)
国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于
印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知
(2003年8月14日)
中央国家机关住房制度改革办公室、中共中央直属机关住房
制度改革办公室关于做好中央在京单位已购公房上市出售
工作有关问题的通知
(2003年8月28日)
北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施
办法的通知
(2003年2月18日)
天津市国土房管局关于公有住房出售有关问题的通知
(2015年6月30日)
天津市国土房管局关于印发公有住房续购全部产权和单位新
购建住房出售有关问题的通知
(2015年11月19日)
山东省人民政府关于印发《山东省职工所购公有住房上市交
易管理暂行办法》的通知
(1998年2月13日)
河北省公有住房售后首次交易管理办法
(2000年2月23日)
河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
(1999年10月21日)
内蒙古自治区已售公有住房清理规范办法
(1998年6月1日)
广东省广州市人民政府关于修改《广州市已购公有住房上市
规定》的决定
(2008年1月2日)
安徽省合肥市人民政府关于修改《合肥市已购公有住房上市
交易管理暂行办法》的决定
(2009年1月16日)
南宁市已购公有住房上市出售管理办法
(2012年3月15日)
南阳市人民政府关于印发南阳市已购公有住房上市交易管理
办法的通知
(2013年10月24日)
五、公产房管理与使用的规定
北京市人民政府关于印发《北京城镇公有住房租金减免暂行
办法》的通知
(2000年3月1日)
天津市国土房管局关于修改《天津市公有住房变更承租人管
理办法》的通知
(2014年10月17日)
关于印发天津市公有住房售后维修基金使用管理办法的通知
(2010年9月17日)
天津市国土资源和房屋管理局关于印发天津市公有住房租金
计算办法的通知
(2011年5月21日)
天津市国土资源和房屋管理局关于进一步加强公有住房使用
权置换工作的通知
(2010年9月25日)
天津市人民政府办公厅关于转发市国土房管局拟定的天津市
直管公产房屋管理办法的通知
(2014年5月31日)
上海市房屋租赁条例
(2010年9月17日)
上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的
意见(二)
(2001年6月28日)
上海市居住房屋租赁管理办法
(2014年3月24日)
唐山市关于出售公有住房的若干规定
(2004年5月17日)
杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市公有住房使用
权有偿转让转租管理暂行规定的通知
(2004年1月8日)
杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市市区公有住房
售后维修基金管理使用规定的通知
(2006年3月21日)
宁波市人民政府关于印发宁波市市三区国家直管公有住房租赁
管理若干规定的通知
(2007年8月16日)