房屋租赁合同纠纷（第2版）

　　本书结合全新法律法规、司法解释，针对房屋租赁合同纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。本书由深圳市中级人民法院具有审判实践经验的法官撰写，法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，作者专业，说理清晰，结构完整，实用性强，内容丰富，极具指导性。本书在第1版基础上修订过时的法律内容、增补更新典型案例、增加相关理解论述，使内容进一步丰富完善。

　　杜万华，现任最高人民法院审判委员会副部级专职委员，二级大法官。

第一章房屋租赁合同及其纠纷概述
第一节房屋租赁合同的性质
一、房屋租赁合同为债权合同
二、房屋租赁合同为暂时让渡房屋使用收益权限的合同
三、房屋租赁合同为双务有偿合同
四、房屋租赁合同为诺成合同
第二节房屋租赁合同的主要内容
一、房屋出租人的义务
二、房屋承租人的义务
第三节对最高人民法院房屋租赁纠纷司法解释的理解
一、租赁合同的效力问题
二、对装修装饰问题的处理
三、承租人的优先购买权
第二章房屋承租人的优先购买权纠纷
第一节承租人优先购买权纠纷的成因与法律特征
一、承租人优先购买权制度简介
二、承租人优先购买权制度的价值取向
三、承租人优先购买权的法律性质
第二节审判实践中的疑难问题
一、关于承租人行使优先购买权的前提条件
二、关于出租人的通知义务
三、关于同等条件的理解
四、关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决
第三节典型案例
一、吴某与建东物业公司、龙岗鸿基公司优先购买权纠纷案
二、天鹏会计师事务所与侯某优先购买权纠纷案
三、承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持
--重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案
四、租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼
--重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案
五、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权
--李某与高某优先购买权纠纷案
六、承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效
--刘某某与明某某、华某租赁纠纷案
七、出租人侵害承租人优先购买权承担赔偿责任范围的认定
--安莉芳（中国）服装有限公司与陆某某优先购买权纠纷
第三章改变房屋使用功能的租赁纠纷
第一节房屋用途概述
第二节审判实践中的疑难问题
--涉及房屋用途改变纠纷中租赁合同的效力认定
第三节典型案例
改变房屋用途不影响租赁合同的效力
--某贸易公司与某投资公司房屋租赁合同纠纷案
第四章违法建筑的租赁合同纠纷
第一节概述
一、与界定违法建筑有关的法律法规
二、违法建筑的分类
三、深圳市违法建筑的特点
四、该类案件的特点和诉讼成因
第二节审判实践中的疑难问题
一、此类案件是否应当先由行政机关认定建筑物性质
二、违法建筑租赁合同的效力
三、认定违法建筑租赁合同无效后对案件的处理
四、违法建筑合同无效后对装修的处理及承租人装修损失的认定
第三节典型案例
一、中驰公司与名江公司房屋租赁合同纠纷上诉案
二、福田中医院与温涌波租赁合同纠纷案
三、大梅沙公司与裴翠云租赁合同纠纷案
四、磊城公司等与祥隆公司租赁合同纠纷案
五、农安公司与大众公司租赁合同纠纷案
第五章房屋转租合同纠纷
第一节房屋转租概述及相关立法例
一、房屋转租概述
二、关于房屋转租的相关立法例
第二节我国合同法上的转租法律关系分析
一、合法转租下的法律关系分析
二、非法转租下的法律关系分析
第三节转租合同纠纷中若干疑难问题
一、转租合同的效力问题
二、租赁合同终止时次承租人的权益保护
三、次承租人的诉讼地位
四、非法转租中承租人是否构成不当得利或侵权行为
五、次承租人对承租人所欠租金及违约金是否应承担责任
第四节典型案例
第六章租赁房屋买卖的纠纷
第一节综合评述
一、买卖不破租赁概述及相关立法例
二、买卖不破租赁原则的构成要件
三、我国合同法上的买卖不破租赁法律关系分析
第二节审判实践中的疑难问题
一、抵押不破租赁原则
二、租赁房屋让与前承租人一次预付的租金如何处理
三、新的产权人和承租人就租金问题产生纠纷应如何处理
第三节典型案例
一、房屋先抵押后出租，租赁合同对受让人不具有约束力
--华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案
二、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任
--个体工商户乙与甲公司租赁合同纠纷案
三、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
--徐某某与二轻机械厂租赁合同纠纷案
附录
1、中华人民共和国民法通则（节选）
2、中华人民共和国物权法（节选）
3、中华人民共和国合同法（节选）
4、中华人民共和国城市房地产管理法（节选）
5、中华人民共和国土地管理法（节选）
6、中华人民共和国担保法（节选）
7、国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知
8、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
（节选）
9、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
10、最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠款结算单不适用普通诉讼时效的复函
11、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见
12、北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
13、上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)
14、上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)
15、上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)
16、广东省城镇房屋租赁条例
17、广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复
18、深圳经济特区房屋租赁条例
19、深圳经济特区房屋租赁条例实施细则