房地产税收面对面（第2版）

　　《房地产税收面对面（第2版）》作者朱光磊拥有丰富的房地产财税工作经验，本书是其十几年的工作经验总结，分入门篇与高级篇两个部分。入门篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房代装饰的两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。第十二章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。这是作者多年培训与咨询经验的浓缩总结，创新性的提出解决商业模式创新涉税问题是高端税务的发展方向，运用信息不对称进行交易模式设计实现节税目的才是企业税务筹划的蓝海战略。

　　朱光磊，中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产财税专项工作十几年，现任某房地产集团财务部总经理，同时担任数家中国百强房地产集团的税务顾问，并为数百家房地产公司做过税务培训。专心研究房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉及的税收业务，拥有数百例土地增值税清算的直接操作经验。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。

推荐序贴近最前沿的一线税收实务（陈冬华）
前言
入门操作篇
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设
配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？
问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
问题10：甲公司出售股权的行为是否属于税收筹划?
问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通
过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？
第三章公司设立环节税收风险控制关键点
第一节选对公司注册地
问题12：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
问题13：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？
第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节开办期的止点
问题14：乙公司的开办期什么时候结束？
问题15：乙公司的开办费如何进行财税处理？
第四章融资环节税收风险控制关键点
第一节信托与类信托
问题16：信托关系有什么特殊之处？
问题17：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？
问题18：丁公司的融资税收上属于股权还是债权？
问题19：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？
第二节融资租赁
问题20：承租人乙丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？
问题21：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？
第三节炒楼花
问题22：合同项下的收益权转让是否交流转税？
问题23：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？
第四节对赌协议
问题24：对赌协议涉税处理有几种观点？
问题25：目前对赌协议唯一公开的涉税文件引导了什么？
第五章开发环节税收风险控制关键点
第一节境外设计费涉税解析
问题26：乙公司如何交纳营业税？
问题27：乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？
第二节甲供材料的避税空间
问题28：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？
问题29：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？
第三节统借统还的法律形式
问题30：甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？
问题31：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？
第四节母子公司往来不需交营业税
问题32：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？
问题33：甲集团公司的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？
第六章销售环节税收风险控制关键点
第一节购房俱乐部会员费的纳税时点
问题34：甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？
第二节卖房送汽车是否混合销售行为
问题35：卖房送汽车是否混合了销售行为？
问题36：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？
问题37：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？
问题38：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？
第三节无产权证地下建筑是否可以转让
问题39：地上无产权证的架空层归谁所有？
问题40：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？
问题41：地下人防改造的车库归谁所有？
问题42：无产权证建筑物是否可售？
问题43：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？
第四节精装房销售的流转税问题
问题44：空调、整体橱柜按什么交增值税？
问题45：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？
问题46：精装房的装修是否交契税？
问题47：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？
第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税
第六节售楼处、样板房的涉税问题
第七节合作建房
问题48：合营企业的法律形式与文件适用性分析
第八节同是违约金纳税并不同
问题49：没收张某的定金是否需交营业税？
问题50：收取王某的滞纳金是否需交营业税？
第九节合同签订过程中应关注的财税问题
问题51：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？
第七章竣工后环节税收风险控制关键点
第一节竣工备案的形式要件及涉税后果
问题52：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？
第二节交房才是所有权风险转移的标志
问题53：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
第三节资产的后续计量与房产税疑难问题
问题54：发生的固定资产改良如何增加资产原值？
问题55：Y项目的租金是否交房产税？
问题56：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？
问题57：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？
问题58：免租期的纳税义务人到底是谁？
问题59：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？
问题60：如何利用转租不征税进行筹划节税？
问题61：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？
问题62：排气管道是否要并入房产原值征房产税？
问题63：案例中的各种车位如何交房产税？
问题64：物业用房是否应交房产税？由谁交？
高级解析篇
第八章企业所得税应对方案
第一节国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析
第二节收入的确认
第三节成本计算与分摊
第四节期间费用的处理
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