房地产企业税务指引

《中经阳光税收筹划事务所房地产智库：房地产企业税务指引》力求深入、系统，涵盖房地产企业的会计处理模式，囊括房地产企业的纳税操作和处理技巧。本税务指引按照房地产开发流程顺序展开，共分为公司设立、获取土地、施工建设、预售销售、清盘清算、自持物业等六大环节，是房地产企业税务实践的应用指南和操作准则。

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第一部分 公司设立环节
一、分公司和子公司的选择、税负分析和纳税策略
二、不同出资方式的税负分析
三、以土地使用权出资设立公司涉税情况
四、接受土地使用权出资的涉税处理
五、筹办期、开办费的处理

第二部分 获取土地环节
一、土地竞拍
二、前期调研费
三、土地闲置费扣除的税务处理
四、拆迁补偿
五、支付给农户的青苗补偿费税收问题
六、政府返还款的处理
七、合作建房
八、土地一级开发与土地二级开发涉税问题

第三部分 施工建设环节
一、自营开发工程成本的核算
二、发包开发工程及其价款结算的核算
三、BT项目
四、甲供材问题的处理技巧
五、混合销售问题处理技巧（区分外购材料与自产货物）
六、工程合同及工程款的处理技巧
七、高利贷利息的处理
八、委托代建的处理技巧

第四部分 预售销售环节
一、销售开发产品销售确认的原则、条件及时间
二、现金折扣、商业折扣、销售折让的处理技巧
三、买一赠一销售的处理技巧
四、买房送家具家电的税务处理
五、售后回购、售后回租的处理技巧
六、采用分期收款方式等的处理技巧
七、视同销售的处理技巧
八、定金、订金的区别与税务处理技巧
九、销售未完工开发产品取得收入的处理技巧
十、补退房屋差价的处理技巧
十一、以房抵债的处理
十二、在建项目转让的处理

第五部分 清盘清算环节
一、清算项目的前期准备
二、土地增值税清算条件
三、土地增值税清算对象
四、合法凭据的认定方法
五、项目营销设施的处理
六、公共配套设施费的处理技巧
七、开发间接费的分摊与处理技巧
八、管理费用与开发间接费的划分
九、利息的处理
十、地下车库的财税处理
十一、人防工程的地下车库转让模式
十二、发票丢失处理办法
十三、房产自用或出租折旧扣除
十四、房地产企业代收费用的处理
十五、私车公用的操作模式
十六、所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异比较
十七、清算审核完成的处理程序
十八、需要核定征收的处理程序
十九、土地增值税测算分析模型

第六部分 自持物业环节
一、物业公司的收人与费用
二、酒店式公寓、产权式酒店比较
三、商铺售后返租的财税处理
四、酒店装修、维修费用的处理
五、自持物业的财税处理
六、自持物业再出售
七、自持房产对外投资的税务处理
八、企业分立流程与税务指引
附录一 房地产企业会计实务操作指引
附录二 房地产企业税务管理制度