物业管理实务（第2版）

　　《物业管理实务（第2版）/21世纪全国高等学校物业管理专业应秀型人才培养系列规划教材》从物业管理者的角度出发，通过论述物业管理基础、物业管理机构设置、物业管理公司内部管理实务、物业管理资金的运作和财务管理、物业管理基本制度与政策、物业前期管理、物业管理合同与制度、物业管理服务实务、物业租赁管理、分类物业管理实务、物业管理与社区建设、物业综合经营服务、物业信息管理、国际物业管理等内容，使读者系统的了解物业管理企业的运作全过程。在内容程度上、教学课时上都考虑了物业管理专业应用型人才培养的需要，力求将理论融于实际，并附有大量法规和工作流程，突出了可操作性。

　　蒋贵国，成都理工大学，博士。职历：1993.7-迄今：于四川师范大学地理与资源科学学院工作。国际交流：2009年11月21日至12月5日，赴意大利参加“生态管理：战略与政策”培训。二、获奖情况：1999年获四川师范大学全校课堂公开赛三等奖；2001年获四川师范大学全校课堂公开赛二等奖（第五名）；2004年获四川师范大学校级教学成果奖二等奖；2006年《城市土地管理》课程获四川省省级精品课程；2006年获四川师范大学首届师德先进个人三、教学概况任教以来为本科及研究生开设多门主干课程，包括《房地产经营》、《房地产测绘》、《房地产开发与经营》、《物业管理》、《测量与地图学》、《城市土地管理》等主干专业课程。四、科研概况目前现主持或参加的项目主要有：四川省农用地产能核算，安县土地利用总体规划修编，成都市南部新城房地产区域经济研究，德阳、广汉、雅安开发区土地集约评价，大邑、洪雅、南部等地基准地价评估等。已完成的科研项目有：四川省农用地定级与估价试点，成都市住房状况及需求调查研究，成都市城区土地集约利用潜力评价，成都市房地产市场购买人群研究分析，成都市“新居工程”对房地产市场的影响研究，四川10余个城市土地基准地价评估等。五、论著（1995年以来）论文1、《成都市工业用地土地集约利用潜力评价研究》，四川师范大学学报（自然科学版），核心期刊，2007年9月，05期。2、《城市中心城区产业结构调整与土地利用演变》，成都理工大学学报，2000年1月。3、《不同经济体制下城市土地利用结构的时空变化》，成都理工大学学报，2000年1月。4、《当前成都房地产市场发展态势》，成都房地产，2006年6月。5、《还原法应用研究》，成都房地产估价，2007年3月。6、《城市土地潜力分析研究——以德阳市为例》，四川师范大学学报（自然科学版），核心期刊，2005年3月，03期。

第一章 物业管理概述
第一节 物业与物业管理
一、物业的含义及其性质
二、物业与物业区域的类型
三、物业经营与物业管理
第二节 物业管理的类型和内容
第三节 物业管理的职能与作用
一、物业管理的五种职能
二、物业管理的地位和作用
第四节 物业管理的产生与发展
一、物业管理的起源与发展
二、我国物业管理的发展历程
三、我国物业管理的发展现状
本章综合思考题
第二章 物业管理机构的设置
第一节 物业服务企业
一、物业服务企业的分类
二、物业服务企业的资质条件及审批
三、物业服务企业资质等级的评审
四、物业服务企业的权利和义务
第二节 业主委员会与业主大会
一、业主委员会的产生和构成
二、业主委员会的权利与义务
三、业主委员会的运作
四、业主大会
第三节 物业服务企业与业主委员会的关系
一、法律关系
二、工作关系
本章综合思考题
第三章 物业服务企业内部管理实务
第一节 物业服务企业的组建
一、物业服务企业的概念
二、物业服务企业建立的步骤
第二节 物业服务企业内部机构设置
一、物业服务企业机构设置的原则
二、物业服务企业的组织类型
三、物业服务企业的主要职能机构
第三节 物业管理员工的培训
一、培训意义
二、培训工作的原则
三、员工培训的内容
第四节 物业服务企业的CI设计
一、CI设计的含义
二、CI设计的原则
三、CI设计的程序
四、物业服务企业CI设计的主要内容
第五节 物业管理的招标与投标
一、物业管理招标的意义、原则和特点
二、物业管理招标方式、程序和内容
三、物业管理投标程序和方法
本章综合思考题
第四章 物业管理资金的运作和财务管理
第一节 物业管理资金的来源与分类
一、住宅专项维修资金
二、物业服务收费
三、经营性收入
四、特约服务收入
五、公众代办性服务收入
第二节 物业管理资金的主要用途
一、物业的“养老金”
二、物业服务人员的工资和福利支出
三、物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出
四、物业服务企业的利润以及国家税收
第三节 物业管理服务费的构成与测算方法
第四节 物业服务企业的财务管理
一、财务管理的组织机构及岗位责任
二、物业服务企业的财务管理制度
本章综合思考题
第五章 物业管理基本制度与政策
第一节 物业管理的法律基础
一、物业管理法的概念及在我国的立法概述
二、《物业管理条例》的立法精神和立法原则
三、我国物业管理的法律渊源
四、物业管理法律关系
五、建筑物区分所有权是建构物业管理法律体系的基础
第二节 物业管理制度
一、物业管理制度概述
二、物业管理法律法规
三、物业服务企业内部管理制度
四、业主内部管理制度
五、物业管理的公共管理制度
第三节 物业管理法律责任
一、物业管理法律责任概述
二、物业管理法律责任的主要特征
三、物业管理法律责任的分类
四、物业管理法律责任的一般构成
五、《物业管理条例》中规定的法律责任
六、《物权法》与物业管理
本章综合思考题
第六章 前期物业管理
第一节 物业管理早期介入
一、物业管理的早期介入
二、前期物业管理
第二节 物业接管验收
一、物业接管验收概述
二、物业接管验收标准作业规程
三、接管验收遗留问题的处理
第三节 业主入住
一、业主入住的准备工作
二、业主入住的手续文件
第四节 物业装修管理
一、报批程序
二、装修管理要求
三、押金及保证金
四、违规责任
五、管理权限
第五节 档案资料的建立
一、物业档案概述
二、物业档案的组成
本章综合思考题
第七章 物业管理合同与制度
第一节 物业管理合同
一、物业管理合同的内涵
二、物业管理合同的特征
三、物业管理合同的主要类型
四、前期物业服务合同
五、物业服务合同
六、物业服务合同范本
第二节 管理规约
一、管理规约概述
二、管理规约的特点
三、管理规约订立的程序
四、管理规约的内容
五、临时管理规约
第三节 物业服务企业管理制度
一、物业服务企业管理制度
二、物业服务企业管理制度的制定
本章综合思考题
第八章 物业管理服务实务
第一节 房屋维修与养护管理
一、房屋维修与养护的含义和作用
二、房屋维修和养护的原则
三、房屋安全与质量管理
四、房屋的日常养护
第二节 物业设备维修与管理
一、物业设备的概念及分类
二、物业设备管理的内容、方式和意义
三、物业设备的保养与维修
四、物业设备管理制度
五、设备和备件管理
第三节 清洁卫生管理及服务
一、清洁卫生管理的含义
二、保洁的范围和方式
三、保洁管理的具体措施
四、保洁管理的注意事项
第四节 环境绿化管理及服务
一、绿化的作用及意义
二、绿化的内容
三、绿化养护管理的具体措施
第五节 治安保卫管理
一、治安管理的含义和特点
二、治安管理的机构设置与职责划分
三、治安管理的主要内容
第六节 消防管理及服务
第七节 车辆交通管理及服务
本章综合思考题
第九章 管理规约管理
第一节 物业租赁概述
一、物业租赁的概念
二、房屋租赁的法律特征
三、物业租赁的分类
四、物业租金
五、物业租赁登记
第二节 租约管理
一、租约的概念及法律特征
二、租有权的概念
三、租约的类型
四、有效租约的基本条款
五、租赁双方的权利和义务
第三节 租赁营销管理
一、营销原则
二、营销活动
三、谈判和签约
本章综合思考题
第十章 分类物业管理实务
第一节 住宅小区的物业管理
一、住宅小区概述
二、住宅小区物业管理的目标和内容
三、住宅小区物业管理的要求
第二节 别墅的物业管理
一、别墅的含义
二、别墅小区的特点
三、别墅物业管理的特点与要求
第三节 高层住宅楼宇的物业管理
一、高层楼宇的特点
二、高层住宅楼宇的特点
三、高层住宅楼宇物业管理的特点
第四节 写字楼的物业管理
一、写字楼概述
二、写字楼的物业管理
第五节 商业楼宇的物业管理
一、商业楼宇的类型和特点
二、商业楼宇物业管理的内容
第六节 工业厂房及仓库的物业管理
一、工业厂房的概念
二、工业厂房物业管理的特点
三、工业厂房物业管理的内容
第七节 智能建筑的管理与服务
一、智能建筑概述
二、智能化建筑物业管理的要求
本章综合思考题
第十一章 物业管理与社区管理
第一节 社区建设
一、社区的含义与特征
二、社区建设概述
三、社区建设的主体
四、社区建设的基本原则
五、社区建设的主要目标
第二节 社区管理与物业管理
一、社区管理概述
二、社区管理与物业管理的关系
第三节 物业管理公共关系
一、公共关系的含义
二、物业管理公共关系的具体内容
本章综合思考题
第十二章 物业综合经营服务
第一节 代理营销服务
一、业主放盘
二、业主填写委托书
三、对资料的整理分析
四、做广告，寻找买主，组织看房
五、确定价格，收取定金
六、完成过户工作，保存资料
第二节 代理租赁服务
一、业主放盘，了解情况
二、填写物业租赁委托书
三、寻找客户，洽谈业务
四、收集准备有关资料文件，签订合同
五、办理租赁登记手续
六、完成交接手续
七、存档备案
第三节 代理保险服务
一、物业服务企业取得保险代理人资格
二、物业服务企业保险代理业务员的培训
三、核保
四、保险费的计算、交纳
五、保险风险管理
六、保险理赔
第四节 代办房地产登记
一、委托登记应办理的手续
二、房地产登记应履行的手续
三、商品房登记程序
四、物业服务企业代理产权登记的程序
第五节 协办公证服务
一、公证程序
二、公证中可能发生的问题
三、办理公证的注意事项
本章综合思考题
第十三章 物业信息管理
第一节 物业管理信息系统建立的背景
一、物业管理信息系统建立的必然性和必要性
二、物业管理信息系统建立的现实意义
三、建立物业管理信息系统的必要条件
四、物业管理信息系统的实现方式
第二节 物业管理信息系统概述
一、办公室子系统
二、经营部子系统
三、管理部子系统
四、工程部子系统
五、保安部子系统
六、财务部子系统
七、环卫绿化子系统
八、超级用户子系统
第三节 物业管理信息系统要求与主要操作
一、系统的安装环境
二、软件的主要操作
本章综合思考题
第十四章 国际物业管理
第一节 我国香港的物业管理
一、香港物业管理的历程
二、香港物业的管理模式和社会地位
三、香港的业主自治组织
四、香港物业管理的分类
五、香港物业管理的招投标
六、香港物业服务企业的营运
七、香港物业管理的法制
八、香港业主的权利
第二节 瑞典的物业管理
一、公房建设与物业管理
二、合作社住宅与物业管理
第三节 新加坡的物业管理
一、新加坡物业管理特点概述
二、新加坡物业管理的相关法规
三、新加坡居住小区的物业管理
本章综合思考题
主要参考文献