房地产老板的困局与破局

　　过去10年是房地产老板创业的“黄金时代”，职业经理人的“青铜时代”；今后10年，房地产企业将步入职业经理人的“黄金时代”，老板的“白银时代”。房地产企业不再靠关系取胜，而是靠智慧管理取胜。 《房地产老板的困局与破局》作者陈恳以自己在房地产行业摸爬滚打20年的经历和研究成果，从“人、事、权、钱、魂”五个方面，逐层剖析老板与职业经理人的困局，并提出切实有效的破局之策！ 人：老板带出来打天下的“子弟兵”是儿子，市场上招聘的“空降兵”则像女婿。儿子和女婿，到底哪一个更可靠？ 事：很多老板整天吆喝“太累”，很大程度上都是自找的。事必躬亲，不累才怪呢！老板完全可以让“替身”代替自己工作。这个替身究竟是什么？ 权：授权是老板的难题。怎样授权才能保证经理人顺利开展工作，又不至于以权谋私，占企业的便宜？ 钱：正确理解财富的本性，是对老板智慧的一大考验。企业能否发展壮大，解决好分钱的问题比赚钱更重要！ 魂：企业核心价值观必须是老板信奉、员工共鸣。否则，“人心散了，队伍就不好带了”。 《房地产老板的困局与破局》是一部全方位了解民营房地产企业生存状况不可多得的活教材，也是“老板师爷”写给老板的枕边书。《房地产老板的困局与破局》一书中既披露了许多鲜为人知的老板与经理人斗智斗勇的博弈内幕，又有咨询顾问站在第三方角度对二者之间博弈的独立观点，为房地产企业完成蜕变提供了行之有效的实战指南。

　　陈恳，深圳市房地产标杆管理研究会会长，清华大学房地产EMBA总裁班客座教授，博鳌房地产论坛、亚洲房地产高峰论坛特邀嘉宾。曾先后任金地集团管理顾问公司总经理、北大纵横房地产咨询中心总经理，为全国上百家房地产公司做过管理咨询，具有丰富的企业管理咨询、企业培训实战经验，被业内人士称为“房地产老板师爷”。陈恳1998年编写的《金地员工绩效考评体系》获全国企业管理创新成果奖。著有《地产标杆——万科、金地5+2成功法则解码》一书。 陈恳前12年在房地产标杆企业做职业经理人期间，一直致于研究万科、金地等深圳标杆企业文化、战略规划、组织管控、流程制度、绩效管理等，并将管理模式的研究成果运用于集团与分公司、子公司的管理实践，被誉为中国房地产标杆管理研究第一人。 陈恳后8年一直致力于在全国各地中小型房地产企业管理咨询中推广房地产标杆企业“五星级管理模式”，为上百家房地产企业做标杆管理培训、进场义诊、管理咨询、跟踪服务。

序　 中国企业需要“老板师爷”
绪论 从宿命走向使命
第一节 老板为什么有这么多苦恼
第二节 老板苦恼的根源在哪里
第三节 怎样解决老板的苦恼
第四节 如何掌握破局之策

第一章 人的困局与破局：怎样打造核心团队
第一节 招人难—招进女婿，气死儿子
一、动机不纯
二、要求太高
三、标准不对
四、层次太低
五、排斥太强
【私企案例】招不进演员的“空舞台”
第二节 招人易—相马识德，赛马知能
一、动机要纯
二、定位要准
三、标准要对
四、方法要灵
五、筑巢引凤
【咨询案例】大道而为识英才
第三节 用人难—既想依赖，又不信赖
一、秀才遇见兵
二、身在曹营心在汉
三、“王者心态”屏蔽“学习心态
【私企案例】老板的两难选择
第四节 用人易—沟通为王，信任至上
一、评估不信任的风险
二、找到不信任的根源
三、建立互信有“六法”
【标杆案例】李嘉诚巧用人才
第五节 留人难—急功近利，不忠不义
一、“蜜月”变“苦月”
二、不忠对不义
三、无情对无法
【私企案例】飞鸟尽，良弓藏
第六节 留人易—给予股份，变更身份
一、要想公道，打个颠倒
二、让渡利益的三种形式
三、颁发“身份证”
【标杆案例】李嘉诚仁厚待才

第二章 事的困局与破局：怎样建立制度崇拜
第一节 省事难—人事不分，问题丛生
一、老板忙乱，员工遭殃
二、只关心人，不关心事
三、人情似海，改革难改
【私企案例】司机比总裁助理“牛”
第二节 省事易—领导管人，流程管事
一、靠流程，不靠领导
二、靠制度，不靠忠诚
三、靠定制，不靠复制
【标杆案例】万通用“生人文化”代替“熟人文化”
第三节 定事难—朝令夕改，总裁难裁
一、“四随老板”乱发令
二、“君臣之道”大盛行
三、“家族管理”难从命
【私企案例】被部属“绑架”的老板
第四节 定事易—以法治企，装进自己
一、以法治企定好位
二、管好自己胜管人
三、执行制度我做起
【咨询案例】制度比钱更重要
第五节 监事难—内外勾结，狼狈为奸
一、堵不住的成本黑洞
二、挡不住的吃里爬外
三、当冤大头的咨询招标
【私企案例】如此审计监察
第六节 监事易—三锁制衡，争输让赢
一、成本控制“三把锁”
二、建立外部协作团队
三、商业合作三大前提
【咨询案例】不要让审计变成审判

第三章 权的困局与破局：怎样提高执行力
第一节 授权难—一放就乱，一乱就钻
一、抓权时的景象
二、放权后的乱象
三、博弈背后的真相
【私企案例】付出“信任”的代价
第二节 授权易—先定规矩，再给权力
一、组织架构“定乾坤”
二、权责体系“定格局”
三、正确授权三步行
【咨询案例】授权的三个锦囊妙计
第三节 收权难—先有儿子，后有老子
一、“儿子”逼宫“老子”
二、埋下“定时炸弹”
三、打造“私人卫队”
【私企案例】收不回去的权力
第四节 收权易—给人安全，让己守信
一、营造安全感
二、恪守明规则
【咨询案例】收权“四步曲”
第五节 交权难—传内难当，传外添乱
一、“富二代”匆促接班
二、“二老板”篡权为王
【私企案例】毁于一旦的地标建筑
第六节 交权易—内圈用德，外圈用才
一、3%的家族企业能传到四代
二、法治+人治=选对人
三、交班的四种模式
【标杆案例】龙湖推进“去家族化”

第四章 钱的困局与破局：怎样才能“钱”途无量
第一节 找钱难—四处借贷，行如乞丐
一、借钱难—银行拉闸，开发商吃紧
二、花钱多—地价成本高，还款建房难
三、回款难—信心受创，市民不愿买楼
【私企案例】负债自杀的老板
第二节 找钱易—抽脂塑身，轻装上阵
一、割肉卖房
二、抱团取暖
三、卖身求活
【标杆案例】万科降价“过冬”
第三节 赌钱难—以小博大，风光不再
一、赌官场，输“赌王”
二、赌银行，留“烂账”
三、赌市场，争“地王”
【私企案例】4+1的赌局
第四节 戒赌易—赌输戒瘾，赌赢逃生
一、为何进行战略转型
二、如何制定战略规划
三、标杆企业的应市策略
【标杆案例】强强联合，独领风骚
第五节 分钱难—既想聚财，又想聚人
一、给“口惠”还是给实惠
二、发奖金还是发红包
三、送字画还是送烟酒
【私企案例】失去金手铐的高管
第六节 分钱易—财富本性，利属众人
一、有人才有企，有才才有财
二、先定规矩，后分钱财
三、分钱“三步曲”
【标杆案例】万通六君子“分家”佳话

第五章 魂的困局与破局：怎样实现基业长青
第一节 找魂难—人格分裂，人身依附
一、泛滥成灾的“护身符”
二、可怕的“死亡基因”
【私企案例】一年三变的企业愿景
第二节 找魂易—小胜靠智，大胜靠德
一、为什么必须找魂
二、怎样创作“圣经”
三、如何形成价值观
【标杆案例】金地之道
第三节 铸魂难—理想丰满，现实骨感
一、“忽悠文化”盛行
二、愿景假象与现实真相
【私企案例】难被员工认同的特色文化
第四节 铸魂易—吐故纳新，传播创新
一、改造创业期文化
二、“四化”铸魂，事半功倍
【标杆案例】反省，万通的生存密码
第五节 附魂难—说做一套，各唱各调
一.说的比唱的好听
二、因人而异的“派系文化”
【私企案例】折翅后的飞翔
第六节 附魂易—传经布道，上行下效
一、老板传经布道
二、树立学习榜样
三、塑造员工气质
【标杆案例】金地文化的凤凰涅槃

总 结 怎样让企业的生命比老板的寿命更长
第一节 为什么鹰的寿命最长
第二节 为什么要做财富的“护花使者”
第三节 怎样把私人空间变成公共空间
后 记