土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解

　　通过对中国用地制度改革的回顾，详细介绍土地招拍挂政策和市场交易情况，并通过经典案例详解竞买规则和竞买策略，全方位、深角度剖析中国土地使用权招拍挂制度，为房地产开发商参与项目竞买以及政府主管部门制定相关政策提供决策参考。《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》共分6章，第1，2章主要论述我国土地制度沿革以及国有土地使用权出让制度，让读者对我国土地招拍挂制度有一个系统的了解。第3章专门针对如何客观评估项目价值的问题进行深入探讨。第4，5章是《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》的核心，详解两个在北京最有影响的招拍挂项目，通过经典案例分析的方法让读者全面感受项目竞买全过程。第6章首先对土地招拍挂进行总结，然后就如何解决土地供求均衡，完善住房保障制度提出一些个人建议。《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》可供房地产开发、建设管理、资源管理等专业的科研人员、管理人员、相关院校的师生和相关行业的从业人员阅读和参考。

　　刘露军，男，1972年7月出生，北京大学MBA，注册房地产估价师，现任北京城建投资发展股份有限公司（股票代码600266）项目拓展部经理，近几年一直致力于房地产市场研究、项目策划和项目拓展工作。先后参与了数十个房地产项目的竞买和收购工作，其成功案例包括2006年中标广渠路36号地（46万平方米），2005年摘牌石榴庄住宅项目（22万平方米），股权收购动感花园项目公司（12万平方米）等，具有丰富的实战经验。由于工作出色，先后获得了北京城建投资发展股份有限公司特殊贡献奖、北京市经济技术创新标兵等荣誉。

第1章 中国土地制度及改革
1.1　我国的土地制度简介
1.1.1　土地制度概述
1.1.2　土地所有制
1.1.3 土地权属
1.2 房地产用地制度及改革
1.2.1 计划经济下的传统城市土地使用制度阶段
1.2.2 土地从无偿划拨向有偿出让转轨阶段（1982—2001）
1.2.3　协议出让向公开交易过渡阶段（2001—2004）
1.2.4　土地新政全面实施阶段（2004.8.31-）
1.3　房地产用地的获取模式
1.3.1 概述
1.3.2　土地一级开发及其模式
1.3.3 开发商在一级市场获取土地使用权的方式
1.3.4　开发商在二级市场获取土地使用权的方式
1.4　香港房地产用地制度简介
1.4.1　香港地产发展回顾
1.4.2　香港土地出让制度
1.4.3　香港勾地制度简介
1.4.4　香港土地出让制度的启示与建议
第2章 土地使用权出让制度
2.1 概述
2.1.1　土地使用权出让定义
2.1.2　土地使用权出让方式
2.1.3 土地使用权出让的用地类型及最高年限
2.1.4　土地使用权出让的程序
2.1.5 土地使用权出让合同及一级开发补偿协议
2.1.6 土地出让过程中的规划管理
2.1.7　招标、拍卖和挂牌的管理
2.2 协议出让
2.2.1　适用范围
2.2.2 价格管理
2.2.3 出让程序
2.3 招标出让
2.3.1 适用范围
2.3.2 出让程序
2.4 拍卖出让
2.4.1 适用范围
2.4.2 出让程序
2.5 挂牌出让
2.5.1 适用范围
2.5.2 出让程序
2.6　土地招拍挂实施情况
2.6.1 概述
2.6.2　北京市近三年土地公开交易市场情况
2.6.3　存在问题分析
附录A 招标经典案例：广州富力以31.5889亿元勇夺2002年北京地王
附录B 拍卖经典案例：天鸿PK顺驰，拍出9.05亿天价
附录C　挂牌经典案例：摘牌温泉地块，面粉贵过面包
附录D 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让流程图（北京）
第3章 招拍挂项目价值评估
3.1 概述
3.1.1　相关概念介绍
3.1.2　招拍挂项目价值评估
3.2 市场比较法
3.2.1 市场比较法估价程序
3.2.2 运用市场比较法应注意的问题
3.2.3 实例分析
3.3 假设开发法
3.3.1 假设开发法估价程序
3.3.2 运用假设开发法应注意的问题
3.3.3 实例分析
3.4 成本法和基准地价修正法
3.4.1 成本法估价程序
3.4.2 基准地价修正法估价程序
3.4.3 实例分析
3.5 小结
3.5.1 关于竞买价格
3.5.2 关于招拍挂底价
第4章 挂牌项目经典案例详解
4.1 2005年北京地王——清河毛纺厂项目简介
4.1.1 项目简介
4.1.2 挂牌文件解读
4.2 项目价值分析
4.2.1 区域市场分析
4.2.2 项目SWOT分析
4.2.3 项目价值分析
4.3 项目竞买回顾
4.3.1 挂牌竞价过程回顾
4.3.2 项目价值的再认识
4.3.3 小结
附录E 清河项目摘牌可行性研究报告
第5章 招标项目经典案例详解
5.1 2006年北京地王——广渠路36号项目简介
5.1.1 地块位置及现状
5.1.2 地块规划指标
5.1.3 地块交通及生活配套
5.1.4 地块SWOT分析
5.2 招标文件分析
5.2.1 招标程序
5.2.2 投标资料准备
5.2.3 评标标准
5.2.4 付款进度
5.2.5 其他问题
5.2.6 投标分析
5.3 竞买情况回顾
5.3.1 投标过程回顾
5.3.2 小结
5.4 招标规则精解
5.4.1 土地招标情况概述
5.4.2 投标流程分析
5.4.3 评标规则精解
5.4.4 两限房用地评标规则分析
5.4.5 经济适用房评标规则分析
5.4.6 招标文件中存在陷阱分析
附录F 《北京市丰台区宋家庄顺八条八号地块经济适用住房项目》评标标准及说明
附录G 投标文件摘要
第6章 总结和建议
6.1 总结
6.1.1 土地公开出让符合市场发展规律
6.1.2 土地成交价格增长迅速
6.1.3 供求失衡是价格飞涨的重要原因
6.1.4 土地供应的方式和标准值得商榷
6.1.5 保障住房制度存在误区
6.2 建议
6.2.1 切实提高土地供应效率，系统解决土地供求失衡
6.2.2 充分利用市场杠杆引导市场需求
6.2.3 规范土地供应的程序和标准
6.2.4 建立合理的住房保障制度
附录H 浅析土地新政后的北京土地公开交易市场
附录I 北京土地公开交易市场2004—2006年TOP10排行榜
附表1 项目成交金额TOP10
附表2 项目楼面单价TOP10
附表3 项目溢价TOP10
附录J 土地招拍挂政策汇编
J1 国家有关文件
中华人民共和国土地管理法
中华人民共和国城市房地产管理法
中华人民共和国物权法（节选）
关于加强国有土地资产管理的通知（国发[2001]15号）
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部[2002]第11号令）
关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发[2004]71号）
国务院研究部署房地产业发展措施（2006年“国六条”）
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发[2006]37号）
国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发[2006]31号）
国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）
国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部[2007]第39号令）
J2 北京市有关文件
市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知（京政办发[2002]33号）
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）
北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权 基准地价应用方法的通知（京国土房管出[2002]1121号）
关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知（京政办发[2004]4号令）
北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知（京政办发[2004]48号）
关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知（京国土出[2004]458号）
北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知（京政发[2005]6号）
关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知（京国土市[2005]302号）
北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用[2005]533号）
北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市[2005]540号）关于印发《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知（京市
[2006]290号）
关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知（京国土市[20071622号）
参考文献