不动产信托与证券化法律研究

　　资产证券化作为一种重大创新的融资方式，自上世纪后期以来，在国际金融市场兴起并迅速发展，并极大地改变了资本市场结构和人们的融资概念。近年来，随着我国市场经济的发展和金融改革开放的深化，对金融工具和金融产品的需求不断扩大，国内理论界与金融实际部门不约而同地将目光投向了资产证券化。目前，有关信贷资产证券化的试点已经展开，但相关的法律制度尚待健全，操作规范也急需创制，理论探讨依然十分必要。至于不动产证券化，更有必要从经济与法律视角进行深入研究，为下一步开展相关的实践做好充分的理论与制度准备。华东政法学院吴弘教授等对不动产信托与证券化法律问题的研究，就是在这方面积极探索取得的极有价值的成果。＜br＞信托与证券化具有密切的关系，在法理上厘清两者的联系与区别，对于我们促进试点及规范实践具有重要意义。在我国，信托与证券化对于大多数人还是一个新的领域，不动产信托与证券化就更是一个应用性、技术性强的学科，需要我们在不断学习的基础上，进行全面、深入地研究分析。对不动产信托与证券化的法律问题的研究，还需要紧密联系实际，在了解掌握我国当前不动产信托与证券化实践的基础上开展研究。要以促进发展为目标展开理论研究，重视法的促进推动功能，依靠法治促进其发育成熟。既肯定实践探索的积极功能，也不回避现实问题，但要立足于在发展中解决问题。要从保护大多数投资者积极性和吸引更多人参与市场发展的角度，考虑规范与发展的关系，选择适合我国国情的理想发展模式，提出我国不动产信托与证券化的制度设计方案。＜br＞吴弘教授等的研究成果涉及不动产信托及证券化各个方面的法律问题，但内在联系紧密，逻辑性强、体系完整；聚焦市场关注的热点问题，突出理论联系实际，既吸收借鉴国外、港台地区相关法治理论，又有广泛深入的实践调研基础，现实针对性、实践指导作用强。该研究成果内容虽涉及面广，但重点突出，选取了当前我国促进不动产信托与证券化、市场初建阶段相关法治建设最前沿的问题进行应用理论研究，努力理论创新，填补了不动产信托及证券化领域法治系统研究的空白。＜br＞作为华东政法学院近年来商法研究成果之一，该成果也体现了我院商法研究的整体实力和务实、前瞻的研究风格。地处市场经济和改革开放第一线的华东政法学院，有责任、也有条件为社会贡献更多的智慧和思想，为实践提供更好的方案与设计，我们将一如既往尽力为之。＜br＞

　　吴弘，华东政法学院商法，经济法学教授，博士生导师。现任华东政法学院商法研究中心主任，经济法研究中心副主任任，经济法硕士究生导师组组长。担任中国商法研究会理事，上海市法学会金融法研究会总干事，上海市经济法研究会理事等。兼任上海市人大常委立法咨询专家，国家司法考试命题委员会委员，上海市消费者权益保护委员会委员，以及仲裁员、律师等。主编《华东金融法制评论》。近期出版《市场监管法论》、《中国证券市场发展的法律调控》、《信托法论》、《证券法论》等专著多部，主编《证券法》等图书十余部．主持完成国家部委，省市课题十余项，发表论文数十篇。曾获上海市决策咨询成果奖，全国法学教材一等奖，上海市高校优秀教材奖等。

第一章信托、证券化与不动产……1
第一节信托概述……1
第二节资产证券化概述……10
第三节不动产信托与不动产证券化……15
第二章不动产信托的法律理论研究……36
第一节不动产信托原理……36
第二节不动产信托的当事人……47
第三章不动产信托法律实务分析……69
第一节我国发展不动产信托的必要性和可行性分析……69
第二节我国不动产信托的实践及其法律问题……74
第三节我国不动产集合资金信托的法律分析……80
第四章不动产证券化法律理论研究……91
第一节不动产证券化的法律原理……91
第二节资产转移的法律问题分析……102
第三节破产隔离的法律问题分析……110
第五章不动产证券化法律实务分析……117
第一节不动产证券化的必要性和可行性论证……117
第二节住房抵押贷款证券化的法律适用……121
第三节不动产证券化的税收……137
第四节不动产证券化的法律服务……146
第六章特殊目的机构的法律问题研究……155
第一节特殊目的机构的基本法律问题……155
第二节特殊目的机构的发展和运作机制……167
第三节特殊目的信托机制中的受托机构……174
第四节特殊目的公司……186
第七章不动产信托与证券化在中国的实践……208
第一节我国不动产信托的理论和实践探索……208
第二节我国不动产证券化的理论和实践探索……214
第三节不动产信托与证券化案例分析……226
第八章港台不动产信托与证券化法律制度……255
第一节香港按揭证券公司制度……255
第二节我国台湾地区不动产信托与证券化法治……268
第九章国外不动产信托与证券化法律制度……284
第一节分散立法型国家的法律制度……284
第二节统一立法型国家的法律制度……296
第三节对我国不动产证券化的立法体例的启示……301
第十章不动产信托与证券化的监管……304
第一节不动产信托与证券化风险的监管……304
第二节投资者的准入与保护……321
第三节不动产信托与证券化的信息披露制度……327
后记……337