第1章（第1日） 二手房交易的基础知识
1.1 房地产的相关知识
1.房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地作为一种财产的总称。
在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋在内），房依附于地，房地相连。
房地产按用途可划分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产五种。
2.房产与地产的含义
房产是指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途的房屋。
地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3.物业的含义
物业一词译自英语“Roperty”或“Estate”，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一处物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
4.不动产的含义
不动产一词译自英语“Real Estate”或“Real Property”。在英文中，Real Estate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，Real Property具体是指Real Estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。英文中，Real Estate和Real Property可互译互称，两者关系可见一斑。
5.房地产、物业和不动产三者的区别
（1）称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济领域和行政领域及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
（2）适用范围不同。“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位（如单项的房产、地产）或一个独立的房地产公司（也称“物业公司”），而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可以用“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
（3）概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之分。
6.房地产业的含义
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产中介服务业和物业管理。
7.房地产投资开发的含义
房地产投资开发是指除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售新建的房屋这种方式外，还可以购买房屋后出租，或购买房屋后出租一段时间再转卖，或者购买房地产后等待一段时间再转卖。房地产开发也不仅仅是建造新房屋，还可以把土地变为建设熟地之后出售、对旧房屋进行装修改造，另外还有接手在建工程后继续开发等方式。
8.房地产中介服务的含义
房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
9.物业管理的含义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
10.房地产开发的含义
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
第一类，也就是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。如购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让，或者接手在建工程后继续开发等。
11.土地一级开发的含义
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。七通一平是指给水通、排水通、电力通、通讯通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
12.房地产市场的概念
房地产市场是对包括土地使用权的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、交换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。
13.房地产市场的三级分类
（1）房地产一级市场。通常所说的房地产一级市场一般是土地的一级市场，即是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。
（2）房地产二级市场。房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容为按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场，即增量市场。
（3）房地产三级市场。房地产三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场，即存量市场。
（4）房地产三级市场的比较（见表1-1）
表1-1 房地产三级市场的比较
14.四种房地产物业类型
（1）居住物业。一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。购买者大都是以满足自用为目的。
（2）商业物业。也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。
（3）工业物业。通常是为人类的生产活动提供空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。
（4）特殊物业。如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资并赚取投资收益。
1.2 地产的相关知识
1.2.1 有关地产的基本名词
地产，我国房地产业内人士常把房地产简称为地产。因此从广义来说，地产是房地产的简称，是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。从狭义来说，地产指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
毛地主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
炒地皮是指对获得的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高额利润的行为。
三通一平指水通、电通、路通和场地平整。
七通一平是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示B区第1带07片第24宗地。
红线图是按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产权证后面的附图，是房地产权证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。
土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。目前各地的标准不一，共分为15个等级。土地没有进行级别划分的地区，可以将其大致划分为繁华、一般和偏僻三大类。
1.2.2 有关土地权益的知识
1.土地所有权
我国实行土地公有制，即土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。
国有土地所有权包括国有建设用地所有权和国有农用地所有权。农村集体土地所有权包括农村集体建设用地所有权、宅基地所有权和农村集体农用地所有权。
依照《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》及其他相关法律法规，国有土地和农民集体土地范围如下：
国有土地的范围是①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
农村集体土地的范围是①农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；②宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；③土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。
在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能依法用于房地产的开发经营，属于集体所有的土地是不能用于房地产开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，便可以用于开发。
国家所有的土地用于房地产的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事房地产开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权，一是行政划拨，二是有偿转让。两种途径的主要区别在于取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。
2.土地使用权
（1）土地使用权含义。土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
（2）土地使用权出让。土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。
根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。
《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。同意续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
（3）土地使用权的出让年限。土地使用权的出让年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。凡与国土局签订《国有土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用权出让最高年限按国家规定执行，即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
（4）二手房买卖后的土地使用权。
1）居住房屋。居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实记明。土地使用年限为土地使用权证书记载的年限减去已经使用的年限的差额。
2）非居住房屋。该土地使用权是以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。
按照法律、法规、规章规定，划拨土地上的房地产买卖，卖受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。
除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。
集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。
1.2.3 有关土地价格的知识
1.土地使用权出让金
在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地使用权出让金。土地使用权出让金是土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给国家的金额。
土地使用权出让金的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。
土地使用权出让金不完全是土地出让金的全称。
2.地价
地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。
3.地面价与楼面价
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法。
地面价为每平方米土地的单价，即以土地出让金总额除以土地总面积。
楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以土地出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。有人认为建高层可摊低地价，实际上并非如此，因为土地出让金是按建筑面积计收的。
4.基准地价与标定地价
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的某个地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
1.2.4 有关土地市场的知识
我国目前的土地市场的方针政策是：垄断土地一级市场，放开搞活土地二级市场。
1.土地一级市场
土地一级市场是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期让与使用者的活动。土地一级市场完全由政府所垄断。国家不允许未经一级市场获取土地使用权就直接进行交易，通常所讲的土地一级市场即房地产一级市场。
凡国家法律规定可以按划拨方式提供土地使用权以外的其他建设用地，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，均以招标、拍卖或者挂牌方式出让。出让统一由土地收购储备中心办理。
政府成立土地收购储备中心，由政府对土地一级市场进行调控。该中心隶属于国土局，受政府委托负责土地收购、土地整理、土地存储和融资。
2.土地二级市场
土地二级市场是指土地使用者将通过一级市场取得的土地使用权按照市场机制以租赁、买卖、交换、继承、赠与、抵押等方式从事的交易经营活动。土地二级市场属于房地产二级市场。
土地使用权交易时，必须遵循房地一体的原则，即土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让、出租、抵押；土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让、出租、抵押。
凡以出让方式获得的土地使用权只要符合以下条件，均可单独或连同地上建筑物一起自行选择交易单位和个人进行转让、出租、抵押：
（1）已足额缴纳土地出让金，并取得土地使用权证书的。对特殊原因经市县人民政府批准给予出让金减缓照顾的，可按合同约定的出让金欠交数额补交或由交易对方代交。
（2）符合出让合同约定的土地用途和城市规划建设要求的。
（3）完成开发建设投资总额25%以上的。
（4）成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
以划拨方式取得的国家土地使用权经市县政府批准可以连同地上建筑物及其他附着物一起依法转让，转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。特殊情况经市县政府批准也可不办理出让手续，但转让方应将土地收益上缴。
土地使用权经批准转让、出租、抵押后，必须到市县区土地管理部门办理注册登记手续。凡在规定时间内没有办理注册登记手续的，其转让、出租、抵押行为一律无效。
1.2.5 有关商业地产与其他地产的知识
1.商业地产的含义
商业地产即商业房地产，又称商业物业，是指用于商业用途或具备商业功能的地产。商业地产区别于以居住功能为主的住宅房地产及以工业生产功能为主的工业地产。商业地产有广义和狭义之分，以酒店、办公为主要用途的地产属于广义商业地产范畴，而本书中提到的商业地产一般是指以零售业态为主的狭义商业地产。
商业地产的物业类型主要包括商业街、Shopping Mall、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店等。
2.商业地产的经营模式
（1）只租不售模式。这种模式通常在物业建成以后形成独立的产权，通过招商合作，只出租不出售，以租金作为主要的收入来源。
（2）出售模式。这种模式是商业地产最原始的模式，通常是将物业建成以后形成的独立产权进行出售，实现短期投资资金回笼。
（3）租售结合模式。这种模式是投资商和开发商将部分物业出租，以便后期的资本融资；同时另一部分物业进行出售，实现部分资金回笼，减轻资金压力。
3.工业地产的含义
工业地产是指工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地使用年限为50年。
4.工业地产的类型
工业地产可以分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）和自由贸易区房地产（带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
5.旅游地产的含义
旅游地产即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标及最终消费者的物业形式，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权式酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、景区住宅、民俗度假村旅游置业项目等。
6.景区住宅
景区住宅是指开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件及地理位置开发的具有休闲功能或度假功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅等。这类住宅多建在旅游资源丰富的城市市郊，通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵和多种休闲娱乐设施等，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
1.3 房产的相关知识
1.3.1 有关房产的基本名词
房屋一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
私房也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本都是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭后，也就转为私有住宅。
公房也称公有住房或国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策可分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，这两类房均为使用权房。其中，归房管局管理的称直管公房，归各单位管理的称自管公房。
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
增量房是指房屋开发一级市场所开发出的新房，是相对于存量房而言的房屋，包括商品房及经济适用住房的预售房和现房。
已购公有住房又称为房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有。按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋等。房改房产权分为三个级别：成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。
保障性住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、承租或销售价格，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、单位集资建房等属于保障性住房的范畴。
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。
单位集资建房简称集资房，根据2007年《经济适用住房管理办法》规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房有关规定严格执行。集资所建住房的权属按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
廉租住房简称廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房只租不售，向城市低收入困难家庭出租，只收取象征性的房租。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
公共租赁住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。
单位租赁房是指企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，提供给本单位职工短期租住的职工宿舍，包括本市农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设并主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。
限价房是指通过多种形式筹集，限定套型和销售价格，实行定向销售，用于解决城镇中低收入家庭和特殊群体住房困难的政策性住房。限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。
安居型商品房是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。
城市规划国土部门以招标、拍卖、挂牌方式确定安居型商品房建设用地竞得人（中标人），可以采取下列竞价方式：定房价、竞地价方式；定地价、竞房价方式。
配套商品房简称配套房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应城市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。
共有房产是指两个或两个以上的人对某一项房产共同享有所有权。
宅基地房，俗称小产权房，是指在农民的集体土地上，仅在乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章的房屋。国家现行法律不允许买卖宅基地房。
1.3.2 有关房产开发的名词
现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
准现房是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订预售合同。期房销售在我国港澳地区称为卖“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
二手房是针对新建商品房以及房改房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
毛坯房是指未进行基本装修的商品房，如交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的商品房。
装修房是指在毛坯房装修的基础上，对厨房和卫生间进行整体厨卫装修的商品房。
1.3.3 有关房屋产品类型的名词
住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。
普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，普通住宅多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指4～6层的楼房；高层住宅是指10层及10层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。
别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。
商住楼是指既能办公又能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外，一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但其主要部分仍然是办公室。
办公楼即是写字楼，是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。
工业厂房是指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，主要包括车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。
仓库是指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
商场是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
店面又称门面或门市房，用作商铺时，多为底层店面及沿街店面。
1.4 房屋建筑规划的相关知识
1.4.1 有关房屋建筑规划的名词
根据规定，新建或改造住房建设项目的居住用地应当明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定。依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件。
1.有关规划设计的名词
（1）总占地面积也称建设用地面积，是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地的水平投影面积，不包括代征用地的面积。
（2）总建筑面积也叫建筑展开面积，是建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中，使用面积也称居住面积。辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和也称有效面积。结构面积是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
（3）小区总建筑面积是指小区内住宅建筑、公共建筑和人防地下室面积总和。
（4）建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。
（5）容积率是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。容积率越小，意味着居住生活质量越高。
（6）建筑密度即建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
（7）建筑高度是指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度（不包括屋顶电梯间，水箱间等凸出高度）。
（8）规划形态是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼组成，每栋楼的使用性质，单栋楼的地上及地下层数，每一层的具体用途等。
（9）绿地面积是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶绿化、阳台垂直绿化和覆土小于3米的土地绿化。
（10）绿地率是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例，在居住区用地范围内是指各类绿地的总和占居住区用地的比率，不包括屋顶、阳台的人工绿地。通常新区绿地率不低于30%，旧区绿地率不低于25%。
（11）绿化率即绿化覆盖率，是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿化率一般要大于绿地率。
（12）配套设施是指为方便居民生活而提供的各种设施，如水、电、暖气、煤气、通信、入网、有线电视、交通车站、学校、医院、广场、超市、邮电局、公园等。
（13）停车场是指在建设用地内为停放机动车和非机动车而必须配置的场地。停车场面积：小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。
（14）常用计量单位换算公式
1米（m）=10分米（dm）=100厘米（cm）=1000毫米（mm）
1公里（km）=1千米=1000米
1平方公里（km2）=100公顷
1公顷（ha）=1万平方米（m2）=10000平方米（m2）
1市亩=666.67平方米（m2）
2.有关房屋建筑学的名词
（1）建筑物，广义是指人工建筑而成的所有东西；狭义即指房屋，指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。
（2）建筑物的分类。房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式：
1）按层数分：低层（1～3层）、多层（4～6层）、中高层（7～9层）、高层（10层及10层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）。
2）按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架结构、剪力墙结构等）、钢结构。
（3）构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、隧道等。
（4）低层建筑是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3层建筑物，包括平房、别墅等。低层建筑一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层建筑。但是，低层建筑占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
（5）多层建筑是指高度超过10米、低于或等于24米的建筑物。多层建筑一般为4～8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层建筑一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层建筑相比，多层建筑公共面积小，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层建筑的主要原因。
（6）人们一般把8～12层的建筑称为“小高层”。小高层是一个市场形成的名词，小高层建筑一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层建筑有多层建筑亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层建筑结构强度高、耐用年限长、景观系数高、污染程度低等优点，很受购房者欢迎。同时，小高层建筑对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。
（7）广义的高层建筑是指高度超过24米的建筑、8层以上（可含8层）的建筑物，一般可分为小高层、高层和超高层。
（8）裙房是指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物。裙房高度不得超过24米，超过则归入高层建筑。
（9）架空层指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
（10）跃层是指套内空间跨跃两楼层及以上的房屋。
（11）错层是指室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为400～600毫米，以实现动静、公私的分离。
（12）防火墙是用非燃烧材料砌筑的墙，设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时，门窗应以非燃烧材料制成。高出屋面的防火墙又称封火墙或风火墙。
3.有关住宅建筑学的名词
（1）住宅的层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度应符合国家规范的要求，这一高度就称为层高。它通常是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
（2）住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差称为净高。
（3）套是指一个家庭独立使用的居住空间范围，通俗地讲，就是指每家所使用的住宅单元的面积大小。住宅的套型也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
（4）室一般是指居住建筑中的居室和起居室。
（5）玄关就是进入住宅第一步所在的位置，有放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包、接收邮件、简单会客等功能。
（6）过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
（7）居住空间是指卧室、起居室、客厅的使用空间。
（8）卧室是指供居住者睡眠、休息的空间。
（9）起居室即客厅，是指供居住者会客、娱乐、团聚等活动空间。
（10）飘窗又称外飘窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出，窗子三面为玻璃，从而使居住者拥有更广阔的视野。飘窗的窗台通常较低，甚至为落地窗。
（11）阳台泛指有永久性上盖、围护结构和台面，与房屋相连，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
（12）平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面。
（13）露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需要而在其他楼层中做出的大阳台，由于它的面积一般较大，上方又没有屋顶，所以称作露台。
4.有关房屋结构的名词
（1）地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。
（2）基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给地基。
（3）墙体可以是围护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。
（4）柱是建筑物的垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载，并将这些荷载连同自重一起传给基础。
（5）楼板是建筑物的水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱；同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
（6）屋顶是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
（7）按照结构构造划分的房屋结构。按照结构构造特点的不同，房屋的结构又可分为承重墙结构、排架结构、框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构等基本类型。
1）承重墙结构。承重墙结构的传力途径是：屋顶的荷载由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的荷载由组成楼盖的梁、板传到承重墙上。因此，屋顶及楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙和基础传到地基上。砖混结构的房屋就是承重墙结构。
2）排架结构。排架结构的主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。单层工业厂房大多采用此类结构。
3）框架结构。框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用轻质板材隔墙分户装配而成的房屋结构，适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，其墙体是填充墙，起围护和分隔作用。框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。多层厂房或小高层民用建筑多采用框架结构。
4）框架剪力墙结构。框架剪力墙结构也称框剪结构，是由框架和剪力墙两种不同的抗侧力结构组成的新的房屋结构，它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形。
5）剪力墙结构。剪力墙是指在建筑结构内设置的抵抗水平剪切力的钢筋混凝土墙体。由于高层建筑所要抵抗的水平剪切力主要是由地震产生的，故剪力墙又称抗震墙。
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙体来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载产生的内力，并能有效控制结构的水平位移，这种用钢筋混凝土墙体来承受竖向和水平荷载的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层建筑中被大量采用。剪力墙不能拆除或随意开洞，以免破坏剪力墙的整体性。
6）筒体结构。筒体结构是由框架剪力墙结构与剪力墙结构综合演变和发展而来的。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到建筑的内部和外围而形成空间封闭的筒体（一般作为电梯间），其特点是剪力墙集中而使建筑内部获得较大的可自由分割的空间，多用于超高层写字楼建筑。
1.4.2 有关房屋面积计算的知识
（1）建筑面积。建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具有屋盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
对于一栋房屋来说，房屋的建筑面积=居住面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积=使用面积+结构面积。房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
当以建筑面积售房时，实际上是以套内建筑面积与分摊共有建筑面积之和作为交易面积，并按建筑面积计算房价。由于分摊的共有建筑面积的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员难以弄清分摊的共有建筑面积的合理性和准确性，使购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
（2）居住面积。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。
（3）辅助面积。辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的净面积，包括楼梯过道、厨房、卫生间、厕所、阳台、储藏室等。
（4）结构面积。结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
（5）使用面积。使用面积是指各层平面中直接供使用者生产或生活使用的净面积之和。
（6）套内建筑面积。套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积。
套内建筑面积是计算实用率的分子，也称为实用面积，不等于套内使用面积，是完全属于业主私有的面积。与套内使用面积相比，套内建筑面积更能反映业主私有部分的产权，因此目前房地产买卖合同基本以套内建筑面积作为计价依据。
当以套内建筑面积售房时，实际上是以套内建筑面积为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的共有建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，同时在购销合同中记载该商品房项目的总共有建筑面积及本单元或整层应分摊的共有建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
（7）套内使用面积。套内使用面积是指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，以水平投影面积计算。套内使用面积是计算使用率的分子。
（8）套内墙体面积。套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的围护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（9）套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
（10）共有建筑面积和分摊的共有建筑面积。共有建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
分摊的共有建筑面积简称公摊面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的共有建筑面积。
应分摊的共有建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾道以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入应分摊的公共建筑面积。
不能分摊的共有面积为底层架空层中公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道，以及公共开放使用的沿街骑楼的建筑面积；为多栋建筑服务的配电房、管理用房、值班警卫室；人防工程地下室；独立使用的地下室；车棚和车库等。
共有建筑面积的计算公式：共有建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。
对于物业管理用房，一般是指设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋，包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。如果物业管理用房是为某一栋建筑服务的，就应视为应分摊的共有建筑面积；但是为多栋建筑服务的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积，也不进行分摊。
（11）销售面积。商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和，其计算公式为：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。
（12）使用率。使用率即套内使用面积系数，是套内使用面积与套型建筑面积之比，一般高层塔楼在70%～72%之间，板楼在78%～80%之间。
（13）实用率。实用率即得房率，是套内建筑面积与套型建筑面积之比。实用率要大于使用率。
（14）套型建筑面积。套型建筑面积即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常简称为建筑面积，是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即套型建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公共建筑面积。
（15）计算全部建筑面积的范围。目前我国各地房屋面积测量的依据主要是2000年2月国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》。在《房产测量规范》的基础上，许多地方政府还根据各地的实际情况，制订相应的细则和规定。这些细则和规定不会与《房产测量规范》相冲突，但会有适当的拓展和细化。计算全部建筑面积的范围如下：
1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
5）房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
13）属于永久性建筑的有柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。
15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。
（16）计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
（17）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。
2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3）房屋之间无上盖的架空通廊。
4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
11）飘窗不计算建筑面积，但是当外飘窗（凸窗）的深度从窗台面计起达到2.20米的，应计算建筑面积。
附录1.4A 中华人民共和国城市房地产管理法
（全国人民代表大会常务委员会，自1995年1月1日起施行，2007年8月30日修正）
第一章 总则
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
第二十三 条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地。
（二）城市基础设施用地和公益事业用地。
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章 房地产开发
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构。
（二）有固定的经营场所。
（三）有符合国务院规定的注册资本。
（四）有足够的专业技术人员。
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章 房地产交易
第一节 一般规定
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节 房地产转让
第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（三）依法收回土地使用权的。
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
（五）权属有争议的。
（六）未依法登记领取权属证书的。
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五 条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二）持有建设工程规划许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节 房地产抵押
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节 房屋租赁
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节 中介服务机构
第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构。
（二）有固定的服务场所。
（三）有必要的财产和经费。
（四）有足够数量的专业人员。
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章 法律责任
第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条 违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章 附则
第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。
附录1.4B 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
二、加大保障性安居工程建设力度
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
四、强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
五、严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区）、市人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
八、坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
国务院办公厅
二○一一年一月二十六日
