第2章（第2日） 二手房交易与投资要诀

第2章（第2日） 二手房交易与投资要诀

2.1 二手房的选购要诀

2.1.1 二手房的置业规划要诀

1.二手房的置业优势

据权威数据显示，目前城市居民的置业周期为8～12年，购房者在不同阶段对居住的需求不同，因此，购房者必须在购房过程中做好阶段置业规划。购房者在购房置业过程中应该尽量多考虑一下长远的居住需求，而不是仅仅局限于价格、楼层、朝向等方面，而长远的居住需求又有多种，如子女教育、老人就医、交通配套、邻里关系、生态环境等。

（1）对比一手房，置业二手房有什么优势呢？

1）二手房价格多元化。二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等的不同，价格也不尽相同。普通民宅价格相对较低，二手公寓、别墅等相对较高。购房者可以根据自己的需求选择合适的二手房，而二手房的价格多元化也可满足不同经济实力购房者的置业需求。

2）二手房无“期房风险”。不少购房者因为期房的价格实惠，拿着图样、凭着对开发商的一知半解就购买期房，但是期房建成现房的时间短则一年、长则数年，数年间的诸多因素并不是购房者所能控制的，因此风险较大。二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，大大降低了购房者的风险。

3）二手房地段优越、交通便利。一般来说，二手房由于建造年限的关系，大部分都位于较热闹的地段，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，位置较为优越。同时，二手房的交通环境更是得天独厚，较发达的路面交通与轨道交通地铁相结合，为人们日常出行提供了便利条件。

4）二手房社区规划更直观。二手房对于购房者来说是能实实在在看得到的房子，无论是房子的内部结构还是外部环境（包括房屋框架结构、便利店、小区外交通情况、道路状况等）都一目了然，小区绿化和管理（包括保安、儿童乐园、基建设施等）也已趋于成熟。如此直观的社区效果，也可免去购房者的些许担忧。

5）二手房选择面更广。随着城市中心区和繁华区可供开发用地的逐渐减少，一手楼盘选址范围也变得更加狭隘。而二手房则不同，城市中心区和繁华区内遍地都是二手房的踪迹，有意购买二手房的客户只要根据自己的需求，很容易就能在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房屋。

6）二手房房产证齐全。大家都知道，市场上因为开发商等客观原因造成购房者最终延迟或无法领取房产证的例子并不少，令购房者的交易风险加大。相对而言，二手房房产证等手续较为齐全，购房者只要在买房前仔细核对房产证等必需资料，弄清楚该二手房的产权问题，即可将无法领取房产证的风险降到最低。

7）二手房周围名校集中。教育投资是家长最不吝惜的开支，教育氛围较好的地区，其区域内不论是小学、中学还是大学周边的房屋都十分抢手。这些学校周边新开发的楼盘较少，大多以二手房为主。

（2）确定选择置业二手房后，要首先懂得“量体裁衣”，准确评估自己的购房实力，明确选房目标。下面介绍评估购房能力的七大步骤：

1）计算现金等价物。即评估自己的现金，不单纯是指银行存款，还包括具有变现能力的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

2）计算资金周转。偿还贷款持续时间比较长，所以一定要准确衡量自己的资金周转能力。

资金周转留存=平均月开支×（3～5）

3）计算筹款能力。

筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助等）

4）计算月收入。

月收入=工资收入+其他收益

如股票、债券等已经准备卖出筹集资金，则此收益不能计算入内。

5）计算每月合理还款能力。

合理还款能力=月收入×（30%～50%）

6）估算银行贷款或个人公积金贷款额。根据每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得。

7）估算最大房款。

最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

结论：筹款能力/最大房款＞20%，可购买二手房；筹款能力/最大房款＞30%，可购买一手房。

评估完成后，置业目标就有了一个明确的价格范围。但由于不同购房者自身特点、置业目的以及居住需求的不同，会产生不同的置业计划，下面通过分析不同购房者的置业需求，对各自的置业规划提出建议与要求，帮助读者制定置业规划，做到置业无忧、养家不愁。

2.青年购房者的二手房置业规划

（1）青年购房者的特点。追求自由无束缚，适应力、独立性强，一般进入社会不久，事业尚未达到顶峰，经济收入有限，“月光族”居多，首次置业者居多。青年购房者大多受过高等教育，有较高的生活品位，所以并不会因资金压力而降低对居住品质的要求。另外，青年购房者的生活状态还不十分稳定，发展空间比较大，因此，他们的首次置业大多为过渡性置业，随着生活状态的改变以及资金实力的增强，再次置业的可能性极大。

（2）青年购房者置业规划中的主要考虑因素。

1）经济因素。刚进入社会，处于事业初期的青年人往往经济实力有限，虽说可以从家里获得一定的经济支持，但大部分都不足以满足购房需求，特别是当今的高房价，令很多青年购房者望而却步。所以青年购房者应该对来年的收入进行预算，根据近期的经济条件来决定买房的标准。

根据调查统计，青年购房者买房的房款主要有以下几种来源：

①父母支持。这类青年购房者分为两种情况：一种是家庭相对富有的青年购房者，这部分人应该将重心放在月还款能力上，一般以月收入的50%为上限（确保满足日常生活支出的底线），还款能力强的可以适当提高房屋总价，降低首付款比例，月收入两千元以下者，建议购房贷款额度越小越好；二是家庭经济条件一般的青年购房者，应该充分考虑父母的收入状况、身体健康状况、年龄状况等，不可太过勉强，在能力所及范围内，考虑降低选房标准或者分阶段完成家庭购房目标，选择保值性好、转售较容易的过渡型房屋，进行阶段性购房。

②自由存款。这类青年购房者一般可承受的首付款在20万元以内，他们的月还款能力较高，收入预期也比较好，同时对生活质量的要求也比较高。这类青年购房者要避免选择高成本投入的房子，比如市中心的高价房源等。

③亲人朋友借款及其他。这类青年购房者分为两种情况：一种是收入状况或可预见收入状况较好，但以往理财状况不理想的青年购房者，一般只要考虑首付还款计划及月还款能力在可承受范围内即可；而另一种则是收入状况较不理想的青年购房者，可以更多地考虑经济适用房或者租房过渡，慢慢积累首付款。

2）交通因素。购房首先要确定位置。对于购买自住的房屋来说位置并没有绝对的好坏之分，目前交通网络发达且在不断完善，所以选房不要仅限定在工作地点的周边。年轻白领上班的写字楼多在商业发达的商务区，而商务区周边住宅的价格非常高，如果在商务区购房将会背负上非常沉重的还贷压力；另外，年轻的白领一族工作变换的可能较大。因此，确定购房的位置，要结合自身经济实力并考虑到未来工作的变化和发展。

3）社区配套。许多青年购房者首次购房时容易陷入求大、求新的误区。华丽的大楼外观、美丽的园林设计、舒适的户型可能更容易进入年轻人的视线，却往往忽略了社区配套。由于缺乏生活经验，超市、菜市场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套常常不被青年购房者重视。此外，教育及医疗条件也不可忽视。即使最初买的是只作为短期过渡的小户型，但住三年五载也是有可能的，而且一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。所以，青年购房者首次置业时应充分考虑社区配套。一般来说，二手房所在的小区形成时间比较长，配套已经很完善，而且以后居住再升级时也比较容易出手。

（3）青年购房者者购买二手房的置业建议。

1）巧妙理财。20～35岁是人生精力最充沛的年龄阶段，也是人生财富的重要积累期。对于出生于20世纪80年代或90年代的年轻人而言，有的刚走出校门，工作上是职场新人，生活中是“月光族”（即每月工资花光）；有的恋爱多年，婚姻大事提上日程，但却因缺乏稳固的经济基础而面临尴尬；有的组建了家庭，抚养小孩，承担的责任更是越来越重。不同于父辈时的消费模式，没有了父辈时的福利分房，唯有努力赚钱改善居住条件，因此，青年购房者首先要学会巧妙理财。下面来看看在商品房价格压力下“月光族”和“供楼族”应该如何理财：

①月光族。案例：小董，25岁，大学毕业已有2年，月薪4000元。小董原以为没有存款没什么大不了，因为身边有的朋友也都是这样，因此每个月工资都花得精光。然而，当他开始盘算是不是该买房的时候才发现，自己工作后竟然一分钱都没能存下来，连按揭买房最基本的首付款都付不了。懊恼不已的小董对于自己现在的财务状况很是头疼。

其实，“月光族”的真正问题并不仅仅在于收入的高低，而更多在于使用金钱的方法。20～25岁的年轻人理财的第一要点就是要懂得开源节流，另外，应该掌握自身资金状况，确立理财目标，逐渐储备，积少成多。工作几年下来，也能打下一定的经济基础，在准备买房的时候就不会出现小董那样“望楼兴叹”的苦恼了。

②供楼族。案例：28岁的黄先生在政府事业单位工作，2003年以按揭方式买了一套总价35万元的二手房，安置了新婚家庭。可黄先生表示新婚后二人世界过得并不很惬意，每个月都感觉被供楼贷款弄得手头很紧，称自己变成一个痛苦的“供楼族”——按时付款，揭不开锅。

类似黄先生这样的“供楼族”多数存在一个问题，就是申请买房按揭时预算不充分，贷款额高、按揭年限短，导致月还款额很高，有的占家庭月收入70%以上。理财专家指出：月收入不足万元的家庭，其按揭月还款额最多不应超过家庭收入的50%。按揭购房不只是简单的供楼或每月还款，它应作为一种消费理财的技术手段，其运用是否合理，对购房者而言是十分重要的。购房者应明智、客观、灵活地选择最适合自己的按揭方式，拟订适合自己的还款计划，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围作出合理的决策。尤其是在选择按揭方式时，购房者不宜过分要求年限短，或急着想尽快还清贷款，从而过分压缩日常生活开支，降低原本应该保持的生活质量。

2）合理选择户型。据市场统计，大部分年轻人认为最能接受的房子总价为50～60万元，首付款20万元以内，每月可按揭还款2000～3500元。量体裁衣，根据以上条件，结合年轻人对居住品质的高要求，可选择居室没有固定空间划分格局的户型，这对于喜欢变化的年轻人来说是最适合的，不必在意厨房与客厅之间是否有明确的功能界限，也不必过分要求卫生间的面积，只要突出洗浴功能即可。

3）合理选择地段。青年购房者储蓄少，工作比较忙，正处于为自己以后的事业铺路的阶段，建议购房时选择市区或交通便利的地段。青年购房者多数还是依靠公共交通出行，因此交通便利的房子是最合适的。如果交通便利的话，房子离城市中心远一点也无所谓，还能省下一笔购房款。由于交通便利地区一般较早进行开发，因此二手房的房源比较丰富，作为过渡房，这种地段的二手房保值升值的潜力也较高，一般不会因贬值而给购房者带来损失。

4）合理选择贷款。得到家里经济支持或利用自身储备交纳购房的首付款后，青年购房者一般可通过银行贷款进行按揭供楼，实现第一次置业。首次置业的青年购房者可以取得银行最优惠的利率和最长的期限（30年70%的贷款），在圆自己的居家梦的同时，又可以使资金保值增值。另外，建议工薪阶层选择按揭方式购房时，每月的还款额尽量不要超过总收入的50%，确保成功置业的同时保证生活的正常进行。

青年购房者从“买适合”转向“买得起”，这也是未来一段时间的房地产市场特征之一。相对于一手房贷款，二手房贷款需多付出房屋总价5‰左右的评估费用。另外，在大城市，银行为一手房提供80%的按揭，对二手房只提供70%的按揭。

要想降低贷款成本，买二手房时可申请公积金贷款。但这种贷款属于银行的委托业务，其审核发放程序与商业贷款相差很大，尤其是二手房的手续相对于一手房要烦琐一些。同时，公积金贷款一般需等到办理完抵押手续才能放款，而对急于拿到房款的卖方来说，几个月的办理时间难以接受。解决办法是请住房贷款担保中心进行担保，只要担保中心确认了买卖双方的合法性，并为借款人提供全程担保，银行不用办理抵押登记和过户即可放款。

虽然二手房和一手房在相关手续的成本上有一些差距，但不是主要因素，主要应该考虑二手房的位置、房产升值潜力以及是否能满足自己的生活需求。在如今一手房价格居高不下的背景下，二手房可说是一般工薪阶层的首选。

（4）青年购房者购买适婚二手房的置业建议。相信每对情侣在谈论婚姻大事时，都离不开一个话题——买房。在现在疯涨的房价中，选择婚房可谓是一件难事。下面总结几点建议，希望给未买房的新人们一些参考：

1）购买适婚二手房的考虑因素。

①预算。根据对于准新人的购房调查显示，现在准新人购房预算一般都会控制在30～120万元，大部分选择贷款购房。很多准新人处在事业发展期，因此需要一定的流动资金辅助事业的发展，如果每月还贷额过高，在遇到突发事件时则很难周转。所以，建议新人们根据自身情况尽量选择贷款年限较长的类型，一方面缓解自身的还贷压力，保证生活质量；另一方面，如果事业发展顺利，还可以提前还贷，但建议准新人们每月还贷数额最好控制在家庭总收入的50%以内。

②交通。所选二手房应该交通方便，兼顾双方上班的时间成本，同时应与男女双方父母住房距离适宜。两个人如果工作区域不同但都很稳定的话，建议尽量以方便女方上班为优先。再加上就近照顾父母的交通成本因素，三方交通便捷处应该是购房的首选。

③商业配套。开门七件事，柴、米、油、盐、酱、醋、茶，缺少任何一样都会使生活受到影响。一般来说，小区周边有卖场是比较理想的，不仅可以解决生活用品的一站式购买，而且可以降低不少生活成本。但是，如果周边没有大型的卖场，则要特别考察小区周边是否有便利店、菜市场、银行和饭店等基础的商业配套设施。

④房型标准。很多新人考虑到以后子女的需求，首次置业时往往喜欢买房间多、面积大的房型，虽然看似目光长远，但是入住后往往会造成空间浪费，同时存在贷款压力大等负面影响。新人首次置业时还是应当根据自己目前的情况来进行选购，不应求大求全、一步到位，根据自身经济以及实际需求，选择面积适中的房型，才是明智之举。一般而言，两居室的房型相对比较实用，且不容易造成空间浪费。等有了一定的经济基础后，还可以置换新的房屋。

⑤教育设施。教育设施涉及两个方面：一是年轻人自身的再教育。当今社会，进修必不可少，因此在新购房子周边如有不错的进修机构，不仅可以完成自身的提高，还可以省下不少往返的时间；二是将来子女的就学问题。理论上当然是希望学校离住所越近越好，孩子上学放学不仅安全，而且省去了家长接送的时间，家长可以将更多的精力投入到工作中去。

因此，专业人士建议新人购房可以考虑学校附近的二手房，一方面二手房总价低，对正处于事业发展期的年轻人来说经济上可承受；另一方面，日后子女教育问题也可迎刃而解，一举两得。目前各区都有重点学校，新人可根据自己的经济能力在学校周边选择价位可承受的二手房。

2）购买适婚二手房后的产权登记问题。眼下有些人为了表明自己对对方的在意程度，往往会做出一些不合常规的事情来。在婚前置业时，有些人会将产权登记在对方名下；还有一些人认为自己的爱情会天长地久，因此在婚前共同置业时，对产权人是写一个人还是两个人并不是很在意，认为随便怎样都行。实际上，这是一种对自己不负责任的做法。最为理智的做法是产权人为出资方，如果是由某一方单独出资，那么产权证上就登记这个人的名字；如果是两个人共同出资，那么应将两人的名字都进行记载。

按照我国现行法律规定，婚前财产为各自所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但另有约定的除外。而对于房屋的权属，却一直是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。也就是说，婚前购买的房产如果是双方出资但只有一方姓名，则已经出资但未登记为房屋权利人的一方将会在房屋的处分及分割中处于不利地位。一旦双方反目，在分割财产时就难免发生争议。同时，对于那些置业之后未能结婚的人，如果未进行产权登记，则将面临十分尴尬的局面。

有些人在购房时支援了一部分房款，但是并没有想到要在产权证上进行登记，律师应该提醒其别忘了保留出资证据。

在很多情况下，如果是共同出资购买的房产，在分割时不能证明各自的份额是多少，那么法院一般会判决双方各占一半。婚前财产约定需要注意确定双方出资的份额，并据此约定来确定分割的份额，如可根据出资的比例来确定分割时双方能够得到多大的份额。举例说明，如果男方支付全部房款，而女方只支付装修款，那么可以约定在分割时男方补偿装修款即可，而女方不能享有房产。因此，双方应该尽量保存好各自出资的证明，如采用银行本票方式或者银行直接转账方式支付，并保存相关支付单据，尽量不要用现金方式支付，以防日后在核对时因没有保留相应的证据而无可奈何。

另外，目前很多年轻人买房的首付款为父母资助，但日后偿还房贷时又是两人共同进行，这种情形应该如何处理呢？这也让一些婚前置业者感到有些为难。他们的担心是有道理的，如果将两人都作为产权人来处理，那么如果分手，父母的资助就要被分去一半；但如果不进行登记，对另外一方也不公平，因为房贷毕竟是两人共同承担的。

对于这种情况，如果父母对子女购房的资助属于借款性质，最好让男女双方各写一张借条；如果资助仅属于赠与子女一方，最好签署赠与合同，并办理公证或律师见证手续。无论是哪一种性质，对于父母支付的首付款，都应尽量通过银行转账的方式付款并留下证据，避免现金交付致使空口无凭。如碍于情面不想打借条或是办理赠与合同，还可以考虑在办房产证时约定男女双方对房产按比例共有，约定份额，或是在购房合同及房产证上加上父亲或母亲的名字；还可采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。

3.中年购房者的二手房置业规划

（1）中年购房者的特点。中年人正处于事业的高峰期，工作非常忙碌，家庭的财富经过时间的积累也进入了一定层面，追求生活的品质，对居住的要求也更注重社交和尊重方面。为家人着想的人在这个年龄段也渐渐踏入了相对比较平稳的生活状态，有一定的经济实力。这个年龄段的购房者在选择住房时会综合考虑配偶及子女的因素，因此在选择房子时，要把握品质和实用并重的原则。中年购房者要周到全面地考虑全家人的需要，同时还要考虑房子的延续性。

（2）中年购房者置业规划中的主要考虑因素。

1）经济因素。中年购房者一般事业小有所成，收入水平较高且收入相对稳定。置业时要结合家庭存款、月收入水平以及必要日常支出，并且要考虑家中老人以及子女的消费。中年购房者一般都是二次置业者，选择购买第二套住房还是换房，经济基础是主要考虑因素。

2）环境因素。中年购房者在生活相对稳定的情况下，进一步追求生活的舒适，由“买得起”转向“买舒适”，对生活环境特别是绿化、户型、小区安全、社区的设施完备程度有了更高的追求。

3）心理因素。中年购房者在社会上有一定的地位，他们对居住的要求更注意社交和尊重方面，如周边有无大型休闲娱乐设施、小区的知名度、小区住户的素质等。

4）子女因素。中年购房者的子女正处于初中或高中阶段，生活环境和居住条件将关系到他们的学习环境。中年购房者往往不惜成本为子女提供优越的生活空间，并尽量在名校集中区域进行置业，争取就近入学，有利于子女感受浓厚的学习氛围，也方便子女上学放学。

（3）中年购房者购买二手房的置业建议。

1）谨慎规划。中年购房者是家庭的经济支柱，经过多年的努力工作后，家庭有了一定的储蓄，收入较高，也比较稳定。虽说相对于青年购房者而言，中年购房者收入高也有储蓄，但中年购房者的支出也比较高，上要赡养家中的老人，下有子女要抚养以及供书教学。置业需要支出一大笔储蓄，因此，在置业时储蓄付完首付后应有剩余，每月的还款额不能超过家庭总收入的1/3，必须预留1/3的家庭生活费及1/3的教育、退休及保险储备。总之，中年购房者应该仔细考虑家庭经济状况，包括家中老人和子女的消费情况，还要未雨绸缪地预测未来可能的支出，保证置业不会产生后顾之忧。

2）舒适户型。在经济允许的情况下，中年置业者可以适当完善居住环境，购置三居室或以上的户型，例如具有书房、健身房、入户花园等设计的户型，增加居住的舒适度。

3）合适环境。合适环境包括两方面：一是对家庭而言的生活环境；二是对子女而言的学习环境。生活环境包括小区的绿化、安全和设施的完善程度，以及小区的生活便利程度等。通常来说，二手房社区规划比较直观，是实实在在能看得见的，可以按自己的要求与喜好选择合适的生活环境；另一方面，对于子女的学习环境，通常名校都集中在城市的老城区，二手房源也比较充足。结合两者，建议中年购房者购买大型居住小区的二手房，绿化较好，生活配备完善，能提供安静的生活和学习环境。而且，一般大型居住小区与名校距离较近，更有利于子女的学习。

4.老年购房者的二手房置业规划

（1）老年购房者的特点。生活趋于平静，子女多已成家立业，老年人由于已经退休，对交通、大型购物商场等的要求大大淡化，但是对居住环境的需求却在增加。空气好、绿化率高、安静和谐、房屋宽敞、阳光充足，这些条件往往是老年购房者所要求的。老年购房者可以选择住在郊区，但是要明确周边的医疗机构是否方便，在紧急情况下是否能及时就医。

（2）老年购房者置业规划中的主要考虑因素。

1）环境因素。对于老年人来说，健康的身体是排在第一位的。身体健康跟周围的生态居住环境有很大关系，老年人适宜居住在安静、无污染的环境中，一定不要居住在嘈杂的繁华地段。

2）生活配套因素。老年人行动比较不方便，生活配套是否完善会直接影响老年人的生活便利以及安全问题。另外，随着年龄的增长，老年人的身体状况也在不断发生变化，必要的医疗条件一定要有保证。因此，对于老年购房者来说，就医的便利程度就显得尤为重要。

3）心理因素。老年人比较害怕孤独感，在选择居住地点时应尽量选择社区文化认同度较高或者离子女比较近的区域。

（3）老年购房者购买二手房的置业建议。

1）区位环境。因为郊区清新的空气和开阔的视野对老年人身体大有裨益，所以有老年人的家庭可以选择离市区远一点的房子，但也不能忽略交通的便利，距市区的车程最好在1小时以内，方便老年人的出行。社区内的小环境要开阔静谧，建筑以低密度为宜。

2）合适户型。尽量避免选择过于繁复的户型，特别是七绕八拐的布局；过于大且空的房型（特别是一些错层复式）也不太适合，因为房子太大而居住人口少，容易使老年人产生孤独感。老年人更注重养生，因此在选择房子时，要特别注意房间的朝向、采光能力、通风效果等因素。

3）社区配备。

①无障碍设计。由于老年人行动不太方便，同时为了便于及时救护，最好选择有无障碍设计以及一层以上配备电梯的社区。

②医疗救护体系。适合老年人居住的社区的智能系统中，除了要具备红外防盗、门禁系统外，还应该有紧急呼救系统，与社区医疗服务系统连接。同时，可以选择为每一户的老年人建立医疗档案、开办健康讲座、提供家庭医生服务等一系列人性化物业管理服务的社区。

③生活配套设施。选择的社区应当能够满足老年人的一般生活需要，并提供一些娱乐康体设施，此外，为方便行动不便的老年人，还应有送餐、送货、送水等各项上门服务。

④社区文化。老年人应尽量选择在对社区文化认同度高的区域居住，例如同龄人较多、同乡较多、业主活动丰富的小区，避免产生孤独感。

2.1.2 二手房的选房要诀

在选择二手房的过程中，主要可以从大小环境两个方面来进行考虑：大环境包括区域地段、交通状况、社区配套、生态环境、休闲活动场所以及环境污染状况等；小环境主要是房屋自身的状况，如房屋户型、朝向、楼层、房屋质量等。除此之外，物业管理、车位等细节问题也是不容忽视的。下面我们来具体分析各个具体要素所应着重考虑的内容。

1.大环境的选择要诀

（1）地段是最关键的要素。地段就是居住的区域。房屋所处的地段影响房屋的价格、交通状况、配套情况及生活环境，是最关键的要素。购买二手房时，地段没有绝对的好坏，应根据自身的工作和生活要求来判断，最好在工作地点附近。说到附近，很多人就会问：“多远才算附近？”一般而言，以半径为5公里左右为宜。要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，同时保证时间成本不宜过高，对于即将购房的人而言，就是在目前收入不变或以后增加幅度不大的情况下，保证日常工作、生活在半径5公里的生活圈内，这样才能最大限度地节约时间成本和生活成本。所以，在购买二手房时不要人云亦云，适合自己的才是最好的。

决定地段好坏最活跃的因素是交通状况。在所有交通方式中，地铁则是最具“杀伤力”的。地铁会给人们的生活带来变化，比如距离缩短了，人们的活动半径变大，居住的范围可以向城郊扩展等。的确，地铁延伸到哪里，生活的空间就延伸到哪里。有了地铁后，在城市中心拥有住宅将不再具有明显的优越感。工作在城市，生活在城郊，未来将成为一种新的生活模式。因此，二手房置业者也可考虑在地铁延伸到的郊区先行购买一套住房。

地段是选房的关键，那到底应以什么标准来判断地段的好坏呢？最简单的方法：买出门就能逛街的房子。

首先，出门就能逛街的房子能极大地方便生活。尽管绿地、水景可以开阔人们的视野，但很大程度上，这种房子好看、好听大于好用。很多购买此类景观房的购房者认为，花了比周边楼盘每平方米高近千元的价格，所得到的却并不实惠。大多数人早出晚归，生活节奏快，难有闲情逸致欣赏景观，却要为景观而埋单。

其次，出门就能逛街的房子具有保值抗跌的优势。商圈周边因为人口密度高，对房屋的需求量大，很多想买二手房或想租房的人都希望靠近商圈居住，所以不管是长线持有还是短线投资，商圈周边的房子都很容易找到承租者或买家，增值空间相对较高。

第三，出门就能逛街的房子周边一定交通发达，金融、饮食、休闲等配套较多，无论是解决现金流问题还是进行理财、消费都十分方便。交通发达的地区也更容易吸引大项目的进驻，从而进入良性循环的轨道，促进商圈区域的进一步繁荣。这对于居住在此的人来说，在提高个人生活品质的同时，个人资产也将水涨船高。

教你在哪个地段买房产：能在城市中心买，就不在次中心买；能在次中心买，就不在普通地区买；能在普通地区买，就不在郊区买。哪里堵塞就在哪里买，准没错！还有，能在一线城市买就不在二线城市买；能在二线城市买就不在三线城市买。

（2）社区配套是重要支撑。买房置业，要用发展的眼光去选择房子。不仅要了解区域周围的交通和城市规划情况，还要详细了解生活设施配套的情况。社区配套成熟度是衡量二手房性价比的一个重要指标，包括教育、医疗和商业服务，它直接影响着购房者入住后日常生活的舒适性、便利性，同样也是决定一个物业档次及品位的重要因素。配套对应的是相应的生活方式和生活品质。配套最好有方便购物的超市，有林立的餐馆，有各种娱乐休闲场所、康体中心，有美容店、家政服务公司等，使居住者不用把太多精力投入到生活的琐碎中，就有更多的精力去干其他的事。另外，会所是一个社区必不可少的配套，可用来接待朋友或者和社区邻居交流沟通。

一些房龄较长的二手房没有地下停车场或专门的车位，小区空地或临近街道便成了停车场。随着私家车数量的增加，有限的空地完全不能满足停车需求，抢位成了车主们每天回家面对的最大尴尬。所以对于有车一族，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息。

购房者在选购房屋时，常把关注的焦点放在房子本身，却忽视了物业管理、取暖方式及相关费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住中获得较高的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。

（3）生态环境是重要依据。现代人越来越注重生态环境，当然希望居住的环境既接近市区又能有生态的气息，这就只能依赖小区的绿化建设了。

绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。按照有关规定，旧住宅区绿化面积不低于25%，同时，建造的绿地应接近居民住宅。但一些旧住宅区只有面积很小的绿化，绿化植物也很单一，而有些则完全没有绿化，这类二手房多出现在寸土寸金的黄金地段，有了大环境的优势，小区内的环境自然牺牲不少。但近年来的楼盘都比较注重绿化建设，注重绿化条件的购房者可以关注这些小区的二手房。

人们也非常喜爱亲水住宅，其实古人早就有依水而居的习惯，因为水面能增加周围环境中的湿度和负氧离子浓度，可清洁空气，减少飘浮在大气中的尘埃，吸收地面的热量，调节环境温度，有利于人的健康。

此外，家中若有老人、儿童、体质虚弱及慢性病患者，不宜购买街沿巷口或处在整栋建筑中突出部位的房屋，因为这类房屋位置外露、无遮无挡，受外界气候变化影响较大，如雨水、冷风侵袭等，冬季或夜间时室内温度要比其他部位房屋低许多，而到了夏季室内又特别炎热，使得居住者发病的可能性大大增加。

选购二手房时还要考查周边的水质、空气是否受污染，是否远离工业区。另外，过于靠近高压电线、大型变电所、发射天线、高亮度泛光建筑的住宅，由于光污染及各种辐射、电磁场的影响和干扰，很容易引起人的情绪烦躁、失眠不安等；而位于快速交通要道、高架道路附近的房屋，由于经常面临大量的噪声、废气等，对人的健康也较为不利。

（4）景观是未来追求

对于购房者来说，购买景观较好的楼盘，未来具有保值升值的作用。购买房子一般要有两个功能，一是居住，二是升值。普通楼盘满足了居住要求，也可以升值，但升值的潜力有限；景观楼盘则具备这两个功能，且在市场良性发展的前提下，升值潜力极大。

那么，到底什么是景观楼盘？建筑学中的“大景观”概念，包括建筑、桥梁、小品、环境四大要素，在高标准的景观楼盘中，山、水、树三者缺一不可。楼盘如有自然景观可借，与真山真水、林木花草巧妙结合，达到取景借景效果，那最好不过；如果没有真山真水，也可人工造景，比如假山假川、盆景瀑布等，把广场、水景、林木、花草、廊柱、坐椅、雕塑和建筑小品等这些实体性的视觉、听觉、嗅觉甚至触觉元素，进行点、线、面的组合，在一个开敞空间内实现整个环境的规划理念。此外，建筑本身需与景观相协调，在形态、色彩、质感、图案等方面都要讲究。

购房者在健康、绿色、生态的景观楼盘里交流、健身、散步、嬉戏，感觉就是生活在公园里、画里，每天能“宠辱不惊，闲看庭前花开花落；去留无意，漫随天外云卷云舒”。这样的生活，是所有人追求的境界。

买房就是买生活，而买景观楼盘，买的就是雅致、温馨、舒适的生活。其实，楼和楼、房与房之间的硬件没有太大差别，但小区的景观营造得体，就一下子显得房子有了品位，人的生活有了品位。

（5）查清规划必不可少。购房者买房前应到城市规划部门咨询意向房屋附近的规划情况，以免入住后小区周遭变得面目全非，或者面临拆迁的危险。对于二手房置业者来说，老城区房屋有拆迁的危险，因此购买老城区房屋之前，最好先到城市规划局的网站查一查房屋附近的规划情况，看看短期内有没有拆迁的危险。特别是用来自住的购房者，没有人希望刚刚搬进新家就面临拆迁的麻烦。因此，购房者最好查清楼盘附近的规划后再出手。

佛山的陈女士与某中介公司签订了一份《购房委托书》，以80万元价格购买一处物业，委托书约定陈女士交纳1万元诚意金给中介公司，如中介公司按委托书约定条件与卖方达成一致的，可立即将诚意金作为购房定金交给卖方。签订委托书后，陈女士按约定交纳了1万元诚意金。其后，陈女士了解到该物业可能会被征用，建设城市道路。她向广州市城市规划咨询服务中心咨询后得知，该物业有一部分面积确实处于城市道路规划控制范围内，但目前尚未征用。陈女士认为中介公司在签订《购房委托书》时隐瞒了该物业部分面积受规划控制的情况，行为属违规操作，要求中介公司退还1万元诚意金。

中介公司表示，在介绍该物业给陈女士前，已向广州市城市规划咨询服务中心查询物业规划情况，该物业虽在城市道路规划控制范围内，但暂无单位征用，也未列入拆迁范围，属可交易物业。该公司与陈女士签订《购房委托书》后，已就委托书约定交易条件与业主协商完毕，业主同意按约定条件售房并签订了《售房委托书》，该公司根据约定把1万元诚意金作为定金转交给了业主，陈女士撤销购买属违约。市房管局表示：作为转让对象的房地产必须是可以流通、不受限制的；如果房地产在一定时期内属于限制范围的，则该房地产在限制期内是不能转让的。《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》对房地产转让条件作出如下界定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。但是因为该物业只是部分面积处于规划道路控制范围内，但并未被征用，也未发布拆迁公告，不属于法律禁止转让范围，因此该物业是可以正常进行交易的。陈女士只好认了。

2.小环境的选择要诀

（1）套型面积选择。购房者应根据家庭人口的数量、年龄结构和经济承受能力等实际情况，考虑选择合适的户型与面积。时下，普通住宅一室一厅套型的建筑面积一般为40～60平方米，二室一厅为60～75平方米，二室二厅为75～100平方米，三室二厅为100～140平方米。别墅面积则更大，一般在180平方米以上。需要注意的是，购房者所购的是建筑面积，而实际使用的却是使用面积，所以在购房时，要搞清自己到底购买了多少使用面积和分摊的公有建筑面积，最好将每平方米建筑面积的价格换算成使用面积的价格进行比较，来权衡选择何种房型、何种套型最划算，并结合住宅内部户型结构的合理性，选择最合理的套型与面积。

何为“合适”？这里有两种计算方法：第一种，家人岁数总和乘以1.1即为合适的平方米数。如男主人是40岁，女主人是35岁，子女是10岁，总和为85岁，85乘以1.1为93.5，也就是说适当的住宅面积是93.5平方米；第二种，三代计算法。夫妻以60平方米计算，学龄前的子女是10平方米，小学至高中的子女是每人15平方米，大学的子女和老人每人20平方米。这样一来，购房者可根据自己家庭的实际人口和年龄来有针对性地选择适合自己的房屋面积。

当购房者对房屋总面积需求有了大体把握后，接下来就要看各个居室了。单个居室的长宽比应不超过1.5∶1，长宽比过大的居室易使人产生狭长、压抑的感觉，并且此类居室通风不良，容易潮湿。

（2）功能空间选择。凡是成套的单元住宅，必须具备如下几类功能空间：厅（起居室、过厅、门厅、餐厅）、卧室（居室）、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间既有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来，在一套住房面积数确定的情况下，设计成什么样的户型，在这个确定户型内如何分配各功能空间，将直接关系到该套住宅的使用合理性及使用效果。

1）厅。厅是家庭成员共同活动的中心，也是接待宾客和娱乐的场所，应位于住宅的中心位置，靠近门户，同时与其他房间密切相连。厅的大小要与整套住房的格局相协调，应以经济合理、能满足起居和接待活动的需要为原则。同时，客厅与大门之间应设有玄关或有矮柜遮挡，使室内外空间有所缓冲：其一，不至于一入房门，就将整个客厅一览无余；其二，缓冲区可阻挡外界对住宅内部的窥探，消除居住时的不安全因素。应尽量减少不能利用的通道和走廊，同时要求客厅布置庄重雅观，保证有一个相当稳定的空间用以休闲娱乐。

另外，客厅的墙面应尽量减少门的设置，以利于摆放家具。同时，客厅内应尽量减少穿行面积，以保留最大的使用空间。就客厅的使用情况来看，客厅的面积一般在14～23平方米，进深在3.9～5.1米，开间在3.3～4.5米为宜，含有餐厅的客厅面积可达18～27平方米。

2）卧室。卧室是主人养精蓄锐的场所，一般位于住宅的尽端，应当安静、舒适、私密、安全。挑选卧室时，应综合考虑卧室的形状、门窗位置、床位布置及活动面积等因素。其中，床是卧室布局的关键，床一般要紧靠内墙，不宜放在卧室中央。此外，床头的位置宜为南北向（顺应磁力线方向），不宜对门，最好有好的朝向，窗户朝阳。同时，卧室的面积不宜过大，一般在12～18平方米即可。

3）厨房。厨房是住宅中主要的污染源之一，应靠近门户，与餐厅密切相连。厨房应能满足操作使用和摆放现成炊事器具，如洗菜池、菜板、燃气灶、油烟机、碗柜、冰箱、电炊具等各种器具的需要，并按洗、切、烧的顺序合理布局。厨房中的所有管道宜隐蔽、暗藏，为避免渗水，应尽可能做到管道下穿楼板。厨房的面积以5～8平方米为宜，同时通风采光应良好，应有窗或开向走廊的窗户，并宜配置服务阳台。厨房以面向西北为最佳方位，以便油烟被南风吹走，避免在室内停留，有利于居住者的身心健康。

如今的厨房已不再限于烹调、备餐，而发展成储物、就餐等多种功能混合的居室空间。所以，选择一个布局合理、环境优雅的厨房，不仅能帮助缓解烹饪的辛劳，还能带给家人美的视觉享受。

4）卫生间。卫生间作为家庭的洗理中心，是一个极具实用功能的空间。卫生间应具有便溺、洗浴、洗衣及化妆洗脸四个功能，并进行适当分离与组合。卫生间中除设置坐便器外，还应设有洗脸、沐浴或浴盆器具，并可摆放洗衣机。卫生间的大小应与整套户型的面积标准相适应，一般以4平方米以上为好。户内仅设一个卫生间的，宜设置在主卧室附近，并要有良好的通风窗口或通风道。另外，由于卫生间易滋生细菌，并且常伴有异味，所以，卫生间的门不宜开向大门、卧室和厨房门。

5）各空间的结合原则。各空间的结合应遵循“四明、三大、三分离”原则：

①“四明”是指厨房、卫生间、客厅、卧室要明亮，最好是直接采光。

②“三大”是指客厅、厨房、卧室要大得适度，这些空间的跨度与纵深度的设计如果不够合理，将会对购房者的装修和家具摆放增添麻烦。

客厅要注意面宽不低于3.9米，面积在20平方米以上为佳；主卧室面宽最好在3.6米以上，面积在15平方米以上最好；厨房面积在6平方米以上较为合理。

③“三分离”是指公私分离、干湿洁污分离、动静分离。“三分离”原则实际上就是功能空间的分离原则，也是现代人内在需求的产物。

a.公私分离。公私分离强调现代人对私密性的要求，居住生活空间分为公共空间和私密空间，像卧室、书房均属于私密空间，要具有私密性。客厅是家庭成员活动的中心，也是招待朋友和客人的场所，开门进厅是礼仪所需，因此房型的设计必须使卧室与客厅之间有一个很好的过渡，避免彼此之间的干扰。

b.洁污分离。卫生间是藏污纳垢的地方，而厨房则关乎居住者的饮食健康，因此要避免布置在同一区域。同时卫生间和厨房要与卧室、起居室有一定的分隔。

c.动静分离。动静分离强调室内动区和静区的分离，如客厅、厨房、卫生间等属于动区，卧室、书房等属于静区。

（3）朝向的选择。我国位于北半球，因此中国人购房造屋历来喜爱坐北朝南，这样不仅房屋的采光条件好、温暖舒适，而且阳光辐射可以杀菌消毒，有利于室内的清洁卫生，特别是家中有老人或儿童者，还可预防缺钙和骨质疏松，因此购房朝向以东南方向最好。在选择朝向的时候，应按客厅—卧室—厨房的先后顺序进行考虑。

（4）楼层的选择。楼层的高低没有绝对的好坏，应该综合考虑家中人的状况、外部景观、价格等各种因素。例如，家里有老人，行动较为不方便，则尽量不要选择高楼层，即使是带电梯的高层，虽然不需要老人上下楼梯，但从生理学上来说也不适合老人居住。现在很多人都喜欢住在高楼层，能看到较为开阔的景观，但相对来说，低楼层也有其优势：首先，价格相对较低，而且现在的小区绿化工作都做得比较完善，小区景观包括广场、绿化带、人工湖等，其景观也不逊色于高楼层，购房者在置业时可考虑购买。但由于低楼层特别是底层较靠近地面，空气相对比较潮湿，家里有老人的话就要稍加考虑了。

多层住宅一般是以中间楼层价格最高，所以有“金三银四”的说法；也有一些购房者喜爱顶层，因为顶层的房子对屋顶有使用的权利。有此意向的购房者在购买前应向开发商和物业管理处咨询清楚。

（5）房龄的选择。从房龄角度来说，5～10年的二手房屋价值最高，因为整个小区的配套设施、绿化及居住氛围已逐渐成熟；而10年之后，房屋价值就会大为降低。国家规定住宅用地的土地使用年限为70年，随着房龄的不断增长，其土地使用年限也随之缩短。同时，房龄越长的房子面临拆迁的风险就越大，因此，购房者应尽量避免购买房龄过长的房子。

（6）房屋质量的选择。首先，要注意地面。如果铺设地砖，则要用小榔头敲一敲，如果有发空的声音，那就说明地砖没有铺实；如果铺设地板，则应来回走几圈，注意墙角与四周，观察有没有松动的地方。还要格外留心阳台、卫生间等处的地板，观察有没有因日晒开裂或因潮湿发霉的现象。

其次，要注意墙面。观察墙面是否平滑干净，是否有刺激性气味，墙面和踢脚板、踢脚板和地板之间是否有缝隙。这些瑕疵只要从墙体侧面看过去，一般都能尽收眼底。

再次，要注意卫生间。要想知道水管是否漏过水，就要看水管周围有没有水垢。检查浴缸则要先打开水龙头，看流水是否通畅；等到蓄满水后再放水，观察排水系统是否正常。

第四，要注意顶棚。观察灯饰的电线布局走向，看一下顶棚是否有水渍或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水现象。如果可能，用改锥卸下灯具，用手电筒照明，看一下吊顶里顶棚四角是否有脱落、漏水等现象。考察二手房屋建筑质量的最佳时间是在雨后，这样一来，漏水、渗水的问题就能一览无遗。

最后，要注意向警卫了解情况。警卫是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知购房者房屋的相关情况，从他们口中获得的信息，有时会成为买房与否的决定性因素。

3.其他影响因素的选择要诀

（1）物业管理的选择。不要只看表面，还要注意物业管理。购房者在选购二手房时，常把关注的焦点放在房子本身上，却忽视了物业管理、取暖方式及相关费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住过程中获得较高的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。在衡量物业管理水平时，可以从以下几个方面进行考量：

1）物业管理费的收取标准。

2）居住费用。水、电、气的价格以及费用的收取方式，是代收还是自行缴付。

3）保安水平以及小区的封闭性。

4）小区的绿化工作以及保洁工作。

5）物业管理公司提供的服务范围。

6）公共维修基金。

7）电梯等设备的品牌、速度及管理方式。

（2）车位问题的选择。随着私家车数量的增加，有限的车位已经完全不能满足停车的需求，为了避免每天回家还要为停车的事操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的相关信息。

现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车位可以方便地出售，只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初业主与物业管理处签订的合同。二手房如果能附带车位，将来会有更大的升值潜力。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决。因此，购房者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛，慎签合同。

（3）邻里关系的选择。邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。购房者可拜访楼上、楼下及左右的邻居，了解他们居住的情况，通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础，以便日后相处，同时也能知晓所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

购房者应认真听取、客观了解所购买房屋周围邻居对该房相关情况的介绍，如该房出售的真正原因、水电煤气供暖或其他公共设施是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等，以免入住后再生枝节。

俗话说“远亲不如近邻”，好的邻居可以互相帮助，有助提高生活质量。跟相同职业或有相同爱好的人成为邻居，也有助于自身的提高。如邻居家庭有孩子在同一学校上学，也可以互相帮助接送孩子上学放学，孩子之间也可形成竞争，互相促进，提高学习成绩。

（4）周边楼盘的选择。选择知名楼盘尤其是高端豪宅周边的房屋，可以因整个区域物业升值较快而使投资收益最大化。周边楼盘的品质是购房者需要关注的因素之一。相对来说，周边如有口碑和品质很好的楼盘，市场接受程度也相应较高，会受到更多人的欢迎。

最近，刘先生一碰到准备买房的朋友就激动地向他们传授经验：选房别忘了把“邻居”选好。原来，他最近到房屋中介所逛了一圈，不逛不知道，一逛吓一跳，自己家的房子竟然在短短几年间增值了几十万元。2009年初，楼市低迷，刘先生买了一套房子，当时的单价是5200元/平方米。几年时间，这个小区内完全相同的二手房已经卖到了12000元/平方米，而且还只是简单装修而已。为何房价会涨得如此之快？如获意外之财的刘先生急忙做起调查研究来。原来，在附近房龄较短的二手房，房价都差不多翻倍了。这里的二手房价格翻倍，除了周边基础设施和环境打造得不错外，最主要的是附近一些楼盘建设高档，带动了周边的房子共同增值。

因为一念之差，张先生少赚了50万元。两年前，他花65万元购置了一套酒店式公寓，其时他也考察了位于CBD旁的另一个酒店式公寓项目，不过当时20000元/平方米的房价让他有点为难，因为当时在他看来，这样的价位有些太高了。时至今日，他手里的那套酒店式公寓已经涨到95万元，净赚30万元，但如果投资CBD那套酒店式公寓，由于CBD这两年人气旺盛，越来越多人到那附近上班，以目前的40000元/平方米单价计算，张先生就可以多赚50万元。

事实证明，好的“邻居”能给区域带来人气，提升地段的价值。所以，在选择二手房时，也别忘了给房子找个好邻居，这样将来把房子出售时，还可以净赚一笔。

4.购房指数的计算方法

对购房者而言，十全十美的房子是没有的，如何对比优缺点各不相同的二手房呢？我们要设法引入权数概念进行量化，简单地说就是凸现某项因素对购房者的重要性，测测自己的购房指数，将有助于购房者基本掌握理性选房的起点。

所谓购房指数，就是购房者先设置好自己的购房权数，然后对目标二手房的各种因素逐一进行打分，权数与分值相乘，最后各乘积相加得到的一个数值，数值越大说明这套房子越适合购买。

权数反映该因素对购房者的影响力，即购房者对该因素的重视程度，各权数的总和为1，通常以百分数来表示。

设置权数应先从主要需求入手，即你愿意为哪项需求花最多的钱。假定房子总价为100万元，选房要考虑的也就是如何用100万元分别去购买地段、价格、户型、配套。

若购房者非常在乎房子的地段，则可能愿意为地段支付50万元，那么此时地段占的权数就是50%（50/100）；若购房者经济情况一般，需要便宜的房子，可能会为价格支付70万元，那么此时价格的权数就是70%（70/100），依此类推。

现假定购房者愿意分别用20万元、30万元、30万元和20万元去购买地段、价格、户型、配套，那么买房时这四项因素的权数分别是20%、30%、30%、20%，四个权数加起来一定等于1。

设置权数后，接下来就是打分。打分前要制定统一的评分标准，例如就地段而言，购房者可以制定一条这样的评分标准：上班车程在5分钟以内的打100分，5～10分钟以内的80分，距离越远得分越低。当然，买房时的评分标准要制定得更精细一些才有参考价值。制定价格的评分标准时，自然是价格越高，评分越低，可以设10000元/平方米价格为被除数，除以房价，乘以100，得出分值（10000/房价×100）；户型越合理，评分越高，60分为基本居住功能，70分为基本舒适，80分为整体开间宽大，90分为惬意舒适，100分为豪华大气；配套如果欠缺，则评分不高，以市中心或区域商业中心为原点，以300米为单位，按距离远近，从100分逐渐下划分值。

例如，有一套房子地段为60分，价格为6700元/平方米（10000/6700×100分=149分），户型基本舒适（70分），配套具有预期（60分），那么该房子的指数为60×0.2+149×0.3+70×0.3+60×0.2=89.7。

依次类推，对比各间房屋的总分，分数越高越适合购买。

5.拍卖二手房的选择要诀

随着购房渠道不断增多以及拍卖活动的逐渐兴起，房产拍卖开始成为购房者可以接受的购买方式，除了普通老百姓之外，投资者以及投资机构也开始关注各个公司的拍卖公告。更为重要的一点是，拍卖房产的价格极具优势和吸引力，与市场上同地段、同类型的房源相比，拍卖二手房价格要相对便宜很多。

（1）拍卖二手房的优缺点。不仅是新楼盘，现在二手房房价也开始不断攀高。部分购房者为了节约开支成本，即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言，进入拍卖场的房子，起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子价格低20%左右。经过几轮竞拍后，房子的成交价一般低于市值10%～20%。

与此同时，通过拍卖的方式来买卖二手房，传播速度快，资金回收迅速，是一种不错的交易方式。拍卖交易的过程透明、公开竞价、价高者得，没有强买强卖，且拍卖行为受媒体、公众的关注程度更高，能保证房产的真实价值得到体现，很少出现水分。这也是越来越多的人购买拍卖房的一个重要原因。下面对二手房交易的拍卖和房地产中介两种方式进行比较：

1）透明度。拍卖：透明报价，公平竞价，不存在赚取拍卖双方差价的情况；房地产中介：一般情况下，交易不透明，委托方和买方不能见面，中介有可能赚取差价。

2）佣金。拍卖：金额较小的标的一般向委托方和受买方各收取5%的佣金，金额较大的标的根据交易额及标的的质量（包括代办交易等手续）与委托方和买受方协商确定；房地产中介：一般为向委托销售方收2%～2.5%的佣金，向委托购买方收2.5%～3%的佣金。

3）房源。拍卖：房源不稳定，主要来自法院强制执行和单位（个人）的直接委托服务，拍卖公司人手较少，一般为统一看房；房地产中介：房源广而丰富，主要是个人委托，中介看房能做到业务员应客户需求随时提供服务。

4）时间。拍卖：一对多销售，对的是诸多有意向的买方，成交率较高；房地产中介：一对一销售，周期较长。

（2）拍卖二手房的来源。一般拍卖房的来源有两个途径：一是法院委托的强制执行的拍卖；二是个人或企业单位委托的拍卖。其中，强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的，即产权登记相对清晰的房产。

从产权性质看，拍卖房大致可分为涉案房、债权房和尾房等几类。其中，涉案房是法院系统依法从个人或单位惩罚没收的房产，法院处理这些房产的方式主要是将其拍卖；而开发商将一部分房屋产权交给其建筑商、材料商以充当建筑款或材料费的房屋是债权房。尾房是房地产项目经过一段比较长时间销售后依然剩余的房源。

由于债权房的债权人有产权，可以直接进行销售，又希望能在极短的时间内回收资金，因此，大部分债权人会选择让利拍卖的形式。

买方要确定标的房产是否有其他负债，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清，这些情况可以直接到相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认；还要确定标的是否属于共有财产，如果是，共有人是否同意拍卖。因为根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，即使拍到了也属无效拍卖。

（3）四大“黄金法则”。

1）广泛收集信息。报纸通常是拍卖公司首选的刊登广告的载体，各大拍卖行网站及知名网站同时也是房源发布的一个广告窗口。买方应该适时密切关注每次发布的拍卖动态信息，有针对性地进行筛选，了解透彻房产的相关信息。参加拍卖会最关键的一步就是要做好拍卖品调查。只有对拍卖品进行了详细评估，才能保证拍得的拍卖品物有所值，比如房产的地理位置、交通环境、面积、市场评估价和拍卖参考价等都是非常重要的调查内容。拍卖前，拍卖行会带有意向的竞拍者实地考察，同时，买方也要多和拍卖行沟通，对拍卖品涉及的细节问题做到心中有数。

2）理顺权属关系。房产在拍卖过程中，理顺其法律及权属关系对于竞拍者来说至关重要，产权是否清晰、有无贷款抵押等问题切不可轻视。

另外，购买拍卖房时一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些；不交吉就是仅已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，购房者要实际拥有，还需通过其他途径取得。

对不交吉的房子要区别看待：一种是租约未到期，如果租金合适的话，对投资者反而有利；而另一种交吉就较为复杂，包括他人借用、无因使用、回迁等。虽然法律规定成交后购房者有权收回住宅的使用权，但如果他人赖着不走，问题就大了，如进行协商、司法诉讼等，风险较大。在现实中，拍得了房子，一两年还不能过户的情况并不少见。

另外，当买方看好一个项目时，一定要做好地产政策前景的判断。例如一套住宅在拍卖之前作为商铺经营，且没有人制止，但是拍卖以后就可能不允许再经营商铺，只能作为住宅，其市场价值将大大缩水。

拍卖行有义务尽职对拍卖的房产做好调查，拍卖行在拍卖前提供的拍卖资料中包含了大量的有用信息，购房者应仔细阅读。

3）理性把握心态。拍卖会现场，买家们你争我抢的竞争气氛屡见不鲜，这时购房者可根据事先拟定好的所能承受的心理价位，有的放矢、不急不躁地“咬定青山不放松”。一旦现场竞拍价格超过自己心理防线时应及时罢手，切不可一时冲动失去理智，被现场竞价环境所控制，从而被牵着鼻子走。

另外，一定要把标的的拍卖方式了解清楚。例如，一些标的采用的是荷兰式拍卖，拍卖师从高到低叫价，一有人举牌就立刻成交，出手稍晚一点就会失去机会，因此要跟上拍卖师的节奏。能否跟上节奏对购房者来说也是一种考验。

还有一些细节问题，如拍卖师有权根据现场的情况对拍卖标的的顺序临时进行调整，所以购房者最好带个伙伴一同去，免得由于特殊原因暂时离开现场而错过了本应举牌的标的。

在拍卖之前要仔细阅读资料上的条款，佣金、交易税、印花税等都要进行详细核算。当今拍卖市场佣金基本低于5%，加上交易的税费等，总体税费约为6.8%，这是在拍卖成交价之外的费用。现在由于参与者的增加，二手房拍卖的获利空间已经有限，必须把税费等成本考虑进去，避免受损。

4）忠实履行义务。从竞拍者举起手中号牌，拍卖师槌声落下的那一刻，就意味着拍卖法律关系的事实成立，而后，竞拍者要及时在规定的时间内向拍卖行交付佣金和价款。否则，拍卖行完全可以依照相关法律规定，没收竞买人的保证金，并且会申请法院强制执行。

2.1.3 二手房的价格评估要诀

房屋估价是一个很复杂并且很微妙的过程，往往因为朝向、楼层等细节因素，房屋价位的差距就会显现出来。若评估人员没有丰富的实践经验，就无法结合众多修正价格的因素作出准确的判断。房屋所处地段繁华程度，交通便捷程度，小区环境、景观、公共配套设施完备程度；房屋面积、户型、临路状况、地势、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向……这些复杂琐碎的细节，最终会直接影响评估价格的高低。世界上没有两处完全一样的房地产，更没有两套完全一样的住宅。对于二手房来说，由于交易是零星进行的，不存在大量交易，况且二手房的建筑结构、户型、平面布局、面积大小、采用的建筑材料和建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，可谓是一房一价。为确保得到较为合理公正的价格，应尽量选择经验丰富的专业评估人员进行估价。评估人员对相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性是能够最大化保障购房者自身权益的砝码。当然，在购买之前，购房者可以自行粗略对二手房价格进行大概的估算。

1.二手房交易需要进行房地产估价的情况

（1）购买房屋时可能需要房地产估价。交易双方当事人向房地产管理部门申报成交价格时，房地产管理部门如果认为其明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估机构进行评估，作为交易价格的参考。

（2）进行房地产保险时需要房地产估价。房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失时建筑物的价值。

（3）申请抵押贷款时需要房地产估价。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值，需要对抵押人的房地产进行估价，抵押人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

（4）遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价。

（5）发生房地产纠纷时需要房地产纠纷估价。发生房地产纠纷时，可委托权威性的专业房地产评估机构对纠纷中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的方式提供参考依据。

2.国家对房地产价格评估服务的收费规定

国家规定以房产为主的房地产估价收费标准，要根据不同的具体情况，按照所评估的房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见表2-1。

比如，估价总额为1100万的房产，应该收取的估价费用为：100×5‰+（1000-100）×2.5‰+（1100-1000）×1.5‰万元=2.9万元。

表2-1 以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表

3.房地产价格评估的程序

房地产价格评估的程序为：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。

4.二手房估价的方法

对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方很难进行估价，下面提供了影响房价的十大指标，可以供二手房买卖双方在自行评估房屋价值时作为参考：

（1）看房龄。房屋的新旧程度直接关系到买方满意与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，如砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

（2）看户型。市场上大多数消费者喜欢的户型以正规的两居室、三居室等为主，这样的户型直接使房价走高。反之，形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低，房价一般会减去5%～10%。

（3）看楼层。楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间楼层的房屋最好卖，一般会增加3%；越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1%～5%。如果底层带有户外花园或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

（4）看朝向。房屋的朝向价值从高到低为东南、西南、东北、西北。南北朝向的房屋最受欢迎，东西朝向及其他朝向的房子由于室内的通风、采光性能不是很好，房价需减去2%～5%。

（5）看装修。装修时间在5年以内的房屋，每平方米的价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、保养又好，则房价需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，房价的增加比例酌情降低。

（6）看物管。小区的物业管理主要体现在新修商品房楼盘中，对建设时间在1995年之前或是单位的宿舍区等没有正规物业管理的房屋，一般情况下房价要减去3%～5%。

（7）看位置。房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好、居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右。

（8）看配套。消费者在选购二手房时，都会重点考虑房屋周边的交通情况及医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，房价则按相应比例减少5%～15%，有重点中小学的要增加15%。

（9）看小区。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，房价需减少3%～5%。

（10）看市场。二手房买卖必须考虑买方的心理因素，买旧房需折旧8%左右；如果区域内的二手房非常抢手，旧房房价可比新房房价低5%左右。

上面提供给读者的是一个粗略估价的方法，另外，现在网上也有很多免费的在线房产评估系统，只要输入房产的基本信息，便可知道该房产的价格。当真正进行二手房交易时，为了保证价格的准确性，建议找具有房地产评估资质的专业机构进行评估。目前具有评估资质的机构是住房和城乡建设部批准设立的房地产评估机构，最高级别为一级，其次为二级和三级。买方委托前一定要查看评估机构的营业执照和房地产估价资质证书，并明确告之评估目的，以便获得最有价值的参考依据。

2.1.4 二手房的房龄评估要诀

二手房房龄的长短决定着房屋的价值，同时也直接决定着房屋的使用时间，超过一定年限的二手房其价值必然会大打折扣。在购买二手房时，除了要考虑房屋的位置、价格等因素外，一定要将房龄因素考虑在内，避免因房龄过长导致房屋使用时间过短、折旧率太高、价值大幅贬值而造成损失。

由于种种原因，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性，如果间隔的时间太长，买二手房的人无疑很吃亏。

温女士最近一段时间很郁闷，她刚买的二手房突然之间“老”了5岁。在买房时，温女士看到按照房产证上的办理时间，房子的楼龄为5年，但在和前业主办完所有手续、正式入住后才从邻居处得知，她现在住的房子已经有10年楼龄了。温女士找业主理论，业主却说自己是交房5年后才拿的房产证。按照现行的二手房评估标准，房子的折旧率为每年2%，这意味着温女士为她手上的这套房多掏了5年的冤枉钱。房子的使用年限是70年，温女士的房子使用年限没有变化，65年后补交地价仍可继续使用，但是5年时间房子发生的磨损却是客观存在的。众所周知，二手房的实际房龄长短决定着房屋价值，同时也直接决定房屋的使用时间，超过一定年限的二手房价值自然大打折扣，温女士感觉自己被欺骗了。当时中介说现在市场上5年房龄的房子比较难找，房子保养不好可以通过装修来完善，现在房子突然间多出了5年房龄，这笔账该找谁算？温女士后悔不已。

购房者买的二手房到底房龄有几年呢？很多购房者都有这样的疑问。事实上，不少投资者在购买二手房后，经邻居或者专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比相中时“老”了好几岁。造成财产上的损失且不说，受骗上当造成的心理阴影也让人大受影响。

二手房中介在登记业主持有的房产时，房龄基本上都由业主说了算，也不会去追根究底，有时更是有意模糊。由于每次办房产证的时间与交易时间都会有些出入，几经转手的二手房，“芳龄”几何也就成了“雾里看花”。

据了解，十几年拿不到房产证的案例也是屡见不鲜，尤其是房改房，中间的过程比较复杂，所以房龄更加难以辨别。那么，打算买房置业的你怎样才能认清房龄呢？

1.查看外立面

从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。

在1988年以前建设的房子都不太注重外观，基本上都是水泥外墙面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后建设的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间修建的房屋大多采用了水刷石外墙，用凹凸不平的石粒作为墙面，灰白相间；1993年至1996年，房子开始用陶瓷锦砖装饰外墙，看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形墙砖开始风行，开发商在修建房屋时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙，但在如今城市改造和墙体粉刷工程越来越多的情况下，其作用及效果明显弱化。

2.细辨内结构

根据建筑学的知识可以大致概括出近几十年来房屋构造的特征：20世纪50年代到70年代是新建住宅起步阶段，多由系统单位自建职工宿舍。这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米，砖混结构。客厅紧邻卧室，厕所挨着餐厅和厨房，所谓户型就是把所有的功能空间尽量塞在一套房子里。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。当然，在近几年的翻修改造中，电的问题大多已经解决。

20世纪80年代，由于改革开放加快了经济发展，一方面注重土地利用的经济、社会和生态效益，一方面引进先进的建筑科学技术，按照城区发展规划，区内房屋建筑更新出现了大动作。一批现代高层建筑纷纷建成，开始改变历史遗留的房屋建筑构成和分布格局。由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此这一时期房屋最明显的特征是客厅小，多为用预制板修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米左右，房型陈旧，在权属上大多为房改房。

20世纪90年代，无论是房屋内部的结构还是居住小区的环境都发生了巨大的变化，在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时的房屋户型较新，居民主要关注的是住房面积，新建的房子面积平均约为80平方米，注重的元素为“大客厅、双卫、一梯双户”等，并且客厅面积也在14～15平方米之间；由于讲究社区及商业配套的概念，因此在周边环境与配套设施上较20世纪70～80年代的房屋完善许多。

3.多方面搜集信息

购房者可以根据前业主的讲述，访问周围的邻居、街道以及物业管理公司等判断房龄。最保险的方法就是直接去房管局查询，虽然需要花上较多时间，但准确度相对较高，交易起来比较放心。

最后，购房者还可以在与前业主签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与前业主所述不符，前业主应承担违约责任。

2.1.5 二手房的议价要诀

买房，价格是硬道理。自住购房者选择二手房作为自己置业的目标，对价格的敏感度往往比较高。购买二手房之前，与卖方谈判、议价是重要的一环。买方如何讨价还价才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局呢？

（1）买方要确定自己所能承受的心理价位，根据自己的经济情况，确定购房款的最大限额，在任何情况下都要坚定立场，避免应价后陷入经济紧张的情况。

（2）买方在看房过程中，不要通过语言、表情表露对房屋的极大兴趣，避免卖方看穿你的心思。

（3）摸清卖方的底细和心态，了解卖方出售房屋所得款项拟作何用途。如果卖方急于出售房屋换取现金，或者卖方必须在几天之内卖房，则越接近卖方的卖房期限，卖方就越急于出售，在此时议价，将对买方杀价非常有利；否则，价格很难谈拢。另外，卖方在房地产中介公司委托出售时定的价位往往高于心理价位，要投石问路，试探卖方，引导卖方透露其心理底价，以便使自己能在谈判中能够从容地跟卖方讨价还价。

（4）买方应充分了解房屋的缺点，谈价时要有理有据地列举该二手房的不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖方降价。

（5）如果了解到卖方的最后卖房期限，可使用拖延战术，边还价边拖延，利用卖方的急售心理。对于长期上市仍不能卖出的二手房，应正面告诉卖方卖价过高，打击其自信心。

（6）买方应带齐定金，价格谈妥后马上下定金，或者以一次性付款的形式吸引卖方降价。这样无形中对卖方施加压力，迫使其让步，接受买方的价格。

（7）买方应谈价时多听少讲，不要轻易开口应价，要冷静面对。

（8）为了解除卖方的防备心理，谈价时最好坦率地告诉卖方买房的目的是自用，而不是为他人代买，防止卖方担心有投机意图而拒不让价。

2.1.6 二手房的贷款要诀

现在购房置业的人越来越多，能够一次性付清房款的人毕竟只有少数人，一般工薪阶层还是需要通过贷款的方式进行置业。贷款买房是家庭的一笔长期投资，怎样申请贷款、偿还贷款更经济、更合理呢？

1.准确评估借款能力

在申请个人住房贷款时，借款人应该综合评估自己目前的经济实力和还款能力，同时对自己未来的收入及支出做出正确、客观的预测。

首先要看自己是否能支付首期付款，其次要充分评估自己所能承受每月偿还住房贷款本息的能力，即每月家庭收入（主要指工资及其他变现强的金融资产）和每月必需支出（指日常生活必需开支和备用资金）的差额是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。一般来说，购房者每月还款的费用不适宜超过家庭总收入的50%。

购房者应该在贷款前向贷款银行请教一下贷款方案，银行的房地产信贷部门有长期从事住房贷款业务的经验，可以向其咨询各种类型贷款的内容，进行对照参考。购房者还要注意银行政策对房贷的一些影响，并及时做出适合自己的最佳应对措施。

2.首套房、二套房的利息差距大

在银行最新的贷款政策下，购房者购买二套房比一套房要多支付许多利息。一套贷款30万元、20年期还款的商品房，如果按首套房执行，20年利息约为14.23万元；而如果按二套房执行，按照最新的房贷政策，利率至少上浮10%，仅仅因为这一项，购房者需要支付的利息就高达23.83万元，两者相差9.6万元。

李先生和父母共同贷款购买过一套房子，当时父母是作为主贷人的，后来在房贷结清后把房子卖掉了。现在李先生看中了一套200万元的房子，比较一下李先生以一套房和二套房组合贷款买房的利息差别。

目前对于个人贷款买房的套数认定，依据的是同一城市内“认房又认贷”，不仅要对贷款者以往的贷款买房情况进行查询，还需要登录当地房管部门的房屋权属系统，查询借款人家庭的住房数量。李先生的资信良好且无贷款记录，而且从房屋权属来看，目前李先生名下已无房产，满足了“无房无贷”的标准，如果李先生选择组合贷款买房，可以作为首套房贷办理。假如买200万元的商品房，首付30%即60万元，商业贷款110万元（30年期限），公积金贷款30万元（15年期限），商业贷款利率可享受8.5折优惠，每月还款8279.9元。

假如李先生虽然没有住房贷款记录，但名下却拥有一套小面积住房，新购房的话就要算第二套房。同样买200万元的房子，首付为50%即100万元，商业贷款80万元（30年期限），公积金贷款20万元（15年期限），住房商业贷款和公积金贷款的利率都是基准利率的1.1倍，每月还贷约6716.6元。与首套房贷相比，每月还贷金额相差1563.3元，贷款金额却相差40万元之多。

到目前为止，不少城市已经出台了限购措施。未出台类似限购措施的城市，随着二套房贷款门槛的提高和三套房的停贷，购房者的购房门槛也提高了。这就意味着，众多改善型买家或多次购房的人不得不重新制订购房计划。

温先生一家三口住一套60平方米的房子。新政出台前，他原本打算买一套大房子改善居住环境，或者在名校附近买套房子方便孩子上学。新政出台后，温先生再买房即属于第二套房，首付和利率都很高。面对现状，温先生决定在学校周边买套大户型的房子，这样一步到位可以省去很多麻烦。

各地“限购令”的出台，在抑制投机性需求方面能够发挥巨大的作用。二套房首付50%，三套房停止贷款，这将迫使二次置业的人买房必须长远打算，或者干脆一步到位。因此购房者应该在房源选择方面更慎重一些，尽可能多考虑未来十年或更长时间内的居住和工作需求，否则换房的成本太高。

3.选择合适的贷款品种

从贷款额度上看，公积金贷款相对商业贷款比例高、首付压力小。商业贷款一般只能贷到购房金额的70%，购房者的首付压力较大，并且商业贷款年限最高只能贷到30年，大多数二手房最高只能贷20年，月还款压力较大。而公积金贷款最高可贷到购房金额的80%，购房者首付压力较小，并且贷款的年限最高也可以达到30年，月还款压力较小。

（1）公积金贷款的还款方式。目前公积金的还款方式为自由还款，住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限给出一个最低还款额，在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，购房者可以根据自身的经济状况，自由安排每月的还款额。最低额度可缓解购房者初期或一时的经济压力，但不应长期如此。购房者应制定合理的还款计划，如果公积金账户余额较大，应尽量多还款，减少利息，否则越到后期，还款压力会越大。

此外，公积金还可以用于偿还银行的商业贷款，有一次性还款法和逐月还款法两种方式可供选择。一次性还款是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额；而逐月还款是每月直接从购房者公积金账户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息的方法。具体采用何种方式，购房者应根据自己公积金账户资金余额和贷款的具体情况进行合理选择。

另外，如果使用公积金贷款买房，由于公积金比商业银行贷款利率低不少，尤其是中长期贷款，可以节省不少利息。

2007年上半年，李女士在股市投资小有所获，20多万元投资一举上涨到30万元。下半年开始，股市像坐电梯般上上下下了，李女士将所有的炒股资金投入了房地产市场。她用30万元做首付购买了一套二手房，其余的房款为纯公积金贷款，贷款30年，每月还贷总额为2500元。此时，李女士的补充公积金账户已经开通两三年了，账户里积存了好几万元，且每月还有两千多元的入账。除此以外，每年李女士还可以获得公司下发的两万元房屋补贴。买下这套房子后，经过简单装修，李女士又将这套房子租了出去，租金为每月3000元。

这套二手房为李女士带来了丰厚的回报：首先，买房半年后，房价迅速上涨，李女士以60多万元买进的二手房已值80多万元。其次，房贷每月由公积金偿还，李女士基本不需要从口袋里另外掏钱供房，虽然贷款买房其实一点都不累，每个月公积金加补充公积金正好支付房贷，3000元的月租金和公司的房屋补贴反而成为了李女士的零花钱。

有些企业在公积金之外还有房屋补贴。在公司高福利的支撑下，用理财的方式买房不啻为一个聪明的举动，如果投资得当，甚至还能为自己的日常生活增加收入。因此，在条件允许的情况下，应尽量降低公积金账户中的存款比例，而提高贷款比例。

（2）商业贷款的还款方式。目前有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是递减还款方式。等额还款方式的优点在于，购房者可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支；而递减还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的购房者。

在加息频仍的时间段中，选择固定利率房贷可以节省一些利息。固定利率房贷不会随行就市，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元、期限为10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25%，而固定利率为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。不过，并非所有购房者都适合这一房贷产品，青年购房者、投资者和贷款金额较高的购房者就需要谨慎选择。

一般来说，固定利率房贷的年利率标准都会比现行房贷基准利率高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高一些，因此，对于那些目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。

房产的投资者也不适合该项房贷产品。对于他们来说，也许几年之后房子就会转卖出去，而购房初期却要因为选择固定利率而负担更多的房贷，这显然会增加投资成本。即使是那些以租养贷的房产投资者也没有必要选择固定利率房贷，因为房贷利息的涨跌往往折射出市场的兴衰，也意味着房租收益会上下浮动。与其用固定利率将自己的月成本“锁定”，还不如让租金收益和其一同浮动变化。

此外，贷款金额较高的购房者在选择该项业务时也需要谨慎。大多数固定利率贷款的期限为3～5年，最长也不过10年，而这些还款期限相对于日益增加的贷款余额来说显得太短，由此计算出的每月还款额也将大大超出普通购房者的承受范围。

（3）双周供的还款方式。“双周供”就是每两个星期还一次款。一般还款是每一个月还一次，一年还款12次，但有一些月份不是整整四个星期，会多出几天，按双周来供，一年可以还款26次，加快了还款次数，可以节省利息，也缩短了供款的年限。有些公司一个月会发两次工资，先发底薪，到了下半月发佣金、提成或是福利等，这就会帮助购房者节省很多利息，可以将30年的贷款缩短到24年，节省利息的比例达到20%。

4.住房贷款的注意要点

（1）“三要”是指：

1）向银行提供资料要真实。申请个人住房商业性贷款，银行一般要求贷款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果贷款人的收入没有达到一定的水平，没有足够的能力还贷，很有可能在还款初期即发生违约。而且，经银行调查一旦证实贷款人提供虚假证明，就会使银行对贷款人的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

2）提供本人住址要准确、及时。贷款人提供给银行准确的地址，能方便银行与贷款人的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。此外，特别提醒贷款人注意的是，当搬迁新居后，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。

3）每月要按时还款避免罚息。对贷款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽而造成资金损失，同时在银行留下不良信用记录。

（2）“三不要”是指：

1）申请贷款前不要动用公积金。如果贷款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付首期房款，那么贷款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款额度也就为零，也就意味着贷款人无法申请到公积金贷款。并且，按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

2）贷款还清后不要忘记撤销抵押。当贷款人还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明，前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

3）不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与贷款人签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为贷款人应当妥善保管合同和借据，不要遗失，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

2.1.7 二手房交易时与中介打交道的要诀

二手房交易市场日渐兴旺繁荣，独立挑选一套满意的房子并完成交易对任何人来讲几乎都是力不从心的。有需求就有市场，于是，房地产经纪行业便应运而生了。房产经纪公司即我们通常所说的“房产中介”，是通过实施接受房地产客户委托，为其提供信息及其他服务以促使交易达成的居间担保、代理的服务行为而收取佣金的机构。这样，一方面需要买卖或租赁房屋的人节省了时间和精力，扩大了选择范围，另一方面中介公司赚取了佣金，可谓“双赢”。虽然购房者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，难免会有疏漏。因此，要做个精明的购房者，就要懂得如何与中介打交道，实现真正的“双赢”。

1.教你看二手房广告

为了节省费用并传达更多的房源信息，房地产中介公司一般会在一次广告中包含数条信息，而每条信息又相当简单。阅读广告挑选房源的时候，会出现很多的标示和特殊用语。通常情况下，一条房源信息包含位置、楼层、户型、面积、价格和备注六大部分。其中的位置、面积和价格都比较通俗易懂，而楼层、户型和备注的某些表述需要注意。

（1）楼层。楼层有两种表述方法，一种是直接写清楼层，清晰易懂，比较特殊的如“五非”表示五楼但不是顶层，“六顶”表示六楼顶层；另一种是不仅表明该房的楼层，而且写清了整栋楼的层数，比如“3/6F”表示整栋楼有六层，该房处于三层。

（2）户型。一般的户型以“X.X”或“X-X”表述，如3.1、2-1分别表示三室一厅、二室一厅，容易理解；但有时会出现2.0，这表示该房的户型是两室。廊通常会用“L”表示，比如3.1L、3.L都表示三室一廊。复式结构的房屋会在后面注明“复式”，比如“五六复式”表示该房是复式，在五楼和六楼。有两个或两个以上卫生间的房屋会在上述标示后再加上一个数字，比如“4-2-2”表示四室两厅两卫。如果不注明，一般情况下就表示有一个卫生间。

（3）备注。房屋的房龄、基础设施、装修情况、房屋性质等都包含在备注栏里。房屋性质一般会表明房子原来的归属单位，比如“烟草局宿舍”、“单宿”等。备注中如出现数字，一般不是房龄就是面积，比如“地10传达室00年”表示该房地下室有10平方米，是2000年的房子，基础设施包括煤气、暖气、天然气、储藏室、院子、电梯、传达室、阳台、车位、朝向等。

2.教你签看楼书

在实地看房之前，中介一般会与购房者签订“看楼书”。“看楼书”的内容为该物业的基本情况、佣金收取标准等，并约定若看房者相中了所看房屋，并与业主成交便要支付中介费用。“看楼书”上有时还会涉及独家代理的问题，比如约定看房者不得通过其他中介公司购买同一套房屋，否则就要支付违约金等。因此，购房者未明确中介公司服务素质前，应考虑是否由该中介公司独家为自己提供服务。如果选择了中介公司为自己独家代理，则应在“看楼书”上清楚注明独家代理的有效期限（该期限不宜过长），以及如因价格问题不能达成协议时是否继续履行“看楼书”等问题。

“看楼书”上的“所看房屋”一栏应由购房者自己填写并尽量明确到该房屋的名称，不要笼统地填写。另外，“看楼书”应当一式两份，购房者自己要保留一份。

3.教你辨别二手房信息

房地产中介公司经常会在街头发放传单、墙壁贴纸或在某些网站上刊登一些房源广告，广告上介绍一些地段好、条件好的房屋，价格也比较低廉，以吸引购房者。待购房者有了看房意愿后，中介公司往往会告诉购房者该二手房已经出售，然后介绍其他价格较高的房屋。

另外，房屋租赁网站上有一些标有“中介勿扰”、“中介免谈”字样的个人房源信息，但实际上这类房源中有一些也是房屋中介，应注意辨别。

4.教你支付诚意金

目前，房地产中介公司在服务中收取买方“意向金”、“诚意金”等已经成为普遍的做法，名义上是同卖方协商卖房事宜所用，但实际上是转嫁了中介的交易风险，并用合同条款规定买方交了钱就一定要买房子，置买方于十分不利的地位，而中介公司在买卖过程中则完全不承担任何风险。

购房者在与中介公司签订购房协议前一定要看清楚协议内容以及协议中的权利与义务等条款，分析哪些可能是对自己不利的条款，并及时向中介公司指出。如果一定要支付“诚意金”，则要尽量和中介公司约定附加条款，明确违约事实的认定，将可能产生的风险降到最低限度，约定给予中介公司的协商时间，并要求房地产中介公司开具书面单据。

以下通过一个案例来说明“诚意金”的法律效力：

2012年7月5日，于先生通过某房地产中介看中一套二手房，并在《承购意向书》中约定房屋总价为86万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，于先生当天支付了1万元诚意金。但是一周以后，于先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂时放弃购房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回1万元的诚意金。

于先生认为，没有签订正式的购房合同，交易还没有开始，该房地产中介公司理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后，愤怒的于先生把这家中介告上了法庭，但是法院判下来的结果却给于先生当头泼了一盆冷水。法院审理查明，于先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出了明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收。”庭审中，中介出示证据证明，在收到诚意金次日，中介已经联系卖方张先生，让其在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。一审法院驳回了于先生的请求。

案例分析：

（1）常见买方要求退定的原因：

①对房屋质量、周边环境和产权情况（有无房产证，使用年限）没有真正了解。

②中介虚假承诺（办证期限、按揭能成功、房屋情况等）。

③房价或者中介费过高。

④合同协商不成。

⑤冲动购房，改变主意，资金不足等。

（2）诚意金不能退还的事实和法律依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

（3）防范对策。

①购房前一看房屋质量，二察看房地产权证，三比较价格，四要中介公司将口头承诺写成书面文字，五在合同协商不成时要保留证据（如录音等）。

②删除委托书或者承诺书的有关条款，如“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收”，或者“若受托人（中介）在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。委托人按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业”等。

③应在委托书或承诺书上加上下列条款：“签署本委托书后30天内买卖双方及中介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。逾期每日按照定金的1%向买方支付违约金。没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其他条款不一致的，以本条款为准。”

④签订意向书时应明确房价与房地产中介公司收取的佣金的具体金额，税费、过户费用等各种费用的支付问题也要写清楚，包括由谁支付、什么时候支付等，明确买房所需支付的总金额。

⑤客观冷静地评估自己的经济实力，切勿因为一时冲动而过快签下意向书，否则交易取消则会违约赔偿诚意金，而勉强交易则将承受巨大的还款压力。

5.教你避免被赚取差价

由于买卖双方大部分都是通过中介公司进行沟通，如在一些不正规的中介公司交易，很可能会出现被赚取差价的情况。购买者可以通过自身角色的换位来核实报价，先以出售者的身份打电话给经纪公司进行咨询，问得一个出售报价，然后再以购房者的身份打电话给经纪公司获得另一个报价。如果两个报价基本相同，则意味着房产的价格差不多是真实的；如果两者的报价差别很大，则说明房产的报价水分较大。

另一种方法是以公布的已购公房和二手商品房指导价格作为参考。通过该指导价格，购房者可以在整体上对区域房价有初步认识，进而以此作为参照值进行一定幅度的调整，得出一个相对比较准确的价格。

6.教你支付中介佣金

正规的房地产中介公司一般不会出现乱收费现象，买卖双方除要求房地产中介公司代为查册或登记等额外业务需支付相应费用外，只需支付该二手房成交价格的0.5%～2.5%的代理佣金，具体比例各房地产中介公司会有所不同。有一些不正规的房地产中介公司会巧立名目收取看房费、信息费、咨询费等，购房者要留心、谨慎并坚决保护自己的利益。

7.教你与中介签合同

正规的房地产中介公司在中介活动中所要签订的各种合同都有自己的范本，这些合同文本是由房地产中介公司经过长久的交易根据经验编写的，条款非常严密，对中介公司的权利保护甚至超过了对买卖双方的权利保护。因此，购房者与房地产中介公司签订合同时，一定要耐心看完全文，适时对不合理的条款提出修改要求，并在空白处填上自己应有权益的内容；无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。另外，购房者可以先查阅各类型房地产中介公司以及各省、市的房地产中介委托合同的范本，保护自己的权益，尽量降低风险。

以下3个案例分别涉及合同中的3个细节问题，而在二手房交易中，涉及的细节问题非常多，合同的内容不一定能做到如此完善，有的时候购房者考虑不够周全，就很容易出现交易漏洞。

（1）案例1。李先生在某家房地产中介公司看中一套房子，房款总额为98万元。当时中介信誓旦旦地保证，房子肯定有101平方米，于是李先生很快就和中介公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，之后和卖方签订了《房地产买卖合同》。合同对买卖双方的违约行为作出了严格的约定，其中有“在签署本合同后，若买卖一方或双方违反本合同或擅自取消本次交易的，违约双方均应向经纪方支付违约金人民币1万元”的规定。几天后，在李先生已经支付了20多万元的房款后才发现，中介没有提到房屋的公摊面积，房屋实际使用面积只有96平方米，前后整整相差了5平方米，这样李先生房子每平方米的价格就从9700元上升到10200元。由于李先生在合同里是以整套房子的价格买卖的，所以并没有就如果产生偏差用什么单价来补偿的规定，而当他提出异议时，中介表示李先生不继续执行合同即构成违约。

（2）案例2。小龙与女友在年底结婚，两人决定选择价格相对便宜而且配套设施完备的二手房，于是通过中介公司选定了一套102平方米的二手商品房。房主要求按每平方米7000元的价格拿到总额61.2万元的净房款（此价比市场价稍低），而不承担其他一切费用。为促成交易，中介方按当时的各项相关费用收取标准为小龙做了一番预算，保证若由小龙全包，相关手续费用不会超过2万元，加上购房款全部花费仍然没有超出市场价。小龙权衡过后，感觉比较划算。于是经过三方协议，小龙与卖方签订了全包合同。可谁能料到，不久之后，关于征收营业税的通知下达，将对购买不足5年转手交易的房屋全额征收成交额5.5%的营业税。小龙选定的房子恰在符合营业税征收的范围之内，按合同规定，这部分多出的费用应由小龙承担，也就意味着小龙的在预算之外突然多增加了3万多元的营业税款。

全包的交易模式存在一定的风险，而很多不规范的中介公司为不影响成交会对可能存在的风险和费用进行模糊处理。因此，购房者必须将每项费用都在合同中明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算并标明相关费用。

（3）案例3。刘先生在一家中介公司选中了一套代理房，在与该房业主见面时，对方表示屋内价值上万元的高档家具及空调、电视等家电都将留下，这令刘先生十分高兴。此后的过户、付款一系列手续办理十分顺利，然而当刘先生拿着钥匙打开这套已属于自己的房屋的门时，却发现与当初所见情景大相径庭。偌大的房间内空空如也，家具家电都不见了踪影。刘先生找到中介公司时，中介公司告诉他合同里没有包括那些家具家电，中介没有责任为他找寻那些配套设施。

中介公司通常会在与卖方签订合同时将所有家具家电一一写入合同，而在与买方签订的合同中却不一定会这么详尽地记录房屋的配套设施，有些不规范的房地产中介公司就利用这点，在房屋转手期间将房中配套设施纳入囊中。因此，如果您是卖方，最好将留在房屋内的配套设施一一作价添加在房款中；若您是买方，一定要将对方承诺留下的配套设施一一录入合同。

8.教你认清私自交易的法律责任

二手房交易成功后，买卖双方按规定要向房地产中介公司交纳一定金额的中介费，但是有的买方通过中介公司在看房过程中取得卖方的联络方式，然后自行商谈交易事宜，从而免除中介费用的支出。

自助（自主）交易的不足之处有以下几个方面：

（1）交易双方规避纠纷的难度较大，尤其在双方对房地产合同条款、相关法规等都不熟悉的情况下更是如此，搞不好还会留下隐患。

（2）买卖双方之间没有一个持中立立场的中间人，常常会出现“扯皮”现象，而且发生矛盾以后调解的难度很大。

（3）在交易的全过程中，交易双方都要不断地联系、洽谈，既费时，又费力。

实际上，在买方委托房地产中介公司寻找房源并领其看房的过程中，中介公司已经提供了服务。若交易不成功，即该服务无效，买方可以不支付中介费；但交易成功的话，中介公司提供的服务便是有价值的，在看房之前买方如果已经与房地产中介公司签订过“看楼书”和委托合同，则买方隐瞒所委托房地产中介公司私自与卖方交易就形成了一种违约行为。

有人认为，委托合同和“看楼书”是有期限的，通常为2～3个月，只要双方达成意向，在委托期限过去后再进行交易就不必承担责任了。其实不然，若双方的交易意向是在委托期限内达成的，即便委托期过后再交易仍属该中介服务有效，请看以下案例：

2012年2月9日，卖家郑先生与某房地产中介公司签订了《独家代理委托书》。委托书约定：郑先生委托该房地产中介公司出售一套房屋，委托期限为2012年2月9日至2012年3月9日，双方在合同中第二条约定郑先生保证不与该房地产中介公司所介绍的买家私下交易，如一旦发生此情况，卖家同意向中介公司交付买卖成交额的2%。2012年3月7日，中介公司与李小姐签订了《看房委托及证明》，由中介公司介绍购买二手房，并与李小姐到该屋看房，但当时李小姐与郑先生并没有达成买卖交易。2012年3月20日，郑先生与李小姐签订了《房地产买卖合同》，郑先生以78万元将房屋出售给李小姐，双方办理了房屋交易手续，将该屋交付给李小姐使用。

该房地产中介公司发现后，到法院起诉郑先生违约，要求支付成交金额2%的违约金。

原审法院认为，被告与原告签订的《独家代理委托书》中双方约定的委托期限为2012年2月9日至2012年3月9日，现被告将房屋出售的时间是2012年3月20日，该时间已超过了委托书约定的委托期限，不应再受委托书的约束，原告要求被告按委托书第二条的约定承担违约责任不予支持。

判后，该房地产中介公司不服上诉。二审法院认为，郑先生与中介公司所签订的《独家代理委托书》是合法有效的，该委托书是郑先生委托中介公司出售其所有的房屋，中介公司也已经按合同的约定履行其义务，介绍其他包括李小姐在内的购房人看楼。虽然中介公司最终没能在委托期限内促成郑先生与李小姐的交易，但其为郑先生出售房屋履行了其中介的义务，而郑先生在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与中介公司介绍的客户李小姐达成了房屋买卖交易，该行为实际是规避合同约定条款的行为，有违诚实信用原则。根据委托合同的约定，郑先生不得与中介公司所介绍的购房人私下进行交易，如违反该规定，则需支付买卖成交额的2%作为赔偿，故中介公司现在要求郑先生按照其成交价款的2%，即15600元支付违约金是符合合同约定的。郑先生在委托期限届满后短期内与李小姐达成协议，其行为有违诚实信用原则，应承担违约责任。郑先生于本判决送达之日起10日内向该房地产中介公司支付成交价2%的违约金。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。本案中，中介公司已经为交易双方明确确定了涉讼房屋的具体地址、建筑面积及房屋价格、支付方式、使用时间、定金条款等详细交易条件，表明中介公司作为居间人已经履行了报告订约机会及为交易双方订约提供媒介服务等居间人的主要义务。既然买卖双方达成交易，即属于促成交易成功，中介公司就可以按约定数额收取报酬。合同中既已约定，买方（卖方）保证不与该房地产中介公司所介绍的买家（卖家）私下交易，如一旦发生此情况，向中介方交付买卖成交额的2%便有其合理性。

2.1.8 二手房的产权审查与过户要诀

选择二手房时，购房者常常顾此失彼，关注一些重要因素的同时，却忽视了另外一些值得重视的内容。其实，买房尤其是买二手房，在产权审查与过户环节上更要谨慎小心。

1.审查上市交易资格

《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》对房地产转让条件作出如下规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

以下类型的二手房应特别注意查清产权状况及上市交易资格：

（1）军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的。

（2）仅有使用权的房屋。

（3）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房改房。

（4）在农村集体土地上兴建的房屋，所持为乡产权房产证的二手商品房。根据国家政策规定，农民的房屋属于农民私有财产，房屋买卖只能在本乡本土的范围内进行，一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，征地开发，只有土地性质由集体变为国有的，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

（5）上市出售后会形成新的住房困难的。

（6）产权共有的房屋，其中一方共有人不同意出售该房产的。

（7）房产已作抵押，且未经抵押权人书面同意转让的。

（8）处于户籍冻结地区，并已列入拆迁、公告范围的。

（9）依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的。

（10）房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。

如果该二手房属于央产房，以下几种情况也是不能上市的：凡属超标而未经处理的住房，必须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房；党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满5年的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行（上述办法不含部级干部住房上市出售）。

其他不能买卖的情况：3年内被政府规划为拆迁范围的房产；在当地房产交易部门已被冻结的房产。

除了查询产权权属状况外，还应该到城市规划咨询中心咨询有关房屋的规划情况。

2.查询二手房产权状况

买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房者的利益就会受到侵害。要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况是每一个购房者在购房前必须做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到侵害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如，商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售需要提交其他共有人同意的证明书等。其他证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件，包括抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源等，从而对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有所购房产有无抵押、房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖方索要有关产权文件外，还要到房屋管理部门查询房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的产权细节，不至于有所遗漏。

3.办理户口迁移

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给购房者的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论购房者的理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，购房者的户口也就无法迁入。

为了避免因户口问题而引发房产纠纷，购房者一定要做好以下几个方面的工作：

第一，要求卖方出示户口本并复印留存。通过审查卖方的户口本，购房者即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

第二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，购房者可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料，购房者可以要求同卖方一起到派出所调阅，卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。

第三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的事后补救是非常困难的，购房者必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。购房者只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。购房者应当时刻牢记，花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋；二是违约责任的约定。卖方仅仅做出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，购房者必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定，明确了违约责任，就可以免除购房者在损害方面的举证责任，也不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

2.1.9 二手房的收房验房要诀

1.注意交楼附送物品的清单

时下越来越多的购房者喜欢购买带装修及送家具的二手房，附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，或者采用图像资料作为合同附件。

2.注意检查单元室内各项设施的质量

购房者在收楼时必须注意查看房屋质量，如门、窗、顶棚、墙壁、地面的质量，有无渗漏等（特别是房龄长的房屋）；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等；检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题，卖方必须配合购房者进行维修。

3.注意各项费用必须结清

购房者在收楼时，必须确认卖方已结清水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。

4.注意收楼证明是否齐全

对于多年未入住的新楼，购房者收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用如维修基金等，必须明确卖方是否曾缴交过，以免造成自己的损失。

5.注意户籍是否迁出

有部分卖方虽将房屋出售，但户籍仍在已出售的房屋中，购房者如果想使用该房屋的户籍，在收楼时应要求对方按时把户籍迁出，否则购房者无法迁入户籍。

6.注意发票是否齐全

购房者成功收楼后，通常都要办理一些过户手续，一定要检查过户的税单及有线电视、电话、网络转名手续等的发票是否齐全，否则购房者无法使用相关的服务。

附录2.1 二手房置业计划表

使用说明：该表用于帮助购房者计算交易费用，包括房款、税费及佣金等，让购房者可以直观地分析和制定置业计划。下表中涉及的具体数据应以当时当地最新规定为准。

物业名称：____花园（大厦）____楼（层）____单元（室）

现成交价：____元，户型____房____厅

原房产证价：____元，建筑面积____平方米（以房产登记为准）

（1）应交税费（以房产证原价/现价计算）。

1）契税（3%）：____元。

2）印花税（0.5‰）：____元。

3）营业税（5%）：____元。

4）城市建设维护税（0.05%）：____元。

5）教育附加税（0.15%）：____元。

6）个人所得税（20%）：____元。

7）土地增值税（30%～60%）：____元。

8）公证费（买卖合同价的0.3%）：____元。

9）交易服务费（6元/平方米）：____元。

10）产权登记费：个人50元/套；企业80元/套。

11）查档费：50元。

12）贴花：5元。

合计：____元。

（2）按揭费用+服务佣金。

1）按揭过户服务费：1000元/套；一次性付款业主无需赎楼：400元/套。

2）物业评估费：600元/套（需送审物业另计）。

3）抵押登记费：50元/套。

4）中介服务佣金：____元。

合计：____元。

（3）首期款：____元；按揭贷款：____元（以银行贷款承诺书为准）。

①按揭年限____年，月供____元/月。

②按揭年限____年，月供____元/月。

分行____先生/女士/联系电话：____

注：以上费用仅供参考，最终费用以政府、银行及相关部门收费收据为准。

2.2 二手房的出售要诀

房屋出售无疑是一件费心费力的事情，因为这不是一件衣服、一件旧货，而是价值不菲的一套房子。这其中涉及了很多细节，如清扫、装饰、展示房子、谈价格，包括最后款项的交接等，卖方必须熟悉了解二手房出售的流程与各种要诀，这样不仅能争取卖个好价钱，还可省心省力，避免出现价位纠纷。

2.2.1 二手房出售的方式

1.自行出售

二手房卖方可以通过亲戚朋友以及网络发布自己的出售信息，但前提必须是卖方十分熟悉二手房交易的知识。卖方自行出售的情况下，寻找买方、带买方看房、商讨价钱、收房验房、产权过户等问题都要卖方自己亲自办理，比较费心费力，并且在没有第三方监督的情况下，卖方要承担一定的风险。

2.委托出售

二手房卖方到专业正规的房地产中介公司委托其出售房屋，俗称“放盘”。由房地产中介公司扮演中间人，积极配对及促进双方交易，并为其提供各种查询、办证等服务，交易成功后向买卖双方收取佣金。在专业的房地产中介公司的协助下，卖方可以避免较大的风险，并尽快完成出售。而且在卖方市场中，卖方可以要求所有中介费和税费由买方负责。

2.2.2 二手房出售需要准备的材料

（1）房屋所有人的身份证。

（2）房屋所有人的户口本。

（3）原购房合同。

（4）房屋所有权证。

（5）共有人同意出售的证明。

（6）若非房屋所有人亲自交易，需出具经过公证的委托授权书。

（7）若是有贷款的房子，还要有贷款的相关资料。

2.2.3 二手房出售的税费

1.营业税

营业税的收取分为两种情况：

（1）对购房满5年以上的普通住宅不征收。

（2）对购房未满5年的普通住宅征收交易价格的5.5%的营业税及其附加税费。

在二手房交易中，卖方的购房起始时间有三个可以选择，分别是房地产买卖合同签订时间、房地产证的缮证时间或契税完税凭证上注明的时间，这三个时间都可以作为购房的起始时间。其中选择房地产买卖合同签订时间对卖方来说可能最划算。

根据相关规定，个人购房的起始日期以房地产权证或契税完税凭证上注明的日期为准。这个房产证上“注明的日期”，一般是指房产证的缮证日期，就是该证制作完毕的时间。税务部门征收这笔营业税，是按照房产证上注明的时间来计算的。一般来说，房地产买卖合同签订的时间比房地产证的缮证时间要早，如果卖方购房时间超过两年，但房产登记时间不足两年的，个人可持房地产权证和身份证到国土房产登记部门核查，国土房产登记部门根据住房登记档案资料在房地产权证上据实备注购买日期并加盖专用章确认。这样签订合同的日期就成了房产证上的“注明的日期”，税务部门也就按照这个房地产买卖合同签订时间来计算购房时间了。

在房地产买卖合同签订时间、房地产证缮证时间和契税完税凭证上注明的时间这三个时间中，通常是买卖合同签订的时间最早，契税完税凭证注明的时间最晚。所以二手房卖方一般选择房地产买卖合同签订时间，如果按房地产买卖合同签订时间计算，卖方购房时间正好超过5年，卖方就可以节省售房过程中产生的5.5%的营业税及附加税。

2.印花税

印花税为交易价格的0.5‰，买卖双方都需交纳。

3.个人所得税

个人所得税为二手房交易中的增值部分，即交易价格和原购房价格加上一定合理费用的总和的差额，税率为20%，按成交报价的1%征收。个人所得税对购房5年以上的房屋实行免征，还对其他一些特殊情况进行免征或退还，具体可参考第三章中的税费知识。

4.中介佣金

具体由买卖双方与房地产中介公司约定，一般每一方不超过交易价格的3%。

2.2.4 二手房出售的放盘要诀

（1）选取知名中介较可靠

虽然随着二手房市场的日渐发展，房地产中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令卖房者和购房者不胜其烦。卖方最好将房屋委托给比较知名的中介公司，除了能够保证有比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。

（2）两种代理方式各有利弊

委托房地产中介公司代理二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的卖方不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

目前比较大的公司一般都倾向于同卖方签订独家代理合同，小型中介则比较倾向于签订一般合同。两种方式各有利弊：独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

（3）代理有效期宜短不宜长

卖方在与房地产中介公司签订委托代理合同的时候应约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。

代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。如果一个月内房子未能脱手，但卖方对中介公司的服务还比较满意，可以选择续约，中介公司一般也乐意如此。

（4）房产证注意保管

卖方必须清楚自己的房产证信息，如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积有多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。另外，卖方最好不要把房产证原件放在中介公司，以免造成房产证遗失；即使留下房产证复印件，也最好在上面注明“仅作参考之用”或“仅作放盘之用”。

（5）交钥匙要谨慎

是否把钥匙放在房地产中介公司，的确是一件令人头痛的事情。如果不留下钥匙，每次房地产中介人员带人来看房时，卖方就要花费相当多的时间和精力；但如果留下钥匙，卖方就要承担一定的风险。比如说，可能因为看房的人多、次数多，导致房屋产生损害；屋内如果有家电或其他物件的话，也可能存在着某些风险。所以，卖方如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并跟中介达成具体的协议，使房屋受损的程度降到最低。

（6）留电话号码小心谨慎

卖方留联系电话的时候，最好不要留家庭电话或工作电话，以防受到不必要的骚扰。

2.2.5 二手房出售的议价要诀

1.合理确定出售价位

（1）房屋交易时，买卖双方的焦点都集中在房价上，卖方总觉得价格已到了底线，可买方却偏偏不领情。因此，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而卖方却大多利用经验来估算房价，这样估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最大化。

首先，卖方需先确定心中想卖的价格，但价格订得太高或太低均会影响出售情况，因此价格合理是非常重要的。卖方不论是要自行出售还是委托出售，均可通过以下几个渠道来取得信息以作为制定售价的参考值：

1）询问中介公司。现在几乎每家中介公司都有免费估价服务，可以通过此项服务取得价格资讯，并可借此来比较各中介公司的服务态度，以作为将来委托中介公司的选择依据。

2）与房地产相关的报章杂志。现在市面上有许多此类专业刊物，提供房地产区域及价格的信息。

3）网络。现在有许多房地产相关网站均提供待售商品房的查询，可以上网查询与自身房屋类似的房屋待售行情。

4）预售房的接待中心。参考出售房屋附近出售的预售商品房，把预售商品房售价下调10%～30%，即是合理的价格范围。

对于向房地产中介公司委托出售的卖方，可以听取经纪人员的专业建议，进行变通。

价格的浮动和市场的变化是永远存在的，这就要求所委托的房地产经纪人员有把握市场时机和季节时机销售的技巧。何时挂牌、什么价位、采取什么样的销售策略都是应对价格和市场变化的关键。周期的调整是不可避免的，专业的经纪服务可以让卖方于变化中尽掌先机。

（2）根据二手房交易案例的统计，以下类型的房屋出售比较困难，卖方在制定出售价格时需更加谨慎：

1）楼层过高的房屋（非电梯房）。交易资料显示，购房者能接受的楼层极限是八楼，高于八楼的房屋即使其他条件再好也很少有人问津。购房者普遍看好2～6楼，尤其是3～5楼最受欢迎，底楼和八九楼要价格较低才能出手。另外，因担心屋面漏水，顶楼受到一些人的冷落；但是也有人觉得拥有一片屋顶花园很难得，而且价格略低，故此乐意住顶楼。有些20世纪90年代修建的房子，顶楼之上还加了一层隔热层，使顶楼的身价稍有提高。

2）采光太差的房屋。在外面整天忙忙碌碌，回到家一片灰蒙蒙的感觉确实不好受。现在的购房者都很看重居家采光条件，尤其是作为家庭中心、亲友聚会的客厅，更应该阳光明媚，给人以温馨的感觉。资料表明，购房者对采光度不佳的容忍顺序是：卫生间、饭厅（如果有）、卧室、厨房、客厅。

3）环境有严重缺陷的房屋。有的购房者去看房时，还没有进到房子里面，就感到周边环境或小区环境不佳，马上就打道回府了。比如，周边环境卫生太差、前后左右楼群过分拥挤、噪声大、交通不便等。这些缺陷存在的程度不同，各人对此的忍耐力也不同。毕竟买房子不是租房子，更不是买日常用品，这关系到一家人长期的生活质量。因环境不良而难以出售的房子很常见。

4）户型结构不如人意的房屋。对户型、结构的要求因人而异，令购房者不满意的主要有三种：

①套内各居室分布不合理，影响主要居室的采光。

②小厅、小厨、小卫结构。20世纪80年代及以前所建房屋大多为此类结构。因为那时家庭人口较多，此类结构可提高容纳量。如今客厅成为家庭休闲娱乐团聚的中心，下厨更是一种情趣和享受，卫生间也不同于过去单纯的厕所，所以宽敞一些才好。

③“边角余料”占得太多。零散的小块面积一般只能作为过道，是使用价值不大的面积，多则浪费，又破坏整体感，住户当然不买账。

5）其他因素。如社区服务和配套设施不完善，房屋保养不善呈破败相，局部渗漏或较为潮湿等。

2.选准目标购房者

当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在卖方手里，但最终掏钱的还是购房者。俗话说，“情人眼里出西施”，房子越符合购房者的需求，在其眼中的价值就越高，卖方也就越能卖出如意的价钱。因此，要想将房子卖得好，找对购房者是关键。所谓找对购房者，就是找到那些家庭生活习性需要与房子的品相特点相互适合的家庭。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要；然后再弄清有着这样需求的购房者主要分布在哪些群体里；最后找到他们，把房子卖给他们。这样，通过对购房者进行正确的群体辨识和定位，卖方就可以找到最看重自己房子的“那一个”，让房子实现“情人眼里出西施”的效果。

例如，郑先生的房子是两室一厅，位于市区繁华地段，交通便利，但背靠高架桥，噪声污染较大。郑先生房子最大的优势是价格便宜，这在吸引购房者注意上应该不存在问题，关键是怎样弱化高架桥的噪声污染对购房者心理的影响。最先要做的是甄别意向客户，老年人通常很难接受噪声污染，但是对于经济实力有限的年轻小夫妻来说，这样的地段、房型、总价都比较适合，年轻人也比较能够接受噪声上的问题。这套房因为背靠高架桥，周边的景观观赏性有限，所以晚上看房更合适，因为晚上高架桥上有景观灯，因此夜景不错，尤其对于喜欢浪漫的年轻人来说，不失为另一种城市景观。

3.凸显房子的优点

找对了购房者，接下来要做的就是怎样在购房者眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子，你感觉一个女子很美，是因为你的目光被吸引到了她身上有魅力的地方，房子也是如此。要想将房子卖出好价钱，就要让购房者从心里喜欢你的房子，这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住购房者的心理视线。卖房时，若能对房子的魅力点也就是主要的增值因素进行突出展现，定能让房子在短时间内迅速升值。因此，卖方需在了解房子的基础上，在专业人士的协助下，挖掘房子的优势，让购房者爱上你的房子。

当购房者进入房屋内部，通常会想象生活在里面会是什么样的，若能创造房屋由购房者主宰的感觉，一定会提升购房者“感觉在家”的想象力。

（1）保持房子的整洁是至关重要的，例如可以在入口处放一块干净的踏脚布；将零乱的鞋一律请进鞋箱；擦亮地板、打蜡，让它光亮如新。

（2）将日常设施检查一遍，对损坏的部分进行维修与更换。修补裂缝的墙纸、剥落的墙漆；检查门窗的开关是否自如，房间内的灯具是否良好；将该修的开关修好，该换的灯泡换掉；在购房者看房时打开所有的照明，放上柔和的音乐，再喷一些柠檬气味的香水，这样会产生不同凡响的效果。

（3）厨房是购房者最为关注的区域之一。若厨房显得陈旧，可使用清洁上光剂进行修光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。另外要将工作台面上的厨房用具和配件移入橱柜内，以创造整洁的外观；工作台面若有缺口或损坏，应加以修理；检查煤气灶台、油烟机以及水龙头的使用状况是否正常，因为这些都是买方留意的地方。

目前，浴室已在功能性上有了重要的转化，好的布置会产生激动人心的效果。在浴室的美化上可以有很多方法改进不足：擦亮浴室内的玻璃镜、淋浴门、浴缸、洗脸盆和水龙头；将梳妆台上的个人护理用品移到视线之外；在浴巾架上整齐地挂放毛巾和浴巾。如果可以的话，还应将把旧的马桶坐垫换成橡木的或换上新的坐垫套。

经过一番处理，一定能大大提高房屋可售性，虽然在修饰中花了费用，但是这样做不仅能促进交易速度，在一定程度上也能提高售价。

4.弱化房子的缺点

找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施，可以有效地掩饰房子的某些瑕疵，从而提升房子的受欢迎程度。例如，房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱，卖方一定要从房子的细处着手，给购房者留下好的印象。

5.强调升值保值功能

购房者买房不仅只是为了居家生活，同时也是一项投资，并且是一项数目不小的投资。因此，在房屋交易的过程中，卖方应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌来增加自己谈判的砝码。卖方应从房屋增值的角度入手，对自己的房子进行投资分析，用令人信服的数据让购房者意识到其买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。这可以使购房者对房产增值予以重视，在一定程度上减轻房价给购房者带来的心理压力，促进房屋快速成交。

6.掌握谈判技巧

谈判是二手房交易中的一个关键环节。对于卖方来说，谈判的目标只有一个——将房子卖个好价钱，并且尽快地卖出去。要想实现这个目标，卖方在陪伴购房者看房和交易谈判的过程中，不应该仅仅就房论房，而应该站在家居生活的角度，对房子的主要增值点进行渲染，换句话说，让购房者看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来，购房者会感觉到卖方是站在双方共同的立场上来进行平等沟通的，其谈判立场也就会变得亲近而灵活。双方以这样的立场进行沟通，交易无疑会顺利得多、融洽得多。

附录2.2A 二手房买卖合同（三方合同）

本合同用于买卖双方达成交易意愿后，与房地产中介三方签订的合同，并在合同中约定买卖双方的要求以及交易过程中的税费、贷款、房屋状况等有关方面。

甲方（转让方）：姓名____：身份证号码：____

居住地址：____

联系方式：____

委托代理人：姓名____：身份证号码：____

居住地址：____

联系方式：____

乙方（受让方）：姓名____：身份证号码：____

居住地址：____

联系方式：____

委托代理人：姓名____：身份证号码：____

居住地址：____

联系方式：____

丙方（居间方）：公司名称____

经营许可证编号____

资格证书编号____

1.房屋基本状况

甲方拟转让房地产（下称该房地产）坐落于____；房地产证号为

____；房地产用途为____；房屋性质为

____；所有权人为____；户型为

____；登记建筑面积为____平方米；套内建筑面积为

____平方米。

该房地产土地使用权年限自____年____月____日至____年____月____日止。该房地产于____年____月竣工。

目前该房地产物业管理公司为____，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。

该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单，详见附件一。

2.房地产产权现状

该房地产产权现状为以下第____种：

（1）该房地产没有设定抵押，甲方对该房地产享有完全的处分权。

（2）该房地产处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起____日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

（3）该房地产处于抵押状态，甲方需委托担保公司担保融资赎楼的，需于签订本合同之日起____日内向担保公司和丙方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，甲方应予以协助。完成赎楼后，应将房地产证原件托管于丙方或者买卖双方约定的担保公司作为办理过户手续之用。

（4）其他

____

____

3.房地产租约现状

该房地产所附租约现状为以下第____种：

（1）该房地产没有租约。

（2）该房地产之上存有租约，甲方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予乙方。

4.附着于该房地产的户籍

该房地产所附着的户籍，甲方保证于收到房地产转让总价款之日起____日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之____向乙方支付违约金。

5.转让价款

该房地产转让总价款为人民币：____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。该转让价款不含税费。

6.交易定金

该房地产交易定金为人民币____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。乙方同意按如下方式支付：

本合同签订时，向甲方支付定金人民币____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。

本合同签订后____日内，向甲方支付定金人民币____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。

上述定金交由买卖双方约定的监管机构监管。乙方将定金存入监管账号，即视为甲方收讫。

7.交房保证金

为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在首期款中预留人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）作为交房保证金。此款在甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理办法为下列第____种。

（1）交由丙方托管。

（2）________。

8.税费承担

按有关规定，甲方需付税费：①营业税；②城市建设维护税；③教育费附加；④印花税；⑤个人所得税；⑥土地增值税；⑦房地产交易服务费；⑧土地使用费。

乙方需付税费：⑨印花税；⑩契税；(11)登记费；(12)房地产交易服务费；(13)《房地产证》贴花。

其他费用：(14)权籍调查费；(15)公证费；(16)评估费；(17)律师费；(18)保险费；(19)抵押服务费；(20)赎楼费、交房前提前赎楼的短期利息；(21)其他________（以实际发生的税费为准）。

经双方协商，其中：

甲方支付或代乙方支付上述____项。

乙方支付或代甲方支付上述____项。

本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，按以下第____种方式处理：

（1）由政策规定的缴纳方缴纳。

（2）买卖双方同意由____方缴纳。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之____的违约金。

9.交易资金监管

乙方所支付款项，除有特别约定，按以下第____种方式进行监管：

（1）由买卖双方指定的____银行进行监管。

户名：____；开户行：____；

账号：____。

（2）由丙方的客户交易结算资金专用存款账号进行监管。

户名：____；开户行：____；

账号：____。

10.付款方式

乙方按下列第____种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币____亿____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）：

（1）乙方一次性付款。

1）待甲乙双方前往房管局申请办理产权过户手续（送件）当日，乙方将上述房款支付到第九条约定的账户，收件收据由丙方代为保管。

2）甲乙双方交接房屋并签订房屋交接书当日，将第九条约定账户中的房款转付给甲方。

（2）乙方抵押贷款。

1）在甲乙双方签订房地产买卖合同后____个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方的贷款金额为人民币____元整。银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，乙方应于银行出具贷款承诺函三日内补足应交款。

2）在乙方的贷款申请经过银行审核后____个工作日内，甲乙双方应共同赴____区房管局办理产权过户手续（送件）。收件收据由丙方代为保管。

3）在乙方就该房屋的产证及他项权证办出后三个工作日内，乙方应将他项权证原件通过丙方转交贷款银行，贷款银行在收到该他项权证后将乙方所贷款项直接支付甲方。

4）甲乙双方交接房屋并签订房屋交接书后，乙方应自行支付或丙方代为转付给甲方房价尾款（贷款补足款）计人民币____元整。

（3）涂销抵押一次性付款。

1）甲乙双方签订本合同____天内，甲方向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由乙方负责支付。

2）乙方需在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续____天内与甲方签署《房地产买卖合同》，并且将上述房款支付到第九条约定的账户中。

（4）涂销抵押按揭付款。

1）甲乙双方签订本合同后____天内，甲方向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续____天内协助乙方完成申请银行贷款手续。

2）在乙方贷款申请审核后____个工作日内，甲乙双方应共同去房管局办理产权过户手续。

3）交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除乙方所欠款后将余款直接拨入甲方银行账号作为房价余款，银行实际贷款与原贷款额之间的差额由乙方以现金支付。

上述款项乙方应支付至第九条甲乙双方约定的账户。

11.乙方逾期付款的违约责任

乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方按下列方式之一承担违约责任：

（1）要求乙方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。

（2）有权解除合同并要求乙方支付该房地产总价款百分之____的违约金。

12.房地产交付

甲方应当于乙方按约定付清全款后____天将该房地产交付乙方，并履行下列手续：

（1）买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。

（2）交付该房地产钥匙。

13.延迟交房的违约责任

除本合同另有约定的情形外，甲方未按合同约定的期限将该房地产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向乙方支付违约金，合同继续履行。

14.附随债务的处理

甲方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、物业维修基金等费用结清，单据交乙方确认，否则乙方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

15.二手房买卖合同的签订

在本合同签订之日起____日内，买卖双方需签订《二手房买卖合同》。

需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或甲方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起____日内，买卖双方需签订《二手房买卖合同》。

16.产权转移登记

买卖双方签订《二手房买卖合同》____日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。

在收文回执载明的回复日期届满之日起____日内，买卖双方需办理交纳税费的手续。

该房地产证由乙方领取。

17.其他违约责任

任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之____的违约金。

18.不可抗力

因洪水、地震、火灾和法律、政府政策等不可抗力原因不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起____日内向另一方提供证明。

19.居间服务内容

丙方提供如下服务：

（1）接受乙方购房委托并为乙方提供房地产信息，陪同乙方看房。

（2）对买卖双方当事人资格及房地产产权信息的合法性进行查验。

（3）向乙方准确传达或报告甲方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）。

（4）接受甲方售房意向委托并为甲方联系合适的乙方。

（5）促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜。

（6）提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务。

（7）向甲方准确传达或报告乙方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）。

（8）对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。

（9）按约定对买卖双方的交易资金监管提供服务。

（10）____

20.必要费用约定

（1）本合同签订时，甲方向丙方支付人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）（不超过甲方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因丙方原因导致的除外。

（2）本合同签订时，乙方向丙方支付人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）（不超过乙方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订《二手房买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因丙方原因导致的除外。

如买卖双方最终签订《二手房买卖合同》，则丙方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。

21.佣金收取

（1）丙方在买卖双方签订《二手房买卖合同》时，向甲方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因丙方原因导致的除外。

（2）丙方在买卖双方签订《二手房买卖合同》时，向乙方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____角____分（小写：____元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因丙方原因导致的除外。

22.违约责任

（1）甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲、乙双方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。

（2）甲方认可乙方贷款方式付款时：

1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。

2）乙方需保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。

3）乙方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。

（3）甲乙双方任何一方因隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，视为违约。

（4）甲乙双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时解款至丙方都属违约行为。违约方应自违约之日起每日按本合同第四条约定的房产交易总价的 向利益受损方支付滞纳金。

（5）因甲方过错或违约，导致买卖双方未能签订《二手房交易合同》的，甲方双倍返还交易定金给乙方，并支付丙方退件、退款等手续产生的必要费用。

（6）因乙方过错或违约，导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》的，甲方不归还交易定金，并由乙方支付丙方因退件、退款等手续产生的必要费用。

（7）当甲、乙任一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第（1）项及第（3）项违约行为时，均由违约方向另一方支付房屋成交价的百分之作为违约金。

（8）因丙方过错或违约，导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》的，丙方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。

（9）若因自然灾害、社会政治、政府行为等非主观因素造成该房地产无法正常交易，甲乙双方互不承担责任，丙方退件、退款，若有相关费用产生，则由买卖双方平均承担。

（10）若因甲乙双方的原因导致丙方向银行或其他第三人承担民事责任，甲乙双方应当向丙方承担相应的责任。履约方因向违约方主张权益而支出的相关诉讼费用由违约方承担。

23.如房屋业主未能亲自到场，业主合法委托代理人进行交易，由于甲方产生的后果由代理人承担。

24.本合同与其他文件的冲突解决

三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

25.合同附件

本合同共有附件____份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

26.法律适用与纠纷解决

因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成时，任何一方可以依据中华人民共和国法律申请仲裁或向该房屋所在地人民法院提出诉讼。

27.合同数量及持有

本合同一式____份，甲方____份，乙方____份，丙方____份，均具同等法律效力。

28.送达

当事人所填写的通信地址即为送达地址。

29.合同生效

本合同自三方签字（盖章）之日起生效。

本合同不作为申请房地产转移登记的依据。

甲方： 丙方盖章： 乙方：

代理人： 经纪人： 代理人：

资格证号：

____年____月____日 ____年____月____日 ____年____月____日

附件一：房地产交接清单

（续）

附件二：三方其他约定：

1.

____

2.

____

3.

____

附录2.2B 二手房买卖合同（双方合同）

（使用说明：本合同是由买卖双方共同到房管局签订的正式合同，是办理产权登记的要件，如果是房地产中介公司的二手房交易，在签订本合同前要先签订附录1的合同，以督促买卖双方按时履行转让房屋手续，然后再去房管局签订附录2.2B的房地产买卖合同，从而维护买卖双方和房地产中介公司三方的权益。）

合同编号：____

本合同双方当事人：

甲方（转让方）

姓名____国籍____

[身份证号码][护照号码]____

居住地址____

委托代理人

姓名____国籍____

[身份证号码][护照号码]____

居住地址____

邮政编码____电话____

乙方（受让方）

姓名____国籍____

[身份证号码][护照号码]____

居住地址____

委托代理人

姓名____国籍____

[身份证号码][护照号码]____

居住地址____

邮政编码____电话____

根据国家和省、市、自治区法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：

第一条 买卖房地产情况

甲方拟将位于____的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。

该房地产[共用][自用]土地使用权面积为____平方米，土地使用权类型为____，房屋建筑面积为____平方米，其中[套内][整层内]的建筑面积为____平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于____年____月____日向____申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____，房地产权登记共有（用）证号码为____。

第二条 买卖房地产价格、付款方式

甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。乙方应于合同签订后____天内支付甲方定金（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。

乙方于____年____月____日前支付第一期房（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。

乙方于____年____月____日前支付第二期房款（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。

最后一期付款（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：[现金][支票][汇款][____]。

第三条 登记过户手续办理

本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到____办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。

第四条 房地产交接

双方同意于年月日由甲方将该房地产交付给乙方使用。

第五条 权利保证约定

甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第六条 违约责任

甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应有悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（____币____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金。

乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，乙方另赔偿甲方（____币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七条 税务承担

办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责（双方另有约定的除外）。

第八条 合同争议的解决方法

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第____种方式解决；

1.向____仲裁委员会申请仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

第九条 合同未尽事宜处置及生效

本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十条 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

____年____月____日 ____年____月____日

签于 签于

2.3 二手房的租赁要诀

2.3.1 房屋租赁的基本知识

1.什么是房屋租赁

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2.有关房屋租赁的政策

房屋租赁政策是指由各级人民政府制定的用于规范租赁行为的法律、法规和规范性文件。主要有以下规定：

（1）公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明（法人单位介绍信）。私有房屋出租人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有身份证明。

（2）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。

（3）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人享有优先承租权。

（4）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履行。

（5）房屋租赁的条件。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

1）未依法取得房屋所有权证的。

2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3）共有房屋未取得共有人同意的。

4）权属有争议的。

5）属于违章建筑的。

6）不符合安全标准的。

7）已抵押，未经抵押权人同意的。

8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

3.有关房屋租赁合同的规定

（1）房屋租赁合同的签订。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”《租赁管理办法》规定，租赁合同应当具备以下条款：

1）当事人姓名或者名称及住所。

2）房屋的坐落、面积、装修及设施情况。

3）租赁用途。

4）租赁期限。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

5）租金及交付方式。

6）房屋修缮责任。

7）转租的约定。

8）变更和解除合同的条件。

9）违约责任。

10）当事人约定的其他条款。

（2）房屋租赁合同的变更与解除。因变更或解除房屋租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人应承担赔偿责任；当事人双方均有过错的，各自承担相应的责任。

1）对出租人有以下行为的，承租人可以解除租赁合同：

①出租人不按合同约定的时间向承租人提供房屋的。

②出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的。

③出租人干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的。

④出租人不按合同约定负责检查、维修其设施，以保证房屋的安全使用的。

2）承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

①利用房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益的。

②擅自改变房屋结构或约定用途的。

③擅自将房屋转租给第三人的。

④超过合同约定期限的，租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出的，可要求承租人加倍交付租金；如造成出租人损失的，除要求承租人负赔偿责任外，出租人还可要求主管机关向承租人发出限期迁出通知书或向人民法院提起诉讼。

⑤合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

4.有关房屋租赁的税费问题

（1）房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？

税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

（2）房屋出租需缴纳哪些税费？

房屋出租税费各地各时期规定会有明显不同，具体请读者参照当地当时的规定。

1）属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：

①房产税，按租金的4%。

②营业税，按租金的3%。

③个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金-已纳税金-800元）×10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金-已纳税金×（1-20%））×10%。

④教育附加费，按营业税的3%。

⑤城市建设维护税，按营业税的1%。

⑥印花税，按租金的0.1%。

⑦房屋租赁管理费，按租金的2%。

2）属企业出租房屋的，需缴纳以下税费：

①房产税，按租金的12%，按年度缴纳。

②营业税，按租金的5%。

③教育附加费，按营业税的3%。

④城市建设维护税，按营业税的1%。

⑤印花税，按租金的0.1%。

⑥房屋租赁管理费，按租金的2%。

⑦属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。

3）属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：

①房产税，按（房产原值×70%）×1.2%，按年度缴纳。

②营业税，按租金的5%。

③企业所得税，按（租金-已纳税金-费用）×15%。

④教育附加费，按营业税的3%。

⑤城市建设维护税，按营业税的1%。

⑥印花税，按租金的0.1%。

⑦房屋租赁管理费，按租金的2%。

（3）出租房屋如何办理纳税手续？

企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续时缴纳各项税款。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关材料，主动到单位所在地或居住地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、企业所得税以及个人所得税。如果未按规定自觉履行纳税义务，则按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。

5.有关房屋租赁的登记问题

（1）房屋租赁关系是否需要登记？如不进行合同登记，应承担什么责任？

需要登记。房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记。

租赁当事人出租房屋而不进行登记的，对出租人或者转租人处以月租金的1～2倍罚款，并追缴管理费和滞纳金；对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款。

（2）房屋租赁登记需提交哪些材料？

租赁登记由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：

1）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件。

2）房屋租赁合同。

3）出租人身份或法律资格证明。

4）承租人身份或法律资格证明。

（3）有哪些情形不予办理租赁登记？

根据规定，有下列情形之一的，主管机关不予登记：

1）当事人不是房屋所有人或者合法使用人的。

2）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的。

3）租赁合同超过规定期限的。

4）租赁合同期限超过土地使用年限的。

5）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。

6.有关房屋租赁的租金问题

（1）房屋租金的定义和分类。房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润共八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上根据供求关系而形成的。

（2）承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？

承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。对不按合同约定交付租金的，承租人应向出租人支付合同约定的违约金。

（3）除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？

出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

（4）出租人可以收取多少房屋租赁保证金？

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式由当事人在合同中约定。

（5）在出租期间，房屋的维修由谁负责？

出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。

出租人改建、扩建或装修房屋需经承租人同意，按规定需经有关部门批准的，应报请批准。

2.3.2 二手房出租的要诀

1.分析房屋所处的出租市场

一般来说，因为租房者大都是上班族，生活节奏较快，租赁房屋如果处于交通、购物方便的地方，房屋就较有优势；其次是附近最好有写字楼、工厂，或者有中学和大学，这样才有大量的租住人群。下面例举三个房屋租赁市场活跃的区域：

（1）商务中心或写字楼密集区域。在商务中心地带的住宅小区和楼宇，交通便利，接近工作地点，生活设施完善，租金水平较高，且多为高档住宅。

在繁华地段，对于中高档住宅来说，大一居室和小两居出租情况较好。因为这些高档住宅的租房者往往经济实力较强，他们不需要选择合租的方式。80平方米以下的小两居的功能和110平方米左右的两居室差不多，两个房间可以安排不同的用途，户型也更加丰富，因此也会吸引一定的中高收入的租房者。

（2）高校周边区域。高校毕业生刚步入社会，没有经济条件在写字楼附近租赁房子，在交通及价位区别不大的情况下，高校毕业生多会选择学校周边区域，不但生活环境熟悉，治安条件也相对较好。高校食堂的物美价廉更是一个很大的优势，吸引了部分工薪阶层的注意力。

从这一部分租房者的角度来看，由于受经济承受能力的限制，很多都属于合租型。目前市场上，普通住宅的两居和老式小三居的出租情况尤其好，而一居室出租情况却不理想，主要原因是一居室和两居室租金相差不多，增加了租房者的压力。

（3）专业市场区域。专业市场的商业发展为该区域的租赁市场带来了不少的客源和收益，30～70平方米的房屋租赁情况最好。租房者多是专业市场里经营生意的商户，市场对单间与两房单位需求量最大，租金水平较高。

2.寻找合适的租房者

房东可以自己通过网络发布出租信息，也可以通过房地产中介公司代理出租。

在目前普遍供大于求的租赁市场上，用不到半个月的租金换取房屋早日租出，对于房东来说还是比较划算的。所以，有房要出租的房东，应该到出租房附近的中介公司发布出租消息，让房子进入成交的“快速通道”。

不少出租房屋为便于出租，不仅装修豪华而且还配备全套高档家具和家电。房东为防止意外，一般将钥匙放在自己身上，有客户就亲自开门看房。事实上，如今的租客都是来去匆匆，工作节奏比较快，向房地产经纪人表达租房意向后就立刻要求现场看房，很少有租客愿意等房东到场一起看房。中介只好将门店中现成有钥匙的房子先介绍给客户看，并急忙联系房东快速赶来，结果往往是房东还没赶到，租客就已经选中了另一套房子。所以我们建议房东将钥匙交给中介公司，并选择门店大、连锁店多、直营管理安全系数比较高的中介公司代理出租。

房东在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用房屋为何种用途，了解承租人的基本生活来源，是否有固定工作等，以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时，对于外地籍租客，房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件，确保利益不受损失。

何女士2005年年底，帮母亲出租小房子，每月1000元，半年付；2006年一月，出租自己原来住的小房子，那房子地段好，装修好每月2500元，半年付……，她每次都能找到好的租客，手上的房子一直都干净整洁，也从未发生过什么纠纷。她出租房子有个原则，先问租客的收入，如果房租超过其收入的1/5，那么肯定不会考虑，再筛选出收入稳定、人品可靠、无不良嗜好的好青年作为房客。

3.提升房子吸引力

大部分租房者租房的标准是居住舒适。试想一套是空空荡荡的毛坯大房型，一套是带有舒适装修的小房型，租房者当然更愿意选择生活在有装修的房子里。因此，让租房者有一种家的感觉，是决定能否出租的关键。要针对不同的目标租房者的需求去装饰房子和增添家具家电。

对于普通住宅出租，装修并不需要过分豪华，有时简洁和素雅反而会提高出租率。以目前市面上新房每平方米1500元的装修标准来看，如果用于出租，每平方米500元就足够了。

房东不妨多在软装潢上，特别是家具以及家电的选购上下功夫，家具可用比较简单但有个性的，家电则可以到二手货市场上去“淘”。装修后的房屋定的价格可以比周边房租平均价格高10%，即使遇到还价，还是能获得比较满意的租价。

针对高端租赁市场的不同客户群，房东应该将自己的公寓对症下药地进行一番包装，屋顶裂缝、墙壁划痕，这些“缺陷”房东可能觉得没关系，但租房者往往会很在意。比如从欧美国家来的租赁客户，他们不会计较租金的高低，但是对厨房、卫生间的洁净度要求非常高，甚至会挑剔墙上留下的一个小污渍。因此房东可以将房屋的局部进行重新粉刷，以向承租人展现出良好的视觉效果。另外，高端租赁市场的承租人更加注重室内配套的完善度，因此，适当提高家具（床、衣柜、书架）及日常家电（冰箱、电视、洗衣机、微波炉、热水器、空调）等配置的档次，能够在很大程度上增加房屋出租时的竞争力。

值得一提的是，房屋业主在租房时一定要让房客先交纳一定数额的押金，以避免房客拖欠房租及水、电、煤气、电话等费用，同时还可避免房客在租住期间内损坏屋内家具、家电等设施。预留出一定数额的房租作为押金，房东可避免自己经济利益受损。

对于年代相对较久远的老房子而言，业主在出租房屋前一定要将屋内预留给租房者的物品、设施等检查清楚，并定期维修，以免在日后出租房屋中发生意外和危险。

房屋业主在租赁合约中要约定清楚与租房者之间的租赁期限、租金金额、支付方式以及逾期交租责任、有无权力转租或分租等细节。

4.灵活制定租金收取方式

房东应针对不同的人群制定不同的租金收取方式。夏季租赁高峰期，求租者多为应届毕业生或者刚刚就业的年轻人，可在租金收取方式上灵活变通，以两月付或者月付的方式收取房租，这种灵活的收款方式肯定对他们有很大的吸引力；而对于工作较繁忙的高级白领来说，月付的方式对他们可能比较麻烦，可以选择季付或年付的方式。针对不同的租房者采用灵活变通的租金收取方式，可让租房者感觉到房东在为其着想，加强租房者长租的意愿。

5.签订正式的书面租赁合同

租赁双方应正式签订书面合同，在合同中明确双方的权利义务、租期、租金、转租条款、续租、违约责任、租房用途等。只有用书面的形式才能更有效地保护双方的权益，促使双方履约，减少日后的纠纷。随着租赁市场的完善，房地产管理部门租赁合同范本已经考虑得十分周到，房东可以参照范本，再根据双方商讨的其他约定对合同进行修改补充。一般租赁合同中应该包括以下内容：

（1）双方当事人的情况。

（2）住房具体情况和具体位置。写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、顶棚、厨房和卫生间的装修情况；配套设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房等。

（3）住房用途。主要应说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

（4）租赁期限。

（5）房租及支付方式。住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。

（6）住房修缮责任。出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。

（7）住房状况变更。承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

（8）转租的约定。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为会影响出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

（9）违约责任。在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。

（10）租赁合同的变更。如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。

6.办理租赁登记手续

出租房屋实行登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续才算履行了有效的程序，租赁行为才能在法律上有效，租赁合同才会受到法律保护。否则，未办理登记的租赁合同在法律上是无效的，一旦出现纠纷，不受法律保护。转租的租赁合同也要再次到房管部门办理登记手续。

7.依法交纳房屋出租税费

近年来，各地政府有关部门对个人出租房屋的税费进行了改革，降低了过去的高税率，为规范个人房屋出租市场，将隐入地下的出租房纳入规范合法的租房市场。房东应该依法纳税，这是房东的义务。但是，在守法履行纳税义务的同时，也需根据新的情况采取合法手段保护房东的利益。

（1）将租金与费用分开。现在房屋出租的租金计算方法往往采取“大包干”的方式，即只给出一个租金总额，并且将水、电、气等费用，物业管理费用，车库或车位出租费用等都包括在内。在不纳税的情况下，这种方式在房租的计算和收取时较为便利，而在依法纳税的规范下，订立这样的房屋出租协议则很不适合房东合法保护自己出租收益的需求。鉴于此，房东应该在拟订房屋出租协议时改变租金结构和方式，以便能够合法地保护房屋出租收益。下面给房东提供几条具体的建议以供参考：

1）将租金与水、电、气费分开。水、电、气等市政费用必须与租金分开，由租房者直接按消费量支付。个人出租房屋应缴纳的税种是营业税、房产税和个人所得税，水、电、煤气、天然气等费用是消耗性的费用，不是房东的收入。如果将这些包括在房屋租金内，对房东十分不利。若房东企图把税费负担转嫁给租房者，则势必引起租房者不满并降低房产的出租竞争力，所以，房东应该合法地将这一部分从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司。这样，由于租金中不再包括这部分费用，房东可不必为自己未经营、未收益的费用而纳税。

2）将物业费与租金分开。同样，物业费部分不是房东的收入，而是物业公司的收入，若纳入租金总额，则房东除必须将物业费交纳给物业公司外，还需缴纳各种房屋出租税费。这样，房东非但没有实际收入，还要承担这部分费用的税费，因此十分不利。所以，物业费也应合法地从租金中剥离，在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

3）将房屋租金与车库租金分开。高档房产出租中，大都涉及车库或车位的出租。鉴于车库与房产本身在销售时是分开的，各有各的销售合同，所以在出租时也应该分开。这对房东的好处是车库或车位作为一个独立的出租单位，在租金上单独计算。这样，其适用缴纳税费的部分减少，并且还有灵活处置的机动性。所以，不仅应该将房屋租金与车库租金分开，而且可以采取单独车库出租协议或作为房屋出租协议的一个单独附件分别订立，以合法地保护房东的利益。

（2）巧用税率节税。《房产税暂行条例》规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的18%缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，个人将居民住房出租用于居住时，根据规定，房产税暂减按4%的税率征收。

例如，李先生把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作为商店出租，合同规定每年取得租金100000元，那么李先生应纳房产税100000元×18%=18000元。

李先生的房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果李先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月2000元租给他人居住，每年的收入为24000元；第二份合同将楼下作为经营使用，年租金76000元，两部分合计租金收入100000元。楼上住房房产税率按4%计算，每年缴纳房产税24000元×4%=960元；楼下商业用房房产税为76000元×18%=13680元，两项合计14640元，比不分用途租赁时节税18000元-14640元=3360元。

纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可以减轻税负。

（3）巧用计税方式节税。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税的税率依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。同时又规定，用于自己居住的房屋可以免缴房产税，用于自己经营办公的按房产价格减去10%～30%的余值进行计征；而用于租赁的，则按房产租金收入计征，租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价。

例如，李先生购买了某小区三室一厅作为办公用房，建筑面积为164.61平方米，价值121万元。按税法规定，一年应交房产税10164元（减除率按30%，则应纳房产税为1210000元×（1-0.3）×1.2%=10164元）。

如果他与自己所办的私营企业签定房屋租赁协议，每月租金按市场行情为2000元，则每年应纳房产税为4320元（2000元×0.18×12），但同时还需交纳营业税、城建税、教育附加费及个人所得税。营业税、城建税及教育附加费=2000元×3%×12×（1+7%+4%）=799.2元；个人所得税=2000元-1200元-2000元×18%-2000元×3%×（1+7%+4%）×5%×12=400.04元，合计应缴税费4320元+799.2元+400.04元=5519.24元。比上述计算少纳税10164元-5519.24元=4644.76元。

（4）不规范地报低租金。由于租金收入数额本来就少，房主还要承担房屋及设备的折旧等问题，因此不少房东与租房者约定报低租金来逃税。对于这样的做法，我们并不提倡，请读者注意。

2.3.3 二手房承租的要诀

1.寻找出租房源的方式

租房者寻找出租房房源的方式一般是委托房地产中介公司或从张贴的出租房广告中获取信息。随着网络的发展，网上租房成为一种新的租赁方式，很快为年轻租房者所接受。网上租房快捷省钱，委托中介租房安全有保障，两者均有各自的利弊。

（1）网上租房的利与弊。作为一种新兴的租赁方式，网上租房依托互联网的优势，方便快捷、信息量大、时间随意性强。由于没有中间环节，省时省钱，了解信息详细，便于成交。

网上的信息量大，但其信息的真实性差、重复信息多。由于没有客观的可识别方式，给了不法分子以可乘之机，可能给租房者造成的伤害更为直接。另外，网络的随意性强，很多不规范的中介公司利用网络实行更先进、更隐蔽的骗人方式，使客户上当受骗的机会增加。网上租房一旦发生纠纷，客户很难取证和维护权益。

（2）委托中介租房的利与弊。传统的找中介租房，中介提供的是咨询、看房、成交、售后的全程服务，其完备的合同具有法律效应，为整个交易提供了安全保障。另外，有实力的中介公司都有局域网互联，不对外公开，信息储备多且翔实，租房者的选择余地大。即使没有适合的房源，中介也能根据客户的需求进行推荐。除此之外，在签订合同、收取押金、租金交付等问题上，中介公司扮演的角色远远超出中间人的范围。

但在目前中介市场上没有统一的行业规范、普通消费者收入水平不高的情况下，租房者降低租金的心理和中介公司挣钱的矛盾，使市场恶性循环，一部分中介公司的不规范行为也败坏了整个行业的声誉。但是，行业竞争发展迫使近两年来出现了一些品牌中介公司。因此找品牌中介或在当地长期经营的中介公司相对就会令人放心得多。

另外，一些不法中介利用“看房费”、“信息费”、“咨询费”等名义向租房者收取费用，价格约在100～300元之间。“看房费”在经纪人员带租房者看房前缴纳，然后其带租房者去看一间与之前描述不一样的房子，以提供了看房服务为由拒退“看房费”。“信息费”是指中介公司为租房者提供出租信息，如出租房情况、房东联系方式等，信息有效期为一年，然而这些信息很多都是虚假的、过期的或不合适的，“信息费”基本等于白交。专业、正规的房地产中介公司是不会在交易成功前收取任何报酬的，租房者要注意保护自己的权益。

2.租房前实地仔细检查

好不容易找到一处看似不错的房子，可住的时间一长就会出现诸如下水道堵塞、电压不足、热水器出水不畅等问题，这些琐事的不断发生给租房者带来了很多麻烦。其实看房时如果细心些，这些麻烦还是完全可以避免的。以下几个方面是租房者看房时的注意点：

（1）关注房屋的门窗。看房时第一件事就是要关注房屋的门窗，看是不是有防盗门，要注意，一些老式的防盗门根本不具备防盗功能，像钢管焊接成的防盗门就是这样。遇到这种情况，租房者可以要求房东更换新的防盗门，这样安全才有保障。其次，要看窗户的密闭是否完好，尤其是租住一、二层的租房者一定要仔细把关，检查所有窗户是否都能关严，所有插销是否都能插上，检查防护栏有没有开裂和被折断的隐患，如果有必要，应请房东一同加固，以防后患。

（2）检查上下水和电路入户状况。此项尤其适用于那些建造年代比较早的楼房。有不少在20世纪80年代左右建设的楼房，因为上下水管道长年使用、输电线路设计功率低、线路老化等原因，经常会出现下水道频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸等现象。

根据这种情况，在看房时第一要注意上下水的通畅，特别是选择一楼和顶层时。一般水压不足时顶层受影响较大，连带会导致出水、下水不畅的情况，一层则可能会出现返水，所以一定要注意。

第二是要查看房屋的入户电路。现在基本所有的老城区都已经对原有的老化电路进行了改造，如果入户电表为插卡式的则可以放心使用，如果不是则要多加考虑。

（3）别让家用电器成摆设。对租房者来说，齐全的家用电器无疑具有很大的吸引力，在看房时要真正使用和检查每一个家用电器，避免家用电器成为摆设。因为有些房东会为提升租价而特地拼凑一些电器，但这些电器的来路有可能是旧货市场或二手贩子，使用时无法保障质量，如费电的冰箱、开起来嗡嗡作响的空调等。所以在看房时，检查电器的使用情况是必不可少的，尤其是冰箱和空调最为重要。

如此看房，房主可能会觉得租房者很较真，可虽然租住是暂时的，但是生活上的安全和方便还是很重要的，谨慎点比较好。

3.与房东商讨租金的要诀

（1）不要表露对房子有过多好感。

（2）不停找房子的缺点要求降价，针对房子的某些缺点进行评价，指出其劣势。

（3）以配套设备不足为由要求降价，或要求房东配齐。

（4）告之房东自己很满意，但家人有其他的想法，希望可以便宜点租下；或者表现出强烈的租房欲望，迫使对方降价。

（5）携带定金，说明自己只要价钱合适马上付定金或签约。

（6）一时间价钱无法达成共识时，就先说明考虑考虑，并再看看其他的出租房，让房东担心失去这个准房客。

（7）用其他同类房子的价格做比较，要求再减价。

（8）以自己的经济能力不够作为理由要求房东降价。

（9）与房东成为好朋友，卖交情争取拿到最优惠的价格。

（10）看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格。

（11）如果现金充足，可与房东签半年或一年的长约，表明可一次性付足租金。

4.与房东签订租赁合同的要诀

租赁合同在前文已经提过，房地产管理部门也有一些租赁合同范本可供租房者参考，下面指出签订租赁合同中的注意事项，以提醒租房者要注意的细节问题：

（1）认真辨认房东资格。有些不法分子会利用租房方式取得房产证的复印件，以“假房东”身份将房子出租骗取他人租金。租房者应该要求房东出示房产证、身份证、户口本等有效证件的原件，以确认房东资格。

（2）关于租金与押金的支付问题。租金的支付方式、支付时间应与房东详细商讨并记入合同中，注明租金具体包含什么费用，比如是否包含物业管理费、水电费、垃圾费等费用，若不包含，则应该对这些费用的支付问题进行说明。

押金用于担保合同的履行，如果承租者不履行合约的任何一部分，押金会被房东没收，通常会在租赁合同中有一些选择的条款，如“若租房者不交租金或多长时间不交租金，房东有权解除合同，没收押金，并向租房者收取租金百分之几的违约金”等。另外，押金也作为对房屋及其设施毁损的担保，租赁期满租房者要求退租时，若房屋及其设备无毁损，房东应退还押金，在签订租赁合同时应当注明。

（3）交房时间和交房手续。对于租房者真正拿到钥匙可以入住的时间应尽量书面具体写明。

（4）租赁合同的续签。租赁合同一般会约定如果多长时间内不续签，租赁合同就正常终止，而有一些合同有优先承租权。带租约出售的住房租户的优先购买权是法定的权利，但是对于承租人来讲，优先承租权在法律上并没有规定，这是房东与承租者双方约定的，而且这个约定只能约束承租者和房东，不能够约束后来的租户，不能凭借优先的承租权把后面的租户赶走，只能是房东没有租给租房者，给租房者造成了损失，或是没有满足租房者的优先承租权，违反了合同上的约定，而不能否认房东与后来的租户签下合同的有效性。

（5）房屋租赁保险。房屋租赁期间，常见的纠纷主要集中在遇到房屋设备损坏、盗窃、抢劫等意外时，到底该由谁来“埋单”的问题上。针对这一问题，一些保险公司推出了“房东综合保险”和“租房者综合保险”，解决租房中的烦心事。同时，一些保险的主险为室内财产损失险，可为家中财产提供保障。

5.物业交接与检验的要诀

在日常租房过程中，标准的租赁流程有看房、确定租价、签订租赁合同、物业交验等几个过程。双方在签订《房屋租赁合同》的同时一定要经过物业交验过程，并且最好将《物业交验单》作为合同附件。

那么，《物业交验单》在签订过程中应该注意哪些方面呢？

（1）内部设施是否按要求配备。大多租房者因为疲于更换承租房，常常除了生活必备品外没有任何属于自己的家具电器，因此作为出租方的业主往往会提供包括床、桌椅、电视、冰箱、空调、热水器、洗衣机在内的家具家电，一方面可以满足承租人的需要，使房屋出租速度加快，另一方面在租金价格上也会比空房高出不少。但这往往使租赁双方在日后的租赁过程中产生或多或少的问题，所以在租赁过程中物业交验就变得非常重要，继而督促租赁双方对房屋内部设施进行详细检查。《物业交验单》是作为《房屋租赁合同》附件的有效凭证。但在设备日常的使用过程中出现故障是不可避免的，这时就需要租赁双方在合同签订协商过程中声明必要维修的责任承担问题。

（2）房门钥匙归谁管。从租赁惯例来看，大多数房东为了避免因房屋失窃等带来的麻烦，会将房门钥匙全部交给租房者保管和使用，但这仍然不能打消租房者的一些顾虑。所以目前最为流行的一种做法就是由租房者将防盗门内的木门门锁更换，再由房东从房租内扣除花费金额。这样对于租赁双方是个一举两得的办法。

（3）门窗设施能否正常使用。建筑年份为1980年左右甚至更老的房屋（包括平房），对于门窗方面的检查特别重要。这些房屋的门窗长年使用，在螺钉和玻璃紧固等方面多多少少会出现问题，尤其是楼房对外的玻璃要仔细检查，必要时应轻轻推玻璃，观察有没有松动坠落的可能，租房者这时可不要嫌麻烦，免得日后出现问题时后悔。

（4）费用是否已结清。在租赁房屋时，有关水电、燃气、电话、管理费方面的费用通常会得到租赁双方当事人的重视，为了避免存在纠纷隐患，建议在《物业交验单》上明确记录进住时的水表、电表、燃气表和电话记账数字和开始日期。如果租房者能够在交验当天陪同房东一同办理完所有的费用结算那当然是最好的，不过只要注意到这些数字并有文字的记录，日后基本不会有什么特殊情况发生。

附录2.3A 非居住用房租售委托协议

（使用说明：本合同用于非居住用房的租售业务委托，由中介方与卖方签订，对于业务服务细则，特别是佣金条件的确认，以避免日后产生纷争。）

委托人（甲方）：____

受托人（乙方）：____房地产经纪有限公司____分行

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商的基础上，订立本合同，以资共同遵守。

（1）房地产经纪事项。

1）甲方委托乙方居间方中介下述第3）款所描述的房地产。甲方应向乙方提供证件和证明（见附件）以证明甲方是具有委托本合同经纪事项资格的合法当事人。

2）甲方保证其确为该房地产之产权人，该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情形，且委托乙方租售该房地产为该房地产所有权利人（包括共有人）的共同意志。

3）甲方告知乙方委托中介的房地产状况及其要求的交易条件如下：

4）甲方随房交付买方的设施以及包含在委托价格的其他费用如下：

5）若由于国家法律、法规、政策的变化，导致甲方支付给乙方委托其协助缴纳的交易税费与实际应缴纳数额不一致的，则任何差额部分均由甲方自行承担或享有；甲方不得以国家法律、法规或政策的变化导致其收益变化为由拒绝或迟延履行甲方与买方已签署的《市房地产买卖合同》或能够表明买卖关系成立的其他类似合同，亦不得以该收益变化为由，拒绝或不足额向乙方支付所约定的服务佣金。

（2）房地产经纪服务内容。

1）乙方为甲方提供居间中介房地产的经纪服务主要包括市场行情分析、相关税费说明、网上流通、带客看房、潜在买方配对、价格谈判与协调、代为收取定金、合同文本拟订、交易流程咨询说明。

2）协助甲方及买方办理产权调查，协助办理贷款申请手续，协助办理公证、见证、估价手续，协助缴纳各项交易税费、办理注销抵押、抵押登记手续、产权转让手续，协助买卖双方交接房地产及相关房款等。

3）甲、乙双方同意在甲方与买方签署《市房地产买卖合同》或能够表明买卖关系成立的其他类似合同后，即视为乙方已完成居间中介的责任。

4）甲方不得以乙方仅提供第（2）点第1）款及第（2）点第2）款所述部分服务事项作为乙方未完成居间中介责任的抗辩；甲方亦不得以其与买方签署的《市房地产买卖合同》或能够表明买卖关系成立的其他类似合同中约定的成交价格与本合同第（1）点第3）款所列委托价格不一致作为乙方未完成居间中介责任的抗辩。

（3）委托期限。自甲方签署本协议之日起1个月内止。

（4）经纪事项服务佣金及支付方式。

1）第（2）点第1）款经纪事项的服务佣金为交易成交价格的2.5%，乙方不得赚取差价。第（2）点第2）款的代办服务费为交易成交价格的0.5%，两项合计为交易成交价格的3%。上述二项服务是互为不可分割的一部分。

2）甲方应在与买方签署《市房地产买卖合同》或能够表明买卖关系成立的其他类似合同之同时，将服务佣金全额支付给乙方。

3）在居间中介过程中，若买方支付定金后不愿继续履行与甲方所签订的任何协议或合同，甲方所没收的买方的定金应由甲方另行支付50%给乙方作为服务报酬，但乙方获得的金额最高不超过第（4）点第1）款约定服务佣金的标准。

（5）违约责任。

1）甲、乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付约定的服务佣金：

a.乙方不能提供订约机会的。

b.乙方与他人恶意串通，损害甲方利益的。

2）甲、乙双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应按成交价的2.5%为标准支付乙方违约金（除甲方能提供合同成交价格，否则成交价格以本合同第（1）点第3）款所列委托价格计）：

甲方在签订本合同后二年内以任何形式或价格与乙方曾介绍过的客户（包括但不限于客户本人、客户的承办人及代理人）成交的，视为乙方已完成居间中介责任。

3）合同变更。双方同意修改本合同内容时，以乙方提供的“买卖经纪合同内容更改附表”为准，并经双方签字或盖章后生效。

4）争议解决。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉。

5）保密义务。乙方对于居间过程中知悉的甲方的商业秘密负有保密义务。甲方对乙方的履约应提供必要的协助。

本合同一式叁份，甲、乙双方及门店各执壹份，一经甲、乙双方签章后生效/双方约定的其他事项如下

____。

甲方：____乙方：____房产中介____分行

证件号码：____联络地址：____

联络地址：____电话：____

电话：____申诉专线：____

代理人：____承办人：____

日期____：日期：____

附录2.3B 共有权人同意书

（使用说明：本合同用于出售/出租房地产时共同权人的同意证明。）

本人是____物业的共有人，本人现同意出售/出租该房地产，并委托该房地产的权利人（或其代理人）____代为本人办理与该房地产出售/出租有关的一切事项。本人对于受托人与相关方签署的一切协议、所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。

特此声明！

声明人（共有权人）：

____年____月____日

附录2.3C 承租人放弃优先购买权声明书

（使用说明：本合同用于带有租约的二手房买卖时承租人放弃优先购买权的同意声明。）

本人是____物业的承租人，本承租人知悉该物业所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放弃对该房屋在同等条件下的优先购买权。

特此声明！

声明人：

____年____月____日

2.4 二手房的投资要诀

2.4.1 房产投资的基本知识

1.房产投资的功能分析

（1）为什么房产具有投资功能？

房产是特殊商品，有两种功能：一是居住功能，二是投资功能。

这两种功能是统一的，但是居住功能永远是第一位的。房子能够用来投资的基础是房子可以用来居住，如果没有了居住功能，投资功能也就没有了。

土地的稀缺性和不可再生性使得房子具有保值增值的功能，房地产作为耐用消费品可以长期使用，可以出租，长期持有可升值。

从目前的房地产形势来看，大部分城市的房地产住宅市场的价格在近几年内回落的可能性很小。其中的原因有很多，最根本的一条就是供需矛盾不会在短期内得到很好的缓解。所以，有着自住购房意愿的人如果目前有购房能力，还是可以果断出手。

微观上看，一个具体的房地产项目，最能带来升值空间的就是其地理位置。靠近城市中心的楼盘无论是一手房还是二手房，基本上没有“泡沫”，而一些郊区附近的房子，增值的空间在短期内还是比较有限的。并且，在购买房产时，应该在条件允许的情况下购买最优质的房源，要注意房子的套型、楼层、结构等硬件，一方面居住舒适，另一方面以后出售也方便。

（2）房产投资功能的影响因素。房产价格的形成和涨落，与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下，人们在购买房产时，往往考虑最多的是房产能否升值的问题，包括房产价格和租金价格的上升。影响房产升值的主要因素有以下几个方面：

1）交通状况。影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房产价格自然也就直线上升。因此，购房者在购买前要仔细研究城市规划方案和城市的基础建设情况，积极寻找房产升值的关键因素。

2）周边环境。这些环境主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房产升值。

3）物业管理。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，使物业管理的功能有了广阔的发挥空间，甚至有一部分购房者就是冲着物业管理的口碑来的，这个问题直接关系到房屋能否升值。应用好这一因素的关键是在购买房地产时，将物业管理公司的资质、信誉和服务水平作为重点考察，还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模，形成规模的小区就有升值的可能。

4）小区人群。判断该楼盘小区将要入住人群的综合文化修养及收入水平。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。这是人的心理，这一现象反映出人的预期心理对房价的影响。

5）配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是国内现代小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房产升值的潜力越大，配套完善的过程就是房产的升值过程。配套设施包括现有的，也包括近期将实现的。一个居住区除了交通方便，还需要有邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施。目前，“配套一应俱全”已不能作为一个区域成为好地段的标准，还要看配套的品质与档次，这对于居住的品质来说非常重要，比如小学是不是名校，休闲娱乐场所是否知名等。

6）设备质量。房产价值的高低，首先取决于房产内在价值的大小。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到重要议事日程上来。宽带网络，环保节能，智能化供水、供电、供热、保安等设施，为房产升值提供了较大空间，房产的品质、质量、科技水平等越来越高。

7）户型格局。在不同的地段，不同的户型格局受追捧的程度不同，一般来说，越是豪宅区或中央商务区，大户型和多居室就越受欢迎。

8）经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房产投资，也可以使房产升值。

概括起来，这些影响因素主要包括地理位置、基本设施、入住人群、内在价值四部分（表3-4），投资者可从这四个方面对不同房产进行对比，量化房产的投资价值。

表3-4 影响房产投资功能的因素和相应权重

该权重可自行调整，根据自己的投资目的和对生活品位的要求重新进行设置。

2.房产投资的六种模式

房产投资是目前的一个理财热点，随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已成为城镇居民消费的首要选择。在住房消费的广阔市场中，住房投资应运而生，成为居民当家理财的投资渠道之一。如何选择适合自己经济状况的住房投资很重要，一般来说，目前有以下六种住房投资模式：

（1）购买新房。房产实物投资是直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房产开发商购买房产，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。

（2）折旧建新。合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房产整套业务相当精通。目前不少房产开发公司也都采用这种方式开发房产，只是规模较大，另外在合建方式上也存在多样性。

（3）购买二手房。即把二手房买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼房的附加价值，最后将装修一新的楼房出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的单身公寓就极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构考虑，确定装修之后房屋的使用性质以及目标顾客，切忌盲目装修。

（4）以租养租。以租养租就是长期租赁低价楼房，然后以不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫“当二房东”。有些投资人将租来的商铺、写字楼转租，获利相当丰厚。

（5）以房换房。以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意，获取的规划信息一定要准确和保密。

（6）以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。

3.房产投资的正确观念

（1）树立自用与投资相结合的观念。也就是要将消费型的观念转变为理财型的投资观念。同样是买房购车，观念不同，思考的角度和参照的体系就可能完全不同。现在，有的白领阶层不明白为什么手中的财产除了享受外不能带来任何收益，反而还要负担大量的费用，而且有时只能以低价折让出手。原因就在于他们购买的都是价格昂贵的高档奢侈品，形成的不是可以成为资本的资产，而是构成大量债务的不良资产和负资产。

（2）要善于把握购买时机。买房子和买股票的道理是一样的，如果逢高进入，一定会被套牢。许多人知道买衣服应该在换季的时候买，其实，房子和车子也有“换季”时，也有低价处理尾货和拍卖的时候。只要留心观察，就会发现商机和价廉物美的房子和车子。其实买卖能否赚钱，并不取决于卖而是取决于买，买得贵了，再会卖也赚不了多少钱。买房子也是这样的道理，要想保值、增值，就必须在适当的时机作出适当的选择。

（3）年轻人有钱应该买房。日本泡沫经济席卷过后，很多买股票、期货的人都破产了，但买房收租的人仍然活得相当滋润。这说明一个简单的事实，房产投资的安全性比股票等投资要高。

现在的年轻人虽然薪资不低，但是很多人赚5万花4万，积蓄有限，万一生一场病的话，在医院一掷千金甚至万金都由不得自己，以后的生活何以为继？因此，年轻人应该为自己寻找第二条生活来源。如果在不影响生活质量的情况下，20多岁能够买下一处房子，10年内可能有些压力，可还清贷款后，生活就一下子轻松多了。即使退休了，也会有稳定丰厚的收入。

（4）投资房产不能一味地追求低价。投资者不要一味追求价低的物业，要根据自己的资金水平、投资经验等来选择适合自己的投资物业。价格只是评价指标中的一项因素。价格低，可能反映了房子的某方面存在缺陷，其需求量较小；相反，某些高价物业，投资者入手后价格却轻松翻了番。手上有上千万的投资者如果去投资几十万的房子，就算回报率再高，收益也很小，根本是杀鸡用牛刀，倒不如投资几百万的高品质物业，用活手上的资金，并且能带来丰厚的回报。

就具体产品而言，建议投资者能买高端的，不买普通的；能买大户型，不买普通户型；能买普通户型，不买小户型。尽管有分析认为小户型最近几年回报率超过其他住宅产品，不过长期来看，高端大户型升值依然最为稳定。

2.4.2 二手住房的投资要诀

对于投资者来说，房地产市场可谓生机与危机共存，随着房地产的整体走向和二手房市场的异军突起，二手房投资逐渐成为百姓普遍关注的投资问题之一。由于二手房交易是现房交割，新房多以期房为主，考虑投资回报周期、投资风险等因素，二手房的可控性相对而言要优于后者。特别是对于小金额的投资者而言，考虑到投资收益和风险的博弈关系，二手房是比较稳健的投资选择。

1.投资二手住房的方式选择

（1）出租获益。在大部分中心城市，房屋租赁市场都比较活跃。租赁市场的活跃使得房屋出租容易且收益稳定，大多数投资人都愿意选择将所购二手房用于出租。

限购后出现的投资者，追捧的房地产产品以中小户型为主，尤其是精装修、租金回报率较高、总价偏低的产品。现在的投资者相对理性，除了寻求资金增值以外，也注重房地产的长期发展，多数做中长线的投资计划，且越来越注重产品的租金回报率。

一般情况下，普通住宅的投资回报率在6%～8%，资金回收周期为12～16年，而且随着城市化发展步伐的不断加快，房屋的租赁需求将会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体态势稳中有升。普通租赁中尤其以一居室最受租房者欢迎。地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内家具家电配套是否齐全也会对租价产生影响，一般租房者都愿意选择有简单装修、家具家电配置（如电视机、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。

（2）出售获益。通过在较短的时间内转让二手房达到获利的目的，相比较而言，这种方式要受到整体房价的影响，操作时间可能会比较长，但是投资回报率比较高。

（3）选择合适的投资形式。投资的二手房以什么形式获取收益呢？出售与出租哪种经济效益比较大呢？其实这个问题没有绝对的答案，不同的出发点会得到不同的答案。下面就其中四个方面进行分析：

1）从安全性和获利性两方面来看，出租比较有利。目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理主要是求稳和获利两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。

而出租房屋则是安全与获利的最佳结合，这种方式既保留了房屋的产权，又能每月收取租金；既考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益，特别是地段、环境、户型好、升值潜力大的二手房，出租比出售更稳定。

2）从房屋未来升值潜力来看，升值潜力小的以出售为宜；地段好、环境好、户型好的住宅，将来有较大升值潜力，可暂不考虑出售。若售房的原因不是急需用钱而是想买新房改善自身的居住条件，可考虑先将旧房出租，月租金可用于支付购买新房的部分抵押贷款，待旧房达到自己满意的价位时再出售。而对于那些由于地段一般、户型老旧、面积小等导致升值潜力不大的房屋，如居住者想改变自己的居住条件，尽快住上一套属于自己的新房，则可抓住时机出售旧房，再按揭贷款或添加资金，换购面积较大的住房，以改善自身的居住条件。

3）根据家庭经济条件和实际情况确定出租还是出售。对于那些经济条件比较好的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定的房屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，选择购买那些环境配套好、管理完善、功能齐全的新房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡。

而对于家庭经济条件一般、地区房屋出售价格较好、家庭急需用款、房屋出租困难、租金较低不合算等状况的自有住房，则更适合于出售。

2.投资二手住房的房产价值评估要诀

随着二手房价格的逐渐上涨，税费等附加费用的逐渐增多，二手房投资的风险越来越大，因此，二手房投资更应该慎重选择。我们可以从以下五个方面来入手：

（1）区域规划。随着房产市场区域化现象日益明显，区域未来的规划对房产的影响至关重要，尤其是交通改造与商业配套建设，对区域住宅市场的影响更为突出。区域关注度会为区域房产发展带来新的契机。因此，区域规划及区域房产的最新动向都是影响区域二手房价值的利好因素。

（2）增量房数量。一般来说，一个区域增量房市场对存量房市场的影响是一分为二的：首先，增量房会带动区域新一轮的开发建设，有助于区域房产市场走向成熟，提升区域影响力，从而影响存量房市场价值的提升；其次，增量房供应的增加缓和了区域房产供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，从而给存量房市场造成一定冲击。因此，投资二手房首先要考察区域增量房市场，分析增量房对自身投资的二手房的影响更倾向于哪个方面。例如，自身投资的二手房类型与区域增量房的类型不宜相冲突等。

（3）在售一手房价格。由于一、二手房的联动作用，区域在售商品房市场的价格档位对于区域二手房的影响非常大，但这种影响只会发生在某一特定时间，归根结底，对房产价格起决定影响的还是供求关系。

（4）区域房产价格“位态”。同样作为二手房成交的成熟热点区域，区域房产价格所处的“位态”也会有所不同，而还处于较低“位态”的区域，未来房产价格将会处于追涨状态。平均价格处于较低位置的区域，今后价格上涨的机会比较大。因此，投资二手房，应该从其区域房产价值处于较低“位态”时出手，未来再出售将会有非常可观的收益；而当区域房产价格处于追涨状态时，出售收益则较为有限。

（5）区域租金水平及空置期。区域租赁市场的租金水平及空置期等都是从侧面衡量区域房产是否具备投资价值的重要标尺。如果一个区域房屋租金处于相对低位，而售价过高，那么投资区域房产将具备较大的风险，除非区域将来会有重大交通改造或商业配套等利于区域房屋租金上调的利好因素；而如果区域房产租金较高，但空置期较长，也将会对房产的投资价值造成影响，但也要考虑将来是否有诸如大型企业落户等带动区域租赁市场人气的利好因素。

对于投资者而言，以上五个方面其实是一个相辅相承、相互影响的整体，应该仔细衡量对比。

3.投资二手住房的投资价值评估要诀

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以粗略估算房产投资价值，用于投资决策参考：

（1）租金乘数小于12。租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个指数，其计算公式为

租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入

租金乘数的具体数值实际上就是所投资房屋成本回收所需要的年数，小于等于12年的比较合理。

比如有一套房子，面积为40平方米，2004年时售价22万元，月租金1500元，根据公式有220000/（1500×12）=12.22，即其当时的租金乘数是12。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线，如果一处房地产的租金乘数超过12，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

（2）8～10年收回投资。投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是

投资回收年数=首付房款/[（月租金-按揭月供款）×12]

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年。仍以上面提到的那套房子为例，假设2004年时首付5万元，每月按揭供款1000元，当时它的投资回收年数是8.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入已无法弥补月供款。

（3）15年收益看回报。另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式：

如果该物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，那该物业价值已被高估。

仍以上面提到的房子为例，2004年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，以2000元月租金计算，其合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，其价值已经被过度透支了。

以上是三种常用的价值评估方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较好的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。值得一提的是，从2006年以来全国房价快速增长，全国住房的投资价值大大降低。

4.投资二手住房的物业类型选择要诀

最常见的投资型二手房的物业类型大致分为两种：普通住宅和公寓。除此之外还可以尝试其他房产品种，例如房改房、拍卖房等。不同的品种有不同的升值空间。

租赁普通住房的人中有很多是外地来的打工一族，价格在600～2000元/月的中低档住宅目前仍是租赁市场的抢手类型。从不同居室的供求比例分析来看，一居室仍然是租赁热点，供不应求的局面短期内还难以得到缓解。所以，如果购买普通二手房用于出租，那么最好还是购买大一居室，房屋带有简单装修最佳，这样投资者就不必在装修上浪费时间和精力，即买即租，以达到尽快实现收益的目的。另外，投资住宅的地段因素也尤为重要，例如，在白领比较聚集的区域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。

如果投资公寓用于租赁，所对应的租住人群主要是外企金领、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周边的商业配套、娱乐环境等因素，如酒吧、咖啡厅、大型购物场所、高档超市等的分布状况。同时，如果购买二手中高档公寓用于投资，一定要注重其价格因素。

5.投资二手住房的户型选择要诀

选择户型时要考虑出租所针对的客户群，根据统计资料显示，中高档小户型最受投资者追捧。

与大户型相比，中高档小户型之所以受到投资者的热捧，主要源于以下三个方面的优势：

（1）小户型凭借租金低、使用灵活的优势，越来越受到租房者的欢迎，使得小户型的租金不断上涨，缩小了与大户型的租金差距，从而形成了小户型投资回报率高的局面。对于消费者来说，不论是以自住为目的还是以投资为目的，都希望自己购买的房子保值增值性强，因此，从租金回报率来讲，购买小户型物业比购买大户型物业更划算。

（2）小户型总价低，投资风险小，具有租售容易的优势。相同地段、相同项目的小户型总价相对大户型来说低得多，对购房者的经济实力要求较低，两套小户型的总价往往和一套大户型总价相近，甚至比一套大户型的总价还要低。对于闲置资金较多、有投资意向的消费者来说可以考虑购买两套小户型，这样分散投资既可以降低投资风险，又可以增强资金的流动性，使投资更稳定安全。小户型在出售时对买方的经济实力要求低，所以小户型出售相对于大户型来说更容易些。

（3）小户型具有持有成本低的优势。投资小户型房产的各项税金、物业费、取暖费、装修费用、贷款利息等费用都比大户型低，投资者在持有期间的经济压力小。这样，即使不能在短期内将房屋出租或出售，也不会给投资者的生活带来太大影响。

投资者在选择小户型二手房投资时，应注意小户型的格局设计，如果设计不合理，容易产生局促的感觉，因此户型设计选择是挑选小户型时重点考虑的因素，与大户型讲求舒适度相比，小户型更加追求实用。

小户型购买者或租房者不同于大户型或是别墅置业者，他们的经济能力有限，大多属于工薪一族，因此房屋的交通和配套是否齐全对于他们而言至关重要。挑选小户型房产时，要先考虑周围路网是否完善、是否有轨道交通等，这样将大大节省日常的上下班时间。优势地段巨大的升值潜力以及区域内浓厚的商业氛围、强大的消费能力，都为小户型实现保值增值提供了良好的基础。因此，置业者在自己的能力范围内应该尽可能在优势地段内购置小户型。

由于小户型的购买人群以年轻人为主，工作的缘故使他们很少在家做饭，因此，厨房的面积应尽可能小，只要能摆下厨具，再安放一台冰箱即可。厨房面积小并不代表功能不完备，购房者可根据自己的生活习惯和需求，为厨房配备可以增加空间的抽屉，以此扩大厨房的储藏空间。厨房最好能连通一个2平方米左右的工作阳台，放置一台洗衣机或是工作水槽，这将给日常的生活带来很大的便利。

当然，这里只是就当今热门的投资户型进行详细分析，投资者可以根据自身情况以及各种外界信息来判断和投资不同户型的二手房。随着房地产市场的变化，户型要求也会有所变化，投资者应该跟上市场的步伐。

2.4.3 二手商铺的投资要诀

与新商铺在推出时的大肆宣传、夸大地段优势和投资前景相比，二手商铺在经过一段时间的市场“洗礼”后，自身的优劣和价值已一目了然，夸大的价格水分已经被挤压，这可能让投资者觉得更有把握。这种钱生钱、利滚利的诱惑也使得二手商铺的交易更加火爆。投资二手商铺享受的是“前人种树、后人乘凉”的好处。

1.二手商铺的特征

大体说来，二手商铺具有以下三大特征：

（1）二手商铺的可见性高。二手商铺跟二手住房一样，它是实实在在存在于空间中的物业，地理位置的好坏、人流量的多少、政府的规划与建设、商圈的成熟度与定位、收益的高低与门面的大小、广告的效应、楼层的高低等都是亲眼可见的，这使得二手商铺价值的评估更准确，其好处在于节省了前期寻找场地、办理开业手续等方面的时间和费用，对现有的经营情况也可有直观、明确的了解，地理位置优劣、客流量大小、竞争对手密集程度和实力等情况，都可以通过实地观察和比较掌握。通过了解物业的租金或者现金流，可以基本预测出这项物业的价格和回报率。比如，目前市场认可的投资回报率如果是10%，按该物业每年的现金流为100万计算，可以得到这项物业的价值应该是1000万。如果目前投资市场认可的回报率是5%，物业的租金收益如果是100万，那这个物业的市场价值可以是2000万（100万/5%）。

（2）投入的资金回收速度快。由于可以用做投资的二手商铺，其商圈已经基本成熟，不必再花时间去进行商圈的培育，这就决定了二手商铺的出租率较高。也就是说，二手商铺的资金回笼会比较快。另外一个使其资金回笼较快的原因是二手商铺的转让一般都是带着租赁合约一起转出的，这就使得投资者没有必要花时间去招租。

（3）产权清晰。二手商铺作为流通的房产，必须具备的条件就是要有独立清晰的产权归属，使投资者在进行产权转换时不用担惊受怕。

以上三点特征造就了二手商铺选择的方便性和投资的可控性，让更多的投资者都青睐于它。

2.二手商铺的三种盈利模式

（1）传统产权或商铺转让。这种模式就是商铺在销售以后再转售给其他投资人，原来的投资者通过商铺销售的差价来获得收益。

（2）转租商铺收取转让费。这种模式是一种商铺转让费的收取方式，并不意味着转让人就拥有产权。比如某商铺被某人租下来做生意，第三人很看好这个位置的价值，从原租户手里转租这个商铺。转租后，原租户和商铺所有者的租约由第三人继续继承，第三人还需要给原租户一定的转让费，这种模式现在也很通用。

（3）经营后出售。这种模式是一些比较精通商业的投资者或机构先投资买下或租下商铺，自己经营一段时间后，通过自己手中的资源以及对商业经营的专业性，从商业形态到品牌形象，迅速提升店铺影响力，经过这个过程后再把店铺卖给或租给别人。

3.二手商铺的类型

二手商铺根据其所处位置的不同，可分为以下六大类：

（1）商业街商铺。商业街商铺是指平面按照街道的形式布置的单层或多层商业房地产物业，其沿街两侧的铺面及商业楼内的铺位都属于商业街商铺。

商业街又包括商业步行街、主题商业街两种，通常来说，投资这类商铺的初期投资回报率并不高，但一旦成熟则升值极快，投资风险相对较高。在市场未成熟的情况下，难以把握其走势，这时应当关注的是商业街的经营管理情况，如开发单位是否进行统一管理，是否有重量级品牌入驻。如果切实可行，才适宜投资。

商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，虽然租金收入高，但其价格已经被抬升到一个很高的价位区间。如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。

（2）商务区商铺。商务区商铺指在商务写字楼内如酒吧、裙楼商铺、俱乐部等用于商业用途的空间。这类商铺规模有大有小，但其商业价值颇值得关注。写字楼的品牌及档次对这类商铺的价值起着决定性的作用，一座高档的写字楼在一定范围内的地标作用和影响力是毋庸置疑的，其内部的商业空间也将因此吸引不少人群。

商务区商铺的投资价值在很大程度上依赖于顾客的消费能力和档次，而这又与商务区的档次紧密相关。一般来说，CBD商务区的消费能力相对较高。商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就有价值。从城市的发展来看，每个城市的CBD商务区规划面积都非常有限，因此特别适合现代商贸服务行业入驻。一般来说，CBD商务区的商铺以商务楼白领为目标消费群，酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。

（3）专业市场商铺。这里的专业市场商铺是指进行综合商品批发、零售、经营的商业楼，其内部的铺位就是所谓的专业市场商铺。专业市场商铺在商业地产中占有较高的比重，经营得好的专业市场通常还会带动周边同行业市场快速发展。

投资这类商铺，需要重点把握的是这一行业在区域内的市场情况，目前是否已有同类型的商铺出现，是否面临激烈的市场竞争，以及商铺周边的环境（交通、商业氛围、人群）如何等。如果行业市场在区域内属于空白点或者市场需求仍然很大，有极大的发展空间，则适宜投资。

从传统意义上看，“大贾贾市，小贾贾货”。用一个专业市场把某一个行业集中在一起的做法，如果管理跟得上，其效益就有保障；如果管理跟不上，市场商机营造不够，其回报相对来说会慢一些，投资这类专业市场商铺风险就比较高。因此，对专业市场商铺的投资要慎重。

专业市场是商铺中投资回报率较高、较稳定的品种，但对投资者的要求较高，最好能具备相应的专业背景，才能清楚各专业市场在业界的地位并准确选择具体项目。另外，投资专业市场商铺的关键是看专业市场的经营是否稳定，而经营稳定的保障在于周边专业市场的经营氛围是否成行成市。因此，投资专业市场需要认真了解及研究专业市场周边的经营氛围等因素。

（4）超市内商铺。超市一般是区域内居民日常消费的集中地，具有人气旺盛的先天优势。对这类商铺的选择，除了考虑超市的辐射范围和相关社区的消费能力外，超市自身的良好知名度和经营管理也非常重要。超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的盈利状况。因此选择有实力的超市或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。超市商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本较低，经营灵活，因此风险也较低。

（5）社区商铺。在社区商铺投资要点中，项目定位、发展环境、社区成熟度等都是影响商铺价值的重要因素。一般来说，一个新的社区只要定位准确、发展环境良好，随着社区的成熟毋庸置疑会带来商铺价值的提升。

社区商铺的投资动力主要是社区住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品，销售前景十分看好。但是社区商铺也会面对小区周边兴起的购物中心的强烈竞争，因此不要单纯从居住了多少人这个角度去看其消费潜力。

值得投资者注意的是，一些开发商通过包装宣传，使得社区商铺销售价格虚高，这样商铺就丧失了升值空间。因此投资前进行详细考察，理性投资非常关键。

（6）学校周边商铺。学校周边商铺在选择铺位位置时，应注意靠近学校大门或位于学生上学放学的必经之路上，这样才能尽可能地吸引更多师生光顾。

在选择经营的行业上，由于老师、家长和学生是其主力消费群体，因此应选择与学生学习和生活息息相关的行业，如零食店、杂货店、精品店、文具店或书店等中档消费的行业，这样更能贴近主力消费市场的需求和经济承受能力。商铺的装修风格上一定要迎合消费群体的审美品位，宜采用青少年喜欢的色彩亮丽活泼的装修风格。

如果是在学校附近投资餐饮商铺，一定要选择有餐饮经营许可的铺位，要实地考察店铺的排污、燃气、水、电等设计，确认店铺具备餐饮功能。

4.投资二手商铺要考虑的因素

购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需要考虑的因素很多，主要有以下几个方面：

（1）首先要考虑承担市场风险的能力。商铺投资的风险之一就是政策的风险，比如目前住宅底层商铺不允许经营餐饮及娱乐等，很大程度上对住宅底层商铺物业的价值产生了影响。

商铺可能由于其规划、设计、附属设施、环境等的不同而有不同的商业用途。投资者在投资之前，务必要考察该商铺是否符合自己的用途或目标出租市场。

陈先生买了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢会影响小区居民的休息和周边环境。陈先生不得已，只能将商铺放租。当初，陈先生考察了附近的汽车装潢市场，认为自己来做这行生意会兴隆，就将商铺买了下来，却没考虑商铺能否用于经营汽车装潢。现在钱都投进去了，没有后悔药吃，只能放租，自己只能另租其他地方开店了。

（2）分析未来升值的潜力。投资者要得到一个比较合理的物业价格，就需要足够的时间去考察市场。

专门投资商铺的李先生，低价一向是他挑选铺位首要法则。他总是把目光投到了一些在当时看来价值一般，但未来隐含较大升值潜力的商业物业。他就看中了一栋380平方米的独栋楼，下面可做商铺，上面住人，要价3万多元一平方米。他认为，该物业处于大商圈范围内，随着地铁规划的进一步延伸，这里的地价迟早要涨上去。在这样的黄金地段，几万元一平方米的价格显然不高。

（3）利率与税费的调整将直接影响商铺的收益。商铺转让时有两项税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%～60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅完全不同，由于转让交易过程中的高额税费，一般来说商铺转手率极低。因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润。

（4）考虑商铺的后续经营。投资者在购买商铺的时候，除了要考虑商铺价格外，更应该考虑商铺的后续运营。因为商铺划分的单位越小，业主就越多，要实现统一经营的困难也越大。一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费。商铺的物业管理费、商业用电用水与住宅不同，这笔费用也不可小视。

在外企上班的高级白领小项，在公司已经工作了近10年。他把自己大部分积蓄拿出来准备投资某商业楼盘。小项研究过一些房地产投资的书籍，他说，李嘉诚告诉我们，商业投资就三点：地段、地段、还是地段。在市中心有自己的不动产，是他一直以来的愿望。该楼盘开盘时，小项花了60万元买到了该楼盘30多平方米的商铺。到了交房时，小项认为这30多平方米的商铺每个月至少能租到3500元/月，于是信心满满地在中介挂了出去。谁知道，这一挂近两个月居然无人问津。最后只好降价以2000元/月的租金租出。小项这才发现，虽然自己投资的物业是在市中心，可大一点的商家觉得这楼盘太小，小一点的商家又觉得租金贵。小项物业所在的一整层楼，由于设计不合理，出租率不到60%，在这样的情况下，他觉得能租出去就算是不错了。

（5）要考虑个人的投资偏好。是买来后马上租个好价钱，还是等个三五年让其房价和租金都涨上去，取决于投资者的投资偏好。

在投资商铺之前，企业主林先生对商铺投资并不了解，但在考察了某区域之后不久，就一口气买下了两间二手商铺，总价达到300多万。林先生分析，目前城南的小区附近聚集了众多豪宅，商铺从长远来看还是能升值的。因为该区域的人气这几年不断提升，附近二手商铺的价格每年有5%左右的涨幅，而且现在银行利率较低，这比把钱放在银行划算不少。不过，林先生也分析，目前这种社区外部的街铺招商并不会是一帆风顺，整个街铺成熟还需要3～5年的时间，尽管目前这里的街铺回报率要比旧城区低，但前景还是让看重长期收益率的林先生颇感乐观。

5.二手商铺投资要注意的问题

（1）二手商铺的土地产权问题。除了上面所提到的，在投资二手商铺时，投资者还应特别注意以下四点：

1）商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类：一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年；另一种是商业用地，土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限就很短了，年限到后，还需交纳土地出让金。因此，购买这类商铺时应充分考虑折旧因素。

2）区分商铺的土地使用权性质。目前市场上大多数商铺的土地使用权性质为出让，但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质。特别是一些单位自建房的底层店面。购买这类店面时要了解清楚土地是出让还是划拨性质，如果是划拨性质的，就需要交纳土地出让金。

3）商铺土地使用证上注明的用途。目前，许多地段的商铺是由住宅“改造”而来，土地使用证上注明的仍然是住宅用地。但业主出售时很可能按商铺出售，投资者在购买的时候一定要特别注意。另外，有的商铺在出售时，产权证上注明的面积可能会跟实际使用面积不符，投资者购买时要看清产权证上注明的面积。

4）产权登记。如果没有产权证，投资者就无法在交易中心登记备案，因此，购买前最好先去该商铺所在区的房产交易中心查询所购商铺的权属状况和房屋用途状况，确认该商铺是否抵押、是否受司法限制、是否为商业用途等。另外，应该考虑资金风险问题，建议先预付定金，等拿到商铺产权证后再付剩余房款；如果商铺是按揭的话，就需要业主先付清购房贷款余额，才能到房地产交易中心办理过户手续。

（2）二手商铺的合同问题。

1）要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为商业用途。

2）要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积的30%，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。

3）对房屋设备及装修的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独以附件形式列出“房屋设备装修装饰清单”，说明房价中是否包含这些设备及装修的费用；如果不包括，折价是多少也要注明清楚。

4）物业服务方面的约定。物业服务质量对商业用房的经营至关重要，包括物业服务的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写入买卖合同和物业服务合同中。

5）交易税费的分担方式。目前，进行商铺交易时需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何分担税费，均应在合同中列明。

（3）二手商铺的优先购买权问题

二手房买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。购买商铺同样需要注意这一点。如果业主已将商铺出租给别人，那么在转让时，业主通常需要提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如果租客愿意放弃优先购买权，承租人、投资者、业主三方就应该签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。

6.二手商铺投资的十三个经验

购买商铺投资的目的有两点：一是用以出租赚取收益；二是作为资金保值和升值的手段。二手商铺投资的投资单价高、总价高、投资区域性强，不同品种商铺的租售价格也相差很大。中小型临街商铺、商业街中心商铺、房产项目自带商铺等的售价主要受地段影响。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，且租金回报率高。目前，城市商铺投资平均回报率为6%～10%。如果租金年收益在6%以下，通常都不是成功的商铺投资。优越地段的商铺投资回报率约为10%～15%，投资回收周期为8～12年。但同时，商铺也容易受到周边环境及其时效性和政策性的影响。

对于普通投资者来说，在选择投资商铺时应该先学会算算账，租金才是商铺的“王道”，只有租金具备上升空间，商铺才会升值。商铺应在10～20年内收回成本，投资者可与项目周边的商铺租金价格进行比对，如果未来10年商铺的租金涨幅可达到70%以上，那么该商铺将会有不错的投资回报。

（1）地段是关键。对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。商铺价值的大小取决于地段，只有地段选择成功，保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。好的地段人流量和居住者的消费力高，同时所在商圈的成熟度与繁荣度也高，人气越旺，人流越多，商铺价值就越大。所以，投资二手商铺时必须要对商业地段进行详细分析。

商业地段主要分为三种类型：一是发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，代表地段如北京王府井、上海南京路、广州北京路等，这类区域由于已经成熟，通常都是一个城市消费最为集中的地段，因此投资门槛相对较高，投资成本投入偏大，普通投资者基本难以涉足；二是正在发展壮大的城市副商圈，这类地段主要依附于大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费群体数量，且增长势头良好；三是住宅小区内，这类地段的商铺投资成本相对前两者低得多。

通过以上分类可以看出，后两类商业地段的商铺应当是普通投资者投资的重点类型，其中，正在发展的城市副商圈通常在远景规划及政策导向上拥有明显的优势。一个城市的消费区域绝对不能仅仅集中在几个中心商圈上，集中消费会极大地制约一个城市商业的均衡发展，因此，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持。这类区域周边的房地产住宅市场通常发展势头旺盛，且可能拥有不少地标性高档写字楼建筑。在商务区与住宅市场的带动下，该区域的商铺价值的增长都颇为可观。另外，不同物业类型的房地产之间（如住宅与写字楼之间）也存在一定的价值互动作用，充分把握这种连带关系，有利于投资者对所投资的市场作出正确判断。

商铺投资其实就是针对人，而人总是集中在某些区域，这些区域就是好的地段。投资者在进行投资之前，必须把握这一特点，从而选择好的地段进行二手商铺的投资。对于中小投资者而言，住宅、学校、医院、超市和写字楼集中的区域或其中心地带更值得投资，并能保证较好的租金水平和回报率。

（2）产品细节要关注。投资商铺最终需要落实在产品上面，选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底层商铺和社区商业三类；就项目的面积来说，可分为大、中、小三类。一般而言，社区商业由于有强大的住户支撑，只要选择优秀的商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。另一方面则要关注实际的使用率，一个售价3万元/平方米、使用率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、使用率70%的商铺值得投资。对于使用率低于85%的商铺，投资者一定要谨慎行事。对于面积的选择，考虑到出租的回报率和性价比问题，35平方米左右是个稳妥的选择。但就商铺本身而言，60平方米及130～150平方米两种面积的商铺比较容易出租，而且对投资者的资金压力也不会太大。

（3）价格要合适。有的商铺经过一段时间的使用后，证明其存在某方面的缺陷，因此不可能漫天要价，投资者可以从容地砍价，卖家由于急于脱手，在价格上也容易让步。有的商铺在投入使用时也许具有稀缺性，但经过发展，周边崛起了相应的配套设施，商铺的价值下降，其价格也必然会随之降低。二手商铺一般已经装修好，这也为投资者节省了许多费用。当然，也有一些商铺经营得当，不但本身大赚特赚，而且带旺了周边地区，其二手价反而高出原价许多，投资者如果实力不够，自然无法问津。

（4）定位要准确。商业形态的定位是商铺成功与否的关键。二手商铺大多经历了市场的洗礼，投资者在介入后可以利用后发优势，根据其商业环境如地理位置、自身规模、辐射范围等进行重新定位。如原商铺属于中高档次，随着附近工业区的兴旺，可以改换为超市的商业形态，并根据辐射范围内的人流量决定其规模。

商铺的具体定位要根据投资商铺的具体方式来开展，一般来说，投资商铺有两种方式，即自用商铺和出租商铺，其中自用商铺是通过购买商铺后开展经营活动，从经营活动赚取商业利润。这种投资方式侧重于商铺对创业经营的服务，商铺本身的升值放在第二位。

投资自用商铺，投资者首先要注重经营项目的适应性。投资者应事先对经营项目的特性有足够的了解，并按照项目的要求选择合适的商铺。这其实也是间接依据承租者投资商铺，只是自用商铺的承租者是购买商铺者自己。投资者应分析商铺的最终用途，结合产业项目的特点来投资，选好地点就相当于成功了一半。

刘先生想投资商铺，其最终用途是自用，而经营项目是遍布整个城市的中高档快餐店，因此，刘先生先对自己的商铺进行定位，勾勒出了自己未来商铺的大概模样：首先，店铺的目标消费群体不是社区的业主，而是上班族，根据上班人士及逛街一族的特点，选择写字楼及政府办公部门集中的地段的商铺。这些地段的商铺客流量比较集中，店铺的盈利有保证，同时，写字楼附近商铺的升值空间较大，日后转手不怕没人接手。其次，由于快餐店本小利薄，因而不宜选择楼价高昂的地段，所以不临正街的商铺是首选。这样一来，经济压力减小的同时，还避免了社区快餐店的人流寥寥和扰民之嫌。刘先生考虑周全后，马上在写字楼以及政府办公部门比较集中的区域附近购买了一个50多平方米的商铺，开起了快餐店。几个月过去后，商铺的价格就升了将近一半，而刘先生自己经营的快餐店也在半年内收回了成本，这可把刘先生乐开了花，暗喜自己当初购买商铺的精明选择。

但是，想购买商铺做餐饮业的投资者要注意，政府对经营餐饮设置了较多限制，许多商铺不允许经营餐饮。同时，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业，对于便利店、零售店、食品店等商业业态来说并不合适。

不同地段、不同的铺位适合的经营业态也不一样。地铁过道商铺的客流完全来自于换乘地铁的人流，适合经营饰品、报纸杂志、饮料等小件商品；校园附近的商铺，其消费群体主要是学生，消费能力较低，主要以经营餐饮为主，礼品文具店、书店、复印打印店、彩扩店等为辅，同时，这些店铺的进入门槛相对较低，对于资金不是很充裕而又想做点生意的年轻人来说也是一种不错的选择。

（5）资金情况要留心。投资者需要依据自己的资金情况全面考虑投资方案，避免因现金流断流而不得不退掉商铺，造成重大损失。

（6）投资心态要调整。有些投资者的投资心态不够成熟，造成出租时间长期拖延，而这些与回报时间和回报率息息相关。

（7）路宽要关注。常听一些投资者说某地是“假口岸”，就是由于道路太宽或本身是快速通道，难以聚拢人气造成的。所以中小投资者最好选择16米宽以下街道的商铺。

（8）行业要因地制宜。投资者在投资商铺之前，就应该为其寻找“出路”。位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主；位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主；位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高；位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。

（9）坚决“傍大款”。如果投资者相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，投资者大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。

选择有经验的品牌开发商也是“傍大款”，要把握开发商之前是否具有成功的开发经验。具有丰富开发经验的开发商在物业项目选址和物业类型定位时，经过长期调研和反复研究，并对市场前景进行过充分评估。开发商、代理商和经营团队的实力与商铺的升值潜力息息相关，每一个环节出问题，投资者的利益都有可能受到损害。因此，投资者要考察开发商的经营定位是否与该地段现状和未来发展相符，开发商预留了多少面积自营，以及有无实际的行业龙头企业入驻，对于未来的运营管理开发商有无具体操作方案等。

投资者还要明确出售商铺的开发商与运营商的关系在法律上是否有关联，购铺合同与返租合同是否不可分割，一旦租金断付谁来履约和担责，是否可以马上办理产权证手续等。尤其是一些曾经“烂”过或仍在“烂”的项目是否属于合法销售等，这些问题都要清晰化，并且尽可能在合同中有所体现。

作为一个生意人，老齐很精明，他一直在寻找一种新的商业模式。传统的老商圈，商铺张口就是几十万一平方米，而且一铺难求；而要想进大商场，又有一大堆限制。一个周六，他走进某广场的售楼处，置业顾问告诉他，在这里买铺开店的老板很多。老齐所在的城市，2万1平方米的二手商铺很常见，而某广场步行街的二手铺子每平方米价格为6万多元。老齐仔细了解了一下开发商在其他城市的发展，置业顾问也向他详细介绍了广场的特色，于是，老齐买下了某广场一套356平方米的商铺。一年多以后，商铺涨到14万一平方米，仅商铺的升值就很可观。

（10）建筑结构必须好。建筑物的结构也会直接影响商铺的价值，这一点很多投资者都没有想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度的无柱类结构，这些结构的优点是展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。

（11）发展空间不可忽视。投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没什么“钱”途，不过投资者可别忘了，任何事情都可能发生变化。比如随着人气的聚集、产业的转移、交通的改善，商业物业的价值就会有明显的提升。这就需要投资者关注其发展的空间，而不仅是眼前的价值。

（12）投资时机要把握。总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高；反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。

（13）跟着市政规划走。跟着政府规划走是投资商铺的绝招，说简单一点，就要了解政府的相关政策和市政规划，因为城市发展规划或政府招商引资项目是影响商铺地段价值的重要因素。在城市及商业的改造上，投资者要对商业的流向有清晰的判断，这样的投资才会更有胜算。

2008年，杨先生把眼光瞄准了商铺，花了40万元买下了一间36平方米的商铺。商铺买下了，但商业环境远未形成，周围商铺的租金只有每月10元/平方米左右，许多铺面都空置着，杨先生便以每月7元/平方米的价格将商铺租了出去。五年后，该地段商铺的租金已超过200元/平方米。因为当时杨先生从报纸上看到，政府将投资几个亿在该区域建成城市新的CBD才会料到这里的商铺是值得投资的“绩优股”。

7.小型商铺的投资要诀

（1）小型商铺成为投资热点。住宅限购后，住宅市场由于政策调控已为进入设置了障碍；写字楼投资成本过高，还款压力也比较大。商铺反而因此受益，业主意识到商铺未来的升值潜力而惜售，放盘不多，主要是在消化老楼盘，但对商铺的需求却增加了不少，特别是小型商铺由于资金少、门槛低更受欢迎。这些小型商铺项目小到四五平方米，大到30平方米左右，而且由于商铺的公摊面积较大，一般使用率只有50%左右，因而实际使用面积大多在2～15平方米。

据了解，广州的小型商铺项目当中，无一不是推出“批发”概念，利用广州专业市场的成功例子，明确提出8%的年回报率，条件是头两年或者头三年委托开发商经营，过了合约年限后投资者就可以拿回商铺自己经营或出租。事实上，低总价和高回报成为了小型商铺营销的杀手锏，这样的商铺还款压力相对较小，市场运营前景好，升值空间也更大，无论出租还是出手都比较容易。

据统计显示，60平方米以下的商铺对投资者的资金压力小，显然小型商铺更适合小投资者。虽然小型商铺单价往往较高，但由于面积不大，总价算下来并不太高，入市门槛相对较低，而投资回报却相对较高。投资者入手小型商铺，易租也易转手，投资风险也比大型商铺低，因此小型商铺往往是租赁市场最抢手的铺源。

王先生有35万元资金，经过协商，他以33万元购买了一间56平方米的商铺，然后用剩余的2万元对商铺进行了简单装修。王先生的商铺很快就租了出去，而且短短十几天就开始营业了。由于离商圈比较近，这里的人气很快聚集起来，商铺的租金也水涨船高。在2013年租约到期后，因为行情实在很好，有个商人开价100万元购买王先生的商铺，比他原来预想的翻了一倍。

（2）小型商铺的两大投资要诀。

1）位置是关键。小型商铺投资，选择一个好位置是关键。2012年，黄先生投资了一个9平方米左右的商铺，总价18万元。现在，他的商铺租给了一家房屋中介公司，每月租金为1800元。商铺投资关键是位置，黄先生就是看准了这个位于社区商场二楼转角处的商铺。黄先生认为，小型商铺需要的资金不多，可以实现每个月一定的固定收入，是很不错的投资体验。现在不少专业市场、裙楼商场及社区商场都有这种很小的“袖珍”商铺推出，投入资金不多，这也是年轻人投资的一种新选择。

具体到商铺位置的选择，一般来说，商铺的价值随着楼层增加而减少，临街商铺最旺；一般交通节点汇聚的商铺最好，主通道商铺次之。另外，洗手间附近的商铺看似人流多但来去匆匆，一般做旺的几率要比其他位置小。简单来说，商铺的位置是人越“堵”越好。

2）产业要集聚。目前，市场上小型商铺项目分布的区域有两类：一类是依附于传统专业市场商圈；一类是独立开辟的新区域。

投资商铺讲究的是长期回报，而回报的保障来源于市场，因此，投资商铺最重要的是看市场能否做旺。对于专业市场来说，开发商经常宣传的地铁概念其实并不是最重要的因素，比地铁更重要的是专业市场的物流条件，商品能否顺畅“散”出去；而比物流更重要的是要看是否成行成市，因为专业市场说到底就是集散地，首要条件就要看能否集中起来产生规模优势，产生集聚效应。

依附于传统专业市场商圈的专业市场可以凭借该商圈的原有人气缩短守业期，投资回报见效快，但也要观察该商圈是否饱和，有不少因市场饱和而经营不佳的先例；而独立开辟新区域的专业市场的守业期要长很多，一般来说风险也比较大，毕竟专业市场要成行成市才能做旺。

8.二手商铺的投资陷阱

（1）留心商铺的产权问题。投资者在购买商铺时，一定要查明该房产是否具有房屋出售许可证等证件。在购买商铺、拟定合同时，建议投资者与开发商约定相关的赔偿责任。

最近，林女士很烦恼。2007年，林女士在某地下商场购买了两个面积共计65平方米的商铺，每平方米的均价在4万元左右。当时签订的合同约定，十年回租不退房，前三年租金每年按照房款的8%折抵房价，后七年每年按照房款的7%支付租金。此前，开发商一直按约定履行合约，但一直没有办理产权证。从2011年起，开发单位开始拖欠租金，为此，林女士数次与开发商交涉，但开发商一直拖着不给明确答复。某天，林女士再次来到商场协商此事，这一次，房屋开发单位负责人告诉她，因为种种原因，房产证办不了了，租金也不能给，如果要退房的话倒是可以，但是要按照当时付款的价格退还，退款后，将同时返还给他30个月的租金。面对这样的退房条件，林女士坚决不同意。最近，林女士通过多家房屋中介公司了解到，目前她所购买的商铺价格已经涨到了每平方米12万元左右，她气愤地表示，开发商是以产权证为借口，欺骗她并骗取钱财，准备将开发商告上法庭。

（2）警惕开发商高风险转嫁。投资商铺的回报率一般在5%～6%，超过8%就已暗藏了很多风险。不少产权式商铺销售是房地产开发商快速回笼资金的短视做法，销售后商场难以对各商户进行统一管理，致使品牌混乱、定位偏差，旺销不旺场，从而将风险转嫁给投资者。

目前，商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等，有些进入商业地产领域的投资者并不需要买商铺做生意，对这一行业也并不了解，就购买了多套商铺，结果所选位置不好、价格偏高，没有租客，整年下来投资回报率为零；或者开发商不负责任，只管销售商铺，不管商场的后续发展，结果投资者被“套死”。投资者将大额资金投入商业地产中前，一定要对投资对象进行详细的了解分析，包括开发商的背景和经验等，此外还要了解所投资物业周边的详细情况等。

温先生听说不少人买商铺都翻了两三番，他也出手买下了一个商铺，这是他生平第一次进行商铺投资。温先生以每平方米1万多元买下了150平方米的商铺，买完以后，由于开发商根本没后续经营的能力，租金一直停在5000元/月纹丝不动。为此，温先生一年多以来一直心浮气躁，想着血汗钱被套牢了。还好峰回路转，到了2012年，传出该区域改造的消息，温先生的商铺单价升到每平方米2.1万元，人气也旺了，租金也涨了，他这才长吁一口气：“总算解套了。”

（3）留心招商返租的陷阱。部分商铺在出售时会上演“招商返租”的戏码。很多物业的年投资回报率不足6%，但部分商场仍然开出每年8%的高返租率。开发商通过广告公司包装促销，通过影视明星聚集人气，然后再以售后返租的形式吸引投资者购买小产权商铺。受高返租诱惑，小投资者觉得有利可图，便会慷慨解囊。开发商出售的虽然是有产权的商铺，但如果其自身缺乏商场运营经验，很难保证年度返租的完成。而一旦资金吃紧，开发商就会撒手不管。

开发商准备提前交房，购买商铺的乐先生却很着急，这是怎么回事呢？事情还得回到2008年，乐先生与某开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套总价近300万元的商铺。同时，双方又签订了一份《补充协议》，开发商承诺在5年内将该商铺出租，无论出租状况如何，哪怕未能出租，开发商都将给乐先生年总房款7%的回报，回报年限为5年。7%的回报款在乐先生交齐购房款后开始计算，开发商按照季度向乐先生发放回报款。按照约定，从2008年开始，开发商按季度将约定的回报款存入乐先生的账户，此种情形一直持续到2011年初。不料，2011年1月，乐先生通过报纸意外得知开发商要提前交房。由于开发商的变故，乐先生损失了20万多元的返还租金。他多次找到开发商要求继续履行合同，但开发商却以原计划有变、返租无法实施为由让乐先生收铺，并希望乐先生能理解他们的困难。

2.4.4 二手写字楼的投资要诀

1.投资二手写字楼的三大理由

（1）住宅遇调控，二手写字楼的投资价值突显。住宅投资遭遇调控，股市也很低迷，手头有资金的投资者开始着急了。商业地产可以投资吗？投资写字楼怎么样？

与住宅销售的火爆局面相比，写字楼的整体情况是不温不火甚至略显低迷的，甚至在不少区域出现了写字楼价格低于周边住宅项目的情况。但从投资角度看，写字楼的回报还是可期的。

在过去相当长的时间里，中国的房地产政策其实是在限制写字楼和商业用房的，无论是银行贷款政策、税收政策还是土地政策，都在限制写字楼和商业用房。大城市写字楼供应相对不足，部分应该去写字楼上班的人被挤到了普通住宅中，于是才诞生了大面积的商用住宅。2010年以来，政策开始限制住宅，资金流向商业地产，可以说反而是解放了写字楼市场，所以，未来肯定会有更多开发商和投资者愿意进军写字楼。

在写字楼中，一手写字楼和二手写字楼各有优势。一手写字楼硬件更先进，设计更合理，在生态、环保、健康等方面有更高的要求，甚至出现了“超甲级”写字楼；其劣势是不一定是现楼，回报需要时间成本，此外，在管理、租赁和买卖方面需要逐步完善。二手写字楼是现楼，而且已经有较高的知名度，租赁和买卖市场也较为成熟，值得投资者进行投资。

（2）企业的需求升级带动写字楼的投资。以往的商家、企业对于写字楼的需求纯粹定位于办公场所，而现在则是用作会客、商务洽谈的场所，更讲究气派、规模及良好的内部环境、物业管理和配套设施。在一定程度上，写字楼代表着企业的“面子”和档次，因而至关重要。经济流通领域的放开，使大量外资、外地民资寻找写字楼作为自己的“栖息”之地，而房地产需求及开发热带来的投资热，也使一些有余钱的投资者把目光从住宅转向了投资回报率较好的商铺和写字楼。

快速增长的中小企业纷纷“择良木而栖”，寻找适合自己公司需求的写字楼，而一些有实力的公司已开始以月供方式购买写字楼办公。写字楼已成为展示公司形象和实力的一个重要元素。

（3）写字楼的长期投资价值高。在住宅、商铺、写字楼这三种房地产形态中，住宅的投资风险低，但租金收益也低，主要靠固定资产增值体现收益；商铺的投资收益高，但风险也高，尤其是商场的商铺，其收益源于租金增值收益，固定资产增值收益不大。这两种房地产形态在投资方面各有长短。相对来说，写字楼的投资风险适中，收益也相对适中，受外部宏观经济形式的影响较大，而受个人消费影响则是间接的。写字楼不如住宅和商铺火爆，其真正的价值需要依靠时间的沉淀。因此，写字楼投资不能急功近利，要注重长远发展。

2.二手写字楼投资价值的估算要诀

写字楼投资投入的资金多、门槛高。投资者如果通过银行按揭购买，首付50%，后续通过以租养贷的方式来还款，即让租用的企业为投资者供楼，那就很合算。不过投资者还是要仔细考察写字楼的产权年限、现有空置率及入驻公司的类别层次等。

对写字楼投资者来说，选择使用或投资写字楼物业的关键是要准确判断写字楼的价值和回报利润。那么，如何估算写字楼的回报率呢？

（1）写字楼的投资回报率要在7%以上才有投资前景。如果想投资写字楼的话，用公式：年回报率=（每月每平方米的租金/每平方米的售价）×12个月，得出的结果如在7%～10%，证明这个物业项目是值得投资的。按照国际惯例，年回报率在7%以上、15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景，因为除去空置期，写字楼的真正回报率可能会下降到5%左右。

如何得知年回报率在7%以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可，例如150平方米、总价300万元的写字楼，每月每平方米租金=7%×20000元（每平方米单价）/12=117元，答案为每月每平方米租金必须在117元以上、月回报必须在17550元以上才能达到7%的回报率。也即周边写字楼租金水平如果高于117元/平方米，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。从长远来说，租金会水涨船高，收益增加；若租金水平低于117元/平方米，则投资风险较大。

齐先生买了一套190平方米左右，部分精装修的写字楼物业。他预期租金每月每平方米为200元左右，月租金38000多元，则年收益是456000元。其购入均价为20000元/平方米，物业费以及供暖费为每月28元/平方米，则这笔费用年投入63840元，根据购入再出租的投资回报率公式：年回报率=（每月每平方米的租金/每平方米的售价）×12个月+物业等其他费用投入，该区域的投资回报率为：（200-28）/20000×12≈10%，投资回报率为10%（该计算未考虑空置率）。

应当注意的是，收益率是根据当时购买写字楼的价格来定的，如果购买写字楼的价格过高，7%的收益率自然无从谈起。

（2）从15年投资回报判断写字楼价格是否合理。衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为：年收益×15年=房产购买价，若物业年收益×15年高于购房款，则表明该项目尚具投资价值。按照惯例，15年收回成本的写字楼才值得投资，但现时写字楼税后投资回报普遍低于5%，实质上20年才能收回成本。由于现时写字楼楼盘紧缺，售价拉升至高位，但租金并未与售价同步上升，以致投资回报降低。

从事房地产相关工作的罗先生对写字楼市场留意了一段时间，感觉位置好的写字楼值得投资，对近期开盘的两个写字楼项目比较满意，也一直注意其开盘的时间。三个月前，售楼人员告诉他房价在7000元/平方米左右，罗先生认为这个价格还可以接受，已经在考虑楼层、户型等问题，但开盘价变成了8000余元/平方米，而且没有任何优惠，罗先生犹豫了。买一套100平方米的写字楼，单价按8500元/平方米计算，总价85万元，首付50%，其余办理按揭贷款，42.5万元办理最长10年期按揭贷款，根据当时贷款利率，月供需要4833元，接近5000元。而附近写字楼的租金大多在每月35～45元/平方米左右，按每月45元/平方米的最高租金标准计算，15年收益为（45×12）元×15=8100元，投资价值偏低。如果房价在7000元/平方米左右，罗先生会毫不犹豫地购买，但现在每平方米8000多元的价格，罗先生选择了放弃。

既然是投资，投资者肯定要承担相应的风险，但是很多投资者由于缺乏专业知识和对市场的了解，盲目投资的情况并不鲜见。投资者在计算投资回报时，不要简单地计算租金，还要考虑到维修资金、租赁中产生的税费等，计算未来每年租金收益时也不能满打满算。投资者不能因开发商的炒作而产生投机心态，应在较为准确地计算出物业是否具备投资价值后再出手，才能将投资风险降到最低。

3.不同投资目的的投资者投资二手写字楼的要诀

二手写字楼的投资者按投资目的可以分为三类：第一类是转卖型，等时机成熟转卖出去；第二类是为了自己公司办公使用；第三类则是为了购房后租出去赚取租金收益。

（1）转卖型的投资者。这类投资者要多关注产业和经济的发展，以及产业与经济结构的调整。产业和经济的发展是写字楼市场需求的内在因素，从宏观方面把握二手写字楼市场，才能发现未来二手写字楼市场的投资热点，从而进行正确投资。

在投资者将写字楼转卖出去之前，通常有一个过渡的时期，投资者通常在这一时期将写字楼出租出去，从而赚取租金利润。这类写字楼投资者看重的是房地产的增值、保值特性，预见到了写字楼市场需求大，租赁市场活跃的前景，纷纷投资写字楼物业，赚取高额租金，等到租约期满，写字楼价格上涨到一定幅度后，就将写字楼转卖出去，实现投资的目的。

但是，这一类的投资者切记不能心急，即使所持写字楼租金水平较低，也不能轻易地卖掉，因为很多城市的写字楼目前的租金水平并不是真实的水平，随着更多外企的加入以及国内经济的发展，写字楼租金一定会涨。所以投资写字楼应该目光长远，投资者也应该有“养铺”的心理，不要一看租金不高就卖掉。

（2）自用型的投资者。写字楼的投资者中不乏这一类自用型的购房者，购房目的就是为了给自己公司办公使用。购买写字楼的初衷是自用型的投资者心态最好、最轻松的一类购房群体。这类投资者考虑到一旦写字楼租金不断上涨，达到一定水平后，租用写字楼就不如购买写字楼合算，因此，一些有实力的公司选择购买增值潜力较大的写字楼，自用的同时兼做投资。

购买公司自用的写字楼，投资者首先要考虑企业的现状与发展，如企业发展空间较大、扩张较快，就不要为省钱而购买小写字楼，以免更换带来更大的麻烦。同时，写字楼所在区域的发展要与企业的发展及环境相匹配，写字楼本身的形象也要与企业相吻合。此外，需要考虑写字楼产品本身的因素，包括交通、电梯、硬件设施、周边规划等。

2006年初，创业几年的齐先生购买了一套写字楼自用。当时他的想法很简单，总是租别人的房子很麻烦，地址经常变，容易造成一些隐性的损失。齐先生选择了略显偏远但发展前景看好的区域，这样可以节约很大一部分办公费用。他算过一笔写字楼自用兼投资的账，拿他选择购买的写字楼为例，面积为130平方米，租金为35元/平方米，月租金为130×35元=4550元；单价为6000元/平方米（套内面积），总价为130×6000元=780000元，付了一半首付39万元后，另一半月供10年期，4200元/月，月供与租价相差不多，而且十年后就是自己的物业了。这几年公司的经营情况很好，2010年，齐先生准备扩大公司的规模，更换新的写字楼。通过了解，他发现之前购买的写字楼已经卖到了每平方米1万余元，溢价超过了30%；租金也从原来的35元/平方米涨到了65元/平方米，涨了接近一倍。算一下投资回报率，月租金为130×65元=8450元，当时的购买价格是780000元，投资回报率为8450×12/780000=13%。把现有的写字楼租出去的话，不仅有相当丰厚的投资回报率，公司也相当于在四年间免费办公。

（3）出租型的投资者。出租型的投资者的目的是赚取租金利润，因而具有长期持有物业的强烈心态，保障收益、避免空置风险最为关键。但写字楼较容易受市场大环境影响，如金融危机、住宅泡沫爆破、股市大幅波动等现象容易导致写字楼大幅空置、租金下滑、二手盘激增，甚至会引发只租不售的局面。所以，这类投资者一定要在把握市场大环境的前提下，了解不同类型企业对二手写字楼的需求，从而准确定位，同时在出租期间，要密切关注租客的一切事宜等。总体来说，有以下三个要点：

1）了解不同类型企业对二手写字楼的需求。一是建立商务分支机构的外资企业、外地公司。这类公司一般是设立总代理，不需要很大的私人空间，但需要地段优越、交通便捷、品质高档，内部公共区域要求有完善的商务配套、专业的物业管理，会议室、会客区域一应俱全，因此，小面积、高档次、服务全的写字楼是他们的首选。

二是民营、私营企业及改制企业。外向型经济的发展正催生着一大批为其做服务和配套的相关小型企业，一些在园区、新区跨国企业工作的IT业高级白领纷纷自己当起了老板，而贸易公司、私人律师事务所、个人工作室等小型企业也如雨后春笋般诞生，加上大量改制企业的“脱胎换骨”，这些新增企业都有意改善办公条件，也希望在拥有公共配套齐全的写字楼中占有一席之地。

2）选择稳定的租客，多与租客联系。写字楼的管理费通常较高，有不少写字楼每月每平方米就要收二三十元，如果出现空租期，一方面没有租金收入，另一方面管理费还得照交太不合算，所以选择稳定的租客非常重要。要多保持和租客的联络，了解其动向。遇到信誉好、实力强的企业，有时租金优惠一些也是合算的。

3）及时收租最重要，坚决不能心软。2012年初，江先生有间写字楼的租客给他打电话说公司资金周转有困难希望能迟交租，他一时心软答应了，可拖了半年后该企业一夜蒸发，留下的押金却只够一个月的房租钱，水电费还欠了不少，让江先生吃了大亏。如果租客交不起租，就要让其尽快退房搬走，另外再找租客。一家连租金都交不起的公司，经营肯定有问题，随时有可能收拾好东西走人。

4.不同资金实力的投资者投资二手写字楼的要诀

没有人可以否认写字楼投资为投资者带来的收益，但是商业地产的持有风险是必须考虑在内的。在一些投资者享受着写字楼投资“甜蜜”的同时，另一些投资者却不得不面对着“困局”——高昂的持有成本。

写字楼的持有成本主要来自于管理费和电费等。目前在广州，一般乙级写字楼的管理费在10～15元/平方米，甲级写字楼的管理费在20～30元/平方米。此外，很多写字楼都安装了中央空调。这表示，如果写字楼物业没有出租，不仅要面临每个月的按揭费用，还有高额的管理费和电费等支出。面对如此高昂的持有成本，投资者必须根据自身的投资实力量力而行，进行合理投资。

要么买最贵的，要么买最便宜的。写字楼的投资只有高端和低端之分。高档写字楼投资回报率高，客户群较多，同样质量的产品也较少，因此不担心空置时间太长，而且还可以享受升值的潜力；便宜的写字楼总价低、实用性强，管理费也不会太高，不安装中央空调，管理费每月每平方米一般在10元以下，适用于资金有限的投资新手。这一切都要根据投资者的实力来决定。

（1）小投资者可以针对中小企业租客投资小面积低端写字楼。投资写字楼的收益主要是租金。企业租户们对地段、交通和环境的要求不仅关系到其时间效率，更关系到企业形象。因此对经验不足的投资者来说，回避写字楼风险的最关键因素就是在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报就有保障。

选择写字楼时如果资金不太多，老城区一些中小面积的二手写字楼甚至是商业性质的公寓都可考虑，这类写字楼比同区住宅价格要低，有些面积间隔小至二三十平方米，投资可大可小，组合灵活，几十万元也能投资，关键还是要根据自己的实际作出决定。不过，投资那些可以分割成小块面积进行出售的写字楼时要特别当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻的公司档次低、流动性大，会影响该写字楼的管理水平。不仅如此，当经济不好时，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响日后的收益。

另外，最好选择面积不太大的写字楼，最好不超过150平方米，一来一百多平方米的写字楼总价不会太高，二来每个区域都有许多中小企业，一百多平方米的写字楼是最好租的，租金更有保障。从目前许多城市的写字楼市场供应来看，一手市场对150平方米以下的写字楼的供应量不大，二手市场又以商住两用的写字楼居多，环境嘈杂。因此，在需求市场上，80～200平方米的小面积高档纯写字楼将会成为一个市场亮点。

小投资者可以多考虑乙级写字楼。虽然乙级写字楼在交通条件、办公设施、配套管理等硬件设施方面都稍逊于甲级写字楼，但其租金相对较低、小面积单位多、内部配置以及管理费用低等各方面条件能满足大部分客户的需求。而且写字楼的租客多为中小型企业老板，由于资金实力和企业规模等方面比较弱，为了降低成本、控制支出，对租金和管理费相对较低的小户型需求比较大，一般都需要面积为100～200平方米、管理费每月每平方米在10元左右的写字楼。乙级写字楼正好可以满足这样的需求。

小梁从事IT业已有几年了，一直想出来自己开公司，技术和经验都不缺，唯独找不到一个施展自己本领的空间。几番搜寻经过，某二手写字楼让他眼睛一亮，该写字楼物业面积为80～200平方米，档次较高，能提升小公司的形象，市区地段也便于洽谈业务。小梁一下子找到了创业的激情，毫不犹豫地买了下来。小梁的朋友小李也看中这一地段小投入、易出租、高回报的特点，银行按揭又减轻了资金压力，可以轻轻松松做个房东，也跟着买了一套。

这个例子反映了二手写字楼市场的需求：不需要太大的空间，但门面要气派、环境要高雅、进出交通要便捷，内部会议室、商务中心等商务配套要完善，并由专业物业企业打理。小面积写字楼特别适合成长型企业，伴随着小企业的发展，小面积写字楼的市场将会有巨大的需求，租赁前景好。

（2）大投资者首选大面积的高档写字楼。与商住公寓相比，无论从哪方面看，写字楼在商业地产家族中都拥有着更为纯正的血统。大企业的青睐、高水平的租金都令写字楼的投资者们收益不菲。因此，资金实力高的投资者应考虑甲级、超甲级写字楼，面积应在200平方米以上。这类写字楼的投入虽高，但回报可观。具体来讲，高档二手写字楼能给企业带来以下五大优势：

1）树立企业形象。办公地点起到的是“门面”的作用，好的写字楼是企业的第一张名片，而品牌的维系和知名度的提升是入住高档写字楼的一项无形资产。对于二手写字楼，由于都是现房，且已有较高的知名度，所以更有利于树立企业的形象。

2）提升办公效率。理想的写字楼必须要能给企业提供效率方面的支持，如写字楼所在的位置，交通是否便利，包括社区的交通组织、大厦内部的垂直交通系统，还包括通信系统、智能化系统及管理系统等，这些都是企业需要的高效的办公环境。

3）留住企业员工。好的写字楼的设计以人为本。设施的舒适性，包括周围的生活配套设施，会使员工有一种归属感，这种归属感和文化依托感能帮助企业留住员工。

4）创造开发商机。客户的眼光是敏锐而挑剔的，往往注重方方面面的细节。办公场所毫无疑问是给所有客户留下的第一印象。好的办公场所如同给企业、给产品盖上一个“章”，客户在购买企业产品服务的同时也买到了信心。

5）优越的投资回报。置业是一种投资，一流的写字楼具有良好的综合条件，作为企业的固定资产，保值、回报有保证。

所以，高档的二手写字楼的租户应该定位于大企业、大客户。这样的租户带来的好处有两种：一是租金回报相对比较高、比较稳定；二是大企业的集中“入住”，从长期看会起到抬高租金水平、增加投资者回报率的作用。

买了大面积的高档写字楼，投资者不能期望小企业来租，毕竟高档写字楼价格高昂，小企业通常是承受不了这么高的办公成本的。所以，投资者要盯着那些大客户，他们对办公成本的控制相对宽松，而且更看中硬件设施和整体的企业形象。

不过，值得注意的是，由于高档写字楼的地理位置一般较为优越，硬件设施的配备水平也相对较高，所以通常售价不菲。投资者如果使用银行按揭贷款购买，首付50%和上浮10%的商业贷款利率，资金门槛非常高，即使是大投资者也要量力而行。有时候，租约长达3～5年的高档二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比每平方米高出2000～3000元也是合适的。由于高档写字楼普遍管理费高，如果空置几个月，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。

5.二手写字楼投资选择地段的三个要诀

不管是投资写字楼、商铺还是住宅，地段都是投资者们首先要考虑的问题，而投资写字楼更要选择商务氛围浓厚的地段。

（1）首选城市主中心区。房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性最强，特别是主中心区范围有限，所以，是否位于城市的主中心区，是衡量一栋写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

（2）要选择区域规划良好的区位。区域长远发展规划完善、综合资源良好的区域都是较好的选择。写字楼最好是在商业中心及繁华地段，人流量大使其人气足，同时，繁华地段的写字楼也会使客户对公司的实力、规模等报以肯定的态度。

（3）要选择成熟的商圈。如果有意投资专业市场商铺或专业市场配套的展贸式写字楼，则需考虑该项目所在的商圈是否成熟，是否具有发展空间。

写字楼所处的地段是投资成败的重要因素之一，一句话，“地段，地段，还是地段”。投资者不能盲目考虑降低投资成本，而去选择地理位置较偏、售价相对便宜的写字楼，这样反而会加大投资风险。

2012年，经过深思熟虑的李先生下手买入位于地铁站出口的写字楼，以每平方米2万余元的价格买了300平方米，虽然现在还没有交房，这间写字楼却已经顺利出租了。因为李先生一个做装修的朋友看好该新楼盘周边聚集了大量写字楼项目，装修市场广阔，先租几年写字楼做生意，等他退出时这个区域也成熟了，租金就可以大幅度提升。李先生满意的不仅是出租成功让他收益保底，还有写字楼目前每平方米已直冲三万元的价格。对于购买写字楼的经验，李先生总结道：“首先是地段，跟着城市规划的经济发展方向走绝对没错，但是必须要挑选距离主干道或地铁近的写字楼，上班族对交通和时间的要求严格，这种写字楼较易租出。物业周边的商务办公气氛也很重要，区域内写字楼的体量大比体量小好。”

6.二手写字楼投资应关注的十项硬件设施

（1）品质要有保障。对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。因此，购买写字楼时要用发展的眼光去选择，投资者要实地考察，仔细了解写字楼的使用细节，如写字楼周边交通的便利程度、是否四通八达、停车场的设计是否合理、写字楼的建筑立面和建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受，与其他写字楼进行精确对比，以确保把风险降到最低。写字楼的品质在一定程度上代表着租户企业的形象，所以一定要特别注意。

（2）尽量选择交通便利的区位。写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。投资写字楼的收益来自于租金，而租户企业对交通的要求不仅意味着时间效率，更意味着企业的形象。因此，一定要投资交通方便的写字楼，以确保稳定的租金收益，如写字楼地处偏远、交通不便或交通拥挤，均不适合投资。商铺是便利市民，而写字楼是便利租户的，特别是在私家车增多的今天，交通的便捷性，公交系统的发达性，写字楼所在的位置是否靠近交通枢纽，员工上下班是否方便、舒适，周边道路是否是城市的主干道等因素，对写字楼而言非常重要。写字楼周边至少开车、停车要非常方便，交通有瓶颈的话肯定是绊脚石。客户来时如果连停车位都找不到，对公司的印象会大打折扣。不过，如果写字楼位于地铁旁，价格又合适，则可以投资。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要，必须列入考查范围。

肖先生多次投资写字楼都获得了高回报，但第一次投资的写字楼收益并不高，却让他得到了宝贵的经验——交通条件十分关键。因为价格便宜，肖先生在朋友推荐下买了一间旧写字楼里的二手写字间，当初以为位置好就能租出去，没想到近几年来市区私家车保有量猛增，旧写字楼的交通不便且停车位严重缺乏，开发商没有品牌，后期物业管理也影响了肖先生的投资收益，周边好一点的写字楼每月可以租到50～60元/平方米，而他的这间每月只租了30元/平方米，物业增值幅度也不大。所以，二手写字楼投资者要特别留心写字楼的交通和车位问题，要有长远的投资目光。

（3）留心电梯的容量和数量。电梯数量的多少决定上下班时的便利程度，电梯容量则决定载运货物时是否便利以及载人的数量。特别是二手写字楼的电梯，其容量和数量可能相对较小，这就需要投资者根据实际情况来判断是否符合需求。

（4）配套设施要符合商务需求。选择投资写字楼时，一定要周密考查其周边的配套设施，买家或租客多会期望写字楼里的配套设施齐全，商务中心、银行、员工食堂、高档餐饮、大堂等一应俱全，这些都是必要的配套设施。而且，现在租客对写字楼的要求不仅局限于写字楼的内部配套，写字楼周边大环境的设施配套也显得尤为重要，如酒店、商场、商业机构齐全，这些将大大节省企业的信息获取成本。时下很流行写字楼与商业设施相结合的配套，这不仅提升了写字楼的价值，同样也给商业设施的客流给予了很大的保证。

（5）自然景观要良好。如果某座写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被遮挡，就谈不上什么自然景观了。人工作一定时间后势必疲惫，楼层里设置的公共小花园里的植被绿化可以使人放松身心，而写字楼外的自然景观则可以让人凭栏远眺、心旷神怡。

（6）楼层、朝向不是关注重点。在楼层方面，写字楼高楼层单位的景观优势更好，离地面远，受到的噪音污染也小一些。通常来讲，高楼层单位售价高租金略高，低楼层单位售价低租金偏低，但投资回报率其实相差无几，办公的人也不太在意办公楼层在几楼。

因为是第一次投资写字楼，范女士还是按照住宅的标准来评估：“东西朝向的十楼和南北朝向的五楼有多大差别？”这个问题让范女士纠结了半天，四处打电话也没解决问题。其实，写字楼如果是南北朝向当然最好，但是朝向问题反映在住宅上可能会产生不少差价，在写字楼上却不会差那么多。虽然使用者的诉求不同，但是朝向对租客和租金影响不大。

（7）大堂和走廊会影响公司形象。大堂是决定写字楼档次的标志之一，宽敞、明亮、层高较大的大堂和走廊会让人心情舒畅、工作愉快。

（8）注意装修的三个方面。

1）如果买了毛坯写字楼，一定要提前做好装修方案，请好施工队，一交楼就立刻装修，越快越好。

2）写字楼毕竟不同于普通住宅，除管理者的办公室外，其他地方最好不要铺木地板，保养费用过高；最好是铺地毯，管线都可以装在里面，随时都能翻开更改，保养费用也不太高。

3）二手写字楼中可能会留下一些办公桌椅、办公设备，如果这些都能重新利用，就可以省下一笔费用。

（9）经营管理要跟得上。作为商业地产的写字楼，后续经营是最关键的环节。在不成熟的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商就“万事大吉”了。写字楼缺乏统一管理、统一经营、统一政策，放任自流，必然会造成经营困难。

（10）要考虑物业管理公司。物业管理公司直接决定着写字楼用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。选择投资写字楼时，调查物管公司情况不容忽视。与住宅相比，写字楼的物业管理费明显要高得多，电梯、空调等公摊电费也不低，计算投资回报时一定不能漏掉这笔账。

另一方面，写字楼是一种长期投资的产品，物业管理的品质直接决定了该写字楼在未来的几年内是否能够持续保持应有的价值。同样，物业管理的品质也会极大地影响租户是否愿意选择该写字楼。优质的物业管理能确保写字楼长期的高出租率，保证投资者的高回报。

如果写字楼配套有知名的专业写字楼物业管理公司的话，其档次通常将比同价位的写字楼提升一级以上，日后的租金水平将更高，当然也将更容易放租。除物业管理的素质外，物业管理费也不能忽视。

2.4.5 二手公寓的投资要诀

1.二手公寓的类型

（1）普通公寓是指基于普通住宅、别墅等居住用地，用于居住功能的物业，其产权为70年。它是有“公寓”概念的住宅，这部分产品在各种公寓当中的数量是最多的。

（2）酒店式公寓是指基于居住用地或者综合类用地，采取酒店式服务功能的物业，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。其产权可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于综合类用地），目前市场上同样有部分基于商业用地的物业也号称酒店式公寓，其产权为40年。酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不逊于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。就市场总量而言，酒店式公寓并不太多，一般只租不售，它依附于酒店或者是大型开发商和投资财团而存在，像广州的祈福华厦就是如此。由于开发商的实力比较雄厚，资金回笼的压力较小，因此没有将这些物业拿到市面上出售，而是分散放租。这类物业的租赁情况取决于物业管理公司的素质，如果管理得好的话，出租情况都比较理想。像祈福华厦，平时的空置率比较低，而且租客大多数是外国人，租金也比较高。

（3）商务公寓是指基于综合类用地，用于商住两用功能的物业，其产权为50年。目前有部分基于商业用地的物业也号称商务公寓，但其产权为40年。这种公寓具备写字楼和住宅两种身份，企业可以用这些公寓的地址进行工商登记，而且可商可住，一物两用，因此特别受中小型公司的欢迎。商务公寓是一种既可居住又可办公的高档物业，在产权上属于写字楼类型，但又完全具备住宅的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。然而，不论从规划设计还是商务配套来看，商务公寓都无法和同区域内的高档写字楼相抗衡。

2.各类型二手公寓的区别

（1）产权年限不同。住宅类物业的土地使用年限是70年，到期还能续期；但综合类的土地使用年限只有50年，商业类的土地使用年限更只有40年。《物权法》对住宅到期给予了自动续期的规定，但对商用物业尚无明确政策。如果遇到烂尾楼盘活项目或者二手楼项目的话，减去之前使用的年限，实际能收租的年限就更短。因此，购买前一定要问清楚物业类型。

（2）按揭贷款政策不同。目前，住宅类物业的按揭贷款年限最高可达70%、30年，而商住两用物业一般最高只有50%、10年。由于购买商住物业不受“第二套住房”政策的制约，造成商住物业大量面市。

（3）交易税收不同。如果转手卖掉，普通住宅类产品只需交1.5%～2%的契税，但是商业产品要交3%～4%的契税。个人所得税方面，除个人转让自住五年以上居住用房免征个人所得税外，其余情况均需征收20%的个人所得税。不能提供上手购房发票的，非居住用房一般按转让收入的1.5%征收，居住用房按转让收入的1%征收。

（4）落户问题不同。按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户，因此，只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落户；商住两用物业和综合类用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，不能落户。

（5）注册办公问题不同。居住用地是不能注册办公的，综合用地和商业用地则可以注册办公。

（6）房屋分摊公共建筑面积的比例不同。商住两用物业的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处等，这无疑将增加分摊的公共建筑面积。

（7）房屋使用功能有所欠缺。一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房。

（8）水电费的计价标准不同。在水电费的计价标准上，商务办公楼要高于住宅楼。

3.二手公寓投资的一般要诀

随着白领、外籍客商、学生等主力租赁群体对公寓需求的增大，在楼市调整期中表现出较强保值能力的公寓类物业近期正成为中长线投资者的投资新宠。

一般而言，目前公寓的回报率可以达到4%～5%，优质的物业回报率可能更高一些。虽然有的公寓回报率很高，但也不应超出自己的购买能力，而有能力的投资者也需要把握好二手公寓的投资要诀，这样才能获取更高的回报。

（1）地段要优越。房地产投资最看重地段，公寓投资更是如此。地段好的公寓需求量高，空置率很低甚至为零，所以好地段才是公寓投资的关键。

投资公寓产品一定要选择合适的地段，像写字楼区、高校区、专业市场区和商业区附近租房的需求都比较旺盛，是理想的投资地段。

2008年，李先生以45万元购入高档写字楼群附近一套30多平方米的中层小公寓，单价16000元/平方米。到了2011年，其租金至少能达到3200元/月，即一年的租金至少能达到38000元，租金年回报率达到8%，比普通住宅更高，而且随着该区域地段规划优势的崛起，未来该套公寓的升值绝对值得预期。2011年，李先生通过中介公司放租，很快就找到了一位在写字楼上班的白领人士做租客，月租金为3250元，签订一年合同。为期一年的租赁合同，年投资回报率为8.2%，一年的租金收入为3250元×12=39000元。年底，之前的租约到期，李先生原本想委托中介公司立刻再将公寓放租，但一位朋友建议趁这段时间把公寓装修一下，能租出更好的价钱。李先生考虑一番之后，觉得附近有很多写字楼已投入使用，已有不少高收入的白领和金领人士在区内工作，如果将公寓租给他们，租金可以更高一些。于是，李先生请人把公寓重新装修了一下，并新添了一些家电。2012年2月下旬，李先生把公寓租给了一位在跨国公司工作的中层人士，租金为3550元/月。为期一年的租赁合同，年投资回报率为9.4%，一年的租金收入为3550元/月×12=42600元。

李先生的公寓由于地段好，空置率低、收益高，可见，公寓的位置非常重要。由于公寓的租金相对较高，租客一般是白领一族，因此公寓要处于商业中心地段，交通要方便，周边的配套也要完善，入住率才高。一些尚未成熟的区域，租金承受能力很高的租客可能会比较少，买入后可能要“守”一段时间才能有较高的回报。

（2）产权要清晰。产权对房屋来说是最关键的。按照有关规定，没有房产证的房子不能进行交易，就算价格再便宜，也不能买没产权的房子。另外，投资者还要注意房屋产权是否完整和可靠，要查清房产证上的业主是不是售楼人，房产证上有没有联名，还要到房管部门查询该物业的真实性。当然，这方面也可以让中介公司代劳。

（3）要了解租客的层次和需求。对公寓投资者来说，选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业，肯定会获得更为理想的投资回报。住户素质较高的物业租金才可能高，有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。白领租客会有会所、健身、网络设施方面的要求；外籍租客会自发形成按国籍聚居的居住群，注重地段便利性、居住环境、服务素质、保安水平及居家配套等，其中承租能力最强的欧美人士偏好大面积公寓，厨房和卫生间也要够大。

有中介向陈女士推荐了一套市中心的小户型。该小区位于市中心，是一个酒店式公寓项目，租客多为在市区工作的白领。不过陈女士最终没有选择在这里置业，而是准备在附近的另一楼盘购置一套73平方米左右的酒店式公寓。陈女士的选择有她的道理，因为这个小区深受外籍人士喜爱，这种情况会带来两大好处，其一是租金水平高，其二是物业本身的升值潜力也不小。由此可见，根据租客层次的高低来选择物业，可视作选择物业的一条捷径，尤其是对于已经相对成熟的二手房来说，该策略非常有效。

（4）要选择品牌好的开发商和物业管理公司。很多投资者只有在买期房的时候，因为怕烂尾，才会留意开发商的品牌。其实，好的开发商和好的物业管理公司能够保证二手物业的素质，对于像二手公寓这样的产品，物业管理的素质对其能否保值有重要影响。而且，不同的服务将会决定不同的租金水平，环境、治安、管理等对租金水平都有很大影响。

4.二手普通公寓的投资要诀

大部分人认为公寓就是豪宅，价格不菲，其实，部分普通公寓与普通住宅价格相近，虽然投资总价不高，但普通公寓投资回报却比普通住宅高。据不完全统计，普通住宅的回报率一般在5%左右，而目前普通公寓的长线投资回报率普遍在7%以上。同时，与商铺对比，公寓又具有收入稳定、风险小的优势，作为一个投资品种，公寓的回报比较稳定，保值能力也相当高。很多投资者因为普通公寓总价低且有良好的发展前景而纷纷出手，但是也应当注意普通公寓与普通住宅的不同，并且要选准目标人群，同时也要注意公寓的质量。针对以上所说的几点，以下介绍普通公寓的投资要诀：

（1）区分普通公寓与普通住宅。投资者可以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分。普通公寓项目基本上都带有精装修，购房者拿到钥匙后可以直接入住；而普通住宅可以毛坯交房，也可以简单装修或提供菜单式装修，无论哪种方式都需要购房者再投入额外精力和财力进行布置。普通公寓和普通住宅在回报上的获利显然也是不一样的。在价格方面，在同一地段、同一时间段内，公寓每平方米的价格往往高出普通住宅上千元至数千元不等。

（2）选准目标客户群。普通公寓的主要目标居住人群为白领和学生。顾名思义，白领公寓以白领作为出租对象，而学生公寓以学生为出租对象，出租率最高，出租情况相当不错，回报也比较稳定，一般可以达到8%左右，有的甚至可以达到10%。

（3）关注普通公寓的质量问题。现在不少普通公寓的同质化现象非常严重，真正能够做到位的公寓实际上并不多，有的公寓甚至是滥竽充数，有名无实。所以，投资者在投资时必须要擦亮眼睛，选择好质量的普通公寓。

有的小区在开发过程中由于受到建筑技术指标的限制，车位、消防等公共设施的配套严重不足，这将会很大程度地影响该公寓日后的出租率或租金水平；有的开发商为了快速回笼资金，将一些住宅的边角部位房屋包装成小户型公寓来出售，作为二手公寓，这些单位不但单价较高，而且通风采光都不理想，这都会对日后的出租产生影响。另外，有些销售得不太理想的二手公寓，为了加快销售，会将原来的大户型“一分为二”，包装成单身公寓，以较低的总价来带动销售，这些公寓虽然比较容易出租，但户型存在缺陷，因此也需要加倍小心。

对于一些户型较大的商住公寓，一方面，这种物业在配套和形象方面无法与写字楼竞争；另一方面，却很容易和两居室、三居室的普通住宅产生竞争。因此，应该尽量避免购买这样的商住公寓，而应尽量投资有入住保障的公寓物业，如地段好、交通方便、租赁市场活跃的楼盘等。

5.二手酒店式公寓的投资要诀

酒店式公寓，按照其定义就是“酒店式服务，公寓式管理”。与普通住宅相比，高规格的物业管理服务是酒店式公寓必不可少的软件设施。自住投资两相宜是酒店式公寓独特的商业特性，也是其被渐渐推上财富投资新高地，成为新政调控下投资焦点的原因之一。

一般来说，酒店式公寓大多位于城市中心商务区，兼顾商业、文化、旅游等多重因素。由于中心商务区集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，因而此处的商业地产升值空间更加广阔；特别是在一个城市的成熟商圈地带，其商业氛围比较活跃，由此带来的大量商务流、信息流、人流等极易让周边投资型物业逐渐火爆，这也是促使酒店式公寓逐渐成为商业地产投资新方向的助推器之一。而且，一般来说，酒店式公寓的户型面积为30～80平方米，它的总价低、投资回报率高，是习惯于投资住房的中小投资者或改善型购房者较为适宜的投资对象。但是在投资过程中，有几点需要投资者注意：

（1）二手酒店式公寓的持有成本高。酒店式公寓拥有者可能需要承受高昂的水电单价和物业费，在持有过程中要承担的成本要比普通居民住宅高得多。

（2）二手酒店式公寓有三类主要目标客户群体。目前，酒店式公寓项目有三类主要客户群体，一类为纯粹的投资者，这类客户的经济实力比较雄厚，有些已经是多次置业；一类为年轻的单身白领，想居住在闹市中，周边有齐全的配套服务设施，但购房能力又相对有限，因此购买酒店式公寓后先作为过渡型居住，未来再用于投资；第三类则是创业者，酒店式公寓可以注册公司，加上面积小、总价低，就成为SOHO办公群体及小创业者的选择目标。多数自住型购房者表示不会长期居住，但对项目未来的投资性很关注，这就需要投资者有针对性地选择目标客户群体，从而进行有效投资。

（3）二手酒店式公寓出手难。酒店式公寓的租售比高于普通住宅，投资回报不错，但从二手房市场看，酒店式公寓转手的难度较大。这与开发商定价时透支了一定升值空间有关，但最关键的是与此类项目使用年限短有直接关系。如果是商业用地的项目，只有40年产权，从开发商拿地到推向市场一般要两年，这样就只有38年的使用年限，如果开发时再一耽误，很可能购房者入住时就只剩了35年，即便马上进入二手房市场，也比普通住宅几乎少了一半的使用年限，这会严重影响到购房者的积极性。

（4）二手酒店式公寓可能存在设计缺陷。近两年，开发商为缓解资金短缺的问题，催生出50年产权酒店式公寓的热销。这类物业入市的开盘均价往往只比周边产权为70年的住宅产品每平方米高出百元至千元不等，加之产品多为30～60平方米不等的小面积单位，凭借总价低的优势迅速抢占了市场，受到很多第一次置业的年轻人青睐。但是，开发商为追求空间的最大化利用，会在一层上分割出20～30户，生活中会出现办公与居住混杂的局面，造成居住上的诸多不便。此类产品多为开间式公寓，空间划分只适合两人居住，当人口增加时就需要再次购房。这类二手小户型酒店式公寓户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店暂住功能，价格上虽有一些优势，但综合考虑，既不适宜日常起居，也不能让投资大幅增值。

6.二手商务公寓的投资要诀

商务公寓的定义，简单概括就是“商务式服务，公寓式管理”，一般来说，其用地性质为综合性用地或商业用地，所以在产权上属于商业项目。商务公寓的特性是既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低。目前，商务公寓不在限购的范围之内，其产权为商业用地，面积在90平方米以下的居多，所以总价范围相对较低。商务公寓可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大，较之商铺和写字楼投资门槛低、灵活度高，首付和贷款均有较大吸引力。对于散户投资者来说，商务公寓无疑是非常合适的投资产品。

商务公寓多集中在人气旺盛的城市中心或者新兴产业区、居住区，服务对象广、用途广泛，可自用、可出租、可转让，可以办公也可以居住，强调以多元化的功能保障多元化的收益。虽然二手商务公寓的投资前景如此被看好，但也有一些要点是需要投资者注意的：

（1）二手商务公寓的购买者主要有三类。现在，二手商务公寓的购买者主要有3类：一是资金非常紧张的年轻人，购买公寓看准的是总价较低，用作过渡性自住房，但这一类买家在实际成交总额中占的比例较小；二是正在创业的年轻人，因为商务公寓不仅可以自住，还能到工商局登记办公，这一特色功能让商务公寓产品成为了商住两需人群的主流选择；三是投资者，这个群体是比例最大的，目前，商务公寓的主要买家还是投资者。

（2）二手商务公寓的贷款利率高。虽然商务公寓不在限购之列，但属于商业性办公用地，售价普遍比周边同等品质的住宅要高，而且按揭贷款政策与商铺、写字楼相同，都需首付50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，贷款年限一般只有10年。

针对商业地产的信贷政策，在首付50%不变的基础上，每家银行的利率基本都上浮了20%～50%。每个银行利率上浮多少，会依据客户的信用评估制定，如果在这个银行买的理财产品、存款较多，利率可能上浮得少一些。手头有一两百万想买商铺、写字楼的客户贷款难，可能会选择一次性付款购买商务公寓，但是资金更为有限的中小投资者也许就会被挤出市场。

政府出台“限购令”的目的是打击楼市投机，而商务公寓虽说处在调控边缘，但若以不受“限购令”约束为由炒作热卖，不排除可能会招致相关部门再次出台政策进行限制。

（3）要先了解清楚二手商务公寓的租金水平。商务公寓是一种畸形的产品，是被住宅限购，商铺、写字楼价格高昂，资金不足催生出来的。商业类用地做成商铺、写字楼不好销售，持有对资金的需求量太大，很多开发商就选择做成总价低、用途广的商务公寓，迅速销售，实现回款。

商务公寓其实可以看做是“类住宅”产品，尽管因为面积小，总价低，但是有的产品并不支持其宣传的投资回报率，且由于是精装、全配，在售的商务公寓价格比传统住宅贵30%。投资者在购买前，最好先到项目周边了解一下租金水平，避免投资收益得不到保证。另外，每个地段、每个楼盘的售价、租价都是有差别的，这会直接影响投资回报，投资者要多问做地产的朋友、多跑中介来了解行情，弄清商务公寓大概的售价和租价，多跑多看才容易找到合适的产品。

另外，投资商务公寓切勿盲目，一定要充分了解项目的前期及后期经营状况，特别是周边的租金水平。商务公寓是带有极强投资属性的，一般人购买了不会用来自住，所以计算投资回报率是必需的。

7.二手小户型公寓的投资要诀

随着城市的不断升级和发展，城市中心用地紧张，给房地产市场带来了强有力的信心，使投资者对未来小户型产品的发展十分看好。投资者的资金渠道并不是很广泛，而小户型公寓产品因为总价低、风险低，自然受到各种类型投资者的追捧。

小户型公寓多为精装修房，装修成本高，市场需求量比较大，市场存有量少，因而价格自然偏高，同地段小户型公寓的价格要高于大户型。不论是二手房买卖市场还是租赁市场，这种单身小户型公寓都很受欢迎，如今许多年轻人都注重生活的私密性，小公寓便成为他们租房、买房的首选。面对如此受欢迎的小户型公寓，投资者应当非常谨慎，因为需求量增加的同时，供应量也在增加，这样一来，小户型公寓的投资价值就会降低。除此之外，还有几个要点是需要投资者了解的：

（1）购买目标客户群多为白领。由于二手小户型公寓总价低、首付低，月供较少，所以比较符合白领人士的需求。一个好位置、好户型、环境不错的小户型，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时，对于大多数自住型客户来说，小户型也只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型可租可售，“滚动置业”也就成了大部分白领的美好设想。

（2）30～40平方米的小户型公寓收益更高。小户型公寓的单价比一般住房要高出约10%，但胜在面积紧凑，投资的准入门槛较低。然而，总价低不代表购买的面积越大越好。投资者如果希望以后放租容易、投资回报高，购买小户型公寓时面积最好控制在40平方米左右为宜。目前，30多平方米的小户型公寓反而比50多平方米的小户型公寓更容易租出去，两者每月租金大约相差二三百元。这主要是因为二者的居住功能相同，差别只是空间的大小，而租客却要为稍大一点的面积多付不少租金和管理费，使精明的租客更倾向于选择实惠的小面积公寓。

乐女士已经有了一套80多平方米的房子，她最近打算再买一套公寓，作为不动产出租用。很多人说公寓是商业产权的，挺贵，但是乐女士觉得现代人平时工作很忙，应该很喜欢那种酒店式管理的小户型公寓，服务周到，租住很方便。

乐女士想要投资小户型公寓，必须遵循两个原则，首先作为投资用，那就要求先期投资一定要少些，用最小的投资成本为自己赚来最大的收益；其次，小户型公寓由于出租价格相对较低，比较适合毕业生、白领等人群。像乐女士这样的情况，就适合在CBD、写字楼附近投资40平方米以下的小户型公寓。这类物业周边有完善配套，区域发展潜力较大，拥有稳定的租住客源，收益高又稳定，符合乐女士的要求。

（3）纯居住优于商住两用商务公寓。高档公寓出租市场的走势，从欧美等发达地区的发展历程来看，纯居住社区的出租前景要好于商住两用公寓，也更具保值潜力。道理很简单，社区内的商务活动势必会影响居住品质。

（4）保守估计租金底线提供的风险承受能力。租金的涨落、出租率的高低受多方面因素的影响，投资者应尽可能估计租金底线，为投资所应承担的风险早做准备。

（5）小户型公寓支出比预想的要多。投资要有回报，减少支出就等于增加收益。房产投资除了购房款外，还有装修费、中介费、家具、家电、维修基金、空置成本、出租损耗、时间成本等一系列的费用。虽说小户型公寓推出的基本是全装修的单位，但这样成本就会增加，自然会摊入房价。

2.4.6 二手别墅和二手豪宅的投资要诀

1.投资二手别墅的三个理由

从投资角度分析，别墅投资具有高总价、高税收、高风险的特点，但同时也是较稳定的投资产品，持有时间越长，增值空间越大。投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场来看，别墅项目价格下跌的情况很少。但并不是所有的别墅项目都适合投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原价销售、社区成熟及具有升值空间。同时，在购买别墅时，除了增值潜力外，项目成熟的氛围、健康的生态、独特的个性、良好的品牌也是投资者需要注意的方面，这是别墅物业保值增值长盛不衰的必要因素。

（1）一手别墅稀缺，二手别墅更具投资价值。从1995年开始，国务院就对高档房地产开发严格把关控制，至今关于别墅的调控已有数次，对别墅用地审批几乎叫停，市场上别墅的供应极少。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。另一方面，别墅容积率小，占用大量土地，而土地的供应是有限的，地价上涨是肯定的。正因如此，房价一涨，别墅价格涨几倍是很常见的现象。投资别墅的本质就是投资土地，只要土地出现大幅增长行情，别墅的价格必将随之大幅增长，这是一般的房产项目所无法企及的。

值得注意的是，限制高档房地产开发的政策中更有针对独栋别墅用地开发等做出的规定，如此一来，独栋别墅即成为别墅中最稀缺的产品。正是由于这种稀缺性，才让高端购房者对独栋别墅情有独钟。

独栋别墅越来越少是现实，但高端客群依然青睐独栋别墅也是不争的事实。从建筑形态来说，类独栋产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相连，为廊道、储物间或装饰梁等，因开发商的处理而有所不同。从居住品质来，类独栋产品拥有如独门、独户、独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性；价格上并不比联排贵多少，可以说是用“联排价格享受独栋舒适”。政策的出台使得别墅资源日益减少，而一手别墅更是绝无仅有，这就使得二手别墅更受青睐。

近水楼台先得月，身为房地产界人士，林先生更懂房地产经济的运行趋向，2012年初，他就投资了一套独栋别墅。在林先生看来，房地产投资是目前比较稳健的投资渠道。长期来看，随着每年GDP的快速上涨和土地价值的上升，不动产价格肯定是稳步上扬的；尤其是高端地产中的别墅始终是一个稀缺品种，随着城市化的进程，居住到近郊是城市高端人群的最终选择。投资别墅还有一个考虑，就是“进可攻，退可守”，即别墅增值赚钱了就可以脱手；在短期内增值不理想，也可以搬过去居住。

（2）住宅限购对别墅市场影响小，正是出手好时机。从一定意义上来讲，“住宅限购”政策对于别墅市场的投资置业者来说并不可怕，因为住宅限购政策限制的是购买数量，而非面积。别墅“限购”难以阻挡市场投资别墅的热情，更容易激发高端置业者对于别墅产品的向往。

“限购”政策实施初期，高端房地产市场及别墅市场交易量大幅缩水，由此带来市场成交结构短期内的微妙变化。市场成交结构产生的变化导致整个楼市成交量价呈现出下调的趋势。其实，市场上虽然出现了一些“零成交”的高端楼盘及别墅楼盘，但是“零成交”的高端楼盘及别墅楼盘的价格目前也比较坚挺，没有下降的迹象，长期来看反而逐步上涨。由此可见，“限购”政策对高端房地产市场尤其是别墅市场的影响只是局限于成交量的变化而已，而对于价格却没有起到下调作用。

别墅不是普通住宅，不在工薪族需求之列，所以受政府宏观调控的影响不会太大。由此，别墅的特殊价值可见一斑。

（3）别墅回报率高，升值快。近年来，房地产投资者绝大多数都赚了个盆满钵满。尤其是投资别墅，短短2～3年内，一套300万的别墅增值到400万元甚至500万元的案例有很多。据了解，在限购令下，目前许多城市的普通住宅的投资回报率已经在5%以下，而豪宅特别是别墅租赁市场，回报率约在8%，有的甚至已经超过10%。别墅物业受限购的影响小，投资回报率仍十分可观，依然是投资热门。

齐先生在广州经商，他十分看好别墅的升值潜力，虽然广州在限购范围内，但他手上有购买名额和充足的资金，想投资一套别墅。2007年，他曾以300万元左右购入番禺区的一座别墅，面积为430平方米，作为自住用途，购买时做了按揭，月供20000多元。2010年，齐先生搬进市内便于工作，而番禺区的楼价也跟随广州的楼价飙升，齐先生因此委托中介公司将别墅出售。由于齐先生的别墅质量较好，以600万元左右成功售出，短短3年期间，齐先生赚了约300万元。现在，齐先生准备用手头上的1000万在近郊买套别墅，由于工作繁忙，他也不期望将别墅出租，准备放假时自己过去住，等过几年再将别墅出售。

2.二手别墅的五种类型

（1）生活型别墅。购房者把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中，多为联排别墅，总价在200万元以内，交通便利，适合实体经营者，以及从事金融、证券、保险业的高收入人士。

（2）度假型别墅。购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在郊区。这类别墅适合的人群比较广泛，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人等。

（3）出租型别墅。这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于生活型别墅，再加上出租价格不低，很适合投资，租客大多为外资企业的高级职员或高层管理人员。

（4）经营型别墅。就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。一般来说，别墅不仅仅是度假区的一个组成部分，还由酒店、娱乐设施等相关营业性配套建筑共同组成。经营性别墅通常不公开出售，每栋不分割产权。

（5）商住型别墅。一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。

3.投资二手别墅应关注的四个问题

（1）投资者自身的经济实力问题。别墅购买者并不一定常住，也许十天半个月，甚至半年才会来小住几天，度度假。正因为别墅的功能并不是满足人们的日常居住，因此住的人少就显得很正常。别墅投资是有钱人的游戏。别墅的买主大多是金字塔尖群体，但也是对价格最不敏感的群体。

其实，别墅入住率的高低与后期升值的关系非常密切，如近郊入住率不高的别墅有可能出现低价转让的现象。因此，投资别墅要有经济承受能力，能够接受短期内无法收益的现实。而且，当手头现金不足以支付全部价款时，二手别墅的投资者对有关贷款条款的签订也应重视。银行对别墅贷款项目审查较一般住房贷款更严格，投资者签约时应当注意预防出现无法申请到贷款的情形，以免届时无法一次性交付房款而承担大额违约金。

小梁是房地产经纪人员，已从业三年多。小梁最近又放出了两套别墅。这两套别墅以“特价”转让，远低于市价，一套临水，另一套则位于中庭最好的位置。据他称，这两套别墅，一套278平方米，卖价515万元；另外一套251平方米，临河景，实用面积300平方米，卖价575万元。两套别墅都属独栋，有中央空调和地暖，基本上是以两年前的买入价销售，比当前市价要低30万～40万元。为什么要低于市价销售？小梁解释说，业主是以公司性质购买这两套别墅用于办公，现在公司办不下去了，别墅又租不出去，只能卖掉。所以，二手别墅的投资者必须根据自身的经济实力进行投资，否则只会得不偿失。

（2）二手别墅的产权问题。产权的清晰度是整个交易过程中最重要的因素，交易的时候应该特别注意别墅的产权问题、交易手续的监管及交易资金的安全问题（资金数额一般较大），因此，建议投资者委托专业的大型中介公司协助跟进，提供专业的服务，对买卖双方都有保障。

大产权房屋产权证由政府房地产管理部门发放，小产权房屋产权证由乡镇政府发放。大产权房可以正常上市交易，价格较贵；小产权房不能正常上市交易，价格较便宜。小产权房是建在农村集体所有土地之上，根据《土地法》规定，是不能出让或转让的，非集体经济组织成员购买此类房屋将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。投资二手小产权别墅也不能起到保值、增值的作用，因此，投资者一定要慎重。当别墅使用的土地属于集体所有或周围有耕地包围的情况下更应小心。

别墅与一般商品房最重要的区别还在于，商品房的土地使用权是按比例分摊的，而别墅的土地使用权则是独立的，产权人可在房地产及规划部门同意下对之进行修建、改建甚至推倒重建。当投资者有意购买别墅时，不仅应审查卖方的房屋所有权证，同时还应要求其出示土地使用权证，并注意土地使用权证上的土地使用年限以及土地出让方式。签订合同时要特别写明商定的价格是否包含土地使用权出让金，如不包含在内，投资者还需补交土地使用权出让金。

（3）二手别墅交易涉及的税费问题。别墅是高档消费品，因此国家对于别墅开征的税费与普通住宅有很大区别，特别是投资者如果不了解税务部门对别墅的税费征收情况，往往会支付相当大额的税费，因此，购买前应咨询清楚。此外，由于早期的别墅在景观、结构、外墙等方面往往存在缺陷，入住前可能需要进行装修改造，对装修成本预算也应充分估计。

买卖二手别墅所缴纳的税收比普通商品房要多，因此，投资者要学会测算交易成本。同时，二手别墅买卖双方所交的税费是不一样的，下面列出二手别墅买卖双方所应承担的税费：

1）买方的税费：

a.契税：合同成交价的3%。

b.印花税：合同成交价的0.05%。

c.交易手续费：2.5元/平方米。

d.如果贷款还有评估费，一般为评估价的0.1%，抵押登记费：200元。

e.登记费80元，配图费25元。

2）卖方的税费：

a.印花税：合同成交价的0.05%。

b.交易手续费：2.5元/平方米。

c.营业税：合同成交价的5.5%（各地方交易中心会有所调整，但总体相差不大），如果房龄满五年，则按（合同成交价-上手价格）的5.5%计算。

d.土地增值税：土地增值额×税率。其中土地增值额=合同成交价-扣除项目金额（其中扣除项目金额=上手价格+上手契税+上手印花税+交易手续费+营业税），税率按四级累计税率计征。房龄满三年不满五年的土地增值税减半，房龄满五年的则免征，唯一住房且住满5年的，土地增值税和个人所得税双免，只缴纳本次转让的营业税。

税率按四级累计税率计征，增值额未超过扣除项目金额50%的，税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的，税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%以上的，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

e.个人所得税：按盈利的20%计算或成交值的1%。

f.如有境外人士，还需缴纳合同公证费。

（4）二手别墅交易中涉及的面积问题。别墅一般按栋计价，但投资者仍应在购房合同中详细列明房屋户型及相应面积，尤其对花园、楼梯、檐廊等部位的面积如何计算应当予以特别注意。

露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护、无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，如果别墅说“送露台”，并不能算是赠送，因为露台本来就没有计算在建筑面积之中。

别墅一般都附带花园，如果是独栋别墅，花园的面积一般较大，因而花园也是别墅销售时的一大亮点。但仔细分析的话，产权人实际上不能享有花园的所有权，因为别墅的花园一般是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产权证里的。另外，根据《物权法》规定，这部分权利应当属于全体业主所有，除非花园面积体现在产权证里，否则并不能成为实实在在的权利。

齐女士最近正在为自己新购的一套别墅而高兴，她觉得自己的别墅物超所值。为说明该别墅的超值性，齐女士算了一笔账：她购买的别墅位于社区中央，四周都是法式园林景观，在自家露台上就可直接欣赏山景。别墅面积为350多平方米，只要400多万元，算下来仅相当于12000元/平方米，这个价格跟市面上的公寓价格差不多，而且公寓的得房率一般只有80%左右。别墅还免费赠送超大露台和花园面积，齐女士买的这栋有4个面积不等的大露台，单个露台最大面积有40平方米，花园的面积有100多平方米，这些免费赠送面积加起来足有200平方米。殊不知，这些面积在产权证里是不体现的，最多只能突显该别墅的优势。

4.投资二手别墅的五个要诀

二手别墅的市场供应和发展与整个房地产市场的变化息息相关，相关政策的出台将会对其产生最直接的刺激，因此，投资者一定要对政策导向性有自己的判断和把握。同时，环境、景观、配套、物业等综合要素也应该是投资者关注的重点。高品质的别墅区必须由高品位的环境来支撑，只有在一个有足够规模的空间中，建筑、园林、配套等因素有效地组合，才能构筑一个高品质的居住文化社区。因此，投资者在投资过程中，首要考虑的就是地段问题，另外还有配套设施和别墅的品质。

（1）选择好的地段是关键。房产能否升值，所在的地段是一个非常重要的因素。地段的潜力不仅要看现状，还要看发展。二手别墅的投资者要综合考虑别墅在所在城市的地理位置、居住舒适性、治安状况和花园占地面积等情况，同时也应当对自身的居住特点、工作性质、生活、娱乐、休闲、家庭状况、个人喜好等多种因素的需求综合分析，全盘考虑。

除了地段以外，还应该对交通投入更多关注，如孩子入托、上学，老人需要照顾等，交通成本也是在投资别墅时应留意的。随着交通路网的建设，车程、车时概念已逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在锁定了别墅项目后，在有私家车的前提下，也要看看其附近有多少路公共汽车能够通到小区。对于交通条件，投资者可以选择上下班、周末、周日、节假日等时间亲临实地，感受是否堵车。

杨先生曾以400万元的价格买了一套286平方米的独栋别墅，一年以后以600万元左右的价格出售，转手赚了200万元。杨先生说，之所以买这套别墅主要是看中其地段的优势，因为其位处市区，而日后市区再建造这种别墅的可能性几乎为零，所以其升值前景十分看好。

一般而言，二手别墅的投资者会考虑郊区别墅，倾向于度假或者长线投资。郊区别墅由于配套设施等方面的不足，只适合度假，或者买了之后等待一段时间之后的升值，而这些别墅的升值空间可能比市区公寓更大。不过二手别墅的投资更考验投资者的眼光，因为有的别墅价值可能会大幅增长，而有的别墅可能将来会有价无市。

（2）配套设施要完善。别墅的配套设施是否完善，在很大程度上将会决定居住者未来的生活质量，因此，在看房子本身的同时，更要关注别墅的配套设施。投资时要问明物业收费情况、服务内容、服务深度，以及供水、供电、供气情况；物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费标准、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，以便于估算资金，量力而行。然后要了解小区附近的设施，包括超市、医院、银行、娱乐、餐饮、学校等。

（3）外部环境要优质。当前市场卖别墅，卖的已不仅仅是别墅本身，还包括其周边资源，资源对别墅的价值提升起到关键作用。资源包括不可逆的景观资源、文化资源以及相关配套资源。借助这些资源，别墅的价值就超脱了本来的价值，与自然、文化、配套相关联，而这些别墅的投资价值则是无限的。

在项目的外部环境上，投资者应该首先看大环境，如自然景观、容积率、绿地率等。纵观世界知名别墅，它们或依山、或临水、或傍湖，均以对稀缺资源的占有成就其举世瞩目的声望，获得高端人群的青睐。毫不夸张地说，真山水景观资源别墅可以说买一套少一套，未来的发展空间不言而喻。

除了景观环境外，人文环境也非常重要。相对而言，具有文化底蕴、值得收藏的别墅产品抵御市场风险能力强，其保值增值的功能比普通别墅更为强大。因此，有品位与档次的投资者可多关注具有居住文化价值内涵的别墅楼盘和产品。

查看完大环境以后，还要从住宅外立面、色彩、户外草地树木、外墙的质量、隔断墙的砌筑、户型分布、采光、门窗等因素来感受其舒适度。另外也应考虑冬季采暖、空调的保温节能及窗墙比例不宜过大等问题。

（4）内部功能要齐全。除了外部环境之外，别墅的内部功能也不容忽视。看所购别墅内部时，首先要看的便是房型。好的房型应该开门见光，令人心情舒畅，房间、客厅、厨房等应尽量明亮，功能齐全，布局合理、舒适度高。

在空间的选择上，每一户所占有的竖向空间应完善、舒适，同时也要在横向上考虑邻里间的交流，如果能有一些围合式的公共空间则比较好。别墅的楼高为二层（或三层）加阁楼（或地下室）比较合适，容积率不能太高。在户型设计上，别墅既应考虑家庭成员的不同需要，又要保证户内的私密性，即使三代同堂也互不干扰。除常规的居室设计外，最好有双主卧附带卫生间，开间在5米以上，以便给重要亲属提供主人的感觉。一层最好有一个卧室，作为客卧或老人房；二层设置家庭厅，晚睡的年轻夫妇和孩子可在此消磨时光，不至于影响楼下老人的休息。

别墅产品的户型有很多讲究，合理的结构也能保障居住的舒适性。通常来说，花园距离餐厅应该更近些、全家常聚在一起的餐厅要重点考察、顶层最好有主卧、露台并非越大越好、尽量选择双首层别墅（入户首层和花园首层）等因素，购房者应重点考虑。

（5）质量要有保证。在现在的市场条件下选择别墅物业，必须选择规划超前、建筑质量上乘的产品，因为这种产品即使在市场调整期也能保值。但是，由于很多二手别墅的建造已经有一段时间，因此投资二手别墅必须更注重建筑质量，包括产品的建筑使用面积与产权证是否有出入；房屋的内外部结构是否做过改动；室内装修如何；室内管线的走向、承重墙的位置等，从墙体、地面到门窗、管道，每个细节都要认真观察。

5.投资二手豪宅的两个理由

（1）普通住宅过剩凸显了豪宅的稀缺。在任何行业、任何时候，供求关系都决定着价格走向。换言之，越是稀有的物业形态升值幅度越是乐观可期。由于如今的政策导向和未来市场存量的结构，大量中小户型将转入二级存量市场。过去因政策导向大量产生的普通住宅、中小户型和保障性住房肯定会出现过剩迹象，反而会成就高端产品和豪宅的稀有性。

（2）豪宅买家对价格敏感度低，使得豪宅出售速度快。越是有实力的买家，对价钱的敏感度越低。这类买家在对住宅进行选择时，并不会对房价有过多的挑剔，更不会就价格与卖家磨时间，但这并不等于他们对物业的价值不重视。相反，这类买家在置业时，往往特别注重其投资前景以及物业的租值回报。豪宅买家懂得的是“抓大放小”的道理，重视的是物业的未来，而不是当前的蝇头小利。因此，这类买家极少还价，做出决定也很迅速，成交速度快。

6.投资二手豪宅的五个要诀

（1）要充分考虑资金的充裕度。首先，购买豪宅时的首付款较高。目前房价动辄数百万乃至上千万。市中区属于黄金板块，新盘供应量较少；即使有少量供应，也是豪宅居多。所以，投资者买房时要充分考虑到自身的资金充裕度，另外要考虑空置期要交纳的管理费。如果空置期长了，管理费也会成为一项沉重的负担。

（2）选准目标投资楼盘。豪宅的目标客户群有一定的分布规律，如广州市二沙岛聚居了很多外企驻广州的外国高层。如果投资者已有目标客户群，那就必须先了解清楚楼盘是否有吸引这类客户居住的相关设施，是否已是目标客户的聚居地。

另外，合适的地理位置也很重要，在很大程度上决定所购买的楼盘能不能保值或者增值，投资者应尽可能地了解物业所在地的市场规划以及将来的发展状况。

（3）要多次实地考察。目前许多中介公司都提供陪同看房的服务，选择一家信誉良好的中介公司及专业素质好、负责任的经纪人是很重要的。投资者要做到货比三家，实地看房，反复衡量要购买的房屋值不值业主提出的价钱。

对于自住型的置业者，在选房时不能盲目决定，一定要多走多看，货比三家，想好了再买，以防出现买了后悔的情况。如果是现房，则至少需要看房三次，了解房源在不同时段的采光、通风等条件，并实地看看房源是否靠近配电室、水泵加压房等。另外，豪宅所在的小区安全度也应该特别关注。

（4）不能用建筑的角度衡量豪宅。随着城市的迅速规模扩张，建筑会越来越好，而景观和人文资源却越来越少。豪宅的价值在于独特的附加值，即依附于房子的景观价值或者人文价值，而不仅仅是建筑本身。这和名画的艺术价值是一样的。

（5）要在市场低谷期进行投资。很多人以为李嘉诚的地产圣经只是“地段、地段、地段”而已，其实不然，李嘉诚这类地产巨头真正信奉的投资哲学是“削峰平谷”——在临近峰值的时候削减退出，用以在谷底的时候填充进入，用时间差换取投资的溢价空间，既不屑于追涨杀跌的平庸收益，又规避掉投资的风险。

现在，有一种观点在不同人的口中此起彼伏：越是市场不景气的时候，越要买楼，买楼才是最稳妥的投资保值方案，但必须是豪宅。豪宅物业凭借其独有的资源价值和居住价值，越是市场低谷期，就越是买入的最佳时机。

2.4.7 二手车位的投资要诀

在限购政策下，二手车位是除商铺、写字楼外的又一投资热点。但是二手车位的投资者也面对着一个事实：政策对车位租金的限价也限制了投资者出租的定价权力。在许多城市，和车位销量上涨相对应的是，很多小区的车位租金价格并未明显上涨。无论是地下车库还是地上车位，虽然车位都比较紧张，但租金并没有大的变化。正因如此，目前车位投资的回报率远不及住房或商铺，许多15万元买下的地下车位，月租为200～250元，回报率不足3%。这些车位长线要30年才能收回成本，远远达不到15年内收回成本的水平。

虽然二手车位投资存在许多不利的因素，但我们也要看到二手车位的投资前景。随着汽车保有量的攀升，以及小区容积率的提高，许多楼盘（特别是二手楼盘）由于规划设计时的车位比不足，车位大多供不应求；至于写字楼及高档住宅楼云集的繁华地区，车流量大，车位供不应求的情况更加凸显。车位已然成为房产投资的常见物业类型。

其实，车位投资的优势很明显：资金投入量少，一般10万～30万的投入资金即可，不能一次付清的还可以分期付款；其次，即使作为短线投资，车位按市场的供求关系而定，回报率也相对稳定；再次，车位的抗风险能力较强，不易因设计或材料落后造成贬值。现在城市中心的露天停车场将被逐步取缔，特别是一些烂尾楼盘的露天停车场将逐步退出整个市场，这个利好政策更加凸现了车位投资的魅力。

虽然与投资二手商铺、写字楼相比，投资二手车位相对比较简单，但也有许多要点需要注意，首要的就是产权问题。

1.二手车位的产权是投资者首先要了解的问题

现在有的小区车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车位可以方便地出售，但是，实际上很多车位是没有产权的。从投资角度来说，产权这一制约因素不容忽视。所以，投资者必须切记，以下五种类型车位如果没有产权证，是不能投资的：

（1）公共空间上的地上车位。由于小区的土地使用权归全体投资者所有，因此开发商无权出售敞开式地上车位。

（2）分摊面积的车位。很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多投资者并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区投资者分摊了，那么开发商就无权出售。

（3）人防工程的车位。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售的。

（4）违规改造的车位。有的开发商为了谋取利益。用建筑物的地下空间改造成停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。

（5）租赁期限超过20年的车位。有的开发商在签车位合同的时候不签买卖合同，只与投资者签租赁合同，但在租赁期限上超过20年的时候，并不向投资者声明20年后租赁无效。因为我国合同法规定，所有的租赁合同期限不可以超过20年，超过部分是无效的。

2.投资二手车位应注意的五个要点

二手车位投资者切忌盲目跟风，要充分考虑地区经济发展水平、车位消费能力、汽车拥有量以及整个城市规模等相关因素，在完全掌握了小区楼盘车位配比和供求关系的前提下，三思而后行。投资者可以参考以下五个要点：

（1）中产阶级聚集区域是二手车位投资的热点区域。和买房子不同，车位不会因为房子位于地铁周边或公交站点密集地区而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地点的人，对买车用车的需求比较低，相应的，对车位的需求也比较少。较理想的车位投资处，反而是一些并不临近地铁或公交站点的大型中高档社区。

一提到车位投资，大部分人都会首选商业旺地：车流量大、租价比普通停车场高。然而，车位投资并非“人旺就赚”。商业旺地只在白天车声鼎沸，晚上却冷清空置。对普通投资者来说，一些中高档楼盘的车位和写字楼群中的住宅车位才最适合投资。这些区域人群消费能力强，购车的可能性大，租车位的人也会相应增多。中产阶层聚集的区域对车位的需求往往很大，未来价格的上涨空间也很大，特别是繁华商业区和高档写字楼周边，经常是停车位难寻。将来会有越来越多的白领不是买不起车，而是买了车没处停，因此，在中产阶层聚集的区域，车位的需求和未来价格的上涨空间都有很好的保证。

（2）自家小区是二手车位投资的首选。很多小区为了限制车位过度炒作，对于购买车位的人和购买数量有一定的限制，比如有的小区就规定购买车位的必须是本小区业主，而且一户只能购买一个车位。虽然存在一些限制条件，但既然是投资，在同样条件和收益的情况下，投资自家小区的车位，不论是出租还是日后自己使用，都不失为一个好的选择。而且如果投资者已经购车，在车位保值的同时给自己的爱车在小区安个家，也可为自己提供方便。

（3）车位与住宅单位数目比率较低的区域是投资的好去处。也就是那些住户多，但是拥有的停车位却少的区域。例如，A、B小区同为地段相近的中档小区，如果A小区有1000户，而车位只有200个，随着生活水平提高、私家车的增多，车位肯定是供不应求的，车位价格上涨也是必然的；而B小区有1000户，车位有800个，则这个小区车位的价格肯定没有A小区上涨得快，要出租也不会如A小区那么抢手。很多于2000年前建设的小区普遍缺乏车位，投资者可予以关注。

（4）有政策支持的区域是二手车位投资的又一好去处。擅长投资的人往往很关注政策，而对于车位投资而言，可以跟随市政发展的动向，关注政府计划大力投资的区域，或者那些发展已趋完善而附近基本没有土地可供发展停车场的地区，在增加投资机会的同时又减少了投资风险。而有些地区空地较多，开发时间还有很长，则可能暂时不适合进行车位投资。

（5）必须进行实地考察。由于现在城市里大多是地下停车场，需特别关注其灯光是否明亮、消防设施是否齐备、地面有无积水、有没有排水管或风窗等设施。在具体选择车位时，投资者要避免选择在最底层的车位，这一区域的车位由于容易进水、进出不便等原因，一般较难以满意价格出租。

并不是同一个停车场里的每个车位都有同等价值。正如投资者买房时会尽量不选择最低层或垃圾房旁边一样，某些位置的车位也相当不受欢迎，例如贴近上下水管的车位就较少人租用，因为车子可能会蒙受漏水的风险。

停车场若车道狭窄、柱子较多及车位本身划得比较窄小，也会成为不利因素，因为较大的车或新手都不方便停车。反之，如果车位宽敞，处于靠墙位置的车位就会比较受欢迎。