庄园的一部分是领主的直接经营地称为“佃”。由领主旧有的奴婢以及被奴隶化了的寄居人耕种。其他的部分，则租给附近农民种。
一旦公地公民原则垮台，私有庄园产生，高官的位田、职田、功田等，犹如他们的私有地一样了，而“封户”也就像他们的私有民一样了。而且，他们或者是把良田划成位田、职田和功田等，或者把良田称做荒地划成“敕旨田”。其结果，作为“口分田”分配给农民的贫瘠地就增多，而公民耕种不是怠工就是撂荒了。因此，“口分田”就广为荒芜。另外，公民不是拖欠“庸”“调”物品，就是只缴纳粗劣之物。像这样的对抗，“郡司”们也未必就一定取缔。因为，他们也希望拉公民为自己所驱使以开垦私有地。
这样，实施班田制的土地就不足，而且课征“庸”“调”也就没有意义了。因此，从9世纪中期前后，政府就在一部分仿效庄园的“佃”的直接经营的田地上强征公民耕种，只给予口粮和微薄的工资并免征“庸”“调”（公民仍耕种自己的“口分田”，还要缴纳相应的“租”）。公元864年，全国的杂徭减为每年20天，但地税率却相应提高了。所有这一切都意味着政府盘剥公民的重点已由“庸”“调”徭役转为“租”，由与占有土地多少无关的剥夺肉体劳动力的方式开始转向以耕种土地为媒介的剥削方式。
班田制到了这一步，就越加难以实施。9世纪几乎已不再班田。10世纪初的公元902年（延喜二年），政府曾尽全力想在全国班田，但未成功。班田制自此遂绝。
公家领地庄园和名主
国家已不再像过去那样编制公民户口按人掠夺了，而是编造地亩册，登记负担土地赋税人的姓名，并按此征收地税和其他实物税与徭役。从公民方面来说，这种做法就加强了在他名下的土地占有权。这种权利称“名”，持有“名”的称“名主”，其田则称“名田”。当然，这不是用法令一举推行的，而是在因国、因地区、因时期的不同，做法也各不相同的情况下，从10世纪到11世纪逐渐向这个方向过渡的。名田作为课税的基础见之于史料，是从10世纪中期开始的。
公领地的名主与国家的关系，已不再是像公地公民制下国家与公民关系那样的国家奴隶，而是近似封建领主与农奴或农民的关系。但名主中间也有不同阶层。有的是垦田或是兼并没落公民的土地以至于拥有数町步乃至十数町步译者注：“町”在日本度量衡制的“尺贯法”中为水田、旱田和山林面积单位，具体量度时则称“町步”。每町（步）为9918平方米，为“反”的10倍。以上的耕地，并驱使名为“下人”的隶属者耕种的奴隶主，有的几乎就只是夫妻子女一类的小血缘家族耕种少量土地的自耕农，也有介乎上述二者中间的。因此，就不能把他们统称为国家（又是领主）的农奴。
班田制消灭的时候，庄园的结构也开始有了大的转变。其所以如此，是因为领主的奴隶制性质的直接经营地即“佃”，初期虽占到整个土地面积的两成，但自10世纪以后，却剧减并几乎全部成了出租地。而租地者称“tato”（写作田堵或田刀），“tato”的耕种权很大，于是，在这里也产生了“名”、“名主”和“名田”。不能适应这一新生产方式的旧庄园就衰落了。东大寺的庄园就是个代表性的例子。东大寺在9世纪初，在全国各地共拥有3460町步的庄园。到10世纪时，仅剩下212町步。至于庄园的名主，与公领地的名主一样，既有拥有大片名田和下人即奴隶的大名主，也有耕地不足1町步的自耕小名主。
