预算
收入
收入部分即试图预计你所有的收入来源，如最低租金、百分比租金、公共区域维护回收费、租赁区装修（TI）回收费/贷款、促销/市场营销基金、杂项收入（如付费电话/售货机）及购物中心其他能够产生收入的运营活动。
租金。查看一下你所有的租约。希望在每一个租约前面都有租赁摘要，这将使你快速浏览到租金上升的情况。在你的收入日程表中检查一下租金的变化情况。
你的百分比租金应当以逐渐上升或下降的销售额为基础，并且建立在过去租户的销售和竞争情况经验的基础上，你不仅要考虑自己的购物中心的情况，而且也要以周边的购物中心为参照。
回收费用(recoveries)。在许多情况下，回收费用的起征是在不考虑百货商店贡献的情况下、购物中心的占据情况达到1/4时才开始的。你将必须在租赁计划的基础上考虑购物中心的占据情况，并作出假设。你最好保守一些；如果有一块区域从来没有获得过租金，那么你就不要估计它会被占据，否则在下一个年度你将很难支持这块区域的收入预计状况。
有些时候，你会碰到租赁协议中议定的最低标准（minimum denominator），所以你需要再次查阅租约以确认这些数额。
对于可适用的回收费用，也请你查阅租约。对于百货商店，他们会去掉一些回收项目，因为他们会直接支付那些费用。即使是这样，你也仍然可能要仔细检查一下这些成本。例如垃圾清理费，因为购物中心中会有消费者在公共区域的垃圾需要清理。
有些情况下，租户已经协商争取到了公共区域收费、房地产税和/或保险费的增长上限。当物业被出售时，这部分费用会大幅度增长，而且是不能被转嫁给租户的。这就叫做额外费用。业主将不得不支付这部分支出。
租户通常不会支付房地产税或保险费用的管理费。
另外，百分比租金可能抵消一些租赁区装修的回收费用。这种情况下，在租赁区装修回收费支付(kick in)之前，租户会支付(credit)一个百分比租金的临界金额，从而代替租赁区装修回收费。
支出
在经济不景气时期，支出常常会超过收入。这对于业主来说是比较可怕的，尤其是当业主购买了一家高维护费用的购物中心的时候。无论租金的增幅如何，这种购物中心的成本会继续上升。因此，你必须总是在预计下一年支出可能增长的基础上计划支出。
合同。这并不是个难事。你可能希望查阅一下与现有供应商的合同，并与其协商下一年的费率，或者考虑更换和重新对供应商进行招标。无论如何，你都需要及时准确地确认费率数额。
劳动力。这是运营中非常重要的一个部分。劳动力价格——无论是工会组织还是非工会组织——都需要提前预计。查询一下负担能力指数（affordability index），从而了解你的雇员能否真正依靠所得报酬生存下来。这是非常重要的，因为如果他们无法生存，那么他们会通过其他方式提高工资。
劳动力价格同样也是与合同紧密联系的，如自动调整合同（elevator and escalator contracts）就是与生活费补贴（COLA）相联系的。这就自然而然会影响这些合同，而且需要提前考虑进预算中。
备注：elevator and escalator clauses 是指（规定工资定期按生活费用）上下调整的条款,；升降的方法。
物资(materials)。有一个决定物资成本增长的指数。大多数情况下，你将可以与供应商协商，在一定销售额情况下让这个成本不超过一定金额。如果你没有达到预计的销售额，你将被收取稍高一点的费用。
同样，这些费率的一定百分比会对一些合同产生影响，例如自动调整的合同（elevator/escalator contracts）。
设施。你需要与提供设施的公司联系，看看他们是否预计会有涨价。设施公司不能单方地提高价格。他们必须经公共设施委员会（PUC）的认可，才能涨价。这个过程一般比较长，因此设施公司一般会提前知道他们在费率方面的计划。
在得到PUC批准的时候，你也许希望联合一些力量，采取行动阻止费率的上涨，尽力保持在原有水平。
房地产税。在大多数区县，房地产税都是根据适用税率的不同债券措施（bond measure）来安排的。这可能比重新估价时房地产价值提升还要有影响。你所在的州可能会设定一个增长上限，如加州的13号提议（proposition）主张每年上涨2%，除非购物中心被出售，那样自然就根据基准年的新购买价格重新评估。
有一些房地产税务上诉程序，你可以自己进行，也可以和税务上诉公司一起进行。你可以与他们协商他们的代理费，例如储备金(savings)的50%-25%这个区间，或者一个固定费用。
保险。大多数情况下你可以从保险机构那里得到有关你保险费增长的资料，这取决于购物中心以往的评级（理赔数量）和市场如何获得你的产品。这个市场就是能够为风险承保的保险商；产品就是物业类型——购物中心。你可以经常与不同公司的独立经纪人保持沟通，从而了解这个市场新行情。每一年都会有新的保险公司进入某一种物业类型，其中可能就会有适合你的一家。
试算报表(Pro formas)
试算报表是跨年度的(multiyear)预算，它通过假设预测购物中心将的运营状况。它将考虑完全租赁(lease-up)、再出租(re-lease)、预计的经济变化和成本对盈亏的影响。这种情况下，你将在预测未来的时候多次使用“如果……会如何”的假设。
备注：BOTTOM LINE
1. (账簿上的)末行数字，结算盈亏的底线，盈亏一览结算线；财政账目底线；财务上的考虑
2. [口语](企业的)盈亏；(成本、赢利、亏损等)财金问题
未来收入预测
对于一个现有的项目，应该如何预测其未来的收入呢？如果有以往的跟踪记录，得以对该项目未来的收入进行假设，那么这个问题就相对容易一些。如果对于一个新开发的项目没有可用的信息该怎么办呢？你会怎么做？你可以与相关“知情的”政府部门沟通，例如商务部门、税务部门和公共部门的官员，获得他们的专业支持，从而得到开始制作试算报表的基础。下一步，在不同假设的基础上制作不同的方案。如果你的预测是以仔细考虑过的假设为前提，那么这个过程将使你了解这个项目的未来和过去。
收入主要是以实体(bodies)为基础的。这就意味着，你需要了解有多少人口在你考虑开发购物中心的区域里生活和工作。接下来，你需要了解他们每一个人的可支配收入是什么水平，以及他们是否将在你的购物中心中消费。如果人口基础不稳定，那么将导致销售额也飘忽不定，这将影响到你的租金水平。销售额是租金的基础。如果租金太高，那么租户们将不能够继续在这里开展业务，便会离开。最终的结果就是整个项目的失败。
货币的时间价值
从最广义的意义上说，货币的时间价值必须考虑任何投资类型的周期。在周期中购买投资的成本效益最高的时候就是螺旋式上升期的开始时期。市场条件会流入每一个投资类型的正弦波曲线中。这个曲线的持续时间长短不同，在12年到18年间浮动。一般来说，房地产周期跟随着商业周期变化。随着市场转暖，市场慢慢狂热起来，这就会激起大量投资者在市场高位期的购买行为。在狂热的购买之中谁会获利？是开发这些项目的本地投资者。
开发商和投资者的问题就在于缺乏使用电脑快速分析项目的能力。相反，房地产开发商和投资者们仅仅使用一个未来稳定的资本化现金流报表(use a single sheet of future-stabilized cash flows that are capitalized)，来获得整个项目的价值。这个单张的试算报表并没有回答项目将何时发生和在何时间段内发生的问题。这个项目在没有考虑到变换租区、获得授权（entitlement）、项目租赁和收到回报的基础上就产生了。项目的时间跨度可能会抵消项目的利润。即使项目根据一页的试算报表正常运转，如果“附带利息”吃掉了所有的利润，那么货币的成本（利息、优先收益preferred return等）也可能会使项目陷于被动(negative)的局面。
