原理：利息支付对于货币的时间价值的影响。如前所述，货币成本（持有成本carrying costs）会影响项目。一旦项目启动，持有成本(carrying costs）就开始发生。如果项目的时间安排不能满足消费者的需求，那么这个项目的利润就会被吞噬掉。利息支付——或有时候“优先收益preferred return”，即项目中初始投资的保证回报——会妨碍项目的获利能力，尤其是当项目利润不高或者需要花很久的时间才能降低这方面费用的时候。无论如何，都应当认真考虑项目的利息，因为由于时间的流逝和利息的累积可能会导致项目的失败。
摊销(amortization)。摊销是在特定时间范围内逐渐减少本金（principal）数额的方式。支付内容包括特定利息和随时间推移逐渐增加的剩余本金（principal）。
另外，根据可调利率抵押贷款(ARMs)你将可以预测未来几年利率的上升和下降。这应该是与消费者价格指数（CPI）的升降相一致的。尽管CPI可能在一定时间段内比较平稳，但是你还是应该试图预测与房地产周期相一致的CPI平滑地上升和下降。
假设
预计续租率。对于所有以时间为基础的事物来说，它们都与预计续租率一起发生作用，并有一个周期。例如，假设项目开发时起色不错而且租金将开始上升，但是随着新开发的购物中心所带来激励竞争，租金成下降趋势。于是，市场将停止购物中心的修建，因为随着土地和建筑成本的上升、利润和投资回报的下降，开?活动将不再能够支持整个项目。然后，租金将开始重新上升，因为由于建筑量的减少导致可用空间减少。这个周期会重新开始，但是这个时间涉及到在目前成熟领域的购物中心的再开发。这个周期依赖于一个社区的持续增长。如果消费者都离开了这个区域，或者如果出于另一些经济原因这个周期暂停，那么租金就会发生急剧的变化。
预计租户销售额。租户销售额总是非常难以预测的。这个工作又需要进行研究，所以你将需要联系当地的商务和税务部门，以决定这个城市和区县的零售销售情况。这和零售面积的总存量一起，都将有助于你了解销售额的起点(starting point)。一家新的购物中心的销售额将从高起点开始，然后在接下来的六个月内缓慢下降。如果在之后的三年中有着非常良好的消费者基础的话，在这个阶段销售额将以两位数的水平提高。然后，销售额将逐渐降低(taper off)，然后保持一个相对稳定的水平(plateau)。
新租赁活动。有许多方法能够决定你在一个购物中心中的租售率(absorption rate)——每年被租赁的净平方英尺数,这要与新建的和废弃的建筑情况相适应(adjusted for new and demolished building）。不幸的是，这是由你周围的市场情况决定的，即使你可能持有非常好的产品。有句格言说道“在昂贵的地段购买不昂贵的房子”，这将使你的物业受到欢迎，因为有着较高层次的邻居。对于较高空置率的区域中的购物中心而言，这句格言一定程度上来说是正确的。这样，想租赁较廉价空间的人们就会去能够讨价还价的地方，而且会压低租金，并争取让购物中心多一些让步。
要记住的一个事情是：如果你的购物中心大部分时间内都实现了百分百的租赁，那么可能是你的租金太低了。使租金能够适合供求平衡并不是一件容易的事情。预计支出
运营支出——你大部分的支出预计都应当与CPI的升降相联系。这将使支出与经济保持一致。你可能希望用最简单的办法，就是用支出与CPI相乘。在一些州，物业税对每年的评估有一个上限，或者仅仅周期性地进行评估。无论如何，你都必须在你的计算中加入这些额外的项目。如果没有加入这些项目，那么你的试算报表一定会好于实际情况，这样最后会让业主感到失望。尽量在支出预计时保守一些。换句话说，考虑到所有的方面。否则，总会出现一些你意想不到的状况。
翻修(renovation)——如果你计划对房地产项目进行翻修，那么请记住时间会影响承包商的预计成本。有很多影响成本上升或下降的因素，例如如果承包商非常繁忙，如果承包商需要接了你的项目从而接其他的项目，如果承包商?估价员在计算数字时出错了等。无论如何，这些情况都会随着时间的流逝而变化。一般情况下，你可以预计人工成本(job cost)会上升。而在经济环境低迷的情况下，人工成本(job cost)可能会降低，这种情况是比较少的。因此，最好留出不可预见费，以缓冲通货膨胀、成本超支和其他波动带来的影响。
主要资本项目更替(replacement of major capital items)——大多数房地产项目可能会有一个储备金（reserve），用于较大的维修和维护项目，这些成本可能转嫁给租户。同时，也需要有类似的储备金（reserve）用来更替主要资本项目。如果需要，那么这个?备金（reserve）应当考虑到未来几年房地产项目外立面翻修的需求。
租赁区域成本。租赁区域成本取决于市场，如果你不在合适的区域范围内，那么你将不能够了解租赁佣金、租赁区装修、租金让步、限额、专属权利等的情况 (if you are not in the appropriate range you are out of the “ball game” for leasing commissions, tenant improvements, rent concessions, caps, exclusive rights and so on)。广告和市场也是建立在该区域适合的费率基础上的。请记住，如果你以让步、金钱或其他方式放弃某些事情，你都在影响整个项目。
折旧。还有一些需要考虑的项目就是物业和装修如何折旧。目前折旧的基础来自于33.5年期的永久装修。可以从不同的角度看待租赁区装修，因为这部分可能与建筑物一起或者随租赁期限折旧。
同时还需要考虑一些税务衍生品（tax ramification）。这是交给财务人员处理的，他们将建议采取税收抵免（tax credit）和避税（loophole）的方式。这个项目在建造时可能有再开发区域的税收减免或者历史区域的税收抵免的权利。
房地产税复议(property tax appeals)。如今，一个主要的问题就是房地产税复议，这将降低项目税收的基数，尤其是在项目还没有达到完全赢利(money-making)能力，或者物业以高出正常范围的价格购买的时候。这些条件中的任何一些都会导致批准税务复议的调查。如果成功(win)，那么税务复议将暂时降低你们的税费，但是大多数情况下评估应当以年度为单位进行复议。在经济低迷时期，当地的税务评估办公室将陷于一大堆复议之中，这样他们在审核你的复议要求时会更加细致。他们每退税一块钱就是减少了社区的一块钱（Every dollar that they give back in a tax refund is a dollar less for your community）。你可以聘请一名有资质的专家（他的收费是可以协商的），以便在紧急情况?作为你的代表。
当你有大量延期的维护项目时，你也可以要求对房地产税进行复议。这对于当地的税务评估办公室来说较难批准一些，但是仍然不失为一个可行的降低房地产税的办法。
