你被聘用为一名物业经理的最重要原因就是为了实现购物中心业主的目标和目的。这是你必须弄清楚的第一个方面。你需要知道这个购物中心的业主将持有这个物业多久，业主希望如何持有物业，为什么业主希望获得物业，以及其希望拥有物业而达到的目标。
有时候，你将有可能处于一系列麻烦中，穿梭于各个问题之间，并试图一一解决，让所有人满意。如果这就是运作模式，那么你有可能在支付账款，应付希望你结账的供应商，并让供应商继续与你合作并有效地解决问题，以及取悦业主等方面碰到问题。如果你主动一些，进行预防性的维护，做好预算，创造一个有计划的工作环境，那么情况会好得多。当你会见一位潜在的雇主或客户的时候，这些都是需要你谨记的考虑因素。
一旦你已经承诺管理一家物业，那么你就必须根据业主的期望履行你的职责。因此，你需要一开始就理解业主的目标。这将决定你如何进行工作，甚至关系到你是否能够，或者愿意为一个特定的出租人工作。
作为一名物业经理，你在执行任务的时候有许多限制性的因素。你会受到联邦和州房地产法律的管理，大多数情况下要求你持有房地产执照。除了有房地产部门管理你的行为之外，还有不少贸易组织要求实行他们的标准和职业道德规范。
房地产法律规定，你对业主具有受托责任(fiduciary responsibility)。换句话说，你对业主具有财务责任，并且必须以合同的形式规定你如何履行职责。你的工作职责中重要的方面包括，你对财务支出的权限，以及在签署合同、批准服务或购买物品前，在何种情况下和什么决策点上，你需要得到业主的批准。
在做决定时你必须考虑所有这些因素。一定要记住，无视法律或 “我过去一直遵守这些规定”的托辞是靠不住的借口。价值提升
这就是工作的一部分
你最重要的一个任务，就是提升物业的价值，或发现物业中有价值之处并使其产生价值。如果你明白价值是如何产生的，那么你能够提升物业的价值。当然，在原本毫无价值的地方发现价值也是一门不容易的艺术。你应该如何做到呢？很简单，你可以寻找你能够产生额外收入的地方，例如，电话亭、临时租赁项目等等，从而提高总租赁面积（GLA）。所有这些区域都会提高你的运营净收入（NOI），它将提高你的现金流从而提升物业价值。
你必须要非常谨慎，因为有时候你即使不明白成本，也能够提高价值产出。在考虑是否值得实行一项改进措施时，你将需要进行成本-收益分析。
如何计算？
衡量价值提升的最普遍的方法是回收期法,也就是需要多久才能够使最初的投资收到回报。简单地将初始投资除以每年的现金流增长，将得到你需要收回投资的年数。大多数情况下，如果在两年内能够收回投资，那么物业的业主就会认为这一投资是值得的。
投资/每年增长的现金流=投资回报期年数(Payback Period in Years)
计算回报的最一般方法就是投资回报率（ROI）。用增加的现金流除以初始投资即可得到。通常每年计算一次。
每年增长的现金流/投资=投资回报率
下一步就是将资金的时间价值（TVM）作为收益的重要因素。有两种计算一定时间内回报的方法。第一种和最常用的是内部收益率（IRR）。大多数财务计算机中有这个函数，你先输入初始投资，然后输入每年正的或负的现金流。IRR有两个缺点。在一些情况下，当你有许多负的现金流时，你实际上会得到不止一个IRR；这就是为什么你必须猜到在这个公式中IRR是什么。另一个缺点是，IRR以相同的回报率对现金流进行再投资。大多数情况下，当再投资率非常高时，IRR将是不现实的，因此你得到的回报将要比预期的少。
为了避免IRR的陷阱，另一种TVM的计算方法出现了，这就是财务管理回报率(FMRR)。这种情况下你有两个比率，一个是负现金流（你必须在哪里借钱以补上财务缺口）的比率，?有一个是正现金流的再投资比率，它建立在你把钱放在哪里（如存款、定期存款、个人养老金账户、股票、债券等）的基础上。这个计算方法就要求你根据财务成本率把负现金流折现到上一年度，将正现金流根据再投资率复利到未来年度。这就是决定TVM的最准确方法，但不幸得是，这个方法太复杂，以至于现在没有被收入财务计算器中。所以，当你将这类计算作为程序编入空白电子表格时，你需要编写很多的“如果-那么”(if-then)条件公式，通过这些公式把正或负现金流编入未来年度或上一年度。
