自1993年以来，对购物中心所有权的公共拥有者的增加，给关键利益方原本平衡的和谐带来了一些重要的微小变化，因为这种方式通过在公共市场上融资，降了对贷方的资本需求。随着REITs收购越来越多的物业（properties），越来越多的业主开始自己管理其拥有的购物中心，从而降低了对专门为业主管理物业的公司的需求。随着公共所有权的出现使购物中心或其现场管理产生了一些变化，给像REITs一样运营的公司增加了复杂性。
许多机构业主（institutional owners）——通常由信托责任的第三方顾问机构支持——一直还在运营他们的书籍购物中心资产，因为他们在20世纪80年代中期的 “go-go”时期明显地支付过多。
当今REIT时代的高回报鼓励着不少机构业主出售其购物中心资产,因为随着资本化比率的下降，资产价值已经上升到了过去十年中的最高值。在度过了最近最具挑战性的年月后， 大多数机构业主都更倾向于以REIT股权的形式而非直接拥有资产的方式来获得购物中心的所有权。理论上讲，这种股票的流动性要比实际资产大得多。无论如何，购物中心——以及其它的房地产资产——以股票的方式被大量的出售和收购，在历史上都是独一无二的。目前的REIT将可能产生如下情况：
虽然不论是现在还是未来总是会有一些私人拥有购物中心的所有权，但是大部分资产都会被卖给REITs；这并不仅是由于之前提到的原因，而且还因为REITs也需要这些资产以保持其增长率，尤其是当它们不断壮大的时候。
虽然一些机构业主（institutional owners）将会继续寻求直接所有权，但是大多数机构业主（institutional owners）可能不会这样做。
综上所述，近来REITs的极大增长已经把购物中心的属性变成了投资。历史上大部分投资者看起来更倾向于通过REITs而非直接拥有购物中心来进行投资。购物中心发展趋势的第二个影响是，降低了长期以来对通过现金流来提升价值以满足公共市场需求的关注。REIT时代已经把重要的关注点放在了对现有购物中心的再开发上了。资产与组合（portfolio）管理
随着养老金基金和其他机构业主（institutional owners）吸收了如此多购物中心和其它形式的房地产，资产管理的概念在购物中心业就显得越来越重要。资产管理通过对资产的监管实现资产价值最大化和所有者的目标。与机构业主一起，资产管理已经成为购物中心运营者和所有权之间的纽带，努力实现为一种资产或一组资产所设立的收益目标。
在过去差不多十年中，机构资产管理经理(institutional asset managers)一直在努力学习购物中心管理和运营的诸多环节。很多时候，资产经理必须要决定是否采取购物中心运营者建议的某一项特定措施。当未决的措施可能对购物中心有利，而与购物中心所有者的某些具体目标有冲突时，就会给资产经理们在决策上带来挑战。购物中心的运营者和资产经理必须一同解决这个问题。通常情况下，双方越了解对方的目标，就越可能谨慎行事。
资产经理通常以长远眼光对待购物中心的大多数决策。或者说，REITs正在改变着过程。作为上市公司的REITs运用内部的资产经理们的努力，实现与机构业主同样的目的。因为其金融结构、税收和收入等原因，REITs不大可能出售物业。因此，无论是短线还是长线考虑，资产经理们都对物业运营过程中的各个阶段的监管起着非常关键的作用。
概括起来，资产和组合管理的重要角色经机构业主（institutional owners）的投资目标而起源，并正?过渡到公共市场上的REITs，因REITs自身的结构和目标中也有着类似的资产管理功能。
作为物业的购物中心
归根结底，购物中心管理的作用就是为了将物业的产能最大化。购物中心演进过程中的诸多关键方——最重要的是消费者，以及商家和业主——可以给购物中心注入很多活力，有时可能令人晕眩，但决不会令人无趣！
提升购物中心的经营水平通常需要长期的团队合作；需要有执行战略计划的承诺，这个战略计划需要经过深思熟虑和仔细研究的；还需要有坚持不懈的努力。从保险和风险管理，到现场和办公室管理，到各种各样的法律和其它?持，这些方面的很多原则对购物中心成功运营起着支持作用，但要结合实际灵活运用。后面的章节将一一讲述这些话题。
在牢记购物中心三方面的复杂关系同时，还要时刻紧盯住消费者，这一点是非常重要的。对于大多数购物中心的驻场员工来说，常常很容易过一段时间就忽视了消费者。后退一步，保证总经理或市场经理能够从消费者的角度考虑每一个情况，既具有挑战性， 又会使购物中心最终受益。很多情况下，购物中心的管理需要万事皆通，因为总是有很多东西需要了解和评判。然而，要想知道很多领域的很多东西，就要比知道很多领域的一点东西付出更多的努力。在当今环境下，像互联网这样的资源辅助了人们获取有价值信息的能力，而这在以前是做不到的。读者们也许能通过报纸得到有价值的有关消费者趋势的信息，也可能被复杂的市场研究报告所吞没。
在典型的商业模式里，只有三种方式能提高利润：提高收入，减少成本，或者两者同时实现。在购物中心行业，不断增长的销售额通常会带来租金上涨，以及商家和消费者忠诚度提高。从一定程度上说，这既是购物中心的艺术，也是购物中心的科学。有时候，基于一份可靠研究的直觉和预感就能带来成功。而有时候，严格遵守一些经典的规则又是非常关键的，比如项目所在地的交通参数。
没有一本书或一种经验能够带来宝典去应对成功运营购物中心过程中所面对的挑战和兴奋。但是，本书的作者们还是付出了艰苦的努力，收集了尽可能多的成功运营购物中心所需的信息，大家将会在本书后面的章节中一一读到。
推荐读物
Altoon, Ronald A., FAIA. 《国际购物中心建筑：细节、概念与项目》(International Shopping Center Architecture: Details, Concepts and Projects)。纽约：国际购物中心协会，1996.
《ICSC购物中心基础系列精华》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。纽约：国际购物中心协会，1996。
《ICSC购物中心管理系列精华》(ICSC Keys to Shopping Center Fundamentals Series)。纽约：国际购物中心协会，1992。
《今日购物中心》(Shopping Centers Today)。月刊。纽约：国际购物中心协会。
《赢在购物中心设计1998》(Winning Shopping Center Designs 1998)。纽约：国际购物中心协会，1998。
