规模有关系吗？
考虑到回报,规模当然是有关系的。除此而外，回报的时间框架也同样重要。随着未来大部分回报(bulk of return)进一步发生，险也就非常值得关注了。对下一年的预算做出预测是不容易的，就更别说未来几年的预算报表(pro forma)了。在计算TVM时，举例来说，如果未来五年的现金流在两种情况下一样，但是其中一种情况会有更快的回报，TVM就会反映出一个更高的回报（自然是对现金流进行再投资）。因此，与TVM 的回报相关的风险考虑就是确定是否要花太久的时间得到回报，这一点是能减少风险所带来的影响，并且是一定要被考虑到的。大多数情况下，与长期的较高回报相比，一种短期的较低回报还是被优先考虑的。
信用审核
价值提升的第一个步骤就是把购物中心的空间租赁出去。你会锁定谁作为租赁目标？未来的租户是否在租户组合之中？租户是否有信用？是否是全国性的租户？房东是否认可租户？租户是否会违背现有的排他性情况？
信用审核的真实意图是决定引入一家租户的风险是否值得，并降低破产的可能性。有必要指出，如果一个租户近来曾经破产以重组业务，就和不少百货商场和全国性的租户一样，那么它也可能再一次破产以）清算其业务。因此，一个租户近来破产的事实并不能防止其陷入进一步的财务困难。
租户的财务稳定状况是了解其未来业务情况和灵活应对消费者需求能力的一个依据。请记住：你处在业主与租户的长期关系之中，这种财务上的联姻将决定物业能否根据业主的期望而运转。
谁是租户？
有时侯，你很难找到租户。但是即便这样，你也需要进行信用审核。大多数情况下，你将可以了解到潜在租户的信用情况、账款历史、一些公共信息（如破产、留置、公共档案、政府税收等）、付款条件(terms of payment)、信用咨询数量(number of inquiries of credit)、不良行为，以及最重要的，被逐出的历史(evictions)。有时侯，信用机构只能在一个区域范围内对租户进行信用审核。你将需要租户的名称、商业名称（以什么名称从事业务，或叫dba,经营名称)、地址和附属公司等。如果是一家公共机构，这些方面的信息将比私有公司或家族式公司更多。
来源和合法性
有不少可以选择的信用机构。大多数大型的租户数据库都是非常可靠的，但是过去几年也出现了一些不准确的信息。了解这些报告的信息是否准确是非常重要的。最好是使用那些有信誉的信用机构，然而即使是他们也可能存在错误。
有一些披露法律(disclosure laws)规定了你应当如何使用信用报告。过去，一些信用机构也犯过错误，报告过公司的错误信用等级。有时侯,如果信用机构不能通过调查得到公司的确切信息?他们就会留下一些错误的信息。当对曾出现错误的公司进行信用报告审查时，这家公司就会被迫澄清自身信息，并提供以前无法得到的内容。
已经有相关立法出台以防止这种事情的出现，这主要是通过允许对信用报告提出质疑来实现的。有些时候，如果一家潜在租户由于其信用报告而被拒绝，该租户将得到这份报告的复印件，并可以向信用机构提出质疑。
另外，请要求信用机构向你提供所在区域的报告要求。
影响
是否有租户对财务的影响是显而易见的。而租户会以何种程度影响购物中心的价值，这是不明显的。大多数情况下，估价师(appraisers)和贷款人(lenders)都在寻找全国性的信用租户。这些租户往往营业状况良好，拥有比平均情况更好的信用水平，并在全国运作连锁店。估价师(appraisers)和贷款人不会对这些租户的租金进行打折，从而维持了购物中心的价值。在另一些情况下，贷款人会将家族性租户(mom-and-pop)支付的租金打折扣，这将降低净运营收入和购物中心的价值。（见第8页“收入资本化”）
租金
最低租金
一般情况下，最低租金——以每平方英尺计算的基本租金——是最关键的租金，是购物中心价值的基础。这种租金水平是与其他租金和给予的让步(concession)相?的。大多数业主和机构都把它仅仅视为整个购物中心财务状况的一个部分。由于一些失职现象(delinquency)，原定的(scheduled)租金有时侯可能误导人们。这就是为什么你拥有非反悔证明（estoppel certificate），从而租户和房东可以再次确认该租赁是完整的，并且租金已付。
比率租金
比率租金，是指在最低租金之外，按照租户年度总销售额（超过一个提前约定的水平时）的百分比交纳的租金。这种租金在租赁领域里是有争议的，主要基于两个方面原因。第一，许多租户不知道以多少比率的租金比较合适。第二也是最重要的，那些知道多少比?的租金合适的租户不能达到要求交纳比率租金的销售水平。
大多数情况下，购买方/保险商并不把比率租金作为价值提升的一部分，因为你不能一直稳定地依赖这个部分。因此，比率租金占比较高的购物中心，可能希望在租赁中争取将75%的比率租金转化为最低租金。他们会有一个自动计算的机制,将比率租金转化为最低租金的增加额，从而就不会在估价时(valuation)被打折扣。
购物中心可能也希望在与租户的租赁关系中建立一项逐出条款(kick-out clause)，即如果租户不能达到一定的销售水平和比率租金，购物中心就有选择权终止该租赁关系。在此种情况下，租户可能就需要增加最低租金以弥补未实现的销售额。
三重租赁（Triple Nets）
三重租赁是指公共区域维修、物业税和保险费用，这些都是你的可回收 (recoverable)支出。如果你的租金中包含三项中的任意一项，那么这就比三重租赁少。一个总包租赁(gross lease)将包含其中的所有三项费用。单一净租赁或修改的总包租赁可能在租金中包含物业税和保险。双重净租赁通常包含物业税。虽然租金中包含自动递增条款，但是合同中也可能会还有相关条款以用于支付一些成本的增加。
一般情况下，带状购物中心的三重租赁是以总可租赁面积（GLA）为基础计算的，通常将购物中心中所有空间作为分母，将租户的空间作为分子，计算租户的现有份额。在大多数购物中心，三重费用首先会减去百货商店的那部分，然后在一些类别（封闭式购物中心、停车场、食品区等）中按比例分摊费用。在购物中心按比例分摊费用时，可使用一个季度之初的出租情况（occupancy）。这常常是很滑稽的，因为许多租户在租赁面积和使用类型的限制上讨价还价。另一些租户在费用的涨幅上争取到一个上限，尤其是在购物中心销售额方面，这就会极大地提高物业税。这些会影响租赁的因素被称为额外支出（slippage)。?外支出就是业主需要支付的额外费用的总和，如三重费用，以及/或租户维修费，因为在一定情况下会给予租户一些优惠的租赁条件。换句话说，例如，给予租户的上限条件是公共区域维护费用每平方英尺0.32美元，而实际上该费用应为0.45美元，那么业主就需要自己承担每平方英尺0.13美元的费用。一段时间之后这种情况会增多,尤其是当大的租户协商要求把这些条件写入租赁合约当中时。额外支出会减少净运营收入（NOI），从而减少物业的价值。在谈判让步时，记住这些因素的影响是非常重要的。
