第2章（第2日） 二手房交易与投资要诀
2.1 二手房的选购要诀
2.1.1 二手房的置业规划要诀
1.二手房的置业优势
据权威数据显示，目前城市居民的置业周期为8～12年，购房者在不同阶段对居住的需求不同，因此，购房者必须在购房过程中做好阶段置业规划。购房者在购房置业过程中应该尽量多考虑一下长远的居住需求，而不是仅仅局限于价格、楼层、朝向等方面，而长远的居住需求又有多种，如子女教育、老人就医、交通配套、邻里关系、生态环境等。
（1）对比一手房，置业二手房有什么优势呢？
1）二手房价格多元化。二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等的不同，价格也不尽相同。普通民宅价格相对较低，二手公寓、别墅等相对较高。购房者可以根据自己的需求选择合适的二手房，而二手房的价格多元化也可满足不同经济实力购房者的置业需求。
2）二手房无“期房风险”。不少购房者因为期房的价格实惠，拿着图样、凭着对开发商的一知半解就购买期房，但是期房建成现房的时间短则一年、长则数年，数年间的诸多因素并不是购房者所能控制的，因此风险较大。二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，大大降低了购房者的风险。
3）二手房地段优越、交通便利。一般来说，二手房由于建造年限的关系，大部分都位于较热闹的地段，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，位置较为优越。同时，二手房的交通环境更是得天独厚，较发达的路面交通与轨道交通地铁相结合，为人们日常出行提供了便利条件。
4）二手房社区规划更直观。二手房对于购房者来说是能实实在在看得到的房子，无论是房子的内部结构还是外部环境（包括房屋框架结构、便利店、小区外交通情况、道路状况等）都一目了然，小区绿化和管理（包括保安、儿童乐园、基建设施等）也已趋于成熟。如此直观的社区效果，也可免去购房者的些许担忧。
5）二手房选择面更广。随着城市中心区和繁华区可供开发用地的逐渐减少，一手楼盘选址范围也变得更加狭隘。而二手房则不同，城市中心区和繁华区内遍地都是二手房的踪迹，有意购买二手房的客户只要根据自己的需求，很容易就能在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房屋。
6）二手房房产证齐全。大家都知道，市场上因为开发商等客观原因造成购房者最终延迟或无法领取房产证的例子并不少，令购房者的交易风险加大。相对而言，二手房房产证等手续较为齐全，购房者只要在买房前仔细核对房产证等必需资料，弄清楚该二手房的产权问题，即可将无法领取房产证的风险降到最低。
7）二手房周围名校集中。教育投资是家长最不吝惜的开支，教育氛围较好的地区，其区域内不论是小学、中学还是大学周边的房屋都十分抢手。这些学校周边新开发的楼盘较少，大多以二手房为主。
（2）确定选择置业二手房后，要首先懂得“量体裁衣”，准确评估自己的购房实力，明确选房目标。下面介绍评估购房能力的七大步骤：
1）计算现金等价物。即评估自己的现金，不单纯是指银行存款，还包括具有变现能力的各类股票、债券等。
现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金
2）计算资金周转。偿还贷款持续时间比较长，所以一定要准确衡量自己的资金周转能力。
资金周转留存=平均月开支×（3～5）
3）计算筹款能力。
筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助等）
4）计算月收入。
月收入=工资收入+其他收益
如股票、债券等已经准备卖出筹集资金，则此收益不能计算入内。
5）计算每月合理还款能力。
合理还款能力=月收入×（30%～50%）
6）估算银行贷款或个人公积金贷款额。根据每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得。
7）估算最大房款。
最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额
结论：筹款能力/最大房款＞20%，可购买二手房；筹款能力/最大房款＞30%，可购买一手房。
评估完成后，置业目标就有了一个明确的价格范围。但由于不同购房者自身特点、置业目的以及居住需求的不同，会产生不同的置业计划，下面通过分析不同购房者的置业需求，对各自的置业规划提出建议与要求，帮助读者制定置业规划，做到置业无忧、养家不愁。
2.青年购房者的二手房置业规划
（1）青年购房者的特点。追求自由无束缚，适应力、独立性强，一般进入社会不久，事业尚未达到顶峰，经济收入有限，“月光族”居多，首次置业者居多。青年购房者大多受过高等教育，有较高的生活品位，所以并不会因资金压力而降低对居住品质的要求。另外，青年购房者的生活状态还不十分稳定，发展空间比较大，因此，他们的首次置业大多为过渡性置业，随着生活状态的改变以及资金实力的增强，再次置业的可能性极大。
（2）青年购房者置业规划中的主要考虑因素。
1）经济因素。刚进入社会，处于事业初期的青年人往往经济实力有限，虽说可以从家里获得一定的经济支持，但大部分都不足以满足购房需求，特别是当今的高房价，令很多青年购房者望而却步。所以青年购房者应该对来年的收入进行预算，根据近期的经济条件来决定买房的标准。
根据调查统计，青年购房者买房的房款主要有以下几种来源：
①父母支持。这类青年购房者分为两种情况：一种是家庭相对富有的青年购房者，这部分人应该将重心放在月还款能力上，一般以月收入的50%为上限（确保满足日常生活支出的底线），还款能力强的可以适当提高房屋总价，降低首付款比例，月收入两千元以下者，建议购房贷款额度越小越好；二是家庭经济条件一般的青年购房者，应该充分考虑父母的收入状况、身体健康状况、年龄状况等，不可太过勉强，在能力所及范围内，考虑降低选房标准或者分阶段完成家庭购房目标，选择保值性好、转售较容易的过渡型房屋，进行阶段性购房。
②自由存款。这类青年购房者一般可承受的首付款在20万元以内，他们的月还款能力较高，收入预期也比较好，同时对生活质量的要求也比较高。这类青年购房者要避免选择高成本投入的房子，比如市中心的高价房源等。
③亲人朋友借款及其他。这类青年购房者分为两种情况：一种是收入状况或可预见收入状况较好，但以往理财状况不理想的青年购房者，一般只要考虑首付还款计划及月还款能力在可承受范围内即可；而另一种则是收入状况较不理想的青年购房者，可以更多地考虑经济适用房或者租房过渡，慢慢积累首付款。
2）交通因素。购房首先要确定位置。对于购买自住的房屋来说位置并没有绝对的好坏之分，目前交通网络发达且在不断完善，所以选房不要仅限定在工作地点的周边。年轻白领上班的写字楼多在商业发达的商务区，而商务区周边住宅的价格非常高，如果在商务区购房将会背负上非常沉重的还贷压力；另外，年轻的白领一族工作变换的可能较大。因此，确定购房的位置，要结合自身经济实力并考虑到未来工作的变化和发展。
3）社区配套。许多青年购房者首次购房时容易陷入求大、求新的误区。华丽的大楼外观、美丽的园林设计、舒适的户型可能更容易进入年轻人的视线，却往往忽略了社区配套。由于缺乏生活经验，超市、菜市场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套常常不被青年购房者重视。此外，教育及医疗条件也不可忽视。即使最初买的是只作为短期过渡的小户型，但住三年五载也是有可能的，而且一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。所以，青年购房者首次置业时应充分考虑社区配套。一般来说，二手房所在的小区形成时间比较长，配套已经很完善，而且以后居住再升级时也比较容易出手。
（3）青年购房者者购买二手房的置业建议。
1）巧妙理财。20～35岁是人生精力最充沛的年龄阶段，也是人生财富的重要积累期。对于出生于20世纪80年代或90年代的年轻人而言，有的刚走出校门，工作上是职场新人，生活中是“月光族”（即每月工资花光）；有的恋爱多年，婚姻大事提上日程，但却因缺乏稳固的经济基础而面临尴尬；有的组建了家庭，抚养小孩，承担的责任更是越来越重。不同于父辈时的消费模式，没有了父辈时的福利分房，唯有努力赚钱改善居住条件，因此，青年购房者首先要学会巧妙理财。下面来看看在商品房价格压力下“月光族”和“供楼族”应该如何理财：
①月光族。案例：小董，25岁，大学毕业已有2年，月薪4000元。小董原以为没有存款没什么大不了，因为身边有的朋友也都是这样，因此每个月工资都花得精光。然而，当他开始盘算是不是该买房的时候才发现，自己工作后竟然一分钱都没能存下来，连按揭买房最基本的首付款都付不了。懊恼不已的小董对于自己现在的财务状况很是头疼。
其实，“月光族”的真正问题并不仅仅在于收入的高低，而更多在于使用金钱的方法。20～25岁的年轻人理财的第一要点就是要懂得开源节流，另外，应该掌握自身资金状况，确立理财目标，逐渐储备，积少成多。工作几年下来，也能打下一定的经济基础，在准备买房的时候就不会出现小董那样“望楼兴叹”的苦恼了。
②供楼族。案例：28岁的黄先生在政府事业单位工作，2003年以按揭方式买了一套总价35万元的二手房，安置了新婚家庭。可黄先生表示新婚后二人世界过得并不很惬意，每个月都感觉被供楼贷款弄得手头很紧，称自己变成一个痛苦的“供楼族”——按时付款，揭不开锅。
类似黄先生这样的“供楼族”多数存在一个问题，就是申请买房按揭时预算不充分，贷款额高、按揭年限短，导致月还款额很高，有的占家庭月收入70%以上。理财专家指出：月收入不足万元的家庭，其按揭月还款额最多不应超过家庭收入的50%。按揭购房不只是简单的供楼或每月还款，它应作为一种消费理财的技术手段，其运用是否合理，对购房者而言是十分重要的。购房者应明智、客观、灵活地选择最适合自己的按揭方式，拟订适合自己的还款计划，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围作出合理的决策。尤其是在选择按揭方式时，购房者不宜过分要求年限短，或急着想尽快还清贷款，从而过分压缩日常生活开支，降低原本应该保持的生活质量。
2）合理选择户型。据市场统计，大部分年轻人认为最能接受的房子总价为50～60万元，首付款20万元以内，每月可按揭还款2000～3500元。量体裁衣，根据以上条件，结合年轻人对居住品质的高要求，可选择居室没有固定空间划分格局的户型，这对于喜欢变化的年轻人来说是最适合的，不必在意厨房与客厅之间是否有明确的功能界限，也不必过分要求卫生间的面积，只要突出洗浴功能即可。
3）合理选择地段。青年购房者储蓄少，工作比较忙，正处于为自己以后的事业铺路的阶段，建议购房时选择市区或交通便利的地段。青年购房者多数还是依靠公共交通出行，因此交通便利的房子是最合适的。如果交通便利的话，房子离城市中心远一点也无所谓，还能省下一笔购房款。由于交通便利地区一般较早进行开发，因此二手房的房源比较丰富，作为过渡房，这种地段的二手房保值升值的潜力也较高，一般不会因贬值而给购房者带来损失。
4）合理选择贷款。得到家里经济支持或利用自身储备交纳购房的首付款后，青年购房者一般可通过银行贷款进行按揭供楼，实现第一次置业。首次置业的青年购房者可以取得银行最优惠的利率和最长的期限（30年70%的贷款），在圆自己的居家梦的同时，又可以使资金保值增值。另外，建议工薪阶层选择按揭方式购房时，每月的还款额尽量不要超过总收入的50%，确保成功置业的同时保证生活的正常进行。
青年购房者从“买适合”转向“买得起”，这也是未来一段时间的房地产市场特征之一。相对于一手房贷款，二手房贷款需多付出房屋总价5‰左右的评估费用。另外，在大城市，银行为一手房提供80%的按揭，对二手房只提供70%的按揭。
要想降低贷款成本，买二手房时可申请公积金贷款。但这种贷款属于银行的委托业务，其审核发放程序与商业贷款相差很大，尤其是二手房的手续相对于一手房要烦琐一些。同时，公积金贷款一般需等到办理完抵押手续才能放款，而对急于拿到房款的卖方来说，几个月的办理时间难以接受。解决办法是请住房贷款担保中心进行担保，只要担保中心确认了买卖双方的合法性，并为借款人提供全程担保，银行不用办理抵押登记和过户即可放款。
虽然二手房和一手房在相关手续的成本上有一些差距，但不是主要因素，主要应该考虑二手房的位置、房产升值潜力以及是否能满足自己的生活需求。在如今一手房价格居高不下的背景下，二手房可说是一般工薪阶层的首选。
（4）青年购房者购买适婚二手房的置业建议。相信每对情侣在谈论婚姻大事时，都离不开一个话题——买房。在现在疯涨的房价中，选择婚房可谓是一件难事。下面总结几点建议，希望给未买房的新人们一些参考：
1）购买适婚二手房的考虑因素。
①预算。根据对于准新人的购房调查显示，现在准新人购房预算一般都会控制在30～120万元，大部分选择贷款购房。很多准新人处在事业发展期，因此需要一定的流动资金辅助事业的发展，如果每月还贷额过高，在遇到突发事件时则很难周转。所以，建议新人们根据自身情况尽量选择贷款年限较长的类型，一方面缓解自身的还贷压力，保证生活质量；另一方面，如果事业发展顺利，还可以提前还贷，但建议准新人们每月还贷数额最好控制在家庭总收入的50%以内。
②交通。所选二手房应该交通方便，兼顾双方上班的时间成本，同时应与男女双方父母住房距离适宜。两个人如果工作区域不同但都很稳定的话，建议尽量以方便女方上班为优先。再加上就近照顾父母的交通成本因素，三方交通便捷处应该是购房的首选。
③商业配套。开门七件事，柴、米、油、盐、酱、醋、茶，缺少任何一样都会使生活受到影响。一般来说，小区周边有卖场是比较理想的，不仅可以解决生活用品的一站式购买，而且可以降低不少生活成本。但是，如果周边没有大型的卖场，则要特别考察小区周边是否有便利店、菜市场、银行和饭店等基础的商业配套设施。
④房型标准。很多新人考虑到以后子女的需求，首次置业时往往喜欢买房间多、面积大的房型，虽然看似目光长远，但是入住后往往会造成空间浪费，同时存在贷款压力大等负面影响。新人首次置业时还是应当根据自己目前的情况来进行选购，不应求大求全、一步到位，根据自身经济以及实际需求，选择面积适中的房型，才是明智之举。一般而言，两居室的房型相对比较实用，且不容易造成空间浪费。等有了一定的经济基础后，还可以置换新的房屋。
⑤教育设施。教育设施涉及两个方面：一是年轻人自身的再教育。当今社会，进修必不可少，因此在新购房子周边如有不错的进修机构，不仅可以完成自身的提高，还可以省下不少往返的时间；二是将来子女的就学问题。理论上当然是希望学校离住所越近越好，孩子上学放学不仅安全，而且省去了家长接送的时间，家长可以将更多的精力投入到工作中去。
