第七章 大宗城市不动产的起源
就连续性和重要性而言，接下来的大财富源自于城市土地的所有权。它们远远超过源自于既定产业的财富，也远远超过控制现代运输方法所产生的财富。很久之前，范德比尔特及同时代的其他人都从轮船、铁路及有轨电车公司攫取了巨额财富，阿斯特、古莱特及朗沃思的财富都是数以百万计。在1800年之后的70年里，土地拥有者都是引人注目的财富拥有者。而且，尽管从各种其他的商业行当榨取了数百万美元的财富，但土地的财富依然是突出的。
从19世纪初，直至1850年前后，只有幸存下来的古老庄园可以与之匹敌。但这些庄园逐渐被瓦解了。在北方，大片土地被分割为小农场，这一趋势无处不在，而南方的情形则正好相反。尤为突出的重要事实是，全国的富人不再是那些拥有大片乡村土地的人。从前那些有权有势的大地主几乎消失不见了。
庄园主的消亡
200多年来，庄园主一直都是显赫的官员。独立革命所带来的改变剥夺了他们的很多权力，不过他们依然保留了部分地位和财产。但是，不断改变的法律环境和经济环境，把他们从等级的阶梯上一级一级地往下拉，直至他们中很多人的名字逐渐从人们的视线里消失了。在他们盘旋着下降的同时，另一些富人阶层则脱颖而出，进入人们的视野。在这些新贵阶层当中，主要是城市土地的拥有者，起初他们是辛苦劳作的商人和土地投机者，最后登上了百万富翁的王者宝座。正如我们已经看到的那样，最初是庄园巨头自己制定法律、裁决司法。但在这200年的时间里发生了很大的变化。如今，他们不得不为自己的生存而战。
举个例子吧，1839年，纽约的庄园主就是这样面对了一场不祥的运动。他们的佃户处于动荡不宁的状态。在范·伦斯勒、利文斯顿及其他古老的封建庄园，佃户揭竿而起。他们反对那种连续的制度，正是这种制度，赋予这些庄主与英国封建领主对佃户所行使的同样的权利。庄园主迫使佃户签订租约，条款十分苛刻。如果佃户想要在自己的家里招待客人超过24小时，他必须获得庄园主的书面批准。除了庄园主的产品之外，他不得从事任何其他商品的交易。除了庄园主的磨坊之外，他不得在其他任何地方碾磨自己的面粉，否则就违犯了租约，将面临被驱逐；除了庄园主的商店，他也不得在任何其他地方购买任何东西。这些都是在独立革命之后保留给庄园主的权利，因为他们所拥有的是私有财产权。正如人们经常所说的那样，财产完全控制了法律。慢慢地，后来的立法机关废除了所有的封建所有权，但这些法律既没有什么效率，反映和代表庄园拥有者利益的政府当局也没有强制执行。
殖民地时期的庄园（华盛顿总统的弗农山庄）
庄园主则相信，利己、骄傲和对古老传统的坚守，都要求他们随心所欲地管理自己领地的专制权力永远存续下去。他们拒绝承认法律有任何权力干涉、管理他们所认为的私人事务。在驱逐那些难以驾驭的或身无分文的佃户时，他们热衷于利用法律的管辖权，与此同时，当法律试图在他们的庄园管理中注入更现代、更人道的条件时，他们却指责法律是专横的。他们顽固地坚持租佃制，同样顽固地反对剥夺他们所谓的财产权利。
封建所有权的废除
一连串的报复和强烈的骚动发展起来了。“抗租者”聚集起了如此强大的、同情他们的政治力量，并把整个问题扔进了如此激烈的争论漩涡，以至于当时的政治家都害怕这样一场运动的后果，几乎是强迫庄园主做出妥协，以小片农场的形式出售他们的土地，结果，他们以很高的价格卖掉了自己的土地。正是凭借这场他们苦苦反对的运动，他们挣得了巨额的利润。由于害怕大规模骚乱，并希望阻止这样的骚乱，1846年的纽约宪法会议采用了一部从宪法上禁止一切封建所有权的法律，根据这部法律，立法机关不得通过任何与之相抵触的法律。
于是，在这场决定性的斗争中，从前那些全权在握的庄园主们最后残存的一点影响力也消失不见了。他们成了老古董。对他们来说，面对新的环境要想幸存下来是不可能的，因为他们代表了一个已经成为过去的经济和社会时代。他们的权力纯粹产生于他们领地的范围和歧视性的法律。当这些都从他们的手中被夺走的时候，他们作为财富和影响力的支配者的重要性也就不复存在。他们依然可以吹嘘自己的世系门第，吹嘘他们的贵族派头和高雅文化，以及他们的社会地位，但这些只不过是留给他们的唯一安慰。
建立在乡村或小镇土地基础上的大财富，要想延续下去，可谓流年不利。多种影响结合起来使得这样的土地成为容易变动的资产，与此同时，同样是这些影响（或其中的一部分），决定了城市的土地有着不断上升和发展的永恒价值。航运业的发展，使得城市不断壮大，并吸引了劳动者和一般人口。工厂体系在1790年的建立有着双重的影响。它开始从乡村地区吸收很多年轻的一代，并且迅速扩大了城市的贸易活动。东部的农业人口中，数量相当可观的另一部分人则连续不断地向西部和西南地区迁徙，希望能有新的机会。有些乡村地区因此变得人烟稀少，另一些地区则依然一成不变。但是，且不管乡村地区的人口统计数据是增是减，依然有另外一些因素抬升或打压农业土地的价值。一条运河的修建会使这一地区的土地增值，并对经济产生刺激，另一些地区的萧条境况则不是这么有利。然而，就连这种刺激也常常是昙花一现。随着西部每一个新移民点的出现，以及每一条拓荒铁路的修建，新的复杂因素就会出现，它们通常给东部的土地带来贬值的影响。一片乡村不动产，在上一代可以值一大笔钱，而在下一代却很有可能被迫抵押出去。
新贵族
但是，那些建立在城市土地基础上的财富却被赋予了一种绝对的确定性和永久性。城市的房地产没有经历极端起伏波动的过程，而正是这些过程使乡村土地的价值陷入混乱。那个时代的所有趋势和潮流，都有利于培养出一个基于城市地产所有权的贵族阶层。与现如今比起来，城市的绝大部分当时还只是乡村。其核心地区多半是个方圆一两英里的住宅区，这之外便是田野和果园，草场和荒地。这些土地用一点微不足道的小钱就可以买下来。随着商业的发展和人口的增长，以及移民源源不断的涌入，每一年都见证了占有土地的紧迫感越来越强烈，土地价格肯定要增长。没有任何其他的可能性。
在1825年之前，最有钱的土地拥有者究竟会出现在纽约、费城、波士顿还是巴尔的摩，一直是个悬而未决的问题。许多年来，费城在商业上一直遥遥领先，但伊利运河的开凿立即使这个问题尘埃落定。纽约一跃而跻身于美国首屈一指的商业城市，完全超过了它的竞争对手。在这些城市的贸易急剧下跌的同时，纽约的人口和贸易在10年里翻了将近一倍。土地的价格开始惊人地增长。沼泽地、岩石嶙峋的荒地和低洼地，以及几年前还在水面之下的土地，都成了丰厚的财富之源。那些一二十年前还值不了几个小钱的土地，如今的价值相当可观，随着易手越来越频繁，最后被赋予了数亿美元的价值。如此一来，最有钱的土地拥有者出现在纽约也就没什么可大惊小怪的了，而且，他们应该能够把自己无与伦比的优势维持下去。
纽约已经是个拥挤的大都市（百老汇大街）
土地拥有者的财富很快就让船主们的财富黯然失色。航运生意的利润尽管巨大，但它们只不过是眼下的直接利润。在这场财富的竞争中，船主们不可避免地要落在后面。他们的生意属于特别不稳定的生意。海上的风云莫测，贸易的兴衰沉浮，当时的激烈竞争，这些都使他们的运输量面临着千变万化的可能性。很多富有的船主非常清楚地懂得这一点；他们把来自航运生意的剩余财富投入到土地、银行、工厂、收费公路、保险公司和铁路当中，在某些情况下甚至投入到彩票上。那些仅仅守着航运业务的百万富翁在富人阶层的梯级上一路下降，尤其是当外国航运在很大程度上取代了迄今为止一直由美国控制的船运业务时。另外一些船主则把他们的剩余资本投资于其他形式的贸易和物权，他们的财富迅速增长。
城市土地，最重要的因素
然而，在土地所有权与其他形式的物权之间，存在着巨大的差异。当时的贸易是极端个人主义的；那种被称作“法人”的人为控制权，尚处在婴儿期。航运线拥有者的继承人不可能拥有像其创立者一样的精明，一样的知识、机灵和狡猾——或者，不妨说是不择手段——也不可能有那样的勤奋刻苦。因此，他们的生意必然会衰败，或者落入其他船主或更幸运者之手。至于工厂，情形大抵相同；在工会组织起来之后，罢工的可能性，对于源源不断的利润来说，是一种始终存在的危险。银行绝不是什么固若金汤的机构。像其他制造利润的媒介一样，它们的力量和利润也取决于主流环境，在很大程度上还取决于政府的偏袒或政策。任何时候，控制政府职能的政党都有可能改变，在银行、关税或其他法律上施行完全不同的政策。
有一点倒是真的，这些不断改变的法律并不会给人民大众带来什么重大好处，而这批或那批有产利益集团则几乎总是能得到好处。法律的制定，通常是为了回应互相竞争的有产利益集团所提出的要求。商业利益集团所展开的贸易斗争和政治斗争，是一系列连续不断的战争，在这些战争中，每一个个人业主、商号或联合企业都强烈地抵抗竞争者，或者为颠覆它们而不遗余力地奋斗。
刀枪不入的土地拥有者
但是，土地拥有者却占据着一个超群出众的位置，无论是政治形势还是环境的变迁，都不可能给他们造成实质性的伤害。他们都是强烈的个人主义者，要求得到并被给予了这样一种丝毫没有受到削弱的权利：以他们在法律上能够行得通的任何方式获取土地，并尽可能随心所欲地垄断它、处置它。正是在维护这种个人主义的行动中，他们要求上流社会（通过它的政府机关）制定专门的法律，以保证他们对土地的专有权，并在必要的时候用暴力维护他们的主张和权利。这些就是他们所需要的全部基本法，这些法律没有改变过。一代接一代，它们始终是固定不变的。所有土地拥有者的利益都是完全一致的；而商人的利益则各不相同，互相冲突。长期以来，土地拥有者能够预期现有的关于土地所有权的基本法律继续下去，而船主、厂主、银行家却不知道什么时候会制定出一套完全不同的法律。
城市的繁荣造就了新一代的地产富豪（华盛顿特区）
此外，土地拥有者还有一个颇为有效的、绝不会辜负期望的辅助者。他们把整个社会作为合伙人跟自己捆绑在一起，但在这种合伙关系中，收益却总是归土地所有者独享。他们所依赖的主要因素，是集体所发挥的作用使他们的土地不断增值。一般来说，他们的参与仅仅是袖手旁观，除了继续拥有自己的土地之外，他们无事可做。他们的子孙后代所需要做的事情甚至更少；他们可以悠闲地继续拥有所继承来的遗产，扩大它，雇用必不可少的监督管理者，然后，他们的财富就会滚雪球般地越来越大。社会热心地为土地所有者效劳。城市所铺设和管理的每一条街道，所规划的每一座公园及其他公共设施的改善，每一个本地出生的孩子和每一个流入的移民，每一家工厂、仓库和拔地而起的住宅——所有这些，以及更多的媒介，都为土地所有者的财富猛涨做出了贡献。
多产的财富滋生者
在这样一种体制下，土地成了一种积累巨额财富的有利、简易而持久的手段。土地的专属所有权撼动了人类需要的根基。在紧要的关头，人们可以没有贸易或货币，但他们必须拥有土地，即使只能躺在这块地上饿肚子。身无分文、失去工作的劳动者，面对着灾难的命运，必定不可避免地首先把他们所剩无几的宝贵硬币交给地主，去碰碰运气，看能否得到一点残羹冷炙。一套复杂的工业体系导致大量的人口涌向工业和贸易集中的中心城市，使那里人满为患，在这种情况下，土地尤为紧俏。
以前从未有过如此强大的建立和扩大持久财富的制度。它自动地使自己永远存在下去。而且，事实上它看上去卓越非凡，以至于一个世纪之前庞大的航运业财富如今普遍被人们彻底遗忘了，就像当时那些陈旧而过时的方法一样。但土地依然是土地，其所孵化出来的财富发展成了强大的力量，在全国——有时甚至是国际上——有着举足轻重的分量。
正是凭借这些有利的条件，很多巨大的财富——建立在土地基础之上的——得以创立。根据美国连续的人口统计材料，迄今为止，跟不动产有关的绝大部分财富一直集中在北大西洋区域和中北部区域，前者包括像纽约、费城和波士顿这样一些城市，后者包括芝加哥、辛辛那提及其他城市。巨大的土地财富，正是建立在这些大城市中。其中最大的财富是东部的阿斯特、古莱特和莱茵兰德等几处不动产，在西部，朗沃斯和菲尔德是值得注意的例证。要讨论所有引人注目的基于土地的财富，必然会使我们的叙述变得冗长乏味。对本书来说，选取几个超大财富的例子，作为土地财富的代表，也就足够了。
源自土地的巨额财富
美国所有源自土地的财富中，最重要的是阿斯特的财富。据某些权威人士估计，其现有数量（包括所有间接的家族分支）大约是3亿美元。人们普遍相信，这个数字被低估了。早在1889年（当时纽约城的人口比今天要少得多），一位研究土地状况的精明学者托马斯·G.谢尔曼（Thomas G．Shearman）就曾把阿斯特家族的集体财富估定为2.5亿美元。仅就这笔财富的巨大数量而言，你立即可以从它与民众境况的对比中看出来。卢西恩·撒尼亚尔（Lucien Sanial）对1900年的美国人口普查数据所做的分析显示，整个国家的财富总额估计大约是950亿美元，无产阶级（主要包括工薪工人和小比例的专业阶层）的人数多达20 393 137，却只拥有大约4亿美元的财富。与此形成鲜明对照的是，仅阿斯特家族所拥有的财富，就远远超过了数百万工人，说出了这一点，我们就会对一笔财富所拥有的那种无远弗届的巨大力量开始有了大致的概念。古莱特家族的财富同样巨大，据不同的人估算，其数额大约在2亿～2.25亿美元，尽管其准确的数据大概无人知晓。
马歇尔·菲尔德
就这些大财富而言，要想对它们所达到的规模得出一个准确的概念，几乎是不可能的。它们主要建立在土地所有权的基础之上，但也包括很多其他的形式，比如银行、煤矿及其他矿产、铁路、城市交通系统、煤气工厂、工业公司的股份。即使是最不知疲倦的收税官，也很难发现这些亿万富翁所拥有的个人财产究竟有多少，以至于评估税额的时候，通常只能是连估带猜。他们所拥有土地的范围是知道的，这些没法藏在保险柜里。但他们其他五花八门的财产都被小心翼翼地隐瞒，不让公众和官方知道。既然如此，那么完全有可能，这些家族的财产比人们一般估计的远远要大得多。马歇尔·菲尔德（Marshall Field）——芝加哥的一位大富翁，留下了一笔约值1亿美元的巨额财富——的情形，便是一个强有力的例证。此人仅在芝加哥便拥有价值3 000万美元的不动产。然而，他一直没有说出他的总资产有多少，年复一年，他拒绝为估价超过250万美元的个人财产缴税。然而，在他1906年去世之后，他的遗产在1907年1月被编入财产目录，这份目录清楚地显示，他的可征税个人财产高达49 977 270美元。他远比他愿意显露的要富裕得多。
我们不妨调查几个这样强有力的土地拥有者、大财富创立者的事业生涯，探究一下他们赖以成功地积聚起巨额财富的方法。
