通过对五个房地产周期的梳理,霍伊特提出,社会与经济方面的若干因素——“人口增长、贸易增长、制造业增长、物价水平变动、股价变动、薪酬变动以及利率水平变化”——影响了100年来芝加哥的房地产价值变动。霍伊特认为,影响土地需求的最重要因素是人口的快速增长。作为湖泊、河流、运河、马车、铁路等各种运输方式的枢纽,芝加哥吸引了大量的欧洲移民、墨西哥移民、南部农村黑人移民以及美国其他地方的白人,加上人口出生率高于死亡率,让芝加哥在一个世纪里的人口增长相当于巴黎20个世纪的人口增长！这也促使芝加哥的建筑数量、密度、高度与体量得以不断发展。在土地供给方面,高速公共交通设施的延伸和钢结构摩天大楼建造技术的出现,则从横向与纵向两个维度大大增加了芝加哥城市土地面积和建筑物的空间,让芝加哥的发展“并不在一个紧凑的空间中进行”。
但单纯的基本面分析并不能完全解释“为什么从一条街到另一条街,在某些情况下土地价值会急剧地上升或下降,而在其他地区却有大片等值的平原”。霍伊细致入微地回顾了每片区域的发展史,追溯了不同用地的类型和使用强度,指出“芝加哥城市的形成一直是以纤细的线条从城市中心向周边延伸的,按不均匀的速度发展”。也就是说,地形地貌、经济增长与产业升级、人口变化与种族聚居、土地用途转变等因素,让芝加哥的北区、西区和南区表现出各自独立的发展速度与周期。
霍伊特特别强调了投机活动在每一次土地繁荣中对芝加哥土地价值上涨趋势的放大作用,这恰恰反映了一个世纪里美国投机者的普遍预期“过分乐观”。投机放大了未来的预期,产生了如潮汐一样的房地产周期：人口增长速度的加快促进了租金上涨、房屋建设增加和地块细分活动增加；过度投机使土地价格严重偏离合理价值,产生并维系了心理上的繁荣；从长期租约、税收到银行贷款,“整个社会的经济和金融层面都卷入了土地新增价值部分”；人口增长率的变化导致土地需求从加速到停滞,而市场的疲软、租金水平的普遍下降、大规模的房地产抵押赎回权的丧失会让泡沫最终破灭,地价跌去一半甚至更多,由此进入整体商业环境的萧条阶段。对芝加哥河与密歇根湖沿岸土地的过度投机,对廉价住房用地的炒作,对中心商务区抬高地价,对高速公交线沿线土地、世博会会址周边地块、郊区住宅用地等概念的盲目投机,一次又一次地使得“到处是湮灭的财富、破灭的希望以及崩溃的心理,到处是破产者的叹息声”。
