一部芝加哥百年城市发展史,也是一部关于土地与房地产的发展史,映照出的是同一时期美国狂飙突进、高奏凯歌的城市化与工业化进程。但是,“城市土地价值绝不是一成不变地稳定增长的”,当中反反复复、悲欣交集地经历了繁荣、衰退、萧条、发展的周期变化。即使在同一个时点里,用《芝加哥论坛报》一位老年读者的话来说：“芝加哥集繁荣的都市、聚集的村庄以及荒僻的旷野为一体。”在如此斑驳的都市里,1933年的土地价值也参差不齐,每英亩价值从1000美元到2000万美元不等。甚至仅隔200英尺的两块土地的价值也可以相差20倍之多。
一座世界大都会是如何从无到有地迅速诞生的？城市房地产的价值如何在高低明灭间得以成长？由新建筑、公共设施、交通线路所反映的城市发展与土地价值的结构性上涨和变化之间存在怎样的紧密联系？芝加哥大学经济学博士霍默·霍伊特在80年前就为这些问题提供了详细精准的答案。在《房地产百年周期史》一书中,霍伊特娴熟地运用了上百年间的销售记录、年度土地估值地图、产权信托公司文件、评估与税务估值、故纸旧闻等大量历史数据与历史文献,并采用了历史学、社会学、人口学、经济学的多学科视角,填补了“对美国城市土地价值周期性波动进行综合性数据分析的空白”。
霍伊特将1830年至1933年的长时段分解为运河时代、铁路时代、内战后的重生时代、首届世博会时代以及“一战”后的新时代等五个完整的房地产周期进行详细考察,希望能识别出若干至关重要的影响因素。正如时任芝加哥大学经济学系主任的哈利·艾文·米利斯教授所说,这是“第一本对大城市长时间内的土地价值变化有着全面性分析的著作”,因此注定成为常阅常新、永不过时的经典。
