西直门内地区的房价约为每平方米9 500元，该地区的土地出让金为每平方米830元，每公顷居民约为200~250户，每户各种拆迁费用（按老拆迁法）约为40万元（含货币补偿、房屋补偿、搬家拆除房屋、拉渣土等），平均每平方米土地的费用约为0.8万~1万元，当地地区房屋建设的容积率约为1.8~2.0，相等于每平方米建筑的土地成本已达到4 000~5 500元。按照市规划局规定，住宅中应按12%的比例（或千人指标比例）配学校、托幼和商业；另配人防、自行车库和汽车库，其中自行车库按每户1.7辆、汽车库按30%~100%的比例配置；集中绿地不少于人均1平方米，总数不少于占地的30%；代市政拆迁用地（道路、管线用地）约为总用地的20%；拆迁成本需被分摊。市政工程费用（包括管线费用、变电室、开闭站、调节站、热力站、锅炉房，有的还有变电站、模块局）约为每平方米400~600元。还有居委会、公厕、垃圾楼、泵房、物业管理用房等分摊的公用面积。低标准建安费用约为多层1 200~1 400元，高层1 600~1 800元，各种其他费用约106项，各种税约7~10项，税费约占总价的8%~15%（不含利润所得税）。仅按大项列支，可以从表2–3中看出，房价之中所占比例最大的部分是政府直接收取和政府政策规定必须支付的成本和费用（包括优惠的福利性拆迁政策中的成本支付）。
表2–3?西直门内地区项目费用表
序号 项目 费用标准 百分比（%） 备注
1 销售价 每平方米10 000元 100
2 出让金 每平方米830元 8.3 内销住宅地价一般小于10%
3 拆迁费 每平方米3 500~5 500元 35~55 容积率高低影响比例，容积率大于3的地区成本下降
（续表）
序号 项目 费用标准 百分比（%） 备注
4 市政工程 每平方米300~600元 3~6 部分地区大于每平方米1 000元
5 商业教育 千人指标商业5%，教育7% 12 部分小区小于此标准，商业5%，有部分收入，教育为无偿
6 人防 法规（异地补偿每平方米1 000元） 3 多层区减少，高层区增加
7 车库等 包括管理、用房、居委会等 3 高层多利用地下室
8 绿地 每平方米40+12+20元（公园费每平方米40元、绿地每平方米12元、绿地土建每平方米20元） 0.5~1
9 电站 每平方米50~100元 0.5~1 每千伏安1 200元
10 建安工程 多层1 200~1 400元
高层1 800~2 000元 13~20 不含装修及设备
11 各种费用 规划、设计、勘察、测量、预算、招投标、审批、监理、竣工、报装、查图、咨询等 7.36 高时占10%，其中约50%为政府收费
12 销售费用 销售价的1%~3% 1~3 样板房、广告费、销售员工资等
13 买卖税费 印花税、契税、手续费、公证费、律师费等（在销售价之外） 6.6 分别由买卖双方承担
14 营业税 5%~5.5% 5.5 合资5%
15 利息 按工期三年平均50%值计 2~4 融资成本大多比例高于5%
16 管理费 总额的1%~2% 1~2 人员工资、办公费用等，团体预售好的可能减少
17 利润 5~10
18 所得税 利润额的33% 33 占总额的3%~10%左右
另外可再看下面征用土地的开发建设情况（表2–4）：
表2–4?京通新城项目费用表
序号 项目 费用标准 百分比（%） 备注
1 销售价 每平方米4 469元 100.0
2 出让金 每平方米366元 8.2 加营业税和利息大于15%
3 拆迁费 每平方米10元 0.2 新征用地中拆迁少
4 征地费 每平方米60元 1.3
5 市政工程 每平方米290元 6.5 新建区市政比例提高
（续表）
序号 项目 费用标准 百分比（%） 备注
6 商业教育 每平方米130元 2.9 （未含有收益的商业和外销公寓的教育配套）
7 人防 每平方米93元 2.1
8 车库等配套用房 每平方米89元 2.0
9 绿地 每平方米19元 0.4
10 电站 每平方米29元 0.6 用电权/电贴费
11 建安工程 每平方米1 701元 38.1
12 规划设计等 每平方米54元 1.2 规划、设计、勘察、预算、审批、招投标、监理、咨询等
13 销售费用 每平方米80元 1.8
14 买卖税费 每平方米21元 0.5 印花税/手续费/律师费等
15 营业税 每平方米248元 5.5
16 利息 每平方米522元 11.7 （主要为出让金事先缴纳的利息）
17 管理费 每平方米45元 1.0
18 其他 每平方米44元 1.0 物业启动资金/不可预见费等
19 利润 每平方米504元 11.3
20 所得税 每平方米166元 3.7
注：表中政府收益约占35%~40%。
在旧城改造和新区开发建设的两张表格中，我们可以清楚地看出房价高低的决定性因素是土地的成本。由于地理位置的不同造成了房价高低的主要差别，装修和俱乐部等特殊项目的比重是个别项目的特点和个别价格的差别问题。
