改革开放之后，住房这一人生最大的消费商品开始逐步进入居民的生活之中。1998年新的房改政策出台了，一是结束了中国福利住房实物分配的做法，二是出台了经济适用房的政策，三是保留了市场商品房和作为社会保障的廉租房。
新的经济适用房再次以特殊商品的身份挤入市场之中，使人们再一次品尝到了计划经济中的“发票鸡蛋”。
1. 文件为经济适用房确定了特殊的地位，免收土地出让金，部分减半收费，政府限价，计划发展，交易有准出准入制度。
2. 文件为经济适用房限制了发票证的范围，以家庭收入线来控制，同时限定了申报、审批的发票办法。
3. 经济适用房由政府组织、监控，并力图解决70%的居民住房。
经济适用房不但在购置者身份上增加了票证的专许权限制，同时其产品本身也处于特殊的非法律直接保护而用文件间接保护的地位。
如果经济适用房列入了和廉租房同样性质的社会保障系统，那么不论是其产品的特殊地位还是对购买者身份的特殊限制都是必要的。因为在市场化商品经济发展的过程中，社会保障系统本身就处于法律的特殊地位，住房同样在政府无能力全额即时保障的情况下成为有计划分配的短缺供应品，自然应该用一种特殊的票证或准入准出制度来维护。社会保障系统本身就是为特定的居民提供服务的。如此，经济适用房就不应成为市场经济中的主流，也不能称其为市场化的商品。
如果经济适用房力图解决70%以上的主要城镇居民的住房问题，其就应成为公开化被法律直接保护和承认的商品，成为自由买卖交换的商品。而实际上不论是从法律的规定还是从文件的规定，或者说从市场的实践来看，其都不能成为真正意义上的商品。香港将市场中的商品房称为私屋，而将政府提供的特殊住房称为公屋和居屋。市场中的私屋约占香港房屋总量的50%，政府提供的廉租房约占公屋总量的37%，政府优惠价提供的居屋约占房屋总量的13%。香港特别行政区政府通过私屋市场化来解决大多数人的住房个性消费问题，同时用社会保障严格控制的准入准出制度来提供廉租房和低价的居屋。随着收入水平的提高，居屋中的人将逐步向私屋转移。香港居民戏称私屋为“大婆”，居屋为“二奶”。内地的经济适用房也许由于其法律和准入准出制度的约束也只能进入“二奶”的行列。
中国为房地产市场的发展和开放，制定了一系列的法律和法规，已将中国的房地产从困境中零的地位发展成为一个在国内生产总值中占有一定比例的重要产业，但一纸房改的文件，又使这个拥有广阔发展前景的市场退回到只为10%的城镇居民服务的地位。这一系列辛苦制定的法律、法规也仅仅为这10%的市场提供法律保护和依据。而没有完整法律直接保护条件的经济适用房却将以70%的比例服务于城镇居民，让绝大多数人重新回到计划经济的“发票鸡蛋”时期。人们不禁要问：社会是在前进还是在后退？
透明是公平的起点
计划经济下住房福利分配制度中的腐败，已成为党的纪律检查委员会清查的重点和被广大人民群众深恶痛绝的问题。而在市场经济下，房地产市场中也出现了大量的利用职权占有、分配土地资源的腐败。查其根源，暗箱操作是腐败的保护伞。政府超出法律公平约束的特殊规定是暗箱操作中腐败合法化的钢铁盾牌。
市场经济之所以更具有生命力，其重要的一点不是竞争，而是透明度，只有透明才能公平，只有公平竞争才能有效地约束企业的行为，使市场规范化，使经济发挥作用，而不是以特权去扭曲经济的力量。
改革开放之后不断出台的各种规范市场经济行为的法律使市场机制更加健全，使竞争相对透明和公平，才促使房地产市场与其他市场同步发展，并取得了成绩。然而将为70%城镇居民服务的经济适用房却跳出法律之外，成为暗箱操作的特殊行为。到目前为止，还没有任何人（包括改革的确定者）知道其供应、生产的法律程序，没有人知道其准入准出的法律程序，没有人知道其销售、转让、抵押、出租或居住的法律程序及保护作用，没有人知道其产权证件的证明方式和被再次拆除时的补偿方式，也没有人知道其所享受的政府优惠的地价水平和再转让时其增值收入的合法性与税收。
如果不管是什么样的房屋都必须用市场公平竞争且透明化的统一供应方式推出，才能合理解决暗箱操作之中的腐败和形成市场的机制，就必须将经济适用房按市场操作的方式用统一的法律约束，而不是用文件法规约束。不管经济适用房是列入商品房的行列还是作为社会保障体系列入保障系统的行列，都必须先用法律约束的方式进行生产，从而达到将没有人知道的事情变成所有人都知道的事情的透明程度。
