当我们用全球的眼光审视城市化的进程时，我们就会清晰地发现，世界各国城市化率从20％进步到40％的过程中，英国用了120年，德国用了80年，美国用了40年，日本用了30年，而我们中国只用了22年。(数据来源《羊城晚报》)根据《中国城市发展报告(2010)》统计的结果，2009年年底我国的城镇化率为46.6%，近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万人。
当然，与发达国家80%以上的城市化率相比，我国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。今天的中国仍处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会转型的主流。《中国城市发展报告(2010)》显示，目前我国城市人口数量刚达到6.1亿，城市化率为46.6%，每年估计增长将近一个百分点，在未来20～30年，中国城市人口将达到75%左右，还有将近6亿农业人口走进城市。
通常来说，一个国家的城市化进程可以分为以下三个阶段: 第一个阶段是在城市化率达到50%以前，这是农村向城市转化的阶段；第二个阶段城市化率在50%～70%，是从小城市进化为大城市的过程；第三个阶段城市化率在70%以上，是大城市郊区化的过程。当然，中国这600个星罗棋布的城市，彼此之间的差异特别大，有些城市的经济发展状况已经上升到可以与发达国家媲美，有的还在低水平徘徊。而中国现在的城市化率是46.6%，接近第一阶段的尾声。
当然，不同地区的城市化发展不同。一线城市，城市化时间长，住房存量大，旧城改造也基本完成了，住宅已经不是“独大”的产品，首次置业的需求要么通过政府来解决，要么通过二手房解决，一手商品房市场已经逐步淡出了市场，万科、保利、SOHO纷纷进军商业地产就是最好的例证。二、三线城市中，人均住房面积还处在30～35平方米的水平，因此还会保持比较旺盛的住房需求。实际上，有眼光的房地产商已经加大了对二、三线城市的布局，特别是在三线城市和城镇。
那么对于今天中国房地产业来说，最重要的社会事实是什么？那就是城乡社会结构的变迁和人口结构的变迁。城市化和人口红利构成了房地产业长期发展最重要的影响因素。一部房地产业的历史也是一部人口结构变迁的历史，中国的人口结构对房地产业的影响是根本性的。目前较大的刚性需求来自于20世纪70年代末至1985年左右出生的这一代，他们目前正处于适婚、生育阶段，对独立住房的需求很高，这种现象从人口金字塔来看一目了然。
从图3-3可以明显看出，1970年前后、1990年前后出现了中国的两个生育高峰。到2020年前后，30～60岁的劳动力人口数量将会达到顶峰，2020年之后随着劳动力人口减少，中国的“人口红利”将开始下降；到2030年，中国将出现明显的人口老龄化，届时，中国50岁以上的中老年人口将占据大多数。
事实上，包括国家统计局、社科院、万科集团在内的多家单位和企业都进行过类似的统计。2013年，中国首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口数量将迅速下降。这意味着，随着城市化步伐的加快，中国社会(特别是一线城市)将出现老龄化的趋势。进一步来说，中国人口高峰将出现在2030年。中国目前已经加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数会较明显减少。
