地王频现,“面粉贵过面包”之怪现状

2009年9月10日上海长风6B、7C地块最终被中海地产以70.06亿元的天价成功拍得,平均楼板价为22409.3元/平方米,“中国地王”再次刷新纪录。

2009年,土地市场风起云涌,地王频现,地域涵盖北京、上海、杭州等众多一线城市,开发商则是清一色的地产大鳄,土地价格迭创新高,却丝毫没有让开发商胆怯。就拿上海长风6B、7C地块来说,有69家企业领取出让文件,最终15家企业申请竞买。竞买企业云集,有中国内地、香港以及新加坡、印尼等地的地产巨头企业,成交溢价率高达129%。

综合分析地王频现的原因当然首先是看好后市,有位证券公司的经济分析师认为,北京上海房价接下来会五年翻一番,受到舆论的关注。他认为房价会这么涨,感觉有些离谱,也许需要时间来证明,但就算是接下来十年翻一番,房地产依然是高额回报的市场,就算不翻一番,以上海为例,内环均价5万到6万,中环3万,外环1.5万到2万,基本是没有太大问题的,同样有着很高的回报。

土地是面粉,房子是面包,只要面包的价格卖得足够高,开发商的利润足够多,竞价拍地王自然就无可厚非,是再正常不过的商业行为。金地拿下青浦赵巷地王,预计售价在3.5万元平方米,而其时周边房价比金地的地价都低,但开发商有这个信心,就不能说他们拿下的地块价格高。

其次,不能说不和土地市场相对供给不足有关。就拿上海来说,据相关统计数据显示,2009年1~8月,上海商品住宅土地成交302.1万平方米,但同期的商品房销售面积却超过1000万平方米,两者之间存在巨大差距。

最后,很多开发商四处出击,积极拿地,也是对以往战略的一种修正。这表现在两个方面,一方面以万科为例,由于对上一轮调整的认识不同,万科战略偏向保守,认为2008年的市场调整会持续很久,希望通过大量的整合购并方式获取土地,致使万科错过最佳拿地时机,以至出现无米下锅的窘境,因此,万科不得不打破自己不做地王的承诺,两个半月斥资百亿速揽18块地。

一大批央企面临的情况和万科有些相似,土地实行招拍挂之后,央企的土地资源优势正在慢慢消失,而央企整体对市场敏感度不如民营,战略均有些保守,现在感觉有些踏空,并感到竞争压力,就像是股市的追涨,所以奋起直追了。

另一方面是,经过多年的房地产发展,起码到2009年为止,揭示了一个硬道理,那就是屯地有理,屯地有利,现在越来越多的开发商认识到这一点,况且政府对于土地供应,对于手上的筹码似乎也不知道应该怎么运用,不差钱的开发商正是看准了这一点,政府放多少收多少,可以开发就开发,不开发捂在手里等升值。

明白了地王频出的原因,应对措施其实也并不复杂,首先,政府应该着力出台相关政策,改变市场预期,比如严打捂地,加大保障性住房的推出,在市场格局上形成两个相对独立的市场,使得中低收入人群和高收入人群两口锅吃饭;其次,政府应该采取有效的措施想办法缩小贫富差距,提高中低收入阶层的收入,提升民众购买力,唯有这些落到实处,取得成效,房地产的地王之风才可能得到遏制。

读书导航