美国佛罗里达州有一对老年夫妇，无儿无女也没有其他经济来源，单靠政府发放的养老金生活，唯一的财产就是一套大房子。生逢通货膨胀，有限的养老金已很难维持正常生活，老两口又希望晚年能生活得有声有色。钱财从哪里来呢？他们发布广告与某年轻夫妇签订了一份售房养老的协议。按协议，老夫妇将住房的产权出售给这对年轻人，年轻夫妇每个月支付给老年夫妇足以维持其晚年生活的一笔款项，一直到老夫妇最终身故时，房产的使用权再转移给年轻人所有。这就是售房养老。这一理念在我们的大力宣传下，已经得到居民家庭的众多认同，并将成为以房养老的重要方式。
（一）售房养老的提出
《经济参考报》于2001年3月6日曾经刊登记者匡乐成的文章，《以房养老行不行，能否让离退休职工购房养老两不误》。文章谈到全国政协社会福利组的小组讨论会上，刘启林、张文范两位委员，就如何完善退休老人以房养老的办法积极出招。比如，一些已经离退休多年的老职工，往往面临购房与养老的双重压力，能否想个两全其美的办法，让他们既拥有宽敞舒适的住房，又能享受高质量的老年生活？
“现在我国进入老年社会的速度越来越快，养老问题越来越突出，如何保证老人享受高质量的晚年生活，需要全社会关注。”张文范委员首先点出话题。他说，已经离退休的许多老人特别是工薪阶层老人，子女收入不高、自己积蓄又不多，即便以成本价购买现有住房压力也很大。“买房吧，养老的钱就成了问题；不买房交房租吧，每个月也有不少开销。这些人的退休金就那么一点，怎么办呢？”张文范委员忧心忡忡，“其实是有办法的，就看怎么操作，因为房子本身就是一笔有效资产。”
刘启林委员说，“现在许多人买房不是在银行贷款然后分期偿还吗？如果换一个思路，把分售给职工本人住房的产权直接卖给银行或保险公司，当然要去掉折旧后测算一个双方都能接受的价格。或者由社会中介机构参与，然后由银行或保险公司按月付给职工一定数目的房费，双方可以商定一个分期付款的年限，如果不到这个年限房产所有者去世，则房屋产权由银行或保险公司获得，因为它要承担投资风险，这就解决了购房、养老两不误的问题，即以房养老。”刘启林委员接着说。“当然这也有一定的弊病，比如子女继承遗产的问题、子女赡养老人的责任心受到影响等。”他沉思了一会儿说。
“现在的年轻人贷款买房，到时大都能还清贷款，这一办法主要是针对现阶段收入不高的老人。如何操作可以再探讨，也可请教一下银行和保险公司的人。”其他委员也提出各自的看法。“这个办法还是有一定可操作性的，但需要研究论证。我想不管采取什么办法，目的只有一个，就是要不断提高老龄人口的生活水平，真正做到老有所养。”张文范委员总结道。
两位政协委员打开了一个很好的话题，这就是售房养老。
（二）售房养老模式的基本思路与特点
1．售房养老模式的基本思路
售房养老作为一种新型的以房养老模式，是笔者于2002年在国内最早提出。其基本原理是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
售房养老的运作颇为复杂，涉及到个人与组织之间的制度安排，具有较高的信誉保证。我们提出售房养老的基本思路可设想如下：
（1）各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息。大家在其工作期间，只要考虑购房并最终通过归还贷款取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。
（2）60岁退休伊始将所居住住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设的特定机构），房屋使用权则归自己继续保留并长期居住。直到自己死亡或其他原因离开这所住宅为止，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限。
（3）住房出售的价款并非一次性交付，而是由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，按月分期持续地支付相应部分，作为该家庭的晚年养老用费，一直支付到死亡为止。
（4）到该家庭成员寿终正寝，家庭随之解体之时，再将该房屋的使用支配权移交给该特定机构自行支配处理。该特定机构用出售款项弥补前期的支付款，并取得一定投资收益。
