2．开发商的成长史
回顾中国本土开发商的发迹史，有的是凭着自己的胆识和眼光，借助改革开放的大好时光给予的机会，在机会到来的时候，能够迅速捕捉到商机。在整个20世纪90年代中国的开发商，实际上并不都能在房地产开发上盈利，许多房企受制于20世纪90年代第一轮宏观调控的影响，许多项目资金链都相当窘迫，在现金为王面前，只能望洋兴叹。20世纪90年代之所以出现大量的烂尾楼，一方面是市场的需求不旺盛，更关键是开发商被资金所压死。20世纪90年代的绝大多数房地产项目并不像2000年后那样利润丰厚，盈利还很有限，真正资产规模的发迹，大多数富豪还是到了2000年后才有了几何级数的突破。
在上海郊区有一位目前有着三十多亿元资产规模的民营企业家吴沪康。在20世纪90年代他管理着一家生产制造型企业。20世纪90年代后期，上级要求这家集体企业也转制给个人经营。虽然这家企业是制造型企业，但同时在上海南汇海边持有一块1000多亩的住宅用地，其中一部分土地已经拿到土地证，另一部分在大市政规划里面，没有去办理土地证。这块土地在当年由于是滩涂，几乎没有什么动拆迁安置，所以土地成本极为便宜，每亩土地只要支付4万多元的出让金即可。
吴沪康当年把企业接管过来，顶着几千万元的原先集体企业的银行负债，艰难地开始了他那传奇式的商海生涯。那块土地在当时所处的位置周边是一片荒滩，没有任何人气，大市政配套都不齐全，也无法投入开发住宅小区。吴老板在那个年头经营是很痛苦的，一方面制造型企业在逐步走下坡路，另一方面持有土地也无法投入产出，而且每月还要支付繁重的银行利息。
相信风水的人说，许多人与生俱来就有财运，吴老板就是这样的人，是一个有福分的人。转眼到了2000年后，他持有的那块土地被规划成了上海临港新城，随后这块土地的价格就扶摇而上了。
临港新城现在已经归属于浦东新区了，是上海东部的门户，拥有重要的地理位置与战略位置。芦潮港为国家一级口岸，洋山深水港为一个城市深水港。临港新城规划辖区面积453.26平方千米，人口近60万。在这样的大背景下，吴老板的地块随着土地资源的不断稀缺和土地整体价格的飙升，自然是百倍的上涨。2000年后，吴老板光在这块土地上的增值，身价就变成了十多亿元。
如果没有企业的转制，如果没有这家企业的土地储备，吴老板就不可能在2000年后资产出现几何级数的突变。有了丰厚的资金做铺垫就能做更多的事情，例如运作几十万平方米的动迁房基地，尽管这块利润很低，但在做动迁房基地里面还有很多商业配套房，这就弥补了利润不足的空白。同时，政府为了弥补动迁房周期长，搞动迁房开发商前期需要垫相当数量的资金，建成后政府才按照需求逐步回购的不足。所以地方政府再批给吴老板十几万建筑平方米的别墅用地，每平方米最后能赚到1万多元的毛利，这对他等于是如虎添翼，资金也就像滚雪球那样越滚越大。
开发商都是资本运作的高手，吴老板也不例外。在20世纪90年代证券市场里，在没有太多人看好法人股转让的时候，吴沪康毅然买了几千万股价格只有一元多的法人股。在持有10年后，大小非解禁了，吴老板又在股市上又大赚了一把，个人资产又拔升了许多。钱生钱，项目滚项目，富豪就是这样产生的。
近年来，很善于运用电视、网络、报纸提高影响力的潘石屹，似乎成了行业里面的意见领袖，经常在各大媒体抛头露面。潘石屹是甘肃天水的农村孩子，家境贫寒，父亲又被划为右派。1989年左右，潘石屹跟从冯仑在海南炒地产，闯海南挖掘到了第一桶金。1992年左右进军北京，通过当年在华尔街高盛银行工作的妻子张欣的帮助，在北京从收购烂尾楼SOHO一点点做大，现在成了在香港上市的房地产公司--SOHO中国董事长兼联席总裁。潘石屹开发的SOHO品牌在北京CBD占有了一定的市场份额。中国改革开放30多年来确实造就了无数的创业成功者，这是时代给予的机会。
