开发商是如何炼成的
引言谁可以做开发商？
中国的房地产发展史是一个奇迹。这是一个千年未遇的时代；这个时代提供了群龙争霸的舞台；这个舞台上演了无数创业成功的故事；这些故事启示了令人回味的人生真谛。在房地产这个舞台上，风风雨雨十几年，多少地产大亨群星璀璨，多少草寇落荒而逃。
房地产热也将开发商推向了前台，很多开发商甚至像明星一样被人关注，如万科的王石，就被称为中国最潇洒的董事长，人们关注到王石，一般并不是万科最近又有什么楼盘了，而是王石最近又到哪里登山了、又给哪家企业代言了等与房地产无关的“花边信息”。如SOHO的潘石屹，竟然闯入娱乐业中，参演电影《阿司匹林》。如华远的任志强，则以其敢讲敢说的风格，被人称为“任大炮”。2010年5月在大连参加一次论坛的时候，任志强遭遇扔鞋事件，一时间引起了媒体的一片关注，任志强自己心态倒好，自称是享受了和总统同等的待遇。
他们是怎么成为开发商的？成为开发商需要具备什么样的条件？或者用一句流行的话说：开发商是如何炼成的？
本篇我们关注了开发商的类型，以一个典型案例来剖析开发商的成长路径，并且对开发商从拿地到建成的整个过程进行了叙述，有助于读者更好地理解开发商这个群体。
1．中国开发商的几种类型
开发商是一个干融资、投资、圈地、项目开发建设的人群和机构。开发商诞生于20世纪90年代，有人说，在中国这个社会，谁有关系，谁有钱，谁有胆识，都可以尝试担当开发商。国营企业、外资机构、先入为主的民营企业、社会关系极为良好的下海公务员、城郊结合部拥有土地的农村经济组织等机构形成了中国房地产开发商的几大类型。
1992-1993年，我国出现了第一波房地产热潮，这是史无前例的一种局面。在当时的经济背景下，中国房地产投资异常活跃，一下子诞生了许许多多的房地产企业。其中，国有房地产企业占了大多数，例如中房集团、住总建设等。
外资机构进入中国房地产行业比较早，香港一些财团如李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔，李兆基的恒基兆业、新鸿基等，进入内地房地产行业都非常早。1992年，长江实业就取得了王府井东方广场所在地块的开发权。这些境外机构基本上都集中在北京、上海等一线城市进行高档楼宇和写字楼开发。
许多境外机构一开始的定位就是瞄准一线城市的重要商圈，专做高档住宅楼宇和商业地产项目。如20世纪90年代初期和中期，在房地产开发前期阶段，南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的黄金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商场、写字楼、宾馆拔地而起，如香港广场、金钟广场、时代广场、恒隆广场、中信泰富、嘉里中心等。然而在当时业内人的眼里，他们并不认同这些境外机构的做法，认为这些境外机构不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。
在整个20世纪90年代里，商场、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。不过回过头来，从现在的时点看这些商业地产，业内无不为之感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益使后人追悔莫及。
民营房地产企业也开始崭露头角。虽然资本金不是很充足，但很有活力，许多企业后来成为了知名的房地产企业，比如万科、万通、合生、富力、绿城等。随着房地产市场的活跃度不断增加，房地产民营企业无论从数量上还是从业人数的递增上都在不断发展。总体上来说，中国民营房地产企业资产规模相对较小。如万科，成立于1984年5月，号称目前中国最大的专业住宅开发企业，总资产不过100亿元左右，但香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。
房地产企业里面还有一种类型，要说归属也是民营企业，但他们是在市场浪潮中下海的公务员，由于他们社会关系极为良好，在商海里如鱼得水，很容易以小博大。
在早年的开发商机构中，大家的资本结构是不在一条起跑线上的。中国内地的民营开发商，往往是资本门槛低，瞄准的是住宅开发为主，兼带社区商业的开发。
20世纪90年代初期的开发商，最没有钱的就是那些农村经济组织。它们往往是城郊结合部生产大队成立的房地产公司，它们凭着独特的土地资源优势，到相关房地产主管部门报规划，申请土地批租。那时候实行的都是协议转让，只要解决好农民安置问题，其他问题都不是问题，所以资金门槛极低，几百万元甚至一二百万元就可以拿到土地证。先动工开发，土地款可以分期付款，即到了预售以后再支付。大多数的开发商还是比较守信，有了钱开始慢慢支付土地款，但也有良莠不齐的开发商，到最好房子都卖完了，还没有支付土地款，于是造成了一系列的法律纠纷，出现业主拿房入住后产权证没法办出来等问题。
随着体制的改革，许多集体经济纷纷转制，原来的集体性质的房地产公司都转制给个人经营。从此这些集体房地产公司的老总们就顶着公司的负债，变为民营企业了。这些被转制的公司，都在不同程度上持有土地资源，也造就了他们后续发展的基础。这批企业家赶上了中国经济体制改革的大好时光，其中的不少人后来就成为富豪甚至超级富豪。
也有一批开发商原先是做建筑商的。开始的时候是因为没有办法，替开发商建完房屋之后还得替开发商卖楼，于是建筑型房地产企业的开发商就产生了。它们从乙方做成了甲方，从无奈到后来发展成众多房地产富豪。这类房地产商中以浙江居多。
在20世纪90年代与21世纪初，国内地产商凭借自己的人脉与土地资源优势，迅速在住宅地产领域快速扩张，完成了原始积累，从初始资金几百万元至几千万元，一跃变为亿元乃至上百亿元的富商，一个个地产神话就此诞生。
