到2007年必须完成8%资本充足率的硬指标，使得国内商业银行过去依靠信贷资产扩张的道路行不通了，因为风险资产权重越大消耗的资本肯定也越多。同时，利率市场化和汇率改革后，银行利差收入逐渐收窄，过去靠吃利差的模式被打破，银行面临寻找新收入来源的难题。中国的银行正在经历一场巨大的变化，对传统业务、传统模式将产生十分深远的影响，这场变革对每个银行来说都生死攸关。
这种局面让马蔚华焦虑不已。上世纪80年代到90年代，美国的银行业也经历过同样的过程。当时美国资本市场的快速发展为美国的商业银行业带来了巨大的冲击，不得不面对脱媒的挑战。当时只有花旗银行等为数不多的银行及时进行了综合经营的转型，随之而来的就是1500多家银行出现了问题，290家银行倒闭。
而现在，同样的局面已经开始在中国出现，中国的商业银行正面临无利可图的局面。无所不在的互联网让西方的消费观念迅速影响着中国人的理念。中国百姓的个人的金融需求正变得越来越多元化，这也让传统的银行业开始不适应客户和市场的长期需求。
房地产：金矿还是陷阱
近年来，随着国家宏观政策的调整，房地产业的持续火爆，银行间的房贷竞争已呈白热化趋势。而房贷也是零售业务的重要组成部分。对很多普通百姓来说，“贷款买房子”是他们唯一从银行借钱的经历。而中国人普遍重视买房置业的观念和按时还款的良好信誉，使得房地产个人按揭贷款成为银行的稳定生财途径。当然，这是在危机没有爆发的情况下，毕竟海南地产泡沫破灭的年代并不遥远。
随着房地产业在全国蓬勃发展，开工楼盘越来越多，银行贷给开发商的资金也越来越大。由于房贷规模巨大，事关银行市场份额甚至自身安危，因此各家银行纷纷推出新业务以吸引个人贷款，通过争抢个人贷款来降低房地产开发贷款风险。长期以来，房屋按揭贷款在我国是被列为优质贷款的范围，这块业务也成为银行间争抢的一块“肥肉”。就是说，贷款买房的个人越多，房地产开发商就越安全，银行贷给开发商的款也越安全。
如果是一笔面向中小企业的50万元的流动资金贷款，虽然贷款利息可以向上浮动一些，但是仍然要涉及一系列管理费用，并且涉及反复的放款回款，在抵押品上可供选择的也不多，银行毕竟不是当铺，并不擅长处理抵押品。
如果是一笔50万元30年期的住房按揭贷款，银行自放款后第二个月起就能获得平均的利息收益。在现实环境下，城市白领违约成本越来越高，银行实际上是获得双重保障。
招行凭借自己良好的口碑和客户资源积累，在2005年以来的地产爆发式增长中获利颇丰，招行的优势在于不管贷款年限是多少年，均按３年浮动利率计算，且随时都可以提前还款和缩短还款年限，没有违约责任，十分灵活。招行的放贷业务对贷款人来说是最优惠和灵活的，至2007年3月，招行个人贷款余额首次超过1000亿元，该规模仅次于工、农、中、建四大商业银行，在股份制商业银行中独占鳌头。
2005年5月，招行率先向市场推出了个人住房循环授信业务。该产品具有一次授信、长期使用，循环授信、随时使用、担保不变的特点，贷款人可以随贷随还，额度内的贷款不限于个人住房贷款，还包括汽车消费贷款、装修贷款和助学贷款及其他消费贷款。
2006年，招行推出国内银行首个固定利率住房贷款业务以及入住还款法业务，并率先推出了理财型个人房贷产品“随借随还”业务，不仅提供了最便捷的借款和还款途径，而且使贷款成为家庭理财的核心工具。
2007年，招商银行结合客户需要又推出“自主月供”产品，客户可以选择低利率、低月供的优惠贷款。为力争保证客户的资金安全，推出“二手楼交易资金监管业务”，保证买卖双方的资金安全。
深圳楼市疯涨时期，很多炒家钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞，利用提高房产实际交易价格的方式，不用交一分钱首期款就把贷款从银行贷出来，再进行炒楼。虽然某些银行对这种情况知情，但是为了发展个贷业务而表示默许。房价跌破他们的买入价格后，炒家就会停止供楼，反正首期款的风险也转嫁给了银行，自己没什么损失。虚假购房套取银行贷款变得较为普遍，而且有的银行为了一时的业绩数字也不做深究，甚至参与其中。
2006年9月，深圳国基地产背上了亿元的巨额债务并破产，成为当时全国房地产最大的破产案。此时，国基地产所属的1133套住宅已基本售罄，但没有一套成功办理房产证。清算组为一部分业主办理了房产证审核手续，除去被法院查封的住宅以外，还剩下244套住宅没有办理房产证申办手续。这244套住宅无法办理房产证申办手续的主要原因是：在国基地产的账目上没有这些住宅的首期款支付记录。
由于房产证的办理遥遥无期，2007年10月，多名业主选择了停止继续供楼进行抗议。2008年5月，深圳市招商银行蛇口支行对其中两名业主提起起诉，成为深圳楼市断供第一案，被告则指控银行参与了假按揭，在整个过程中存在监管不严、违规放款等失职行为，以合法合同掩盖非法目的。同时，银行在放款时也没有任何通知和本人进行确认。在有关“断供潮”的传闻流传的时候，这使得人们对基层银行的房贷业务产生关注。深圳楼市的“断供潮”传言引发了国务院调研小组赴深圳实地调研房地产市场对银行的风险。
面对风险，招商银行制定了“总量控制、结构优化、市场细分、区别对待”的信贷政策，严格控制房地产开发贷款总量，优化客户结构，主要支持全国性及区域骨干型房地产开发企业，重点投向普通商品住宅开发，重点支持自住型个人住房按揭贷款，强化个人住房按揭贷款贷前调查、专业审批、抵押登记、还款监督等关键环节的管理。多年来，招行房地产行业的贷款额未超过其贷款总额的5％。
