大地产商赚取异常丰厚的利润，除了换地权益书外，和香港的土地制度也有直接的关系。
我们都知道营业盈利是销售收入减去销售成本的差额。在物业发展业务的销售成本中，土地成本占绝大部分，因此土地成本下跌，盈利率便会大幅上升。中、小型地产商获得土地的唯一途径，就是政府土地拍卖或招标，通过相互竞争的招标，他们赚取的盈利会在正常范围内。然而拥有大量农地的大地产商，情况就截然不同了。
20世纪90年代，新市镇发展计划不足以应付土地需求，大地产商在之前20年持续累积的农地就成了宝贝。那些拥有庞大农地储备的地产商，即使政府暂停卖地数年，也不会缺少可开发的土地。新鸿基地产拥有2?400万平方呎的土地，恒基兆业地产则拥有3?280万平方呎的储备。这些农地的购买成本较低，而有能力持有农地储备的地产商，往往都财力雄厚，即使暂不作发展，在财政上也能应付自如。当地产商认为适宜把农地改变为住宅或其他用途时，只须向政府补地价。这些农地储备，犹如买地期权，转换用途时间由拥有人决定，没有时限。唯一的风险就是，有些农地可能属于法定分区计划下的“农地使用区”，不能开发为住宅或其他商业用地。但即使在这种情况下，地产商仍可申请重新规划。
假如农地属于住宅区，地产商若想开发该幅地皮，程序非常简单。拥有该幅地皮的地产商，可以申请修订契约，将地契中规定的农业用途，更改为住宅或其他用途。所属分区地政处收到申请后，会咨询政府不同部门，如屋宇署、土木工程拓展署、路政署、城市规划委员会、运输署、环境保护署等部门的意见。分区地政处收集各部门意见后，会拟定条款及条件，并提交地区地政会议审批。审批后，分区地政处会向申请人发信，说明修订的基本条款，如果申请人接受这些条款，便会进行补偿地价的评估，然后向申请人发出通知书。
对地产商来说，此种补偿地价评估，比公开拍卖或招标有明显好处。补地价的计算方法，是用变更用途后的土地价值（按计划用途）减去变更用途前的土地价值（按农地用途）。申请人和政府都各自有独立的专业估价师，经过多次商议后得出评估结果，最后协议的金额往往低于政府原来的评估金额。与拍卖或招标不同，补偿地价评估不涉及竞争，只是双方在讨价还价。
此外，地产商可控制递交申请的时间，他们可以静候最佳时机，比如在市场萧条时申请修订契约。审慎的地产财团也总是待地皮邻近的基础设施或其他公共设施，比如地铁、巴士线开通建成之后，才申请重新规划和更改土地用途。
截至2009年，新鸿基地产及恒基兆业地产的可开发农地共5?680万平方呎，相当于全港非建设区1%的面积。长江实业也拥有相当数量的农地储备。如此庞大的土地储备造成的土地成本优势，加上集团雄厚财力和市场影响力，在可预见的未来，这些大地产商在地产业的主导地位势必难以动摇。
