地产市场开始疯狂，龙头地产商无论在财力还是市场影响力上，都占有优势，领导地位几乎无法动摇。而地产财团的王牌之一，就是拥有廉价的土地储备，包括于七八十年代累积购入的换地权益书和农地。
20世纪60年代，人口急速膨胀，港岛和九龙的市区土地供应愈来愈短缺，政府在新界推行新市镇发展计划，荃湾是首个目标。发展新市镇，往往需要兴建基础设施和学校、医院等公用场所，因而要征收大量土地。1960年1月前，要征收私人土地作公共用途，政府须向土地拥有者支付现金作为补偿。1960年1月至1983年3月，政府为了减少现金支出，向拟征收私人土地的拥有者发出“换地权益书”，土地的拥有者可选择收取现金，或日后在新界任何新市镇发展区换取建筑用地。为新市镇发展而征收的土地，大多是农地。按换地权益书规定，每5平方呎的农地，将来可换取2平方呎的建筑用地；每1平方呎的建筑用地，将来可换取同样1平方呎的建筑用地。新界大多数村民基于传统观念和价值观，宁要土地，不要现金。于是绝大部分的土地拥有者都选择了将来换地。
七八十年代，大地产商开始积极收购换地权益书，他们往往会聘用地产经纪人专职收购。这些经纪人掌握新界换地权益书持有人的网络。根据罗杰?尼西姆著的《香港土地管理及措施》（Roger Nissim，Land Administration and Practice in Hong Kong），70年代中期，未赎回的换地权益书涉及的建筑用地面积约为3?600万平方呎。到了70年代末，换地权益书的炒卖价格达到顶峰，绝大部分的换地权益书都由四大地产商购得，包括新鸿基地产、恒基兆业，以及私营的南丰发展和华懋集团。新界大部分的新土地，都根据新市镇发展计划征收作公共用途，政府逐渐明白日后土地供应的负担会愈来愈重，于是在1983年3月停止了换地权益书的发放。
虽然如此，但到80年代初，政府仍积压了大量未赎回的换地权益书。为了加快赎回过程，政府准许地产商以换地权益书代替现金，来竞投公开发售的土地或缴付修订契约的补偿地价。《中英联合声明》1984年签署时，中英双方均同意，所有未赎回的换地权益书会于1997年6月前解决。港英政府必须尽快吸纳这些未赎回的换地权益书。于是新界的大部分土地拍卖因换地权益书招标而搁置，经公开拍卖出售的土地数量下降。这些限制投标与正常的土地投标不同，是按年期评估，也就是说早递交换地权益书的投标者会享有优先处理权。因此四大地产商享有显著优势。
根据1996年7月消费者委员会的报告，通过换地权益书买入的地皮，土地成本较经公开拍卖买入的地皮成本低，通常只占单位价格的10%至20%；此外，根据13个住宅发展项目中五个个案的研究结果，以换地权益书投标的地皮开发的楼盘，估计盈利率占总开发成本的77%至364%，而经拍卖购得地皮的楼盘，盈利率为6%至109%。
尼西姆指出，换地权益书制度后来演变为某些大地产商炒卖的源头和印钞机，这是港英政府始料不及的。但无论如何，虽然这可能不是政府的初衷，但其客观结果是这项土地政策给大地产商带来了意外之财。加上天时地利，造就了富甲一方的地产王国，同时令地产业的竞争每况愈下。
1997年前，在政府的土地政策下，一些地产商不知不觉便拥有了特权，而他们根深蒂固的市场影响力日后也难以削弱。这些地产商坐拥香港大量独特及珍贵的自然资源，有能力静待经济从低谷回升，由熊市至新牛市的整个周期。
