假设的不确定性。如果假设制定地很保守，那么你将成为一个英雄；如果太冒险，它们会让你失败。在这两个极端之间必须要有一个平衡，能够维护你的?用。对接下来的几年进行预计是不容易的，因为会有一些外部力量影响你的房地产项目的经济可行性。因此，你对所在区域进行调研，了解是否将会有对你的项目产生影响的开发项目，这一点是非常重要的。
基于过去趋势进行预测。房地产市场总是有周期的。在不少地区，这个周期为12年或18年，或两个数字之间的时期。过去的市场趋势能够作为当今市场趋势的基础，从而可以在以往模式和经济状况的基础上对未来进行计算性的猜测。这就允许投资者和开发商在对该区域房地产有远见卓识的情况下预测项目成功的时间。了解投资者用来制定决策的周期和原因也使你更清楚地对项目成功的可能性进行权衡。
比试算报表更久的时间框架。试算报表之外的时间框架总是预测的一个缺陷。需要考虑太多的因素，因此不可能指定一个精确无比的试算报表。今年谁会申请破产（file bankruptcy）？中间市场的区域购物中心还会有市场吗？能量中心需要多久才能成功？这些问题无穷无尽；你唯一知道的就是，零售行业总是处于一个变化之中。
随时间推移而降低精确性。预测的精确性的基础就是预测完成那一天获得的信息。谁能预计到阻碍了前苏联的经济发展的东方集团国家的衰落？？共产主义的衰落和美国国防工业的分派对军事基地的关闭有着巨大的影响。而军事基地的关闭又使周边社区的经济陷入泥潭。
这些事情在制定试算报表的过程中是无法想象，但是它们的确会对购物中心产生很大的影响。它们说明，这个行业并不与世界的变化多端相隔绝。那么，这就意味着你需要成为一个全球的专家，才能制作一个需要的试算报表吗？不，这仅仅意味着你不能否认世界经济会影响你的业务。恰恰相反，你必须对这个世界正在发生的事情及其对我们的影响非常敏感。
相关利益方(Players)
机构投资者(institutions)
有越来越多的机构在投资购物中心。这些机构投?者中的人寿保险公司、养老基金、跨国公司已经通过房地产投资信托基金（REITs）的方式进入到购物中心市场中。在立法允许这些机构参与REITs之前，他们必须同意提供贷款(underwrite loan),或者直接投资进这个项目。不幸的是，由于投资组合中大部分是股票和债券，投资经理(money manager)都把大部分的时间投入到管理房地产投资中了。
随着REITs的发展这种情况发生了改变，因为这使得这些机构投资者能够以其投资股票的方式进行投资。他们会考察购物中心的管理公司，了解他们的历史和经营购物中心的思路。这就使交易过程更加透明化了。如果?们不喜欢购物中心投资组合的管理方式，他们可以在几分钟之内卖掉这个股票。前些年，如果有机构投资者投资了购物中心却对结果不满意，他们必须在一段时间内卖掉物业，从而从他们的投资组合中消除掉。
现在仍然还有一些机构投资者直接投资于房地产项目，但是这种情况越来越少了。 房地产投资信托基金（REITs）
房地产投资信托基金（REITs）是为股东管理房地产投资组合的公司。其优势在于，通过拥有至少100个股东，并将至少95%的收入分配出去，他们可以得到特殊的税收待遇。有资格并分配收入的REITs一般能够避去一些税费，并作为股东的房地产投资的渠道(conduit)。与公司不同（除非是Subchapter S 类公司），REITs的收入只需缴纳一次税收，即股东层面的。信托不能成为一个个人控股的公司，也不能用于持有主要以销售给消费者为目的的物业。
备注：SUBCHAPTER S CORPORATION (也可称为 “S-CORPORATION”), 是一个拥有特殊缴纳税身份的普通公司. 对于个人经营者,伙伴, 或是小生意经营者而言, SUBCHAPTER S CORPORATION 是不错的选择. 当普通公司有盈余时, 它必须缴盈余税给联邦政府. 如果普通公司宣布股票分红,股东必须在报人民所得缴额外的股票红利税. S-CORPORATION可避免 “双重扣税”（公司和个人）因为所有的收入或亏损只须报股东的个人所得税. 对于大部分的小生意经营者而言, S-CORPORATION 是最佳选择. 因为它聚集了个人经营者,伙伴, 或是小生意经营者税务上的优势和普通公司的有限责任感和永恒的有效期.
经济学。REITs使得华尔街和大众能够参与到房地产的游戏中来，但这是有成本的。REITs最早出现于20世纪70年代，但是很快就消失了，由于高通胀率和REITs被重新投资进银行款和免税的个人养老金之中。银行业一直处于变化之中。随着通胀率和利率的变化，在不同领域的回报和投资也在发生着变化。华尔街正在以前所未有的增长速度刷新着股票。牛市让大多数股票都涨到了天文数字，这样就给了REITs难以想象的压力去获得过低估价的项目，重新开发地段好的项目，或者开发新项目。由于钱被投到了REITs，他们就必须把钱放到一些类型的房地产之中。
财务模式。许多REITs都在使用许多计算机化的模式对房地产项目的购买进行分析。大多数情况下，REITs已经是针对各行业而细分的了，而且有着某一领域的专业经验。这样就形?了大量的REITs，去满足各种特殊的要求。这些要求表现为不同的项目类型（有主力店的带状购物中心、区域封闭式购物中心，能量中心等），以及在每一个地理区域内投资组合中物业的数量。这就需要在一个地理区域内有足够的储备(base)，能够通过收取费用来控制投资，而这些费用又能够留住一个管理团队。
外国投资
在20世纪70、80年代，日本人在美国、澳大利亚和欧洲进行了大量的投资。其中，大部分的交易都是投资于成熟的(trophy)物业而不是投资于有财务可行性的项目。在美元贬值的环境下，可行性自然而然地被忽略了，这就使得房地产买卖可以讨价还价，价格甚至可以降低40%。另外，当时日本的最优惠利率(prime rate)在4%左右徘徊。
亚洲的工业化使得许多其他实体进入房地产行业。新一代的房地产投资者在美国投资是出于许多原因，但是最根本还是经济原因。如果有一个房地产的交易回报颇丰，那么这个交易就会达成。
许多外国投资者正在使用收入资本化的方式，根据今天的收入流来决定价值。一个项目的潜在上限只会使人们对这个项目更加期待。在当今市场上，有大量的房地产项目，他们的价格要低于项目的建筑成本（有时候会达到项目成本的50%）。如果外国投资者在目前70%占据率的基础上，以11%的资本化率(cap rate)购买一个房地产项目，那么达到上限的可能性是非常大的。如果市场转向了这个领域，或者如果投资者在项目招租方面下功夫，那么回报可能是巨大的。
与一家外国投资者（或任何一个投资者）合作的关键是，开发出与这个投资者的战略联盟方式。这就意味着，你将为投资者赚钱，而不是收取费用。一个安全的投资的盈利性是外国投资者的首要考虑因素。没有人为了赔钱而投资。
