在旺盛的需求推动下，美国房地产行业经历了约20年的高速发展时期，到1969年美国住房自有率从约45%这个平台上升到65%附近。1969年的房地产行业又进入一个小的低谷，通货膨胀日益严重。1969年也正是美国60年代股市牛市结束的一年。
为了帮助房地产行业从1969年的低谷走出来，美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构来促进房地产行业发展。1970年美国成立房地美抵押证券公司，实际上从事支持传统住宅贷款业务，负责房地产抵押的证券化运作。房地产二级抵押市场的活跃，促进了消费者住房贷款市场，降低了消费者购房难度，提高了消费者的购买能力。在1969年有10亿美元，在1970年有13亿美元以上的资金流入房地产投资信托中。在1970年年初，银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款，银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场，而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模，使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。这种证券化的操作，解决了抵押资产的流动性，其实质是通过国家信用将风险转移到整个社会，但同时也对国家、银行和企业的抗风险能力提出了严重的考验和挑战，为日后的次贷危机埋下了祸根。
此外，1973年RE/MAX国际特许经营网络的成立，标志着房地产市场的一个新兴环节和力量—房地产经纪人阶层的崛起。此后美国立法规定房屋买卖双方必须通过第三方房产经纪人达成买卖协议，否则协议无效。由于房地产经纪人在营销和服务方面的专业化程度很高，按照合同额取得佣金的模式又促进了他们的积极性，因此在一定程度上促进了房屋的销售。
然而，由于对房地产经纪人缺乏监管，为了获取一般相当于合同额5%的佣金，房地产经纪人群体的一些行为却在远期伤害了房地产市场。由于次级贷款的金融创新，获取贷款相对容易，房地产经纪人倾向于向购买者推荐超过他们消费水平的房屋，并协助他们获取相关贷款。这种行为促进了大量不良贷款的产生。由于银行可以转手把抵押贷款资产卖给像房利美、房地美这样的公司而获取现金，他们对于严格审查抵押贷款人资格没有动力。而房利美、房地美等抵押贷款金融机构又进一步将这些资产打包成证券卖给投资者，特别是海外投资者，将风险转嫁，因此整个美国房地产市场从20世纪70年代开始对房地产经纪人、抵押贷款信用的监管缺失，为后来抵押贷款市场崩溃造成的经济危机埋下了根源。
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房地美简介
房地美公司（Freddie Mac，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业中第二大的一家，商业规模仅次于1938年成立的房利美。房地美公司拥有5 700名员工，总部设在华盛顿。实际上它的职能和房利美类似，主要是为了向行业内引入竞争。
房地美1970年由国会成立，旨在开拓美国第二抵押市场（即次贷市场），增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。
房地美公司抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5 690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。债券市场协会（Bond Market Association）资料显示，由房利美、房地美与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。
在次贷危机持续、房贷市场低迷、法拍屋（被法院拍卖的土地或房屋）大幅增加的情况下，美国政府于2008年9月7日宣布以高达2 000亿美元的可能代价，接管了濒临破产的房利美及另一家政府赞助企业房地美。美国政府中对房利美的原直接监管单位为联邦住屋企业督察局（OFHEO），现为新成立的联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）。
资料来源：摘自“维基百科”。
经过美国政府的努力，美国房地产市场在1973年达到了空前的高潮，开工率创新高。然而，此时的美国正在经历一个充满了不确定性的时代，通货膨胀、越南战争（1961～1975年）身陷泥潭、石油危机以及伴随而来的股市低迷，使得房地产市场又陷入了低谷。
尽管市场存在不利的政治因素影响，但随着第二次世界大战结束后出生的人群（即上面提到的“婴儿潮”）长大成人，他们对住宅也产生了新的需求。这是美国人口爆炸的产物，是当今人口组成中一个比例很大的人群，绝对数在7千万～8千万。他们到了适婚年龄，他们需要大量的出租房子住。也正在那个时候，政府颁布了有关税收政策法案，使得拥有公寓出租不动产在税收方面享有很多好处，带来了潜在的公寓的购买高潮。因此，石油危机并没有产生太多的不景气，20世纪70年代末，产生了房地产市场，特别是住宅市场的一个需求高峰。
2.4.2 紧跟时势，实现产融结合
看到了金融政策放宽带来的空前机会，许多大型房地产公司开始进入房地产抵押业务。帕尔迪公司也制定了新的发展计划，迈出了其金融并购的步伐。20世纪80年代，帕尔迪吞并了ICM抵押贷款公司，进入了房地产金融领域，向其基于价值链上下游的垂直整合战略迈出了坚实的第一步。帕尔迪通过向客户提供购房贷款，连接居民住房建设业务和抵押贷款业务，打通了客户、公司、资金的良性循环管道，进一步完善了管理住宅购置服务，更好地管理房屋的整个销售流程。
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帕尔迪收购ICM的交易
州际抵押放款公司是帕尔迪最先拥有的金融服务公司之一，它成立于1972年，后来更名为ICM抵押放款公司（ICM）。这家帕尔迪的全资子公司为顾客提供住房抵押金融服务，从而使帕尔迪的住宅建造板块对购房者来说更具吸引力。在1992年，超过一半的帕尔迪购房者通过ICM使用了抵押贷款。ICM金融服务包括制作抵押贷款产品并将其出售给固定投资者，以及作为代理机构为投资者提供抵押贷款服务。当ICM开始聚焦于同当地的房地产经纪业建立核心业务联系并进行再融资活动时，它在1992年连续第3年实现增长。
购买帕尔迪房屋的人能从帕尔迪抵押贷款公司得到一系列贷款项目，这些项目的利率都是由帕尔迪抵押贷款公司特别为帕尔迪的客户制定的。他们简化了流程，使产品更贴近客户的需求，这样就有了更快、更符合客户要求的抵押贷款产品。而ICM通过利用固定抵押贷款利率掉期，创造性地解决了利率不稳定造成的影响，有效地为公司规避了利率风险。同时，通过为客户提供住房抵押贷款业务，提高了客户的可支配收入，降低了消费者的入住门槛，金融工具的专业化帮助帕尔迪公司更好地管理了整个住房买卖过程，为客户提供了优质服务。
提供房地产金融服务并不是帕尔迪公司独到的经营手段。桑达克斯、莱纳和霍顿公司分别开展了类似的业务，尽管所占公司业务的比例不同。
2.4.3 坚持市场、地域和资金的扩张
实际上市场的低迷为帕尔迪这样经营良好的公司进行扩张提供了良好的机会。由于土地价格、房地产存货、原材料价格的下跌，拥有一定实力的公司更容易以低廉的价格获取被低估的优质资产。帕尔迪为首的几大房地产公司此时并没有畏首畏尾，而是逆市而上，伺机进行大规模的市场和地域扩张。
在市场方面，1969年3月4日，帕尔迪公司收购了科罗拉多州的美国建筑者公司（American Builders, Inc. of Colorado Springs），重组成帕尔迪股份有限公司（Pulte Home Corporation）。这次重组使得帕尔迪公司进入了低成本的联邦住宅管理局的房地产抵押市场和美国退役军人管理局的退役军人房地产市场（Federal Home Administration and Veterans Administration housing markets）。同时，帕尔迪在弗吉尼亚州通过成立另一家分公司，进入了中等价格的住宅市场。公司同样也修建高价格的传统的抵押式住宅、学生公寓以及完好的多家庭住宅（turnkey multifamily housing）。
同时，帕尔迪公司通过地域扩张，将业务带到了美国10多个地区，并且拓展了波多黎各的海外市场。截至1979年，帕尔迪公司已经进入了10个美国主要房地产市场（包括1977年进入凤凰城地区，1979年进入德州市场），公司人数也扩充到1 548人，而10年前仅有100多人。
然而，快速的地域和规模扩张必然会给帕尔迪公司带来资金的压力。因此，拓展融资渠道成为必然的选择。1969年重组成帕尔迪股份有限公司后，公司还首次发行了20万股公众股。1975年，帕尔迪公司在美洲交易所（AMEX）上市交易。1983年，集团的股票开始在纽约证券交易所（NYSE）上市进行交易。帕尔迪同时也通过向首次购房者销售可转换的优先股股票来获得更多的资金。
通过一系列的上市招募融资举措，在第三个10年里，帕尔迪公司通过上市完成了家族式运营模式向社会化运营模式的转变，更扩充了融资渠道，推动了第二次的市场和地域扩张。1979年公司创下年销售4 714所住宅的纪录，当年营业收入达到了2.94亿美元。
同样，桑达克斯和莱纳公司也在20世纪70年代借助市场低迷，逆势出击，通过上市融资获取扩张的资本，从而进行了大规模的并购。
与此同时，霍顿公司在“20世纪70年代末政府一系列金融改革降低了购房者的成本和风险，美国住房需求大幅度上升”的大好机遇下成立，并且在其成立之后的10年之中也采用了相同的上市道路。对这三家公司具体的并购和扩张情况，本书将在第4章专门介绍。
