其实，贝尔斯登20世纪90年代初所取得傲人业绩还得益于宏观经济形势。当时联邦政府、债券市场，特别是抵押贷款市场正在大范围地蓬勃发展，承销抵押债务给贝尔斯登带来了不少财富。发行抵押债务的是两大巨头：房利美和房地美。
到了20世纪90年代中期， GSE已经演化成了大型的机构，每年都要发行数十亿美元的债券，为国会授权的一项促进美国人自置居所的项目提供资金。万一出现违约，这些企业还会得到联邦政府的偿还保障。这些GSE又是有董事会和股东的大型上市公司，董事会成员和股东要求股市增长，股票增值。GSE打包和销售MBS这样的债券，市场上争相购买。
这些GSE正逐步成为政府的工具。政府认为，GSE应该担负起扩大自置居所的任务，使更多的人能买得起自己的房子，而不只是让中产阶级才能买得起房。
当然，投资泡沫的产生不是由单纯一个原因造成的，它是由一系列错综复杂毫无理性的因素共同造就的。在这些因素的作用下，东西的价格都急剧上涨：从17世纪荷兰的郁金香到房地产，无一例外，它们都远远超过了自身原本的价值。2007年和2008年爆发的房地产的巨大泡沫是由多种原因造成的：华尔街的投资银行家在贪婪的驱使下将抵押债券和风险越来越大的贷款捆绑在一起；政府的政策促使拉里·芬克和刘易斯·拉涅里这些人投身于扩大自置居所的热潮。这是一种被官方赋予的社会权力，不是需要去费力争取的东西。
GSE对房市泡沫的促进作用可以被追溯到1992年12月在美国阿肯色州召开的一次会议。这次会议主要在总统比尔·克林顿（Bill Clinton）和亨利·西斯内罗斯之间（Henry Cisneros）进行。亨利后来一直主管房屋住宅和城市这一块。
从某些方面来说，这次会议标志着长达一年半的竞选活动最终以克林顿胜利告终。克林顿和西斯内罗斯都被称为是“新民主派人士”。他们俩都认为公私合作的模式能够良好运行，也就是说商业团体能够帮助政府实现其目标，达到共同富裕。
特别是西斯内罗斯，他坚信达到共同富裕，并使穷人变成中产阶级的行之有效的方法之一是使大家拥有自己的房子。所以当克林顿要给他内阁中的一个职务时，他马上清晰地意识到自己想去住房和城市发展部（the Department of Housing and Urban Department， HUD）。
当时的住房和城市发展部处于一片混乱之中。该部门是不良管理和官僚作风盛行的典型。在20世纪80年代末期，里根政府时期的住房和城市发展部部长是萨姆尔·皮尔斯（Samuel Pierce）。由于管理不善，他的离职成为了当时民意所向的一件事。
在乔治·布什（George·Bush）任职期间，皮尔斯的继任者是杰克·肯普（Jack Kemp）。他主张减少税收，以此来扩大投资和促进经济。他想通过设立“授权特区”来实现住房和城市发展部的指令，实行对“授权区域”中的城市中心地带和邻近地区免税，以此来促进商业活动，使贫穷的租房者能够购买寓所。但是肯普并没有取得完全的成功，西斯内罗斯想接肯普的班，只是采用的方式不同。西斯内罗斯认为，行动不应只局限在“授权区域”内部。他认为，每一个人都需要拥有自己的房子，政府可以且应当通过公私合作来达到这一目标。
在会议上，西斯内罗斯把以下任务提到了最重要的位子：改革住房和城市发展部，使城市中心地带重新焕发活力，工作的重中之重是要降低无房的比率--这件事使克林顿感到相当头痛，他曾感叹说，他惊异于城市里无房者的数目如此之大。作为墨西哥移民的子孙，西斯内罗斯认为正是拥有了自己的房子，才使他们家摆脱了贫困，因此他坚信：只有使城市中心地带的少数人种聚居区的人都拥有自己的房子，才能使几十年来困扰他们的贫困问题真正得到解决，这些贫穷问题单靠自由市场及移民者自己的奋斗和毅力是解决不了的。
政府要做好这件事，需要政府和银行交易的合作，并需要强制实行一些法律政策，促使银行给那些最无力买房的人提供一定的贷款。这一点克林顿是赞同的。
克林顿认为，把房屋拥有率从目前的60%提高到70%，它所能创造的财富是不可小觑的。低收入的家庭常常因为房市的价格过高而无力购买，因此房屋拥有率是贫富差距是否扩大的一个关键性指标。他表示，要是能在少数人种及低收入的邻近地区扩大房屋所有率，这将是引人瞩目且具有实际效果的。但要实现这个目标，他需要GSE和私有抵押贷款的领导人共同投入到这场扩大抵押贷款，给公众提供贷款的战役中来。而在过去，这常常被忽略的，银行通常给出的理由是，信用不佳和低收入者无力偿还贷款，所以银行不愿给穷人放款。
穷人得不到银行的贷款，无论这个问题的根源是什么，要按照这个计划采取进一步的行动，西斯内罗斯所需要的不只是一个倡导者和拥护者，他还需要一个真正能采取行动来实施的人。
“我知道，这个人必定会受到你的喜爱。”一个带着奇特的纽约口音的人说，“他就是我的儿子安德鲁·科莫（Andrew Cuomo）。”
西斯内罗斯成为住房和城市发展部部长还不到两个小时，突然收到了纽约州州长马里奥·科莫（Mario Cuomo）打来的电话。西斯内罗斯与科莫是在1984年的一次会议上相识的。在会上，科莫做了一次令人振奋的演讲。那时的西斯内罗斯是民主党提名的副总统候选人。而安德鲁·科莫是父亲马里奥·科莫手下的一名官员，他抱负远大，想成为继父亲之后下一任纽约州的州长。
安德鲁·科莫出身名门。对他来说，所谓的“出身名门”不单指他有一位有权有势的父亲，作为科莫家族的一员，他和罗伯特·肯尼迪（Robert Kennedy）之女凯莉（Kerry）联姻。他既是住房倡导者，创立了一个颇有争议的非营利性组织：弱势群体住房组织（ Housing Enterprise for the Less Privileged，HELP ），该组织在纽约市和近郊建造了条件较好的收容所，收留无家可归的人，同时在解释为什么很多美国人仍旧无家可归这一问题上，他又是一位现实主义者。
科莫的一篇关于无家可归的报告被纽约市市长大卫·丁勤时（David Dinkins）采用，赢得了广泛好评，甚至连保守党也对此表示赞许。在报告中，他直截了当地说，买不起房子不是因为运气不好造成的，这些无家可归者通常是精神病患者，或者是吸毒者。他们需要治疗，还需要有一个体面的地方可以居住。住房问题不应当只由政府来解决，还需要一些私有部门和非盈利组织（如HELP）的共同合作。
科莫完全投身到了政府要把自置房产率提高到70%这一宏图大业中。这是西斯内罗斯的第一个目标，现在有了科莫做他的左膀右臂，他可以使用政府的政策来扩大自置房产率，这种好的条件史无前例。
现在最重要的是，西斯内罗斯和科莫必须采取计划中关键的一步，就是要确保房地美和房利美以更大的力度帮助贫困的人。
房地美和房利美都是管理松散的公司。它们都是由国会创立的，旨在提高全国的住房拥有率。一方面，银行会给中等收入的借贷者少量发放一些抵押贷款，这两家公司通过给这些抵押贷款承保，以此来降低抵押贷款的利率；另一方面，房地美和房利美通过直接向银行购买这些抵押贷款，将它们聚拢，再一起卖给投资者。双管齐下的目的是要给银行更多的自由，能够给工人阶级贷款，供他们买房，以此提高全国的住房拥有率。
复杂的是，GSE并不是正规的联邦机构。20世纪70年代早期，这两家公司都成了上市公司， 20世纪90年代，公司的股东还包括金融交易领域中最大的机构投资者中的几家。由于这两家公司上市后有公众股东，它们的任务不只是通过提高自置房产率来实现共同富裕，还有一个任务是赚钱。
这两个任务之间的矛盾和摩擦已经困扰GSE多年。哪些人有资格得到廉价房呢？这总是一个饱受争议的问题。住房提倡者不断批评房地美和房利美，认为他们为穷人做的还不够，却把钱借给了风险性更高的借贷者。
而这些GSE的回答是，由于他们是上市公司，所以在进行贷款时必须考虑借贷者是否有能力偿还贷款这一因素。
1992年，波士顿联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Boston）进行了一次调查研究，结果显示在放贷过程中，种族和收入歧视十分普遍。研究试图用数据表明，许多少数种族过去可能有不良的信用记录，但现在他们有了工作，具备还款能力，但是GSE仍拒绝给他们放贷。
该研究认为，传统的衡量信誉的方式，即用信用评分和贷款与估值比率进行评价的方式是带有歧视性质的。这一点已经成了住房拥护者共同的呼声，这批人包括国会中的一些成员，例如房屋财政委员会主席巴尼·弗兰克（Barney Frank），加利福尼亚州的国会女议员马克辛·沃特斯（Maxine Waters），以及康涅狄格州的参议员克里斯托弗·多德（Christopher Dodd）。
保守派认为这项调查研究中含有错误的数据，且低估了少数种族人群的贫困程度，但是它所得出的结论引起了轩然大波，各个媒体都拿它作为按揭贷款中种族歧视的有力证据。
克林顿政府将这一调查研究及由此引发的争议视为政治炸药，并对此表达了自己的担忧。《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）是一项追踪调查银行借贷政策在贫困人口及少数人种中执行情况的法律，如今这项法律将被彻底地贯彻。联邦住房管理局（Federal Housing Administration）逐渐提高了穷人的住房贷款保险。西斯内罗斯和财政部（Treasury Department）及联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corporation）的一些监管人员共同呼吁，要求银行降低手续费等费用（银行可不认为这是“督促”，这简直就是强迫的）。
不仅如此，由于房地美和房利美这两家GSE在金融界具有巨大的影响力，西斯内罗斯等人还要求这两家公司使用这种持续上升的影响力向银行担保或是贷款，帮助少数人种及低收入的人群购买房子。
1995年，西斯内罗斯开始干预房利美和房地美，要求他们为低收入的家庭提供更多的抵押贷款。他的新措施要求GSE拿出抵押贷款保证金的42%，将这些钱贷给被政府列为是中低收入的借贷者。
1997年，安德鲁·科莫成了继西斯内罗斯之后的住宅和城市发展部部长。他要求将GSE提供的抵押贷款保证金从42%提高到50%，并迫使这些企业负责被政府列为“超低收入”人群的抵押贷款。如果这一举措是住房市场逐步迈向民主化的关键的一步，它同样也是金融市场上风险逐渐扩散的重要的一步，它第一次使GSE开始面向住房市场上所谓的“次级借贷者”贷款。
次级贷款（Subprime loans，简称“次贷”）是风险贷款中危险性最大的一种。这些贷款原本只提供给那些由于某些特殊原因而使信用等级不稳定的人。例如，他们可能会因为一两次失误忘了及时还款，但总体上，他们是可信赖的借贷者。但是随着房市的不断上涨，借贷的范围逐渐扩大。如今，借贷的范围将那些没有借贷史的人囊括进去。这些人没有登记收入水平，有些甚至没有固定收入。
当然，给那些无力买房的低收入家庭及少数种族的人提供帮助，使他们能够买得起自己的房子，这本身就是值得肯定。但是这一举措却忽视了这样一种事实--给太多的穷人贷款买房会使房价升高，从而导致中等收入者在没有政府的帮助或是不进行抵押贷款的条件下就买不起房子。
长期以来，房地产市场先后由私有企业领导者和华尔街主导。现在，GSE在房地产市场上不断扩张。银行不断地抱怨，说这些GSE有政府撑腰会导致不公平竞争。例如房地美和房利美可以以较低的利率向银行借钱，再把钱贷给购房者。
但是无法否认的一个事实是，华尔街从房地美和房利美的泡沫经济中赚了不少。近二十年来，由于房地美和房利美给贷款进行担保，华尔街以现金和投资的方式赚了数十亿美元。
