二、不断创新
●李鹏指着朱镕基说：“这房子是差，但有你们市长在抓，这件事就有希望！”
●朱镕基针对上海的住房制度改革说：“新加坡的公积金制度，可以借鉴。”
●李铁映说：“13年来房改取得了重大进展，同时也面临着一些突出问题。主要是住房商品化、社会化步子不够快，不能适应转换国企经营机制的需要。”
中央推进住房商品化
1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。
国务院秘书长陈俊生宣布：
从今年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，决定用三到五年时间，在全国城镇分期分批推行住房制度改革。住房制度的改革办法是实现住房商品化。基本构思是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
不久，国务院印发《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》。
1988年7月，国务院在北戴河召开会议研究价格、工资改革方案时，把“加快住房制度改革，出售公房，逐步实现住宅的私有化”作为配合价格、工资改革方案出台的16条措施之一，要求国务院住房制度改革领导小组“提出措施、组织落实”。
为此，国务院房改办草拟了《加快出售旧公房，将房改纳入物价、工资改革方案的意见》。
其要点是：
1、企业将职工住房券发放额的20％纳入职工工资中，行政事业单位以发放额的50％进入职工工资。
2、将因受住房改革影响的物价指数纳入计划控制指数中。
3、加快出售旧公房，收回的资金20％上缴给中央财政，20％购买国库券，以支持物价、工资改革。
由于当时国家财政困难，住房券20％和50％进入工资的方案未获得通过。
9月，十三届三中全会做出了治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革的决策。在住房改革方面，也推出房改治理通货膨胀、缓解市场紧张度的方案。其指导思想是：
从变革所有权入手，通过将已出租的公房出售给租房者，以及鼓励和组织职工居民购买新建住宅，不断提高居民的住房自有率。
政府或企业对普通职工居民购建住宅时，实行优惠政策，如实行价格优惠、支持建设用地、减免有关税费。
根据出售公房的优惠价格，重新核定公房房租标准。
吸引个人投资，组织集资建房、合作建房，增加住房投资。
采用这种改革模式的主要是一些小城镇，如辽宁海城、黑龙江宝清、河南汝南、内蒙达拉特等30多个小城镇，推行后都取得了较好效果。
辽宁锦州实行新法后，仅3个月就出售旧公房96％，两年内新建11万平方米新房也全部售出，人均住宅使用面积超过10平方米。
吉林的李桂玲老人回想起自己经历的改革开放30年时光，她回忆说：
我感受最深的就是搬了几次家，房子是越搬越宽敞。我是1973年初结的婚，当年底就有了第一个孩子。
想想那个时候，住房真是挤呀！结婚的时候，家里除了公公、婆婆，还有小姑和小叔，一家人就挤在一个40多平方米的两室平房里，我和爱人一间，其余的人住另一间。大女儿降生后，家里虽然热闹了，但也更挤了。而这个问题在二女儿和儿子出生后，就显得更突出了。
想想也真是不容易，一家9口人，挤在那么小的房子里，做饭、生活、学习都挤在一起，不方便就不用说了，光是孩子的安全问题，就叫人一天到晚提心吊胆。
我印象最深的是大女儿3岁时的一天，刚开始还听见孩子说话，一转身，没动静了，一找，孩子掉炕旁边的锅里了，幸亏当时没烧火，否则后果真是不堪设想。不过好在那个时候我年轻，想问题想得也少，稀里糊涂也就过去了几年。
记得是1983年，改革开放还没几年，但当时社会的变化就挺明显了，一些单位开始为一些家庭负担重的人考虑解决住房问题。我记得孩子爷爷的单位那年刚好有了一个这样的机会。
我也没多想，就上他爷爷单位了，也不认识人家的领导，就在一个办公室主任那里简单介绍了一下自己家里的住房实际困难，也没抱什么希望。没想到，没过几天，孩子爷爷的单位就有人来了解情况了。
没多久，就给我们分配了一个40平方米的平房，虽然也不大，但再加上原来的住房，一家人住着一下子就宽敞多了。爷爷他们搬家那天，全家人特高兴，从不喝酒的我们还破天荒地喝了白酒。
1988年下半年，全国住房制度改革转向以出售旧公房为突破口，上海市也在小范围内试点。
同年3月，在江泽民主持下，成立了上海市住房制度领导小组，领导小组下设上海市住房制度改革办公室。同年7月，上海组织力量对全市的住房情况进行了全面调查。
在当时，黄浦区作为出售旧公房的试点区，有20户带头购买了已租住的旧住宅，平均房价每平方米为197.28元。
1988年后，上海市政府又从统建公房中拨出部分住房，以建设成本三分之一的优惠价出售给住房困难职工。
1990年春暖花开之际，国务院总理李鹏和时任上海市市长的朱镕基夜访上海普通市民家庭。
在一户住房困难的人家探访时，李鹏指着朱镕基对主人说道：“这房子是差，但有你们市长在抓，这件事就有希望！”
上海市政府成立了“上海市住房问题研究小组”，对房改方案进行决策研究、优化设计。
刚刚过了春节，朱镕基就带着有关负责人到新加坡等地考察，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。
在此前，朱镕基刚刚接受了人大代表的质询：“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”
朱镕基针对上海的住房制度改革，他说：“新加坡的公积金制度，可以借鉴。”
在当年，朱镕基要求有关部门参照新加坡的经验研究设计住房公积金制度。
1991年2月，上海市就在全国率先推出《住房制度改革实施方案》，出台了建立住房公积金制度，全面推行公房出售，给购买公房的市民以私有产权等五项措施。其中包括对全市人均居住面积2.5平方米以下的特困户进行调查登记，并逐一立卡。
5月，公积金制度被写入上海市住房改革方案，上海市解困办决定掀起第二轮解困高潮。
国务院提出租售建并举
1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。
1991年10月，全国第二次房改工作会议召开，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。
时任国务院总理的李鹏在座谈时指出：
应改变居民住房机制，在社会主义有计划商品经济原则基础上逐步实现住房商品化。房改工作贵在起步，坚持下去，必见成效。
与此同时，国务院副总理邹家华也作了重要讲话。由此，房改又进入了一个新的发展阶段。
这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。
这个阶段，北京的老张亲口谈了他的买房经历：
1989年的5月11日，老张全家第一次去方庄看房，那个时候老张刚读高二。
他的父母在外交部工作，80年代落实政策时，一家人都回到北京，住北京饭店附近的一间房子里。
也正是如此，当1989年在外交部工作的爸爸告诉他们外交部要在方庄给他们集资建房时，一家人兴奋不已，第二天，父亲就带着他们姐弟仨亲临现场“看房”。
谈到当时的情景，老张依然非常激动，他回忆道：
那个时候，方庄是郊区，几乎没有路。我们坐车到木樨园附近后，就没有车了。我们就顺着木樨园桥的凹槽走着去方庄，我们提着当时最流行的双喇叭录音机，一路上放着歌。走了半天，说是看房，其实什么也看不到，房子还没有出地基。到处都是工地，还有没有搬迁完的村子，远处还有稻田。我们也不知道我们的房子要盖在哪儿，但我们知道，我们要在这儿住上楼房，一家人望了望远处的土堆，觉得幸福在望。
查阅当时的资料，除了老张爸爸所在的外交部开始在方庄成片兴建公寓外，其他很多国家机关或者企业开始整栋购买城市开发集团或者城建集团盖的楼，一批批像老张这样的家庭，在1989年前后都有了新盼头，即单位要集资分房。
老张家再去方庄的时候，已经是1991年的12月拿到新房钥匙的时候了。
老张回忆说：
我成了同学们羡慕的对象，我自己也特别高兴，那个时候啊，能住上高层的塔楼，大家觉得就是比住南北向的老式板楼要好。觉得太好了，竟然有16平方米大的客厅、双阳台。你知道吗？那时候，北京人就是住楼房住的也都是那种没有客厅、只有过道的老房子。
老张至今记得他们家新房的模样，他回忆道：
80多平方米的三居室，相当于现在的“初装修”的精装修，除了楼底下的绿地、车位，就是屋里让人耳目一新的客厅和双阳台，以及厨房和卫生间的“宽敞”。厨房和卫生间大概都是四五平方米，但已经觉得相当的大了。那个时候还没有“橱柜”这一说，厨房的台面是水泥做的，但是顶上有吊柜，非常实用；卧室不大，但也装修了壁柜，壁柜的颜色和材料很简陋，但在当时觉得很洋气。
1992年的春节，老张一家便赶紧搬进了新房，成了第一批入住方庄的居民。两年后，方庄的商品房开始火了，芳城园当时每平方米6000多元，和亚运村差不多，当时有一个在房地产业界流传的说法就是“南方庄，北亚运”。
大学毕业工作并结婚的老张，虽然与福利分房擦身而过，但却幸运地搭上了首批经济适用住房的便车。
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。
在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。而这一纸文件，也结束了包括老张在内的很多人福利分房的指望。
事实上在1998年7月以后，很多单位并没有立马终止福利分房，而是开始突击建房分房，赶搭福利分房的末班车。
正是如此，他们也一直游移在分房还是买房之间，直到2000年春节。老张和爱人准备要孩子后，不想再住在父母家，买房成了他们俩的首要目标。老张回忆道：
当时不像现在这样，网络这么发达，可以上网查询购房信息什么的，当时能看的只有《北京青年报》、《晚报》几家报纸的广告。
2000年的“五一”，老张花了3天的时间看了这几个项目，最后确定买交通和地理位置离方庄父母家便利一点的通惠家园。
因为通惠家园为北京第一批经济适用住房项目，当时的经济适用住房政策不仅旨在解决中低收入家庭的住房问题，还兼有鼓励居民购房、拉动内需。因此，老张买房很顺利，101平方米的三居室花了不到3万元的首付，就签订了购房合同。
2001年，老张家的孩子出生3个月后，老张一家三口搬到了通惠家园，开始了自己的小家庭生活。搬家前还有一个小插曲，老张现在记忆犹新，他说：
因为入住的时候，通惠家园原本承诺要建的地铁和小区间的一个天桥没有修好，很多业主还组织了维权，这可能算是北京楼市第一批维权的业主。
而此时的北京，商品房已经遍地开花，用当时业内人士的话形容，“三天一个新楼盘”，房价也开始上涨。而政府在1998年推出的首批19个包括天通苑、回龙观在内的经济适用住房项目，让很多类似老张这样的人都圆了住房梦。
和很多家庭一样，让老张考虑住房“换房升级”的初衷，是为了能和日益年迈的父母同住以及为孩子找一个好的就读学校。
2005年8月底，当这两个问题都放到老张面前的时候，老张开始考虑再次买房，买一套“大的、好的”商品房。这次购房，和第一次买房不同，老张要考虑的不仅是价钱，还有地理位置。他继续回忆道：
当时的北京房价均价已经上涨到了每平方米6000元。为了照顾父母在方庄居住多年的习惯，我划定的买房区域就是以方庄为中心、方圆3公里的区域内。这个区域可看的楼盘并不多，记得当时在卖的楼盘有时代绿荫，紫芳馨园等。时代绿荫，虽然价位低，但是因为是塔楼，我不考虑———现在，和我家最早住到方庄的时候相比，人们的居住理念又回到了还是南北通透的多层板楼舒适这个上面去了。
最后通过比较，老张买下了每平方米6400多元的左安漪园，选择它是出于综合因素考虑，即离龙潭湖公园近，离方庄近，而且还在好学校比较多的崇文区，便于孩子将来在崇文区就近上学。
上海推出公积金等办法
1991年3月10日，上海市政府印发《上海市住房制度改革实施方案》，提出推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立住房委员会等办法，并于5月1日正式实施。
其主要的措施是：
1、推行公积金。1991年度，职工个人和单位公积金缴交率均为基本工资的5％。
2、提租发补贴。全市直管和自管公房的租金，一律按《上海市住房收费暂行标准》提高1倍。
3、配房买债券。
4、买房给优惠。要求各单位将新的房源先售后分，出售的比例不低于当年总分配量的20％。
5、建立房委会。
杨希鸿是上海华光仪器仪表厂职工，他回忆起自己的买房经历时，说道：
我们一家三口最早住在余杭路上，居住面积大概13平方米，按我的住房条件，在当时的情况下，并不算困难户。但看到19岁的女儿每天在13平方米房子的阁楼爬上爬下，我心里很不是滋味，从那时起，我改善住房条件的欲望愈发强烈起来，产生了买房的念头。
1991年10月，杨希鸿夫妇购置了一套位于虹口区东体育会路的建筑面积53.36平方米的两居室，并预付了4.51万元的房款。杨希鸿回忆说：
《上海市住房制度改革实施方案》发布后，我们夫妇俩便去当时位于吴江路上的建行上海分行房地产信贷部咨询；还在当时的中国人民建设银行虹口支行备了案。
1992年5月5日上午，杨希鸿在建行上海市分行房地产信贷部“0001号”的“职工住房抵押借款合同”上签下了自己的名字，她梦想许久的住房，终于在那一刻圆了起来。杨希鸿至今仍保存着这份编号为0001号的借款合同书。合同书上写明，杨希鸿向住房公积金中心贷了8万元分期偿还的贷款。
杨希鸿无意间成为上海乃至全中国个人公积金贷款的第一人。1992年5月8日，穿着灰色毛衣，烫着卷发的杨希鸿出现在中央电视台的新闻联播里。
上海建立的住房公积金制度，为解决房改中的资金难题，提供了一条可行的出路。
同年，中国房改全面启动。
上海华新包装机械厂职工姚振祥，原来一家3代5口人挤在旧里弄一间只有10.7平方米的小房间里，人均仅2.14平方米。由于企业经济效益不佳，靠单位无偿分房解困遥遥无期，于是，姚振祥考虑起有偿解困这条新途径。在各方支持下，全家月收入2500元左右的姚家，很快就买下了市解困办提供的一套建筑面积65.83平方米的两室一厅的产权房。
上海市解困办提供的房子优惠售价每平方米1600元，而同样的房子市场价为每平方米2300元。
在购房款中，政府无偿补贴了1.2万余元，单位支持了6000元，姚家申请住房公积金贷款7.5万元，自己再拿出一部分积蓄。姚振祥由衷地说：“这种有偿解困的方式让我们全家不必再为房子求人了！”
姚家这种解困方式代表了未来上海住房解困的方向。1993年底，全市31808户人均居住面积2.5平方米以下的特困户全部得以解困，其中8567户解困后人均居住面积超过了6平方米。
新颁布的上海《新的住房解困方式实施方案》与以往相比有三个明显改变：变无偿解困为有偿解困，变单纯行政解困为社会多元化解困，变统一政策的解困为对不同收入类型的对象实施不同政策解困。
根据这一方案，政府对不同收入层次的住房困难户承担有区别的解困责任。高收入家庭通过商品房市场解困，中等收入家庭购买给予一定优惠的平价房解困，低收入家庭则通过购买政府补贴的廉价低标准住房或租房解困。
对此，上海市副市长夏克强表示：
对于部分住房困难、企业效益差、家庭收入低的“三困”对象，政府仍将继续通过无偿解困的方式解决其居住问题，而对有经济能力的住房困难户，应该通过政府补贴一点、企业资助一点、个人拿出一点、公积金贷款一点，这种多元化有偿解困的方式来解决。
《上海市住房制度改革实施方案》实施后，当年第一次提高了公有住房租金标准，全市98％以上的职工和企业缴有公积金。
通过几年的努力，全市居住房屋面积从1979年底的4216．4万平方米增加到1990年底的8901万平方米，其中系统公房的居住房屋面积从196．9万平方米猛增到1144万平方米。
当时上海市房改办先后接待了江苏、山东等省市代表团21批。此后各地推出的房改方案，不同程度地吸收了上海的经验。
中央确定出售公房为主
1993年11月，国务院房改领导小组召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
时任国家经济体制改革委员会主任的李铁映讲：
十三年来房改取得了重大进展，同时也面临着一些突出问题。主要是住房商品化、社会化步子不够快，不能适应转换国有企业经营机制的需要，不能适应加快建立社会主义市场经济体制的要求，更不能适应人民生活水平不断提高对改善住房条件的要求……从近些年的实践看，提租面临很多困难。
1993年，26岁的刘思雨回到北京，他到南方去闯荡一番后，手头总算有了些积蓄，女朋友也交往了一段时间，该考虑结婚了。但到哪里买房子结婚成了他最头疼的事。
当时“体制内”的职工，都是等单位分房，很少有人操心将来住在哪里。而少数下海经商的“体制外”人员在当时，面临着“无房可分、无房可买”的局面。
刘思雨的父母很着急，他们开始四处打听如何解决。打听的结果是只有两条路解决住房问题，一是有少量专门卖给外国人住的外销房，但对身份有限制，价格也很高，这条路子看来是没有希望了。
刘思雨能买的另一种房子是，房改政策允许国有企业筹措资金，集资建房，价格比较便宜，但是只能卖给内部的职工，眼看这条路子也走不通了。
当刘思雨父母还在四处打听如何解决住房时，有几个要好的朋友透露了一个秘密：国企的房子可以通过关系买到，因为当时没有银行按揭贷款，内部有不少职工通过各种渠道凑钱购买。不少人积蓄不够，也凑不到钱，就没有办法买房子了。
一些单位也希望房子能够顺利地交易出去，这样私下可以顶替别人的名额去买内部房。
看来这条渠道可行，于是刘思雨父母就开始四处打听，几乎动用了所有的关系，在后来大兴黄村的滨河东里小区找到了这样的房子。
通过关系确认可以成交时，父母才如释重负。刘思雨很有感慨地回忆说：
当时这个小区内顶替内部职工买房的人还是不少，现在看来是属于钻空子、托关系办事，是不规范的操作，但当时的情形下，确实是个万不得已的办法。
当时这个小区的房子价格大约是每平米1100元，是水泥的六层板楼，那时各个区县都有这样的房子，此前国企分配的房子还是以红砖的偏多，这算是第一次告别红砖结构的住宅了，当时就觉得挺赶时髦的。
80多平方米的两居室总房款花了10万元，刘思雨父母非常心疼，责怪他脱离体制，不务正业了。可能是买房的事折腾了很久，也可能是远在大兴，位置也不算太好，他不太满意，入住后，刘思雨完全没有住新家的兴奋劲，也没有请人到家里“暖房”。
不过记忆最深的感觉是觉得可以结婚了，很长一段时间他都觉得自己亲手装修的房子还是比较温馨的。到1995年初，刘思雨28岁时，终于在他的第一套浪漫小屋里迎娶了他的新娘。
1993年，河南洛阳的裴女士刚参加工作，和另一人同住一间10平方米的小屋，一层楼有10来个这样的房间，只有一个卫生间和一个水龙头，爱干净的裴女士只好等到夜深人静的时候才能洗衣服。
拥有一套自己的住房，那时她连想都不敢想。
1997年，刚刚组建家庭的裴女士和丈夫赶上了房改的末班车，他们东拼西凑两万多元，在西苑桥附近买到了一套87平方米的房改房。
可是拥有了新家的幸福很快就被一系列的烦恼冲淡：周围十分荒凉，草长得一人高，甚至经常有人在那里撵兔子；离单位也远，她每天往返4趟，竟要骑60多公里的自行车。
1999年，通过论资排辈，她搬到了单位位于唐宫路上的家属院，房子面积大了，离单位也近了许多，但因为住在顶层又是“西晒房”，夏天就像住进了烤箱，而冬天水管经常被冻住。
裴女士家住房真正“升级”还是在2006年，那一年她家住上了商品房。裴女士回忆道：
一切都比以前好多了，关键是买商品房不用论资排辈，地段呀户型呀楼层呀都是自己挑的。出了小区大门，走十几米就是洛浦公园，我每天都去那里跑步。
后来，裴女士虽然对房子很满意，可她已经有了“新动作”，她在洛阳新区买的新房第二年5月就可交付使用了。
裴女士谈到自己的新房，由衷的赞叹，她说：“四室二厅180平方米，22楼，站在观景阳台上，几公里的洛河尽收眼底，视野开阔极了！”
裴女士说，房改让她住上了属于自己的房子，购买商品房让她拥有了真正想要的住房，生活由此充满美好的希望。
石家庄市房改研究会秘书长陈建忠是老“房改”了，从最初的房改调查测算到之后政策的动员实施，陈建忠一直坚持下来。谈到石家庄的房改，他回忆说：
现在说石家庄的房改，可以说20年，也可以说是22年。上世纪80年代左右，城市居民住房仍旧停留在“等、靠、要”旧有住房观念中，难以被打破。
1991年，全国第二次住房制度改革工作会议召开，石家庄的房改工作也随之进入一个新阶段。
在全市范围内大面积推行公房出售，同时允许单位内部职工集资建房，其中，最核心的工作就是建立住房公积金制度。
1994年5月，500套解困房在石家庄被销售一空，据说这一事件在当时被国家有关部委认为是可以推行安居工程的示范工程，全国各地的房改整体工作也陆续展开，一直持续到了1998年，当时售出的公房绝大部分集中在这一阶段。
从那以后，房改发展开始更有深度和力度，在建立新的住房体制上有所收获。
1998年12月起，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房分配货币化主要包括为职工建立住房公积金和建立经济适用住房等。
停止住房实物分配后，新购、新建住房原则上只售不租，不再享受原政策优惠。同时，允许住房困难的企事业单位职工利用自有土地集资建房。
陈建忠继续回忆道：
现在我们可以说，在省会已有的住房中，90％以上都是属于个人产权的房产。通过20多年的努力，多层次的住房供应体系开始建立，居民的住房渠道得以拓宽。可以说，房改已经取得了多方面的突破性进展。
说到房改的具体过程，陈建忠说道：
我市最初的住房制度改革工作是从1985年在小范围内的调查测算开始，而真正意义上的大范围铺开则可以追溯到1987年。
最初的房改调查测算，当时的房改办公室共调查了1436个单位，19.7441万户城市居民，涉及职工范围达61万人之众，为今后的政策实施以及工作的开展积累了大量的调查依据，直到1989年，随着《石家庄市向职工出售公产住房试行办法》最终出台，不通过住房改革，推进住房的体制化进程，将逐渐走向死胡同的说法渐渐被各个专家提出并被政府所认可。
1998年9月，省政府下发了《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。其中要求，所有行政机关、企事业单位，必须建立住房公积金制度。
到2000年，单位住房公积金缴存比例提高到上年度职工工资总额的8％至15％，职工个人住房公积金缴交比例提高到6％至8％。
仅2003年7月以来，就向职工发放公积金个人贷款14.44亿元。
