2．不同的产权性质：居民与国家的不同关系
在住房改革前后，我国的住房经历了一个从“福利”到“商品”、从“公产”到“私产”、从“单位分房”到“个人购房”的转变过程。在计划经济体制下，我国实行住房公有制度，住房统一由国家和单位建造好后分配给职工来使用，收取一些象征性的租金，房屋的维修和管理也由房管部门和单位后勤来负责。在这种体制下，房屋属于国家所有，职工只是租赁使用者，房管部门则代表国家来行使管理权，从而国家与居民之间体现为一种管理与被管理的关系。住房商品化改革之后，从总体上，房屋开始成为城市居民最大宗的私有财产，由此也就“第一次产生了1949年后的不动产私有者群体”25。住房私有产权
制度的确立，意味着国家与居民之间形成了一种新型的法律契约关系，居民作为一种权利主体具有了相应的独立自主性。同时，房屋的管理和维修引入了专业化的物业公司，房屋管理者与居民之间的关系从先前的“管理者与被管理者”关系转变为市场条件下平等的合同主体关系。不过，需要指出的是，由于现阶段我国房产物业法规的相对滞后和房地产商利益集团的强势垄断地位，物业管理在某种程度上仍然大量沿袭了计划体制下的房屋管理习性，并没有真正实现市场角色的有效转换。换言之，房改后的物业管理领域既不是一种行政运作，也不是单纯的市场/法律运作，而是一种复合式的“政治经济运作”26。此外，我国住房改革的阶段性特征造成了在住房私有化总体趋势下产权形态的分化，即使是私有产权内部也存在完全产权、部分产权、有限产权之分，其所塑造的居民与国家之间的权利关系也有所不同；而且，随着房价的迅猛增长，民众普遍面临住房困难的问题，具有福利保障性质的住房应运而生，从而再造了市场经济条件下公有住房产权的独特形态。
3．不同的居民组织：面对居住生活的多种制度安排
住房商品化改革，不仅极大地改善了城市居民的居住环境和条件，而且也开启了新的居民组织生活形式，即促成了中国社会真正的民间自治组织—业主委员会—的诞生。业主委员会的出现，给中国城市基层社区注入了一股强劲的新鲜血液和活力，形成了居民委员会和业主委员会同时并存的基层群众自治格局。虽然居委会和业委会都是基层群众自治组织，但是两者的权利基础及其自治性质却截然不同。前者，依托于居民的居住权而产生，并有《城市居民委员会组织法》作为法律保障，但在实际运作过程中大多沦为基层政府权力的末梢，居民自治色彩大打折扣；后者，则来源于居民的房产权，并有《物权法》和《物业管理条例》作为法律保障，而且它是真正通过民选产生的，民主自治性质十分鲜明。同时，值得指出的是，业委会的出现也带来了居委会自身的深刻变革。一方面，为便于业委会的自治，业主开始积极参与居委会的选举，不仅使得居委会的选举过程更加依法和合法，而且有力推动了居委会向真正的自治组织“回归”；另一方面，业委会的发展和壮大，实际上挤压了居委会的生存空间，削弱了居委会的管制权威，也使得政府更加注重居委会人员素质和工资待遇的提高。此外，虽然居委会和业委会都是由政府推动设立的，但政府对两者的态度和认知却迥然有别。一位政府主管官员曾形象地比喻道：居委会是政府的“亲儿子”，业委会则是政府的“干儿子”。因而，也就不难发现，政府对于两者的制度安排及对其支持、庇护和依靠的程度就大相径庭了。一个鲜明表现就是，针对居委会的成立和换届选举，政府不仅成立专门的指导工作办公室，而且给予专项经费保障；而业委会的成立和换届选举，不仅没有任何经费来源和保障，而且即使业主千辛万苦选出来之后，还常常遭受政府不予备案的难产。
