1985年9月，日本被逼在美国主导的“广场协议”上签字，揭开了日元急速升值的序幕。我们很容易就可以查到如下资料：在不到三个月的时间里，日元汇率从1美元兑250日元，快速升值到1美元兑200日元附近，升幅20%。1986年底，1美元兑152日元，1987年最高达到1美元兑120日元。从日元对美元名义汇率看，1985年2月至1988年11月，升值111%；1990年4月至1995年4月，升值89%；1998年8月至1999年12月，升值41%。从日元实际有效汇率看，1985年第一季度至1988年第一季度，升值54%；1990年第二季度至1995年第二季度，升值51%；1998年第三季度至1999年第四季度，升值28%。
接下来，是吹大泡沫阶段——从签下“广场协议”的1985年开始，在以后的十年内，日元汇率每年平均升值5％。
换言之，只要把手头上的货币换成日元，就算什么也不做就可以保证每年5％的收益，而且可以稳定地连续收益十年，简直是天上掉下来的馅饼！所有做实业的兄弟都明白，除了房地产业以外，实业领域每年回报达到5％是多么难的一件事情。于是，我们可以理解全球投资人的这样一种惊喜若狂的情感：这样的好事哪里去找？
于是，全球资本疯狂涌入日本，将本来已经泡沫横飞的日本资产价格抬得更高。我们用通俗点的话来解释一下，就是房地产、珠宝、古玩、艺术品价格的暴涨——嗯，是暴涨，而非上涨，这点我们一定要牢记。
于是，日本人民惊奇地发现，他们脚下踩的土地和家里住的钢筋水泥变成了宝贝，只要买入，接下来就等着大把大把地数钱吧。作为“追求最高回报和最大收益”这一市场经济基本法则的反映，在暴利驱使下，日本爆发全民炒楼的热潮。在这种情况下，日本楼市泡沫横飞，直飞上了天。在最疯狂的日子里，国土面积只相当于美国加利福尼亚州的日本（37.78万平方公里），其地价市值总额竟相当于整个美国（939万平方公里）地价总额的4倍。其中，1990年时，仅东京都一地（2187平方公里）的地价就相当于美国全国的总地价。
出来混，总是要还的！很快，疯狂过后，日本人开始还债了——泡沫破灭阶段终于到来了。
1989年，面对国内经济的疯狂态势，日本政府终于坐不住了，开始采取紧缩措施，着手针对泡沫采取强力的（强力的，而非有效的，这点我们一定要注意）降温措施。种种压力下，楼市炒家的获利空间急剧缩减，于是，他们很快做出了“理性”的选择——获利了结，撤退。
国际资本获利后撤离，这在1991年后逐渐成为主流。其直接结果，就是高高在上的楼市忽然失去了资金支撑，随后的形势发展，恰似中国人的一句古话：“爬得高，跌得狠！”日本房地产泡沫随之迅速破灭，房地产价格暴跌。局势发展到1993年，日本房地产业已经全面崩溃，凡是牵涉到房地产的企业纷纷倒闭。这一浩劫，遗留下来的坏账高达6000多亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的全国性财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年（哦，不对，到现在已经是20年了）的萧条和低迷。
