随着房利美和房地美将更多资金用于低收入群体的住房贷款，房产价格的攀升带来了更高收益率，影子银行体系开发的新型金融衍生产品又给人们带来抵押贷款的相关风险已经下降的错误印象，凡此种种吸引了更多私营部门向低收入人群提供贷款。随着泡沫的膨胀，房利美和房地美发放的次级贷款所占比重逐渐下降，从2003年的44%下降到2005年的22%，而私营部门发放的贷款到2006年更是占到84%的份额。当年的抵押贷款数量总计达5500万笔，其中2500万笔属于次级贷款。有研究发现，某个邮编区域内的居民所获得的抵押贷款数量与家庭收入的增长速度负相关。
次级抵押贷款市场的发展还受到德国、日本、中国和若干新兴市场经济体的公共或私人投资的推动，这些经济体都因为美国的经常账户赤字形成了过度储蓄。由于政府债券的收益率偏低，大多数投资被导向次级贷款市场。美国金融机构发行的证券中，有40%~50%被外国人购买。评级机构给抵押贷款支持证券和抵押贷款证券化形成的债务抵押债券（其价值取决于抵押贷款偿还和房产价格的变化）的评级较高，也增强了投资者的信心。
美国的金融体系，尤其是影子银行体系，也是促使危机向国外转移的主要因素，冰岛和爱尔兰所受的影响尤为典型。冰岛和爱尔兰都依靠美国的金融体系提供资金，通常是来自短期债务、外国人持有的银行存款或者外国人持有的证券投资组合。由于信贷迅速扩张，这两个国家的房地产市场从2000年开始升温，引领了房地产投资和建设高潮。由此引发的财富效应刺激了消费和高经济增长率。在房地产热潮的鼓舞下，爱尔兰的银行体系膨胀到本国经济规模的5倍，到2010年年底，其外债超过本国国内生产总值的1000%。
当危机来临时，美国的资金枯竭，导致美国、欧元区和其他很多国家的银行体系陷入流动性紧张，房地产市场的信贷流入大大放缓。伴随着借款成本的提高，购房需求和房产价格下跌，房产存量出现积压。由于许多银行高度依赖高回报的抵押贷款来提高盈利水平，这导致银行的资产负债表出现压力。对问题银行的救助和收购导致某些国家出现信心危机，外国资产大量外流（见图3－2）。危机表明，爱尔兰非常容易受到金融风险的影响，而冰岛的金融体系比爱尔兰更早几个月崩溃，主要是因为爱尔兰获得了欧洲中央银行的再融资。
