小布什总统在他的竞选演讲中大打爱国主义牌，他呼吁民众爱国。而在当时经济困难的背景下爱国就是积极购买房产，促进美国房地产的发展。就这样，在政府引导下，美联储不断降息，大量的资金开始流入房贷领域给居民购买房产。房贷条件不断放宽，最后发展为只要满足一些最基本的条件，甚至不要首付，就可以获得住房贷款，这便是次级抵押贷款（Subprime Mortgage Loan，简称次贷）。次贷促成了美国房地产市场一派荣景，推动房价节节上升。
2007年美国爆发了次贷危机，翌年恶性发展为全球性的空前严重的金融危机，人称金融海啸。其实次贷总金额仅约1.3万亿美元，并且有房地产抵押，即便“全军覆没”也不太可怕。然而，在形形色色金融衍生品支持下的“证券化”，使得本来破坏力有限的次贷危机产生了史无前例的震撼力和后续影响。
可怕的是，华尔街的投资银行和金融机构，为了扩大流动性，赚取高额暴利，将次贷进一步变成了次级债券后，利用所谓“金融创新”推出的形形色色的“金融衍生品”，把次级债券证券化打包，通过杠杆操作手段，反复扩大金额，依靠华尔街国际金融中心的优势地位推向全球市场。
冷战结束后，大批缺乏用“武”之地的数学家和物理学家、毕业于“常春藤”大学的精英，投身于华尔街，设计出了一系列复杂的金融衍生品：ARS（拍卖利率证券）、MBS（抵押贷款支持证券）、CDO（担保债务凭证）、CDS（信用违约互换）……给虚拟财富插上了技术的翅膀。事实证明，巨额的高杠杆率金融衍生品是摧毁经济的“大规模杀伤性武器”。
这种贻祸全球的证券化所使用所谓的金融衍生品究竟是什么玩意儿？今以危机爆发后臭名昭著的“担保债务凭证”或称“信贷违约掉期合约”（Collateralized Debt Obligation， CDO）为例简介于下：
由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”，这种保险就叫 CDO。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费1000万，连续10年，总共1亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A如果不违约，贷款可以赚10亿，这里面拿出1亿用来做保险，还能净赚9亿，如果有违约，反正由保险公司来赔，是一笔只赚不赔的生意。B没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做100家的生意，总计可以拿到100亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过10亿，即使两家违约，还能赚80亿。A、B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此拍板成交。
B做了这笔保险生意之后，C见有利可图，就跑到B那边说，你把这100个单子卖给我怎么样，每个合同给你2000万，总共20亿。B的100亿要10年才能拿到，现在一转手就有20亿，而且没有风险，何乐而不为？因此B和C就成交了。这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样流进了金融市场，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDO之后，并不想等上10年再收取100亿，而是把它挂牌出售，标价22亿。D看到这个产品，算了一下，100亿减去22亿，还有78亿可赚，立即买了下来。从此以后，这些CDO就在市场上反复炒了起来。
