房地产行业究竟是不是暴利行业？这似乎是一个愚蠢至极的问题，几乎连傻子都知道开发商能赚钱。根据目前国内最大的房地产开发商之一的万科公司2010年12月2日公布的数据，截至2010年12月1日，万科该年度实现销售面积830.7万平方米，累计销售金额1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿元的公司。可极具讽刺意味的是，有的开发商却宣称，房地产业是高投入、高风险、高回报行业，因为拿地成本高、资金周转时间长，所以并非暴利行业。真相究竟是怎样的？
《中国青年报》2010年7月2日刊登了一篇名为《开发商自曝业内潜规则5年200万炒成2个亿》的文章，开发商刘生(化名)用亲身经历为开发商的牟利模式作了最好的注解。
我5年前花了200万元买地，然后盖了房子卖了2亿元，你说房地产是不是暴利呢？在房屋预售制度下，开发房地产项目纯属零投入，我们盖房子是不要钱的，我们的钱主要是用来拿地的，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。其中盖房子的钱也不是开发商的，这些都是建筑方预先垫支的，拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干，等房子都售出了，我们才给建筑商清算工程款。这就是你们说的“空手套白狼”。
房地产开发商在博弈中也属于优势力量，当我们感觉房屋销售受到影响之后，可以通过抵押贷款，从商业银行得到大笔资金，并且通过要求建筑承包商“垫资进场”等方式，很快将风险转嫁给商业银行、建筑承包商和地方有关部门。商业银行本身抵御风险的能力就很低，必然会与房地产开发商联系在一起，而地方有关部门为了地方利益和他们自身的政绩问题，也会通过各种方式减轻我们房地产开发商的负担。至于炒房团，他们利用资金优势从房地产市场牟取暴利，我们只是在资金链紧张的情况下才会和他们合作。
为了理解房地产开发商暴利的秘密，我们首先要知道什么是房地产开发。通常在这个领域有两种模式: 香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，购买土地、房屋建造、销售管理都是由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。
事实上，我们在此一直讨论的房地产行业在欧美很多国家里并不存在，那里只有建筑业和服务业。因此，我们认真分析后会发现，中国房地产企业的暴利源泉来自中国房地产开发的畸形模式，而房地产开发的香港模式正是国内房地产行业暴利的根源。
具体来讲，国内房地产行业所采取的是以项目开发为组织形式的商业模式，在整个开发流程中，购买土地、建造、销售、管理都是由一家房地产商独立完成。在此种模式下，建筑业纯粹是施工方和包工头，开发商和地方政府才是房地产行业真正的主宰，其中政府掌管着土地和税收，而开发商拥有项目开发权，控制项目成本，决定销售收益的分配。在房地产行业中，开发商拥有绝对的话语权，这正是香港模式的核心。
通常，开发商的成本主要包括四个大项: 土地、建安(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)、税收、管理。根据目前行业的常规，在一个销售额为1亿元的项目里，土地成本算3000万元，建安成本算2000万元，管理推广费用算1000万元，税费算1500万元，这样算下来总成本大概是7500万元左右，那么开发商的利润应该有2500万元，25%的收益率难道不能算是暴利行业吗？
而进一步分析我们就知道，利用资金杠杆放大内部收益率，这就是开发商赚钱的原因所在，因为整个项目包括两个阶段，投资阶段和运营阶段，以这个1亿的项目为例，投资阶段包括土地和建安，共计5000万，运营阶段成本2500万，按照目前国家的要求，开发商自有资金的比例不低于35%，也就是说，在5000万的投资阶段，开发商自己至少要提供1750万的自有资金，那么从银行贷款3250万，按照年利率10%计算，一个项目两年的周期，两年总共需要支付的利息大致是650万，那么项目的总成本就是7500+650=8150万，利润1850万，投资回报率也就18.5%，那么开发商的内部收益率是多少呢？也就是开发商自有资金的回报率，两年开发商累计投资1750万，而利润为1850万，两年自有资金的回报率为1850/1750=106%，总资金回报率106%，年的资金回报率也超过50%，这才是开发商真正赚钱的秘密，通过掌控房地产开发的全过程，运用杠杆原理放大利润，这也就是房地产开发中香港模式的本质所在。
