现实往往就是这么残酷，一起上京赶考，有人金榜题名，有人名落孙山，有人甚至连考场也未进得，几家欢乐几家愁，这也是市场经济的真实写照，而房地产市场中同样的一幕发生在上海董家渡外滩。
2008年10月，记者约笔者谈上海董家渡外滩，回想当年，华润置地、泛海建设、华浙集团分食董家渡外滩――这个上海城市规划中最大的滨江聚居区超级蛋糕，作为“上海浦江两岸综合开发”世纪工程重要组成部分，今天看来以2002年的介入时间，可谓占尽地利、天时。那时他们真如赴京赶考的学子，意气风发，摩拳擦掌，想在这方黄金宝地大展拳脚意图收获耀眼的功名。
然而，转眼八年就要过去，各方的境遇却大相径庭。
最早出手的华润置地无疑笑得最为灿烂。占地6万平方米，总建筑面积20余万平方米的上海滩花园，目前一期10万平方米已全部结束，还有新家湾城的橡树湾项目，华润置地在上海的项目几乎全把价格卖在最高点，算是大获全胜。
相比之下，华浙集团的运气就差很多。由于浙江华浙母公司浙江国信控股的重组，影响了公司在董家渡的开发进程。2005年，绿城集团入主拿下项目公司51%的股权，成为项目的实际控制人，但是，此时项目周边房价飞涨，项目动迁的最佳时机已经错过，只能采取边拆边建慢慢推进的策略，直到2008年年中项目才得以动工，不过，就在2008年年初，绿城仍在放话要多拿土地、多开发，包括新江湾城地王在内的很多项目，地价都拿在了高位，多拿地容易，只要有钱，多开发就未必那么简单。
如题所言，在董家渡外滩项目中最痛苦的莫过于泛海建设。当初拿地时的成本虽然只有3000多元/平方米，要启动项目完成动迁的成本却需资甚巨，更由于出手过慢，随着房价的暴涨，尤其是有上海滩花园在当时以4?2万元的售价提供给动迁居民作为参考，提高了动迁价格期望值，动迁成本和动迁难度随之提高，泛海建设虽两次提请增发融资但都告失败，最终导致项目陷入动迁的泥潭，动迁组先后进入5次历时8年，期间上海房地产市场也历经两次轮回，项目仍然启动无望。
如今，项目不但要面对更大的拆迁成本，更严重的是还面临无法按期完成项目拆迁并获得土地规划证，并在规定的时间内开工建设，政府已可将地块收回的压力。
一样的市场，不一样的策略，造就不一样的结果，从泛海建设其他几个城市项目同样陷入动迁泥潭的情况来看，公司的运作决策一定存在失误之处，但上海董家渡外滩项目的发展演变，更多的是在国际经济危机蔓延，中国房地产市场宏观调控的大背景下，市场整合的一个验证，中国房地产市场的一个缩影。
