7．开发商为何成了“金融家”
房地产是资金密集型行业，没有资金一切都是空谈，特别是到了2004年后，随着中国房地产的资本门槛不断提高，房价像脱了缰的野马一路狂奔，要想在房地产行业拼搏，资金更是开发商最重要的事情。在这种局面下，开发商必须要成为“金融家”，以各种手段来获取资金，保证资金流的通畅。开发商在中国更像“金融家”，融资，买地，用杠杆撬动庞大的资本。
我国的房地产企业融资渠道并不畅通，一般都是通过商业银行项目开发贷款方式获得，但贷款门槛相对比较高。在发达城市房地产开发银行的融资量还能勉强确保，可以通过土地抵押贷款和在建工程抵押贷款来获取项目开发贷款。但中小城市的银行极为谨慎，只做土地抵押贷款，也就是原土地拍卖价的基础上打六折，甚至更少的是打对折，这样就无法确保整个项目开发过程的资金需求。
中小开发商在获取土地前后，不得不采取的融资渠道之一是私募的方式来获取资金。投资者成立项目公司后，让其他投资者入股，参与项目投资，按着协议分担风险和利润，这种形式确实解决了想投资一个项目而资金不足的矛盾。也有体量比较大的项目，通过几家企业强强联手来启动项目开工。私募融资方式范围狭小，股东之间需要有一个磨合阶段，如果理念等不合拍，经常会发生投资决策的矛盾。所以有经验的开发商在私募融资时候，往往选择业外的投资者，只要让他们对项目前景看好，至多参与决策董事会或股东会集体决策，日常经营事务不再参与管理，这样形成董事长或总经理负责制，决策集中，意见不分散，容易把一个项目完整地全程做好。
比较成熟的还是房地产抵押证券化，也是我国房地产市场融资进一步走向市场化的关键一步。由于次贷危机，现在很多人对于房地产抵押证券化都比较担心。其实，次贷危机之所以发生的一个重要根源在于把垃圾包装成为黄金，纯属过度创新。
“房地产投资信托基金”是我国房地产证券化将试行的一条通道。国际上表述为REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
2007年1月份，天津市发起国内第一个准REITs产品--领锐REITs。3月份，华侨城地产发行的“准REITs”，融资6.5亿元。另外，嘉德商用中国信托（CRCT）通过囊括国内七个商业项目的房地产信托基金在新加坡上市。未来REITs在海外上市将成为资本推出的有效方式，也为企业融资拓宽了渠道。
大多数有规模的房地产企业都想上市融资，如IPO、借壳上市，上市地点可以选择中国内地、香港或境外上市。能够上市且融资额比较大，对于房地产企业来说非常理想。房地产企业上市是好事也是祸事。2007年广东碧桂园在香港联交所上市，从一个默默无闻的区域房地产企业，扶摇直上一夜变为当年的中国首富。同年SOHO中国10月8日也在香港上市，潘石屹的身价一下子猛增至60多亿元后，国内不少房地产企业再也按捺不住那种如饥似渴的心情，纷纷行动起来找投行、私募基金、会计事务所、律师事务所，准备走上市之路。甚至连一些开了一二十家门店的中介企业，也在积极扩张，自称为“房地产综合运营商”的形象，也在做着上市的梦。
企业为什么要上市呢？当然为了提高企业的竞争力，提升企业在社会上的知名度，提高公司的治理结构和管理水平，更为重要的是募集更多的资金来扩大再生产。通俗地讲，以一个净资产在10亿元的中型企业为例，企业拿出总股本的40%来上市，发售给公众股民，5%留给投行作为战略伙伴来投资，说得低一些，以溢价12倍的市盈率做IPO，那么募集资金就可达48亿，企业就可以拿这笔钱做更多的事。上市后股票的市赢率假设是20倍的话，该企业的55%的资产身价就变为110亿，假设是30倍的话，那就更神奇了，身价突变为165亿。这样好的美事当然刺激着房地产企业拼着命要上市。
能上市当然是好事，但要知道上市后企业的一切行为与决定，都要受到公众投资者的监视与同意，企业必须规范自己的任何商业行为。从消费需求上来看，消费者认同并追求品牌住宅将成为发展趋势。随着房地产市场的日趋成熟，追逐住宅精品，信赖品牌已成为一种势不可挡的发展趋势。上市企业要力求打造精品，用心来塑造每一个楼盘。同时，上市企业要善于开拓市场，善于调节优势机制和丰富的运作经验，使专业化运营程度更高，吸取国外地产企业先进的管理水平，从而提高企业的核心竞争力。谁能在“品牌兴业”这一形势下加快房地产业的发展，建成实力雄厚并拥有良好品牌商誉的优势房地产企业，谁就能主导房地产市场乃至成为中国的“地产寡头”。
上市后企业有更多钱了，如果失去理智地疯狂圈地，争做地王，推高区域房价，那对房地产可持续发展是很不利的。实际上国家证监会对房地产企业上市，并不持很积极支持的态度，在审批上把关很严。企业海外上市这条路目前不通畅，国内A股市场、中小板市场以及创业板市场，等着过会的各类企业至少有大几百家，想上市需要长时间等待。房地产企业上市更为艰难，其深层次的原因就是唯恐房地产企业大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使房价日益趋高，这是管理层所不想看到的，对普通百姓来说也是一件祸事。
