促销要落实
除了广告，促销是开发商能够吸引业主的头号法宝了。各种各样的促销手段接踵而来，让人眼花缭乱。什么“买底层送花园”“买顶层送阁楼”“送家电”“送车库”等等，真是五花八门。然而承诺得天花乱坠，最后能不能落实，落实到什么程度，就不得而知了。作为掏钱的你，为了避免出现这种承诺得不到兑现的情况，怎么办呢，当然要将这种促销写进合同里，写得越详细越好。
前些年，我有一个朋友在上海虹口区某楼盘看中了一套房子，开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。我这朋友动心得不得了，因为它的沙盘模型上显示的天井跨度超出了底层房屋的外墙间距，比一般的天井都要大，我这个朋友咨询了许多人，都觉得比较划算，就赶快掏钱买下了。但在实际交房的时候，问题出现了，天井 “缩水”了，比沙盘模型中的要小了不少。我这朋友不甘心，和开发商协商不下，就弄到了法庭上去，经过法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型不能视为证据，因此驳回了我朋友的起诉。你说憋屈不憋屈啊？所以，各位，一定要在合同中，将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。
此外，你要多留心，仔细考察一下开发商承诺给你的这些促销措施到底能不能实现。首要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。
其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，你在决定买不买时，把握好以下4点就足够了，能够帮你避开各种各样的陷阱，真正拿到赠送的实惠：
（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。
（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。
（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。
（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。
“规划”要明确
规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。
我知道这么个事。一位挺有钱的女士，看中了一个在建的楼盘，尽管房价明显偏高，但她看上了一期二期规划之间设计的水体景观，美其名曰“浅水湾”，喜爱得不得了，于是干脆利索，买了一期中的一套三居。然而入住没多久，她就待不住了，原来计划着建“浅水湾”的地儿，一天天地变成了楼房。她和同时入住的业主们都觉得受骗了，联名要告开发商，要求其恢复原状。然而，这个地方盖楼已成为既成事实，要更改太困难了，操作起来实在不易。而且更致命的是，他们的购房合同里都没有“浅水湾”的图附在其中，也就是没有任何法律上的依据。这种情况，就算法院同情你，也帮不了你，没有证据嘛，你怎么告啊。
因此，各位，要把眼放得更亮些，关注这些和你利益息息相关的规划问题。其实，概括起来说，开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。
了解了这些最主要的出法，咱们来见招拆招。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，形成白纸黑字的条款；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商在想变更时得仔细掂量掂量，从而不敢轻易违约。
当然，上面讲的这些“规划”都是期房要考虑的问题，对于现房来说，你根本就没有考虑的余地，都盖好了，板上钉钉了，改不了了，就别费这个心了。
细化房型图
看仔细了啊，我要说的不是户型图，而是细化房型图。啥意思呢？就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。
（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。
（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。
（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。
其实，除了户型图之外，还必须要注意房屋内外的一些细节问题，只有这个时候都提前规定好了，后期才不会出现扯皮现象。这就包括比如使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。
相信经过你的这么一番细化折腾，开发商要想在房屋建造上面做出“微调”是不太容易了，这就对了，只有这样，才能保障自己的权益嘛。
“会所”莫轻视
会所，听听，多洋气一词，这并不是一个法律概念，而是前几年从境外传进来的，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称，不是房产开发的必备设施。听着好听，但仔细想想，它就是披着一层洋外衣的本地货，而且后期能不能用，还是个未知数，因此，一定要将它重视起来，免得走进这个高档的陷阱。
我有个朋友小张，在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，觉得真是个不世出的好楼盘，于是当场拍板买了房。
可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到大半年后，千呼万唤始出来的会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出了“芳容”：面积不足4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而小区附近的一家游泳馆只要花10元钱。这还不是最惨的。没过多久，开发商为了避免亏损，就把会所转卖了。当初憧憬的美好都落空了，小张觉得异常气愤，想去告开发商，但找来找去，找不到任何可以作为证据的东西，合同中对这个会所根本就没有明确规定。想一想，如果当初在买房时就在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等，日后开发商也不敢这么胆大妄为，买房的人也就不会这么被动了。
那在具体的操作中，为了避免做个冤大头，你就要在签订购房合同中的“会所条款”时，注意以下几点：首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。
