购物中心是一个综合体，它不单单是房地产的一种业态形式，还是分销商品的一种方式，也是贡献地方税收的一个主体，或提供工作机会的主要雇主实体。从其?生之日起，即二战和朝鲜战争后不久，购物中心就渐渐产生了重要的社会和文化影响，从而在人们的日常生活中扮演着重要的角色。这在美国和加拿大尤为突出。在美国战后大规模的郊区化热潮(suburban boom)中，购物中心从一开始便得到了极大的发展，而且非常多元化；其发展历程从20世纪 50、60年代时，购物中心的特殊地位仅是被消费者所意识；到20世纪晚期，它们已经非常普遍，甚至无所不在了。
事实上，在过去的50年中，购物中心日新月异、蓬勃发展，在全美已经形成了一个消费群体，他们期待从购物中心获得服务、便利、价值和选择。现在，?费者们已经在关注一个高度发达和成熟的购物中心行业提供产品和服务的集中度和多样性，但他们却很少思考所有购物中心类型背后的功能和流程。尽管如此，在每一个社区，那些最近的封闭式的大型购物中心总是会出现在人们的脑海中，并成为出现率很高的词汇。这也加深了购物中心在我们社会中的重要地位。
作为一种房地产业态，购物中心是非常独特的，因为它不仅为消费者、零售商及其业主服务，也为大量其他的特殊人群服务。这类人群往往居住在购物中心所在的社区。社区服务由经济或其它类型的支持所构成，许多购物中心因此成为社区生活的一?组成部分，可以提供从为中学筹资而建立的洗车服务到提供应急帐篷等服务，所以说，其功能已经超越了自身所提供服务的总和。
本书试图为您提供与购物中心相关的重要领域和涉及方。购物中心有许多种类和特点，这一章节将介绍一些对大多数人或所有人而言都比较基本的核心概念。其他章节将会讨论购物中心管理的关键领域的细节问题。
零售地产是一个独特的模式
人们常说，零售地产的动态过程是三维的，而其他地产业态是二维的。这种不同是因为大多数非零售地产业态——如写字楼、公寓和仓库——都是建立在简单的出租方-租户关系基础上。而购物中心和其他零售地产业态则是基于一种更加复杂的动态过程，它既包含以上两个方面关系，也包含与消费者的关系。只有消费者光顾租户的零售店，整个购物中心才能正常运转，这样就造成了一个三方关系。购物中心必须要找到合适的租户（或商家）类型，租户（或商家）要有效地招徕消费者，这样才能支持其商业计划，同时支付租金。这一系列的额外挑战就带来了零售地产的复杂性。
另外，购物中心的独特性还在于，为了应对各种各样的挑战和机遇，其变化和发展的速度比其他多数地产业态要快。事实上，购物中心内的店铺及其它构成部分在组合上的优质性决定了其应对变化的能力。这种较为复杂的涉及三方的零售动态形式需要出租方和商家密切配合，满足第三方——消费者才能获得成功。购物中心要根据这三方和购物中心本身类型的不同所产生的需求来挑选工作人员。 购物中心管理的关键利益方
从当前大部分购物中心的生命周期来看，其业务可以概括为，围绕着前面提到的三方再加上贷款方的四方关系来运作。贷款?不是单单针对购物中心的。
1. 购物中心业主或出租方和运营者（如果运营者不是购物中心的业主，那么它指日常管理和运营购物中心的相关各方）
2. 租户（或商家），他们占据购物中心的空间并支付租金
3. 消费者（或购物者），他们光顾购物中心及其中的店铺
4. 贷款方，他们为购物中心的业主修建、购买或投资一家购物中心提供所需的资金
购物中心的绝大部分功能和细节都与上述各方有关。这四方对于同一个问题的观点往往各不相同。许多时候，购物中心的管理作用就是在某一个特定的问题上，努力达到相关利益各方的?衡。例如，如果出租方只把空间租赁给能支付最高租金的商家，那么消费者的利益有可能就得不到最大化，因为可能那里就没有他们喜欢去的店铺了。这种既要满足购物中心业主和商家需求，又要满足消费者不断变化需求的沟通，就要求了一种动态的平衡。另外，如果这些方面都非常和谐，那么自然而然就很容易满足贷款方的目标了。
不断找出、理解和满足消费者、商家和出租方不断变化的需求，是对购物中心的一个重要挑战。
下面，对购物中心的介绍将主要集中在介绍与购物中心重要利益方和经营情况相关联的不同角色。本章节将用购物中心的?种角色来描述购物中心的概况：
1、 作为生意场所的购物中心
2、 作为投资的购物中心
3、 作为物业的购物中心
作为生意场所的购物中心
基本结构和模式
购物中心的基本结构和模式如下：
l 几乎所有的购物中心都有一个所在地，由占据的土地以及一些类型的建筑物组成，租户和商家们在那里提供商品和/或服务。
l 支持建筑物所需的土地的精确大小取决于其自然地形、当地规划、以确认租户的停车要求、项目设计情况，以及其他相关因素。
l 租户占据和租赁的空间以平方英尺（sf）计算；购物中心的总租赁空间被称为可出租面积总额（GLA）。
l 独立体，通常是外围建筑，拥有自己的停车场，被称为“超额分配”（outparcel）或“垫式”(pads)，或“垫式项目（pad sites)”。
购物中心的所在地以及通路（道路和停车区域）的意义在于，使消费者能够快速进入停车区，并进入购物中心的一个或更多店铺。大一点的购物中心通常会有连接周边公路和购物中心内部停车场的驾车进入通道；这些通道会有几个入口分布在购物中心的周围。而最大的购物中心的所在地往往会有围绕该建筑的环路。一个直接围绕建筑?环路被称为内环路，而离建筑稍远一点的、往往用来连接停车区域和驾车进入通道的环路，就是外环路。一个购物中心的地形、停车场、道路和建筑的最终设计，要考虑如下因素：
l 原始地形
l 由已明确的主力店确定的参数，如停车场、道路、环路的规格
l 当地规划部门确认的参数
l 出租方的目标和资源
l 购物中心类型
l 社区和邻里的资源
购物中心的类型
购物中心的地点和建筑物的形式，以及其包含的零售店、娱乐设施和服务，都会影响购物中心基本型的划分。区分这些类型的最根本特点是店铺的可到达度——例如，购物者能够从附近的停车区域（在一个非封闭的购物中心）直接进入店铺？还是有一个供购物者行走的，不担心天气的封闭式非店铺区域（在一个封闭的购物中心里）？
有封闭式非店铺区的购物中心被称为摩尔（malls）。购物者通常把封闭式非店铺区域或整个建筑物称为摩尔（mall）。行业术语中，任何一个建筑物的非店铺区域和外部空间统称为“公共区域”。购物中心的店铺类型的特定属性会决定了购物中心的租户基本构成（tenant base），或商品组合的店铺类型，从而总体上决定这?购物中心的类型。
购物中心的定义。下一页的表格提供了购物中心基本类型的主要区别，它能够帮助大家更好地理解。表格中的一些分类，如规模、主力店的数量和商圈（trade area）应该是每个购物中心类型的“典型”要素。这些要素并不意味着包含了每一个购物中心的经营特征。决定购物中心分类的主要因素是其商品定位（经营的商品及服务类型）和规模，这是一个总体的原则。精确地区分每一个购物中心是不太可能的。一个混合式的购物中心可能会把两个或更多类型的特点结合在一起。有的购物中心的情况极其特殊，根本无法归为表格中的哪一类。还有一些类型在表格中没有单独列出来，它们毫无疑问也是这个行业的组成部分。
