绿色建筑，最早是在1992年联合国环境与发展大会上比较明确地提出来的。当时全球的科学家和社会各界认识到，日益快速发展的经济给人们的环境带来了巨大的压力，怎样利用有限的资源，尽可能减少对环境的影响，取得更大的发展，是整个人类社会必须关心的问题。对建筑来讲，就是希望居住得更加健康，更加舒适，更加安全，同时能够高效节约资源、能源、土地、水、材料，最大限度地降低对环境的影响。如果一个建筑能够做到这一点，通常称为绿色建筑。
目前国际上较为成熟的绿色建筑认证体系主要有：LEED（美国）、BREEAM（英国）、CASBE（日本）、BLUE ANGEL（德国、北欧）等。鉴于LEED的国际影响力、商业操作的成功性及其相似的气候带，我国同类项目中更多地以LEED为标准。这些标准一般都会帮助房地产商明确绿色建筑的目标，制定切实可行的设计策略，使项目在能源消耗、室内空气质量、低维护、健康舒适的办公和居住环境等方面都有所作为，从而帮助房地产增强项目在市场上的竞争力，使投资商获得丰厚的经济效益和社会效益。
2. 帕尔迪关于绿色建筑的宣传单
能源高效性住宅：节约和可持续性的明智选择
直到现在，普通的房主可能还认为“绿色住房”是一个遥不可及的概念（它只是富翁们的专属）。如果一个房屋用对环境敏感的材料建造、特别考虑到能源利用以及房主的舒适和健康，这将会是一件极好的事，但是在现实世界里，谁能够支付这样的房屋？
在帕尔迪，由于技术的创新，上述问题得到解决，每个人都能买得起这样的房屋。
在全国范围内，帕尔迪在其住宅社区内采用了许多能源高效性的措施和绿色产品。对于不同的客户来说，能源的高效利用转换为持久的节约、舒适的住房环境以及自然资源的合理利用。
下面是帕尔迪公司的一个样板，它介绍了在全美不同市场，帕尔迪是如何在保证可持续性和成本节约的条件下建造更优秀的房屋的。
合适规格的HVAC（去热、通风和空调）系统，它是依据房屋的大小和布局来设计的。合适规格的HVAC设备能够在低能耗的情况下运行更长的时间，确保住宅有一个舒适的恒温的环境，同时延长HVAC设备的寿命。HVAC系统的往返空气格和多重空气输送管能够保证低湿度，吸收新鲜空气以及减少能耗。
一个完整的房屋围护结构（overall tight building envelope）可以被视为是该房屋的“皮肤”。空气过滤能够减少能耗，这样会降低开支。帕尔迪在很多住房中运用陶代化学公司（Dow）的天气适应性防护罩，这样，它相当于给房屋穿上了一件“夹克”，从而减少湿气的渗透和房屋的风化。
低吸光窗户（low emissivity, windows）是由一金属架镶嵌两块玻璃组成的，它可以阻挡紫外线和太阳的热量，这样可以减少在能耗上的开支，减少太阳对室内装潢和地毯的伤害。
在帕尔迪许多住房里都装有低耗水型马桶（low flow toilets），它每次冲水少于1.6加仑，而在1995年生产的标准马桶每次冲掉大概3.5加仑的水。高效的马桶用掉的水更少，大概节省20%或者平均每次冲1.28加仑的水，这样可以为一个四口之家每年节省8 000多加仑的水。
现在全美帕尔迪的大部分住宅用荧光灯照明（fluorescent lighting）。同传统白炽灯相比，简洁的荧光灯耗电量相当于其1/4，寿命却是其5~10倍。简洁的荧光灯产生大概90%的光和10%的热，传统的白炽灯则产生90%的热和10%的光。传统的白炽灯的温度能在简单的烤箱中烹饪食物！
许多帕尔迪住宅现在将“能源之星”设备作为一种标准。作为美国环保局和能源部鉴定的产品，所有“能源之星”设备比标准的设备节约10%~50%的能耗。依据能源部的标准，电器和照明能够为客户节省超过1/3的开支，因而将能耗低的设备整合到一起能为客户节省很大一笔开支。
除了修建住宅之外，帕尔迪还在社区内广泛提倡“绿色”理念，例如保护社区的“绿色空间”，保护湿地和环境敏感地区，以及创造公园般的环境和步行小道。
当全国范围内许多帕尔迪市场将节约和持久性作为其首要考虑因素时，帕尔迪发现在其西南市场，新的购房者正在寻求一种更加绿色和节能的做法和产品。除了上面提到的例子，帕尔迪公司在亚利桑那州、内华达州和新墨西哥州实施了别的节能措施，包括可设计的自动调温器，户外排烟筒和浴室排气扇，低耗水植物，记录开支的加热和制冷设备（主要在亚利桑那州和内华达州），再造的招牌（在排水沟的后面或下面）以及含有低程度或无挥发性化合物的油漆和密封剂。
在新墨西哥州和拉斯韦加斯的一些社区，帕尔迪采用了一种智能型的灌溉系统，它是依据天气（或湿气）状况来活动，而不是依据时间自动调整。另外，图森市和拉斯韦加斯的一些社区广泛地采用高效、直排的热水器以及一些无桶热水器。
在图森市，帕尔迪的马罗达社区是高效建筑的经典之作，它是Civano社区总体规划的一部分。这一社区的设计是为了将住宅同购物区、工作区和教育区整合在一起，同时，它可以实现一些可持续发展的目标：
?在居住区减少65%的水消耗；
?减少50%的能源耗费；
?减少社区40%的机动车路程；
?减少用于填充垃圾场的固体废物；
?建立社区托儿所、花园和学习中心。
帕尔迪为减少景观用水已经建立了一个4层系统，在马罗达地区已经使用了低耗水的冲水马桶。如果想了解更多，请浏览网址https://www.pulteaz. com/SierraMorado。
在帕尔迪的努力下，“绿色建筑”不再仅仅是一个未来概念或者富人们的专利。在帕尔迪为客户提供合理、持久社区而不断调研和实施创新产品的时候，帕尔迪的客户也逐渐意识到节能的重要性并享受到更为舒适的房屋。
经历过大风大浪的帕尔迪还算行动迅速，在次贷危机爆发一年后，他的存货、拟出售土地和总资产都差不多进行了同步减肥；债务得到了削减，而且短债减少的幅度更为明显，财务数据从高风险范围重新回归到安全线内。令人惊喜的是，它获得了流动性，账面上现金达到10.6亿美元，几乎是2006年年底的两倍。
4. 美国房地产商的现金争夺战
重新评估资产，减少资产，在必要的时候在目前市场上降低资产的价值；在可能的情况下减少购买土地，不再进行土地期权交易，收回之前收购的成本；降价促销，从房屋销售中获取现金（不过收效甚微）；减少劳动力成本，缩减管理费用，以上的活动是在很多地产公司都面临资金链断裂的威胁情况下，房地产商们争夺现金的手段，这些手段大同小异（见图2-26）。
图2-26 各大房地产商新项目开工率持续下降
资料来源：美国国家统计局。
有趣的是，在金融危机冲击下，霍顿公司还不忘从中国市场上寻找机会。金融风暴后，美国房屋市场供求严重失衡，房价大幅下跌，美国本土买家被套牢，而且银行贷款标准收紧，导致房地产市场缺乏大量资金。霍顿公司以独特眼光，在危机中寻找机会，委托国内的一家投资顾问公司（北京润富通）组织中国投资者在美国房地产低谷时进入美国市场，获取投资利润。这是霍顿公司在危机下的一记妙笔，将更好地促进自身发展。
而莱纳公司的发展，一直离不开它独有的合资形式。即使是出清资产，它也依然奉行着其合资的做法。2007年年底，莱纳公司将32个社区的11 000间房屋建地，其中包括分布于加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、伊利诺伊、马里兰、马萨诸塞、内华达、新泽西等州的空地及部分或全部开发的建地，卖给摩根士丹利旗下的房地产基金（morgan stanley real estate），把价值13亿美元的资产折价为5.52亿美元出售出去，转让价是土地账面价值的40%，而莱纳公司自己只留了20%的权益，两家公司将合资从事收购、开发、管理及销售住宅业务。这基于它对未来的判断。莱纳公司认为，从长远来看，这些出售了的土地的现金价值会远远超过持有这些土地的风险。因此，它只是出售土地的部分权益，依然等待着未来经济形势好转时从土地上分享收益的那一天的到来。
而桑达克斯则选择了跟帕尔迪联姻的方式，宁可被帕尔迪入股控制，也不愿永远地退出历史舞台，这使得桑达克斯品牌保留下来。
对于美国房地产市场60年的发展过程，主要包括房地产需求因素、政策支持、市场集中、分散化经营和标准化经矛盾这四条主线。在这四方面的影响之下，走过这60年风风雨雨的美国房地产公司，经历的道路和采取的战略具有惊人的相似性。仅就房地产市场的地域情况举例，我们可以看到四大房地产商的市场格局。
在这三条主线之中，房地产的需求因素是根本的对动力，美国政府的各项政策支持起到了进一步的推动作用。房地产市场属性导致的市场趋向集中，以及由此产生的分散化经营和标准化经营的矛盾，最终打造出了适应市场环境的四大房地产公司。
他们在不断走向成熟和卓越的过程中，大都经历了以下一些阶段，我们把它们的道路简要描述如下，供读者参考：
?应战后房地产繁荣而生；
?在当地市场饱和时进入新的区域，实现粗放型扩张，迅速建立自己的区位优势；
?利用自身特色优势整合产业链，增加与上游供应商谈判的能力，加强定价权，获得成本优势；
?提升运营效率，打造差异化优势，明确市场定位；
?市场的周期性衰退为进一步扩张提供了优质资产，伺机继续进行区域扩张、市场不断走向集中；
?为了获得扩展的资金而上市，从家族公司变为公众公司；
?对市场进行精细划分与体贴服务，力图满足消费者的个性需求，深入挖掘市场潜力，提升公司份额；
?借助规模优势，提炼消费者个性中的共性，借助产品技术开发，满足个性情况下的标准化生产，降低成本；
?借助市场的政策支持，开展房地产金融服务，利用金融创新、并购等手段持续扩张；
?面对市场危机，减少库存，减少债务，保持现金，力图渡过危机东山再起。
