中短期均衡将被打破，房价未来一年下跌可期
【导读】随着房地产调控政策的长期化，购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化，进而使得供需发生逆转。房产的资产配置功能已是昨日黄花。昨天，持有房产=收益；今天，持有房产=成本；明天，持有房产=亏损。
2010年9月，笔者撰文指出“本轮房地产调控政策将持续两年以上”，如今这一判断已经被验证。两年来，投资投机性需求基本被抑制，房价过快上涨的势头被遏制，房地产作为投资品的资产配置效应已经荡然无存。进入2012年，管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。笔者认为，中央将在未来较长一段时间内保持目前的调控力度不变，如果房价出现明显反弹调控甚至会加码。持有房产的机会成本会越来越高，随着未来新房和存量房有效供给的增加和需求的持续受抑制，中短期的市场价格均衡有望在未来一年被打破。
调控政策将长期化
由于2009年下半年开始中国房价出现明显上涨，形成了一定的泡沫，2010年4月开始包括限购限贷在内的一系列严厉的房价调控政策陆续出台。
进入2012年，随着本轮调控政策效果渐显以及地方政府财政吃紧，地方政府“小动作”开始逐渐增多，逐步地试探中央对放松调控的底线。从中央的反应来看，对坚持本轮调控的态度十分坚决，凡是涉及限购限贷的“微调”一律予以叫停，有的措施当天公布转天就被撤下。7月7日，总理在江苏考察时强调，“目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。”7月底，国务院派出8路督察组，对地方贯彻落实调控政策措施情况开展专项督查。
笔者认为，此轮房地产调控政策未来有可能长期化。首先，虽然房价过快上涨的势头得到了明显遏制，但目前很多城市的房价依旧处于较高水平，正如温总理今年3月所言：“目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。”可见，本轮调控正处于“中流击水，不进则退”的阶段，短期内如果退出调控将前功尽弃。其次，房产税和保障房等对冲房价上涨的中长期机制建立仍需时间，在这些机制没有全面发挥作用前，调控政策不宜退出。我国于2010年开始大规模的保障房建设，从建设周期看，从开始建设到竣工需要两年左右的时间，预计2013年、2014年将是我国保障房大面积入市的阶段；而房产税目前虽然在试点，但大面积的推广仍需时日。最后，“高房价”所暴露出的社会问题日益突出，已经不单单是一个经济问题。由于中国正处于快速城镇化和居民收入快速增长阶段，民众将房地产作为资产配置的需求日趋强烈，然而由于土地稀缺和收入分配不均等问题，投资投机需求往往使得房价暴涨形成泡沫，一方面给中国经济带来很大危害和风险，另一方面也成为社会不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。所以，从政治和社会稳定的角度看，本轮调控政策将长期化。
