未来5~10 年，中国经济发展要解决好三件事
同样，中国未来5~10 年的经济发展有三件事情必须要记住。这三件事在笔者看来是中国经济未来发展的主动力，也是当前转变发展方式、调整经济结构的着力点所在。
第一是城市化，或者说深度城市化。这恐怕是未来中国经济发展的第一大法宝，第一大源泉。什么是深度城市化？即是不仅要把农民工引到城市来长期居住，还要给他们相应的待遇，让他们真正融入城市生活中。为了提升城市化深度，房地产行业必然会出现一些深层次的改变。深度城市化重要的一点就是要以已经进城的、长期在城市里生活的一批农民工、外
地人为切入点。这批人在城里有稳定的工作，不存在收入的问题，也不存在认同的问题，只要在政策上对其身份加以承认，这部分人的行为就会改变。他们会感到自己是城市的一员，子女的受教育愿望和程度也会有所提高。我们研究发现，中国的城市化程度与经济发展水平相当的其他国家相比，落后了11%。目前官方统计数字是46.6%，按照目前发展水平，这一数值应该上升为57%，潜力非常大。从2010 年开始，笔者相信一系列加快城市化的步骤以及政策都将出台。
第二是消费升级。一个是住房消费，老百姓对住房的需求还将持续存在，改善住房将成为中国未来经济发展的主要动力；另一个是汽车消费。很多大城市里，家庭的可支配收入已经到了一定的水平，基本上1~2 年的储蓄就可以买一辆汽车。到了这个水平，汽车行业的发展将会进入一个新的发展阶段。由住房和汽车消费所带来的一系列消费升级有很多，包括家电、汽车服务、道路修建、停车设施等。这会拉动经济增长，这些方面也会出台一系列政策。
第三是拉动中国经济增长的动力，也是目前政策开始发力的着力点，即产业的绿色升级，笔者称之为绿色产能革命。现在的经济结构，是工业、制造业占比非常高，达到40%以上。如果我们能在工业里进行一些产能升级改造，笔者称之为绿色产能的提升，就既能保证不出现重复建设、产能过剩，又可以拉动投资。笔者曾经算过一笔账，如果我们在从建材到石油化工的5 个主要产业里进行10 年产能革新，每年将能够带来占国内生产总值10%的投资需求，同时可以减少10%的能源消耗。
以上这三件事情，可以说是中国经济发展方式转变、经济结构调整的政府着力点。
房地产未来10 年将进行三大重要调整
第一，房地产行业在未来5~10 年内可能将告别价格飞涨、利润奇高的时代，或者说房地产的暴利时代可能已经过去了。在宏观经济的背景下分析一下过去十几年来房地产的发展格局，笔者称之为一个三赢的格局。十几年前，中国家庭有相当一部分储蓄是存在银行当中的。政府要发展，家庭也希望把自己的储蓄搬家，从银行搬到房地产、不动产业里。但是1994 年实行了分税制，地方政府发展的财源受到很大的限制。怎么办？政府将手中的土地通过有价转让的形式，经过开发商，最后由家庭支付，从而把百姓的储蓄从银行转到了自己手里。百姓获得了房地产产权；地方政府拿到了真金白银，可以搞开发区，可以修路，获得短期繁荣；开发商在这过程中也是赢家，他提供的服务获得了利润。这是三赢的格局。
但是过去三赢的格局现在走到了尽头。因为现在的土地价格、房地产价格已经很高了，而现在市场面对的是一批年轻人和想进城的外地人，这些人对地方经济的发展非常重要。你想让这些人在价格已经很高的市场上买房子，办法只有一个：你必须想方设法提高这部分人的工资。工资不高，房地产业的繁荣无法持续；如果工资非常高，反过来又对地方经济的发展和企业的成本形成了压力。所以今天房地产的发展碰到了过去格局无法延续的瓶颈。
2010 年“两会”如果说有什么最大的共识，那就是房地产问题。温总理的政府工作报告在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺，表达了非常强烈的政治意愿，要控制房价过快上涨。“两会”代表和委员在各种场合也表达了同样的呼声。一旦社会民众表达了强烈的不满，一旦社会精英阶层形成了舆论共识，一旦社会阶层的最高领导层形成了政治意愿，那么这一切迟早会转变为体制改革的现实。在笔者看来，在未来5~10 年乃至更长一段时间里，房地产发展的基本格局就是双轨制。一方面继续依靠市场为主的商业性房地产开发，另一方面各个地方政府将会受到强大的压力，必须拿出真金白银来开发保障性住房。保障性住房以什么形式出现可以探讨，但是这个大趋势、大格局已经形成，或者说推动这个大格局前进的动力、社会基础以及政治意愿已经形成。在这个大形势下，房地产市场价格迅速上涨、利润奇高的时代恐怕一去不复返了。
第二，房地产发展会出现政府与企业深度合作的格局。今天的合作相对而言是比较浅的，地方政府拍卖土地，开发商出钱，拿了土地之后按照政府规定的时间开发出来，政府基本就不用管了。而未来房地产发展的基本格局是双轨制，政府不可能完全自己开发房地产，政府没有经验管理能力和这方面的推动力，也可能缺少一定的公信力。所以政府在开发保障性住房的时候，一定会依赖房地产商的支持，一定会形成深度合作。这种深度合作也是为房地产开发商创造合理利润的过程。在这个过程中房地产行业的发展将会更加健康，与社会公众会形成更加良性的互动。
第三，房地产行业将会出现较大规模的重组。一些有经验的、经营好的企业，可能会逐步扩大规模；规模比较小、企业文化不是很坚固的企业，可能会出现并购重组。在这个过程中，地产商的运营模式也会出现变化，会出现多元化的产业重组，一部分地产商将专门从事商业地产，一部分专门从事商品房建设，一部分可能和政府深度合作开发政策保障性住房，还有一部分可能自己开发一部分住房长期出租，长期持有。
笔者相信，不管世界格局如何演变，中国经济发展的前景是非常好的。我们已经有了30 多年改革开放的基础，已经有了很好的经济发展共识，房地产行业尽管出现了重大的格局变化，但发展前景和发展模式会比过去10 年更加美好。
